Plusieurs raisons expliquent l’importance d’un simulateur LMNP en investissement locatif. Estimation de l’IR (Impôt sur le revenu) ou choix du régime fiscal, l’utilisation de cet outil reste très bénéfique. Cependant, pour s’en servir convenablement, il faut d’abord maîtriser son principe de fonctionnement.
En réalité, un simulateur LMNP fonctionne grâce aux informations saisies. Il analyse ces données et s’établit à partir de barèmes et plafonds en vigueur pour donner une estimation exhaustive. Envie d’en apprendre plus sur cet outil de simulation ? Lisez alors ce guide détaillé pour obtenir satisfaction.
Avantages d’utiliser un simulateur LMNP en investissement
Utiliser un simulateur LMNP est une preuve d’efficacité en investissement. En effet, cet outil réalise une simulation détaillée des projets en un temps record. Normalement, l’investisseur est appelé à effectuer ses calculs lui-même. Il perd donc un temps considérable et risque de commettre des erreurs.
Avec un simulateur LMNP, vous ne courez aucun risque de ce genre. De plus, l’utilisation de cet outil ne requiert aucun engagement de la part de l’investisseur. Il lui suffit de fournir les informations demandées pour obtenir des résultats précis en quelques secondes.
La simulation en investissement locatif optimise également la fiscalité d’un investisseur. En l’utilisant, ce dernier ajuste au mieux son budget pour réussir ses opérations financières. L’outil d’estimation lui offre aussi la possibilité d’explorer différentes stratégies ainsi que leur impact pour affiner ses choix.
Simulateur micro-Bic ou réel : lequel choisir en LMNP ?
La simulation en LMNP se fait suivant le régime fiscal auquel l’investisseur est soumis. S’il n’a pas encore obtenu le statut LMNP, l’estimation lui permettra justement de connaître le régime qui lui conviendra le mieux.
Régime micro-Bic en LMNP
Le micro-Bic est le régime d’imposition qui s’applique par défaut à la location meublée non professionnelle. Pour maintenir ce statut, l’investisseur en LMNP doit veiller à ce que ses plus-values immobilières soient inférieures ou égales à 23.000 euros. La particularité de ce régime est l’abattement forfaitaire dont profitent les investisseurs.
Il est de 40 % pour les biens immobiliers en location longue durée et de 50 % pour les meublés de tourisme classés. Les revenus fonciers des particuliers en locations touristiques bénéficient également de cette réduction, mais à hauteur de 30 %. En dehors de cet abattement forfaitaire, le régime micro-Bic du statut LMNP n’autorise plus d’autres réductions sur la base imposable.
Statut LMNP soumit au régime réel simplifié
En statut LMNP, un investisseur peut aussi bénéficier du régime réel simplifié. Il bascule automatiquement vers ce régime lorsque ces revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros pour les meublés touristiques non classés. En meublés de tourisme classés, le plafond est fixé à 77.700 euros. En dehors de ces seuils, le particulier peut aussi adresser une demande de passage en régime réel simplifié.
En 2024, le principal avantage de ce régime était la réduction des amortissements de la base imposable. Cependant, elle a été supprimée depuis le vote de la loi de finances 2024. Pendant le calcul de l’IS, les amortissements seront désormais intégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Consultez ce tableau pour avoir une vue d’ensemble de ces deux régimes.
| Régime fiscal | Régime micro-Bic | Régime réel simplifié |
| Plafond en vigueur | Plafond des revenus inférieurs à 77.700 € pour les meublés de tourisme classé. Seuil inférieur à 15.000 € pour les meublés touristiques non classés. | Revenus supérieurs à 15.000 € pour les meublés touristiques non classés. Plafond de recettes supérieur à 77.700 pour les meublés de tourisme classés. |
| Abattement | 30 % pour les meublés touristiques non classés ; 40 % pour les biens immobiliers en longue durée ; 50 % pour les meublés de tourisme classés. | Aucun |
| Amortissement des biens | Aucun | Amortissements non déductibles de la base imposable en locations de courte durée depuis 2025. |
| Calcul de la plus-value | Application de l’abattement forfaitaire, selon le type de location meublée | Intégration de l’amortissement des biens dans le calcul des plus-values en locations courtes durées. |
Simulateur LMNP : comment s’en servir ?
Pour utiliser un simulateur LMNP, l’investisseur doit fournir certaines informations importantes sur le logement :
- Frais d’acquisition du logement ;
- Valeur actuelle du logement ;
- Travaux réalisés ;
- Valeur actuelle du mobilier ;
- Superficie du logement ;
- Ville où se trouve le logement, etc.
Il peut ensuite compléter avec le nombre de pièces du logement et son code postal. Pour finir, il convient d’indiquer si le logement est en location saisonnière. Concernant vos informations financières, vous devez mentionner le montant annuel de vos revenus et de vos charges. Si vous avez des emprunts en cours, précisez leurs intérêts et leur durée. Enfin, indiquez votre barème d’imposition.
Cependant, les informations à fournir ne sont pas identiques sur tous les simulateurs LMNP. Par exemple, certains outils peuvent demander des renseignements sur votre vie matrimoniale. Les informations diffèrent aussi selon le type de simulation à faire. Après saisie des données nécessaires, il ne reste plus qu’à lancer l’estimation.
Calcul de l’IR (impôt sur le revenu) en LMNP ?
Le calcul de l’IR en statut LMNP dépend du régime fiscal auquel le particulier est soumis. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui expliquent la précision de son régime fiscal pendant une simulation LMNP. Quoi qu’il en soit, le calcul de l’IR commence par la détermination des revenus fonciers bruts. À cet effet, tenez compte des loyers issus de la location meublée et d’autres éventuelles sources de revenus.
Une fois les recettes foncières brutes déterminées, calculez le revenu foncier net. Pour ce faire, déduisez vos charges des revenus fonciers bruts en fonction de votre régime fiscal. Appliquez ensuite le barème progressif du régime auquel vous êtes soumis. Grâce à ce barème, vous aurez connaissance du taux à appliquer selon la branche à laquelle appartiennent vos revenus pour obtenir l’IR en LMNP.
La bonne nouvelle, c’est qu’un investisseur peut procéder à ce calcul grâce au simulateur LMNP. Évidemment, il doit saisir certaines informations importantes pour rendre l’estimation possible. Néanmoins, cette alternative offre un gain de temps considérable et une réduction des erreurs de calcul.
Utiliser un simulateur LMNP pour calculer le TMI
En location meublée non professionnelle, le TMI (Taux marginal d’imposition) est d’une importance capitale. Il désigne le taux d’imposition qui s’applique à la tranche élevée des revenus de l’investisseur. Pour reconnaître cette tranche, il faut se fier au barème de l’impôt sur le revenu de 2025.
Comment déterminer le TMI ?
Pour calculer le TMI, divisez votre revenu imposable par le nombre de parts fiscales de votre foyer. Ensuite, reportez le montant trouvé dans le barème de l’IR. Le pourcentage qui correspond à la tranche à laquelle il appartient représente le TMI. Cependant, la détermination du nombre de parts fiscales et la division concernent uniquement les foyers avec plus de deux personnes. Pour les célibataires, reportez juste directement le revenu imposable dans le barème.
En réalité, le nombre de parts fiscales se détermine suivant une règle simple. Dans un foyer, chaque adulte représente une part. Les deux premiers enfants à charge comptent pour une demi-part chacun. À partir du troisième enfant à charge supplémentaire, il faut également considérer une part. Par exemple, un couple avec deux enfants compte en total trois parts fiscales.
En LMNP, les revenus reportés au barème ne se composent pas seulement des recettes locatives. En plus de celles-ci, il faut ajouter les autres revenus de l’investisseur. C’est donc la somme de ces montants qui permet de déterminer le TMI. N’oubliez pas de le diviser par le nombre de parts fiscales avant de le reporter dans le barème de l’IR.
Estimer son TMI avec un simulateur LMNP
Un particulier en investissement immobilier peut utiliser le simulateur LMNP pour déterminer son TMI. C’est une astuce bien plus pratique et rapide que de procéder à ce calcul manuellement. Bien entendu, l’outil aura besoin de certaines informations personnelles pour donner un résultat précis.
Dans ce cas, le particulier doit juste renseigner le revenu imposable annuel de son foyer. Ensuite, il indique sa situation matrimoniale en précisant le nombre d’enfants. Grâce à ces informations, le calculateur en ligne effectue les calculs à partir du barème de l’IR de 2025.
À la fin de la simulation, l’investisseur a connaissance du nombre de parts fiscales, du TMI et du montant total d’impôt à payer. La calculette peut également fournir le taux d’imposition moyen, l’impact de la décote et celui du plafonnement du quotient familial.
Simulation amortissements LMNP : comment procéder ?
L’amortissement LMNP des biens immobiliers et des mobiliers à un impact considérable sur la base imposable des investisseurs soumis au régime réel. Selon le PLF 2025, le calcul des plus-values immobilières intègre désormais le montant des amortissements pour les locations de courte durée. Il convient alors de bien le déterminer pour avoir une base imposable adéquate.
Comprendre la notion d’amortissement LMNP
L’amortissement indique la dépréciation de la valeur d’un bien immobilier sur une période donnée. Il s’applique après l’achat d’un logement immobilier neuf ou ancien avec une période d’amortissement de 25 à 40 ans. Les mobiliers font aussi l’objet d’une dépréciation au fil du temps. Leur durée spécifique d’amortissement varie entre 5 et 10 ans.
En statut LMNP, les amortissements s’appliquent également aux dépenses supérieures à 600 euros. Toutefois, la dépréciation n’est prise en compte que si les factures mentionnent une date égale ou postérieure à la date de début d’activité. De plus, il faut que la dépense soit amortissable.
Pour calculer ces amortissements, ce n’est pas l’immobilier qu’il faut considérer dans son ensemble. L’investisseur prend plutôt en compte chaque composant du logement. Pour les gros œuvres par exemple, la durée d’amortissement en vigueur est de 75 ans. Pour les aménagements intérieurs, cette période est de 12 ans et va jusqu’à 25 ans pour les toitures.
Estimer l’amortissement grâce au simulateur LMNP
La simulation des amortissements en LMNP se déroule de la même manière que le calcul manuel. Ce n’est donc pas le bien immobilier qui sera étudié dans sa totalité. Il vous revient plutôt de mentionner chaque composant du logement dans l’outil d’estimation.
Ensuite, précisez la durée d’amortissement relative à chaque composant. Lancez la simulation et attendez le résultat. Il s’affiche normalement en une fraction de seconde et fournit une estimation correcte du montant des amortissements annuels. Après ce calcul, l’investisseur peut intégrer ce montant dans le calcul de la plus-value, conformément au PLF pour 2025.
Cependant, s’il investit dans les locations longue durée, alors cette mesure ne le concerne pas. Dans ce cas, il peut réduire l’amortissement des biens et des équipements de sa base imposable et optimiser son impôt.
Astuces pour optimiser sa fiscalité des LMNP
Malgré la suppression des amortissements en locations de courte durée, il existe toujours des solutions pour optimiser sa fiscalité. C’est le cas du dispositif Loc’Avantages. Il réduit les impôts des particuliers qui mettent en location leur logement.
Cependant, avant que cette réduction ne soit effective, l’investisseur doit d’abord signer une convention avec l’ANAH. La mise en application de ce contrat exige ainsi le respect de certains plafonds de loyers et de niveau de ressources du locataire.
La loi Denormandie favorise aussi l’optimisation fiscale des LMNP qui achètent une maison à rénover. L’acquisition doit s’effectuer dans certaines zones avec pour objectif de remettre le logement en location. Utilisez le simulateur LMNP pour savoir si votre investissement locatif peut bénéficier de ce dispositif.
L’essentiel à retenir pour bien utiliser un simulateur LMNP
Le simulateur LMNP joue d’importants rôles dans la simulation d’un projet d’investissement immobilier locatif. Il facilite le choix du régime fiscal en LMNP en tenant compte des données actualisées du marché. Il représente aussi un excellent calculateur des impôts sur le revenu et des TMI.
Cependant, pour réaliser ces estimations avec succès, il convient de bien utiliser l’outil d’estimation en question. À cet effet, le simulateur LMNP a l’avantage d’offrir une prise en main facile. Même un débutant qui souhaite se lancer dans l’immobilier n’aura aucun mal à s’en servir.
Il faut juste qu’il saisisse les informations nécessaires à la simulation. Pour rappel, ces renseignements peuvent différer, selon l’estimation que vous souhaitez effectuer.
