L’investissement locatif relève de tout sauf de l’improvisation ! Il est important de partir avec des objectifs et des besoins bien définis, de manière à s’axer sur une ville et un type de bien précis. C’est pour répondre à un besoin de prise de décision pour mesurer la tension locative que le tensiomètre locatif a été lancé et s’est popularisé sur le web. Outil gratuit et à la portée de tous, il facilite certaines décisions. Invest Market vous en dit plus.
Le tensiomètre locatif : qu’est-ce que c’est ?
C’est un simple outil digital, qui permet par l’introduction de seulement 2 variables de mesurer la tension locative du parc privé dans une ville donnée. Il se base sur deux rapports :
- celui la demande locative, soit le ratio de l’offre et de la demande de logements qui établit si la tendance est plus à la pénurie de logement sur la zone ou au contraire si l’offre est abondante
- celui de la capacité, soit l’adéquation qui existe entre le niveau du prix des loyers et le budget des locataires
Les données qui alimentent le tensiomètre locatif sont celles issues de la plateforme à l’origine de l’outil, qui sert à la mise en relation de propriétaires bailleurs et de candidats locataires (offre et demande). Elles font l’objet d’une analyse dynamique sur 12 mois, de manière à tenir compte en permanence des évolutions du marché locatif. Plusieurs facteurs, en effet, peuvent faire évoluer l’attractivité locative d’une ville : la mise en location de nouveaux logements, les fluctuations des populations étudiantes, le contexte économique local, etc.
Comment fonctionne le tensiomètre locatif
Tout le monde peut accéder au simulateur pour la définition de son projet (revenus et rendement) qui rempli son rôle le plus simplement du monde ! Il suffit de se rendre sur le site de son créateur et d’introduire 2 variables dans l’outil. Ces variables sont le nom ou le code postal d’une ville et le type de logement concerné. Chaque type de logement détermine à lui seul un micromarché pour le tensiomètre locatif. On n’indique donc s’il s’agit d’une chambre, d’un studio, d’un T2, T3, T4, T5 ou encore d’une maison.
Deux graphiques s’affichent ensuite en forme de demi-lune et balayées par une aiguille, oscillant entre des zones vertes, jaunes à rouges, pour déterminer des degrés de variables favorables ou défavorables.
- La demande locative : est scindée en 5 zones allant de très défavorable à très facile. Si l’aiguille est dans le vert, elle indique qu’il est facile pour les locataires de trouver le type de logement désiré dans la zone. Ce rapport est donc dans ce cas défavorable aux propriétaires. À l’inverse, si l’aiguille est dans le rouge, il devient plus facile de trouver un locataire.
- La capacité des locataires : se répartit également en 5 zones, allant de très tendues à très détendues. Si le tensiomètre locatif pointe sur très tendue, le rapport est donc favorable aux propriétaires et inversement.
Prenons un exemple concret. En faisant une recherche pour un studio sur la ville de Rennes, le tensiomètre locatif affiche un indicateur dans le rouge, en ce qui concerne l’offre et la demande et dans le jaune, en ce qui concerne le budget des locataires. Cela signifie qu’il sera donc facile pour un bailleur de trouver un locataire, ce type de logement étant rare, et qu’il sera prêt à mettre le prix moyen demandé sur le marché locatif au niveau du loyer (indicateur jaune). Ensuite, on peut affiner cette recherche en comparant la tension locative entre deux villes ou la demande locative de plusieurs types de biens sur Rennes, ou une autre ville.
Tension locative entre deux villes
Ensuite, on peut élargir sa recherche pour savoir si l’investissement est plus accessible dans les environs, ou sur une autre région. On peut alors affiner les résultats en comparant la tension locative entre deux villes bretonnes, ou la demande locative de plusieurs types de bien sur Rennes, ou sur une ville voisine.
L’intérêt de cet outil
On conçoit que le tensiomètre locatif intéresse tout de suite le propriétaire désireux de mettre en location un bien immobilier sur une ville donnée, ou le locataire qui cherche à se loger. Mais l’outil a avant tout été créé pour servir de boussole (étude et explications) aux investisseurs, car il indique immédiatement si la tension locative affiche des rapports est leur faveur dans une ville qui les intéresse.
Le tensiomètre locatif des investisseurs
Il les aide en particulier à répondre à 2 questions : où investir et quel niveau de loyer va t’on pouvoir appliquer. Le tensiomètre locatif est un outil qui donne, de fait, une estimation immédiate d’un marché locatif local. Il a aussi la grande qualité de permettre de comparer la demande locative entre deux villes. Il sert donc, au départ, à s’orienter et se faire une idée pour savoir si oui ou non, il est favorable d’investir dans une ville précise L’emplacement, ne l’oublions pas, demeure l’un des premiers critères de choix d’un bien et dépend bien sûr, de la ville où le bien est situé.
Ensuite, le tensiomètre locatif demeure un bon outil pour se faire une idée du prix auquel il va être possible de louer son bien sur la ville choisie. Dans une zone très tendue, il va être logiquement possible de louer plus cher, mais attention à la capacité des locataires que l’outil indique. Aux propriétaires, donc, de savoir ajuster ces variables, car le prix du loyer influe directement sur la rentabilité d’un investissement locatif.
- Il doit assurer des recettes suffisantes pour assurer à minima l’autofinancement du bien
- mais il ne pas être trop au-dessus des prix du marché. Trop cher, en effet, un loyer ne fidélise pas les locataires. Quand cela est possible, il est toujours conseillé pour cette raison, de louer légèrement sous les prix du marché.
La vacance locative dans une ville
Le tensiomètre locatif est intéressant pour cerner le problème de la vacance locative, cette bête noire que tout investisseur cherche à éviter. Elle représente cette période de battement entre 2 passages de locataires au cours de laquelle aucun loyer ne tombe. Événement particulièrement préjudiciable donc, puisque pendant ce temps-là, l’emprunt bancaire et ses intérêts continuent de courir.
Le tensiomètre locatif indique donc lorsqu’une zone est sous tension, ou au contraire, lorsque la tension trop basse fait courir le risque de la vacance.
Il rassure de même, sur le risque d’impayés, car il est préférable d’investir également dans un secteur où la tension locative haute (avec peu de biens sur le marché) va de pair avec un budget des locataires confortable.
On observe, en général, les plus fortes tensions locatives sur les grandes agglomérations et les zones périurbaines. Lorsque les biens à louer sont nombreux sur ces villes, on parle de tension locative couplée à une forte concurrence. Dans les petites villes au contraire, la présence de logements va souvent de pair avec une tension locative faible, la demande étant peu présente. Certains y voient un risque de vacance, mais cela n’est pas systématique. La capacité financière des locataires peut être tout à fait bonne, par exemple, s’il y a des administrations à proximité. Les locataires, souvent fonctionnaires, présentent alors des profils stables, et resteront longtemps dans les logements. La difficulté à trouver un locataire est alors largement compensée par sa stabilité, ce qui réduit aussi la vacance.
Une petite ville où la tension locative est basse, tout en possédant un grand nombre de logements à louer est en général peu prisée des investisseurs. Elle n’est pas attractive et le risque de vacance, lui y est bien présent.
À noter
- Il y a des villes ou des endroits où il ne fait pas bon investir : le tensiomètre locatif en est donc un premier indice.
- Sachez toutefois qu’il ne donne qu’une première approche, car certaines situations, comme nous venons de le voir dans les petites agglomérations, demandent un affinage des critères, pour cerner si l’investissement peut en valoir la peine ou non.
Pour réellement prendre une décision, nous verrons plus loin qu’il est plus sage de se fier à des données plus précises.
Les autres publics
Si le tensiomètre locatif est utile aux acteurs du marché locatif, il aide aussi d’autres publics plus larges à faire une première estimation d’une tension locative dans une ville visée. Ainsi, les promoteurs sont intéressés par ses indications, afin de savoir s’il est intéressant d’envisager de construire dans certaines agglomérations, tout comme les entreprises, lorsqu’elles s’inquiètent de la difficulté de se loger à proximité pour leurs employés. D’autres intervenants sur le marché locatif peuvent aussi avoir besoin de “prendre le pouls” de la tension locative d’une ville. Les mairies, par exemple, pour maîtriser leur parc locatif, ou les offices HLM pour renseigner les locataires qui quittent leurs logements.
Pour aller plus loin avec la tension locative
On voit donc que le tensiomètre locatif représente un outil intéressant, mais qu’il ne saurait remplacer à lui seul, tous les critères que les investisseurs ont besoin d’examiner. Le tensiomètre locatif ne permet pas d’anticiper notamment certaines mesures des pouvoirs publics, qui limitent la rentabilité d’un investissement situé dans une zone où la tension locative existe pourtant.
Les taxes
La TLV ou TLH, est une taxe sur les logements vacants, qui porte sur les logements vacants dans les zones où la tension locative est forte. Elle sanctionne les propriétaires refusant de louer depuis plus d’un an tout logement non meublé. Une mesure qui a pour effet d’alourdir la fiscalité des investissements locatifs en zone tendue.
Les zones réglementées
Dans les zones où la tension locative est très forte, dites « zones tendues » comme les grandes agglomérations, des mesures gouvernementales ont été prises pour augmenter l’offre de logements et plafonner le montant des loyers. Ces mesures, même si elles s’assortissent d’avantages fiscaux comme dans un investissement en Pinel, limitent nécessairement la performance d’un investissement. La loi Macron a renforcé la loi Alur, et ce ne sont aujourd’hui pas moins de 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dont la tension locative justifie ces mesures.
Autres limites
Le tensiomètre locatif n’est pas non plus l’arme ultime pour trouver un bien, on s’en doute ni pour se décider entre LMNP ou Pinel. Son caractère général ne va servir qu’à “débroussailler” le terrain en adaptant une démarche “en entonnoir”. Il s’agit, en d’autres termes, de partir d’une ville donnée, pour se diriger vers un quartier, une rue, puis vers un bien.
Or, il faut affiner cette démarche et se rappeler, par exemple, qu’un bon emplacement se caractérise aussi par la proximité de certains équipements : commerces, transports, espaces verts, écoles, etc. Cela influe beaucoup sur la qualité du bien, à plus forte raison lorsqu’on le loue à de jeunes actifs ou à une famille. Et ce, même si le tensiomètre locatif permet de prendre en compte plusieurs lieux distincts dans les grandes villes scindées en arrondissements.
En réalité, rien ne vaut aussi une bonne vieille enquête de terrain. Sonder un quartier n’est jamais du temps de perdu, en interrogeant les riverains sur la difficulté à y trouver un logement, ou en se faisant passer pour un locataire dans une agence immobilière. Si vous voyez la file d’attente s’allonger pour le type d’investissement que vous ciblez dans le quartier, alors pouvez savoir si enfin, vous misez bien sur le bon cheval !
Sonder la tension locative autrement
Le tensiomètre locatif est nécessairement limité par le fait qu’il ne permet pas de cerner une demande locative. Car, pour s’en faire une idée plus poussée, la mesure de la tension locative n’est pas suffisante, mais doit s’accompagner de données plus précises. Ces données vont permettre de comprendre en profondeur le contexte local et d’anticiper les évolutions à venir avant d’investir quelque part. Il est un peu fastidieux de recueillir et de déchiffrer ces données, mais cela est néanmoins incontournable. Sachez que ces méthodes ne sont, d’ailleurs, ni plus ni moins que celles employées par les professionnels de l’immobilier eux-mêmes.
Analyser les données de l’INSEE
Ces données sont certes plus complexes à comprendre que les indicateurs du tensiomètre locatif, mais elles constituent néanmoins une étape déterminante pour envisager l’attractivité d’une ville à long terme. Autrement dit, elles vont déterminer si la tension locative y est pérenne. Ces critères, comme la démographie, peuvent influer sur le dynamisme général de l’endroit, sa capacité à drainer de nouvelles populations, ainsi que des entreprises et de l’emploi. Il est évidemment fortement déconseillé d’investir dans une zone qui se désertifie ! Les données de l’INSEE sont aujourd’hui accessibles sur internet et permettent d’avoir accès à une foule d’autres informations, comme la typologie de la population (par sexe, âge et CSP), le taux de chômage, les entreprises et administrations présentes, ainsi que des typologies sur le logement, parc privé/parc public et ses tailles (T1, T2, T3…)
Se référer aux classements
Tous les ans, les grands titres de la presse écrite et digitale sortent, en début d’année, des classements des meilleures villes de France pour investir. S’ils ne sont pas parole d’évangile, ces classements réunissent pourtant des critères très pertinents notés par les professionnels. Ils attestent de la tension locative présente dans les grandes villes, et peuvent aussi servir à comparer la tension locative entre deux villes. Ces classements sont intéressants, car ils expriment aussi les dernières tendances du marché locatif, notamment l’engouement pour certaines villes où les Français trouvent qu’il fait bon vivre.
Visiter les mairies
ou les collectivités territoriales. Faire un petit tour par le service d’urbanisme est très conseillé, pour connaître l’avenir d’une zone et les événements prévus qui pourraient influer sur sa tension locative. Exemple : la revalorisation d’un centre-ville est favorable à la tension locative d’une ville, mais la construction de logements sociaux peut, au contraire, rendre l’environnement plus incertain. Certaines collectivités rendent publiques des informations très précises sur l’implantation des différents commerces, l’emplacement des écoles, des crèches, des transports et des infrastructures de santé. Tous ces éléments sont très intéressants lorsque l’on souhaite attirer des locataires, et sont infiniment plus détaillés que les tendances du tensiomètre locatif.
Sonder localement la demande locative
Enfin, déterminer la tension locative passe obligatoirement par un examen des annonces immobilières locales. Il faut être rigoureux lors de cet examen et se pencher sur des annonces concernant des biens de même type que celui dans lequel on souhaite investir. Pour bien faire, il faudra lister ses caractéristiques au niveau du quartier, de l’âge de la construction, de l’équipement (présence de digicode ou non, d’un parking, d’un gardien, etc), et enfin, son étage et son exposition.
Cette étape sert à se faire une idée précise de la demande locative locale et du niveau de loyer qui va pouvoir être appliqué. Elle permet aussi de comparer cette demande locative entre deux villes. À ce niveau, on se fera aussi une idée plus précise du budget des locataires, du type de logements à louer le plus recherché sur ce marché locatif et du niveau d’équipements à prévoir. S’il y a pléthore d’un type de logement, comme le studio, il sera préférable aussi de s’en apercevoir avant.
Il n’est jamais facile de déterminer l’emplacement idéal d’un investissement immobilier, ni de réussir à atteindre le niveau de loyer désiré sans le recours à des conseils éclairés. Fiez-vous de préférence à un accompagnement professionnel et sur-mesure d’un chasseur immobilier comme celui qu’Invest Market propose aux particuliers et aux entreprises.
