Actuellement, Bali va bien au-delà d’une destination touristique ordinaire avec son marché en expansion. Cette île paradisiaque attire de plus en plus d’investisseurs dans le monde. Le cadre de vie exceptionnel sur place en fait une option idéale pour diversifier votre patrimoine. Vous pourriez alors générer des revenus stables. Bali enregistre une croissance positive de 6,4% en 2024 sur l’indice des prix de l’immobilier, selon Statista. Après une baisse significative durant la pandémie, l’économie de l’île des Dieux reprend avec enthousiasme. Dans cet article, lisez notre guide détaillé pour comprendre pourquoi et comment investir à Bali. Nous explorerons les meilleurs quartiers, les informations importantes du milieu et les précautions à prendre pour réussir votre projet d’investissement.
Pourquoi investir à Bali est-il une opportunité unique ?
Bali présente un certain nombre d’avantage sur le plan économique, voici un aperçu :
Une destination populaire pour les investisseurs non-indonésiens
La réputation de l’île vient des facteurs liés au tourisme et à la location :
Tourisme et développement économique
Bali a une industrie touristique en croissance constante attirant des millions de visiteurs chaque année. Le tourisme de luxe et l’écotourisme connaîtront un essor en 2024, soutenus par la reprise économique post-pandémique et les initiatives de développement durable. Le tourisme contribue à près de 60 % à l’économie locale, entraînant une demande accrue d’hébergements de qualité.
Augmentation de la demande de locations de luxe
La demande de villas de luxe est élevée, notamment à Canggu et Ubud. Par exemple, les rendements locatifs dans certaines régions comme Canggu sont en moyenne de 9 à 10 % par an, tandis qu’à Ubud, ils sont de 6 à 7 %. Ces chiffres attractifs ont encouragé de nombreux investisseurs à développer des biens immobiliers exclusifs pour répondre à cette demande.
Culture et cadre de vie fascinants
Bali offre un style de vie unique qui allie modernité et tradition. La tranquillité des rizières, les plages paradisiaques et les attractions culturelles attirent non seulement les voyageurs, mais aussi les immigrants en quête d’une meilleure qualité de vie.
Taxes et avantages économiques de Bali
Les avantages économiques à Bali sont nombreux, voici les principaux points clés :
Faible coût d’entrée par rapport à d’autres destinations
L’achat d’une villa à Bali peut coûter entre 1 142 euros et 2 379 euros le mètre carré selon l’emplacement. Cependant, il reste compétitif par rapport aux autres marchés du luxe. De plus, les frais de gestion locative restent également abordables, permettant aux investisseurs d’optimiser leurs rentes locatives.
Rendements locatifs attractifs dans certaines zones clés
Des zones telles que Seminyak et Canggu offrent des rendements locatifs allant jusqu’à 12 % dans certains cas. Cette performance est renforcée par la demande continue de propriétés de haute qualité pour les séjours de courte et moyenne durée.
Une île en plein boom immobilier
Bali est une destination montante et elle s’adapte à la demande de la clientèle internationale.
Développement et modernisation des infrastructures
Les investissements dans les infrastructures, notamment la modernisation des routes et des aéroports, faciliteront l’accès à de nouvelles zones à fort potentiel. Les projets de développement durable tels que les éco-resorts et les efforts de conservation augmentent par ailleurs la valeur à long terme du marché immobilier de Bali.
Régions émergentes à fort potentiel de croissance
Canggu et Ubud sont des exemples de régions émergentes où l’achat d’une villa ou d’un terrain promet des bénéfices exceptionnels. À Canggu, par exemple, les prix des villas ont augmenté de 15 % au cours des trois dernières années.
Les étapes pratiques pour investir à Bali
Les procédures ne présentent pas énormément de contraintes pour les locaux. Mais, les lois sont assez strictes pour les non-résidents voulant faire des affaires. Découvrez tout de suite les sillages du secteur.
Les étapes pour acheter un bien immobilier
Un processus doit être respecté pour les affaires au Bali, cette section en fait état. Découvrez également la convention fiscale France – Indonésie, cela peut servir dans les transactions.
Recherche et sélection de biens immobiliers (villas, terrains, hôtels)
Investir dans l’immobilier à Bali commence par une recherche ciblée. Les options incluent des villas de luxe, des domaines et des hôtels dans des régions telles que Canggu et Seminyak. Le marché immobilier de Bali propose des propriétés adaptées à tout projet, qu’il soit locatif ou résidentiel. Les valeurs de l’immobilier sur place varient. Plus de 4 000 villas avec chambres à coucher à Seminyak varient entre 300 000 et 500 000 euros, selon les commodités et l’emplacement. Travailler avec un agent immobilier expérimenté est essentiel pour recevoir des conseils personnalisés et obtenir la meilleure affaire.
Négociation et signature du contrat d’achat
La négociation est une étape importante. Cela comprend la vérification de la propriété et des termes du contrat. Les investisseurs non-indonésiens doivent choisir entre un contrat de bail et un partenariat local (Nominee). Faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité indonésienne peut vous aider à éviter les problèmes juridiques. Le contrat d’achat décrit les services inclus, le prix total en IDR et les conditions de paiement.
Les types de propriété disponibles à Bali
Vous devriez notamment connaître le genre de la propriété et ses caractéristiques pour avancer plus vite en affaire.
La différence entre pleine propriété et location à bail
La pleine propriété permet la pleine propriété, mais est réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers peuvent acheter par le biais de contrats de location prévoyant des droits d’utilisation renouvelables pour 25 à 30 ans. Ce cadre garantit une rentabilité optimale tout en respectant les lois locales.
Les options pour les étrangers : coopérative ou partenariat local
Les investisseurs d’ailleurs peuvent créer une société en Indonésie pour sécuriser leur achat immobilier. Une autre solution consiste à travailler avec des partenaires locaux. Cependant, cette méthode nécessite un contrat solide pour protéger votre placement financier.
Coûts et frais liés aux investissements
Les taxes et les frais de notaire sont les premiers concernés pour les premiers placements. Les taxes foncières représentent environ 5 % du prix d’achat et les frais de notaire sont de 1 à 2 %. Ces coûts s’ajoutent au coût total et doivent être intégrés dans le projet d’investissement.
Frais d’entretien et gestion locative
Les frais d’entretien varient selon la taille et l’emplacement. Par exemple, les frais de service de base pour une villa à Canggu sont d’approximativement 3 000 euros par an. La gestion locative, indispensable pour les destinations touristiques, nécessite un revenu locatif de 20 à 25 euros. Ce service comprend la maintenance, les locations saisonnières et les promotions pour les touristes.
Opportunités et rentabilité
Investir à Bali donne des avantages exceptionnels. Le marché de la location est en croissance, avec des rendements autour de 10 à 12 % dans certaines destinations touristiques. Rationalisez la gestion de projets immobiliers avec un accès à des données fiables et à des experts locaux.
Les meilleurs endroits pour investir à Bali
Découvrez dans cette section les destinations phares de Bali pour des projets rentables.
Les destinations touristiques les plus populaires
Ce ne sont que les lieux phares, mais les destinations sur place sont nombreuses.
Seminyak et Canggu : luxe et modernité
Ces endroits sont des zones populaires pour l’investissement immobilier à Bali. Ces quartiers allient services modernes et plages attractives, attirant les touristes internationaux et les investisseurs. Les prix d’une villa de trois chambres à Seminyak varient de 400 000 euros à 600 000 euros, selon l’emplacement et les commodités. Canggu est en pleine expansion et offre une option à faible coût avec des taux de revenus locatifs annuels estimés entre 8 et 12 %. Ces secteurs sont particulièrement adaptés aux projets de location touristique de courte durée.
Ubud, la capitale culturelle de Bali, est située à l’intérieur de l’île. Elle est connue pour son atmosphère culturelle et naturelle. La propriété comprend une villa et un terrain à bâtir entourés de rizières. Les investisseurs ciblent ici les clients à la recherche d’un refuge de paix et de bonheur. Les villas à Ubud se vendent à partir de 200 000 euros environ. Les maisons et les villas en location constituent une source constante de revenus stables pour les non-Indonésiens.
Sanur et Jimbaran : les opportunités pour les familles
Sanur et Jimbaran attirent les familles et les expatriés grâce à leur tranquillité et à leurs infrastructures de qualité. Ces zones bien développées proposent des villas avec piscine adaptées aux clients individuels. Les prix à Sanur commencent à partir de 300 000 euros, avec un rendement locatif de 7 %. A Jimbaran, les investisseurs bénéficient d’un accès facile à la plage et d’un environnement plus exclusif.
Bali du Nord : un marché en développement
Encore peu connu, Bali du Nord offre des opportunités uniques. Les parcelles y commencent à moins de 100 000 euros et les frais d’entrée sont bien moins chers que dans les zones touristiques. Grâce à des infrastructures améliorées, la région attire des projets d’investissement immobilier à long terme. Le développement futur dépendra du développement du tourisme dans les années à venir.
Découvrez ici les formalités classiques pour l’achat de logement.
Comparaison des quartiers selon l’objectif d’investissement
Augmenter son chiffre d’affaires à Bali repose sur quelques astuces, notamment sur le type de projet.
Rendements locatifs à court terme vs investissements à long terme
Pour maximiser vos rendements locatifs, concentrez-vous sur des zones comme Seminyak et Canggu. Ces quartiers sont très demandés en raison du grand nombre de services touristiques et simplifient la gestion de location. À l’inverse, des régions comme Ubud et la partie nord de l’île se prêtent bien aux placements financiers à long terme. Surtout, les plans à succès sont dans le marché immobilier et les projets respectueux de l’environnement.
Réglementations et risques à connaître avant d’investir à Bali
Quelles sont les lois qui encadrent les investissements non-résidents ? En Indonésie, les étrangers ne peuvent pas posséder directement une maison (pleine propriété). Mais, ils ont la possibilité d’investir sur la base d’un bail renouvelable, généralement pour 25 à 50 ans. Alternativement, vous pouvez enregistrer votre propriété par l’intermédiaire d’une entreprise ou d’un partenariat local. Toutefois, cette option est risquée si l’on ne fait pas confiance au partenaire local. Il est important d’engager un avocat local.
Le droit indonésien est complexe pour les étrangers et il est essentiel de travailler avec un avocat local professionnel. Un avocat peut vous aider à vérifier la validité de vos droits, à identifier les risques juridiques potentiels et à assurer la sécurité de vos transactions.
Pièges à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier
En tant que guide, cette section vous détaille les contraintes durant la procédure avec des astuces.
Immobilier sans titres de propriété valides
De nombreuses villas et maisons à Bali sont vendues sans titres de propriété valides. En ce sens, la propriété peut être mise en doute. Veuillez faire inspecter minutieusement vos titres par un notaire avant d’investir. La falsification de documents est un problème récurrent sur le marché immobilier.
Frais cachés ou partenaires non fiables
Les frais de transaction comprennent généralement les taxes et les frais de notaire d’environ 10 % du prix de la propriété. Des partenaires peu scrupuleux peuvent ajouter des coûts inattendus ou tenter de détourner vos fonds.
Assurance et protection des investissements
L’assurance des biens est essentielle pour couvrir les risques tels que les incendies, les inondations et les tremblements de terre. La couverture standard coûte entre 500 et 1 500 euros par an.
Assurance catastrophe naturelle
Bali est une île volcanique sujette aux tremblements de terre et aux éruptions. Une assurance spéciale vous protège de ces situations. Nous allouerons également des fonds pour les travaux de rénovation, qui peuvent coûter entre 300 et 700 euros le mètre carré, selon le type de travaux.
Comparaison de Bali avec d'autres destinations d'investissement
L’économie de Bali est principalement orientée vers le tourisme. Que vaut l’île des Dieux face au reste du monde dans le secteur ?
Bali face aux autres destinations asiatiques
Voici une comparaison assez rapide sur le sujet :
Thaïlande : similitudes et différences
La Thaïlande, comme Bali, attire les investisseurs immobiliers avec une forte demande locative. Les villas à Phuket ou Koh Samui offrent des rendements locatifs compétitifs, mais Bali se distingue par des coûts d’achat légèrement inférieurs. Par exemple, le prix moyen d’une villa à Canggu oscille entre 2 500 et 3 500 euros /m², alors qu’à Phuket, les prix peuvent atteindre 4 000 euros/m². De plus, le marché immobilier balinais est renforcé par une demande constante de touristes internationaux, particulièrement dans des zones comme Seminyak.
Philippines : analyse comparative des coûts
Les Philippines, notamment à Manille ou Cebu, présentent un marché immobilier croissant. Les appartements y coûtent environ 2 000 à 3 000 euros/m², proches des prix à Bali pour des biens similaires. Cependant, Bali se démarque par une offre diversifiée. Cela inclut des terrains et des villas adaptés à des projets de placement financier de luxe. La gestion locative à Bali est également mieux développée grâce aux services professionnels dédiés aux investisseurs non-Indonésiens.
Bali par rapport aux marchés occidentaux
Bali n’a rien à envier au reste du monde grâce à son marché unique, voici quelques points pouvant être noté sur le sujet:
Un investissement plus accessible
Investir à Bali reste plus abordable que dans les grandes villes occidentales. Une villa de luxe à Bali coûte approximativement 750 000 à 1 050 000 euros pour 300 m², bien moins qu’à Londres ou New York. Cette accessibilité attire les jeunes entrepreneurs et les investisseurs étrangers cherchant à diversifier leur portefeuille sans un capital excessif.
Une demande locative plus stable dans les zones touristiques
Bali, en tant que destination touristique mondiale, maintient une demande locative stable. Les rentes locatives sont soutenues par les afflux constants de touristes, même en période économique difficile.
Consultez ici les détails sur les impôts sur plus-value après une vente de bien.
Quels investisseurs bénéficient le plus de Bali ?
Forcément, le marché profite à certains et surtout les non-résidents :
Jeunes entrepreneurs et investisseurs non-indonésiens
Les jeunes entrepreneurs privilégient Bali pour son cadre dynamique et ses opportunités lucratives. Par exemple, une villa à Canggu peut générer des rendements locatifs de 8 à 12 % annuels. De plus, les coûts de gestion, souvent entre 10 et 20 % des revenus, restent abordables.
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Expatriés cherchant une diversification de leur patrimoine
Les expatriés investissent à Bali pour diversifier leurs avoirs et profiter des avantages fiscaux. L’Indonésie propose une fiscalité compétitive pour les rentes locatives perçues sur place. Cela en fait une destination privilégiée pour les investissements immobiliers à long terme.
Bali est donc un lieu d’investissement attractif caractérisé par un équilibre entre opportunités lucratives et d’excellentes conditions de vie. Néanmoins, s’entourer d’experts locaux pour mieux comprendre les caractéristiques juridiques de l’Indonésie est important. Cette approche maximise les rendements tout en minimisant les possibilités d’échec. En outre, Bali offre une opportunité unique avec ses prix compétitifs par rapport aux marchés asiatiques et occidentaux. Les investisseurs peuvent maximiser leurs profits tout en diversifiant leurs portefeuilles.
