Dans le cadre d’un investissement locatif, le loueur est confronté à un choix entre de type de location : la location meublée ou vide. Ces deux types de location présentent des avantages différents. Le contenu du contrat de location ainsi que la fiscalité diffère entre ces deux choix. La location non meublée est aussi désignée par les termes « location vide » et « location nue ». Il faut donc s’intéresser aux caractéristiques de la location vide afin que l’investissement réalisé soit le plus adapté possible.
La location vide pas à pas
Obligations du bailleur
L’investisseur qui souhaite proposer son appartement en location doit tout d’abord s’assurer que son logement est décent, cela s’adresse également à l’investissement locatif meublé qui souhaitent louer meublé. Il existe des obligations en matière de sécurité et de confort mais aussi en matière de surface, il ne doit pas comporter aucun risque pour la santé du locataire. Dans le cas contraire, le bailleur peut être condamné. La surface minimale d’un appartement est de 9m2 pour que le logement soit décent. De plus l’appartement doit disposer d’équipements permettant d’y vivre normalement (chauffage, sanitaires…). Le logement doit de plus être dans un bon état général, en effet il doit être immédiatement habitable. Ainsi, si besoin le propriétaire doit réaliser des travaux avant l’arrivée du locataire. Ces travaux seront à sa charge, si le locataire le souhaite il peut se charger des travaux, il doit se mettre d’accord avec le propriétaire pour déduire le montant des travaux du loyer.
Les règles de la location non meublée
Le loyer de l’investissement immobilier locatif est fixé librement lors de la première mise en location cependant dans certaines villes l’encadrement des loyers s’applique. Dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, les bailleurs doivent respecter les encadrements des loyers en fonction de l’IRL (l’indice de référence des loyers). Ce dispositif a été renforcé par la loi Alur. Le bailleur toujours doit se baser sur le marché locatif pour fixer le montant de son loyer, il doit observer les loyers pratiqués pour des appartements similaires situés dans le voisinage.
Durée du contrat
En location vide, le contrat de location dure au minimum 3 ans, ceci vaut quand le logement appartient à une personne physique, lorsqu’il appartient à une personne morale comme une société par exemple, le contrat doit durer au moins 6 ans. Lorsque la durée du bail arrive à son terme le bail est en principe reconduit tacitement. Si le propriétaire souhaite changer son contrat avant la reconduction du bail, il doit alors proposer un renouvellement de bail au locataire. Si le propriétaire souhaite mettre fin à la location, il doit justifier cela d’un motif valable (vente appartement…). Si le locataire souhaite partir, il peut le faire librement en respectant le préavis. En cas de colocation, un des occupants peut partir sans obliger les autres à le faire également.
