Le propriétaire qui réalise un investissement locatif peut choisir de louer vide ou de louer meublé son appartement. Le propriétaire doit proposer un logement décent à son locataire. En contrepartie le locataire a également des obligations qui consistent globalement à respecter les termes du contrat de location et à maintenir l’appartement en bon état.
Les obligations du locataire
L’usage du logement
Toute location vide à usage d’habitation principale ou mixte est soumise à la loi du 6 juillet 1989. Cet usage est précisé dans le contrat de bail. L’usage mixte signifie que le locataire y fait sa résidence principale mais qu’il peut y faire également un usage professionnel mais pas un usage commercial. Autrement dit il peut installer son cabinet médical par exemple.
Le locataire doit vivre dans son logement, s’il souhaite ponctuellement le sous-louer, il doit avoir un accord écrit du propriétaire. La loi Alur définie la notion d’habitation principale comme étant le logement que le locataire occupe au moins 8 mois par an sauf en cas d’exceptions rares (obligation de santé, force majeure…).
Le locataire doit y habiter lui même ou y faire habiter une personne à sa charge comme un de ses enfants par exemple.
Pendant toute la durée du bail, le locataire doit être assuré contre les risques locatifs, il doit pouvoir justifier cette assurance au propriétaire, si le locataire n’a pas souscrit à une assurance il peut être exclu.
Payer le loyer
Une des principales obligations du locataire est bien évidemment de payer son loyer. Ce règlement se fait à la date et selon les modalités convenues dans le bail. En général, le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour décider de ces modalités, cependant le bailleur a la possibilité de modifier la périodicité des paiements. Il est possible de recevoir chaque mois des avis d’échéance ou quittance de loyer détaillant le loyer et les charges à payer si le locataire en fait la demande. Le propriétaire ne peut pas obliger le prélèvement automatique et le locataire qui y a souscrit peut le révoquer à tout moment pour passer à un autre mode de paiement.
Si le locataire ne peut plus payer son loyer, il doit en informer le propriétaire pour chercher une solution. Le locataire peut bénéficier d’aides offertes par différents organismes qui peuvent avancer le loyer pendant une période maximale de 18 mois, le locataire devra ensuite rembourser la somme due.
Les charges
Le bailleur a la possibilité de demander au locataire de régler les charges dites « récupérable ». Ces charges s’agissent de certaines dépenses comme les dépenses de fourniture d’énergie, d’eau, des frais d’entretien, des réparations des parties communes et des impôts correspondant à des services profitant au locataire. Le locataire a pour obligation de régler ces charges. Depuis la loi Alur, le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer au locataire des charges oubliées. Les charges payées par le locataire représente une avance, les charges demandées au locataires ont été estimées par conséquent une fois par an, les charges doivent être régularisées avec le montant réel, ainsi un récapitulatif sera transmit au locataire, s’il s’avère que locataire a avancé trop de charge, il pourra les récupérer.
Les dégradations et l’entretien du logement
Le locataire doit entretenir les lieux afin qu’ils restent en bon état.
Certaines réparations sont à la charge du locataire, une liste de ces réparations est fixée par le décret du 26 août 1987. Ces travaux comprennent les dégradations que le locataire a causées ainsi que certaines menues réparations peu onéreuses comme :
Le remplacement de petites pièces de plomberie, les raccords de peintures, les nettoyages et graissages des ouvertures, entretien du jardin etc.
En fin de location, le locataire doit remettre en état l’appartement, c’est-à-dire comme le décrit l’état des lieux. Cependant si certains éléments du logement ont été usés malgré un entretien régulier, le locataire n’est pas tenu de les réparer, c’est aussi le cas des dommages causés par le propriétaire ou par un vice de construction.
Usage paisible des locaux
Le locataire doit user paisiblement des lieux, dans le cas contraire le contrat de bail pourrait être résilié.
Cela concerne les troubles de voisinage, lorsque le locataire a un comportement violent envers le voisinage ou simplement dérangeant et nuisant à la tranquillité des voisins.
Le locataire ne doit pas transformer le logement sans l’accord du propriétaire, autrement dit toute modification importante et durable ne peuvent pas être faits librement par le propriétaire. Néanmoins, certains aménagements sont autorisés comme la peinture, changement de moquette, installer des équipements de confort.
