L’immobilier séduit parce qu’il demeure un investissement qui rassure : moins risqué que la bourse, plus tangible que les crypto monnaies et plus rentable que l’épargne ! De fait, se constituer un patrimoine immobilier est un moyen de se mettre à l’abri du besoin, de protéger sa famille, de préparer sa retraite ou dans le cadre du 150 0 B TER. Invest Market vous explique comment se construit ce patrimoine, et comment il se développe.
Définition du patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers détenu par une personne physique ou morale. Ils portent sur différents types de propriétés : constructions, terrains à bâtir, locaux professionnels, etc.
Un patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers et se caractérise juridiquement par le fait qu’il se constitue de biens qui ne peuvent être déplacés. On parle de biens immeubles fixes, par opposition aux biens meubles comme les véhicules ou les oeuvres d’art, ou les biens immatériels, comme les parts de société.
Le patrimoine immobilier des particuliers inclut aussi les droits pouvant se rattacher à leurs biens divers, comme une hypothèque ou un usufruit, ainsi que la « pierre papier », titres détenus sur des sociétés dont l’activité principale reste l’immobilier. Ces sociétés concernent notamment les SCPI (société civile de placement) et les OPCI (organisme de placement collectif d’immobilier).
Les différents types de patrimoines immobiliers
Un patrimoine immobilier se débute souvent avec l’achat d’une résidence principale, qui se complète ensuite par d’autres biens immobiliers : résidence secondaire et biens locatifs. L’immobilier d’habitation se distingue ainsi de l’immobilier de rapport.
Autre possibilité pour se construire un patrimoine immobilier : l’immobilier commercial, en investissant dans l’immobilier professionnel : mur d’entrepôts, de magasins, d’entreprises… Ce type d’investissement s’effectue en investissant via une SCPI ou une société foncière cotée.
Il existe aussi des terrains à bâtir, pour construire aussi bien une habitation principale ou secondaire, qu’un bien réservé à la location (qui ne devra jamais, dans ce cas, être en meublé).
Enfin, les forêts et terrains agricoles, même non construits, font partie du patrimoine immobilier, parce qu’ils sont également source de rentabilité.
Accroître son patrimoine immobilier
L’objectif d’un investisseur est toujours de gérer et de faire fructifier au fil des années son patrimoine. Voyons comment les investisseurs ambitieux procèdent.
Profiter de l’argent des banques
Un patrimoine immobilier ne représente pas qu’un ensemble de biens, il s’accompagne aussi de dettes. Cela est inhérent au mode de financement de l’investissement, qui repose sur un mécanisme unique : l’utilisation du prêt bancaire, soit l’utilisation de l’argent des banques, nommé effet de levier. On le résume schématiquement ainsi : les banques prêtent le capital, les loyers remboursent tous les mois, et l’investisseur s’enrichit… Compte tenu des faibles taux d’intérêt actuel, on conçoit donc aisément que le recours à l’effet de levier permet toujours de développer un patrimoine immobilier en 2021. Pour cette année, les taux moyens suivants ont été enregistrés :
- 1,45 % pour les crédits sur 20 ans ;
- 1,15 % sur 20 ans ;
- et 0.95 % sur 15 ans.
Songez que dans les années 80, ces taux avoisinaient presque les 20 % ! Ceci confirme donc bien que l’immobilier demeure aujourd’hui un moyen de se constituer un patrimoine sans nécessairement être riche au départ.
Petit bémol : en 2022, les prêts à 110 %, ou prêts sans apport, où tous les frais annexes sont financés par la banque (notaire, agence, garanties), seront beaucoup plus difficiles à obtenir. L’apport personnel de 15 % du prix d’achat est appelé à devenir la règle.
Commencer petit
Tous les spécialistes s’accordent à dire qu’il faut commencer petit au départ pour construire son patrimoine immobilier.
Le but est bien de limiter les risques, en débutant avec l’achat d’une petite surface, de type studio ou F2. Il faut viser à minima l’autofinancement, soit faire ses calculs au départ, de façon à ce que l’ensemble de tous les frais soient couverts par les recettes de loyers, pour ne jamais avoir à sortir de trésorerie.
L’idéal, bien sûr, est d’être en cash flow positif, avec un investissement à forte rentabilité, soit au-dessus des 5 %, qui dégage un excédent tous les mois. Vous engrangez alors 2 gros bénéfices :
- vous n’entamez pas tout votre taux d’endettement au niveau des banques, et vous pouvez bénéficier de l’effet de levier, en vous ménageant la possibilité d’enchaîner plusieurs investissements et d’encaisser les cash flows.
- Vous remboursez aussi plus vite votre prêt, ce qui vous permet de profiter plus vite pleinement de l’intégralité de vos loyers pour vous créer des revenus complémentaires.
À noter : un investissement locatif se réalise approximativement sur une durée d’un an. Il comporte quelques étapes, comme la recherche du bien, les travaux de rénovation, ou l’accord d’une banque pour le financement Certaines étapes prennent naturellement plus de temps que d’autres. Pour se créer un beau patrimoine immobilier, les experts recommandent de ne pas attendre, mais de monter plusieurs projets à la fois, de façon à ne pas passer à côté d’une belle opportunité. L’important est de réussir à enchaîner les biens, pour bénéficier à fond de l’effet de levier.
Diversifier son patrimoine immobilier
Il est conseillé de diversifier son patrimoine immobilier de manière à limiter les risques comme la vacance ou l’éventualité d’une baisse des prix au mètre carré. Plusieurs stratégies existent aujourd’hui, comme :
Le crowdfunding
Soit l’investissement en ligne participatif, via une plateforme. Il consiste à prêter de l’argent à un promoteur, sans passer par les circuits institutionnels. Tout comme les SCPI, le crowdfunding permet d’investir des montants modestes, tout en offrant de taux de rentabilité très honnêtes.
Les SCPI
Les parts de ces sociétés qui investissement majoritairement dans l’immobilier commercial (entrepôts, bureaux), ou plus rarement résidentiel, constituent par excellence des actifs avec lesquels on diversifie un patrimoine immobilier. Un montage bien fait, en diversifiant ses parts entre plusieurs sociétés, permet facilement d’atteindre les 5 % de rentabilité.
Les parkings
Un parking est un investissement immobilier peu cher à l’achat et qui a l’avantage de nécessiter peu d’entretien. Les rentabilités sont excellentes, mais le faible montant des loyers contraint à en détenir beaucoup.
Vous cherchez à vous construire un patrimoine et l’immobilier vous attire ? Pour progresser plus vite et minimiser les risques, faites-vous accompagner.
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