Depuis le 1er janvier 2022, les directives du HCSF, le haut conseil de stabilité financière chargé de veiller à la régulation du crédit, qui qui étaient de simples conseils sont devenus effectifs. Avec elles, les conditions des banques pour bénéficier d’un prêt immobilier se sont durcies. Ces conditions viennent donc complexifier l’obtention d’un financement par les banques lors d’un projet d’investissement locatif. Quelles sont ces conditions et comment s’y prendre pour financer votre investissement aujourd’hui ? C’est ce que cet article vous explique.
Prêt et investissement locatif : ce qui a changé en 2024
Un taux d’endettement plafonné à 35 %
C’est le tour de vis qui ne réjouit pas les investisseurs… Désormais, le taux d’endettement pour financer un investissement locatif, dénommé aussi taux d’effort, est ramené à 35 %, contre 33 % auparavant. Autre nouveauté : ce taux doit inclure désormais le coût des assurances.
Petit rappel : le taux d’endettement désigne le rapport entre le total des ressources de l’emprunteur (traitements, salaires, pensions) et ses différentes charges (crédit, loyers, etc).
Une durée de remboursement plus courte
La limite de durée du crédit immobilier accordée par les banques ne peut plus désormais dépasser les 25 ans. Cette mesure pénalise les investisseurs, qui, auparavant, jouaient sur l’allongement de la durée de remboursement du prêt pour diminuer leur taux d’effort. Allonger les prêts permettait de la sorte, de rendre son dossier plus désirable auprès des banques, tout en allégeant ses mensualités.
Les nouvelles mesures viennent mettre un frein à ces pratiques, tout en prévoyant quand même quelques exceptions. Une durée de 27 ans, incluant un délai supplémentaire de 2 ans est envisageable pour les acquéreurs d’un bien immobilier dans le neuf, notamment ceux qui achètent :
- en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ;
- dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle).
Néanmoins, les investisseurs dans l’ancien ont aussi leur porte de sortie, en misant sur des biens nécessitant une rénovation, si les travaux atteignent 25 % du prix d’achat du bien. L’occasion pour eux de cumuler l’octroi d’un crédit, avec certains dispositifs comme le déficit foncier ou une défiscalisation immobilière de type Denormandie, Malraux ou Censi Bouvard.
L’importance de l’apport personnel
Il devient aussi de plus en plus dur d’emprunter sans apport en 2024. Les nouvelles directives n’imposent pas le montant d’un apport personnel minimal, mais elles encouragent la banque à exiger au minimum que les frais d’achat du bien, tels que les frais de notaire et les frais d’assurances, soient financés par l’emprunteur. Ce qui revient en moyenne, à exiger au grand minimum, un apport équivalent à 10-15 % du prix du bien.
La rentabilité du logement ne se trouve bien entendu pas impactée (son taux fixe reste identique) mais le cash-flow augmente avec l’apport réduisant ainsi l’effort d’épargne d’un investisseur et facilitant le projet d’un achat pour sa future retraite.
Faire financer son investissement locatif par la banque
Ces nouvelles conditions, viennent-elles compliquer de façon draconienne le financement de l’investissement locatif par les banques ? Pas tout à fait, mais les investisseurs vont devoir certainement apprendre à mieux préparer leur projet. Voici quelques points sur lesquels les professionnels conseillent d’être vigilants aujourd’hui. Il est crucial de vérifier sa capacité d’emprunt en fonction des revenus actuels, ainsi que la stabilité des loyers projetés.
Un logement rentable doit être choisi avec soin, en considérant ses avantages locatifs potentiels et en prévoyant les éventuelles fluctuations du marché. L’emprunt doit être planifié avec attention, en calculant les mensualités et en évaluant le capital à emprunter. Devenir propriétaire implique également de comprendre le processus d’amortissement et ses implications sur les impôts. Une simulation précise des différents scénarios financiers peut aider à anticiper les risques et à optimiser les choix d’investissement.
Apport et épargne de précaution
En plus d’un apport personnel, les banques veillent de plus en plus à ce que leurs clients disposent d’une épargne résiduelle, soit d’une épargne de précaution, afin de limiter les risques de l’investissement locatif. À ce propos, elles conditionnent souvent leur accord pour un emprunt à la souscription d’un produit d’épargne comme une assurance vie qui leur sert de caution.
Soigner son projet locatif
Pour valider un prêt immobilier destiné à un investissement locatif, les banques se penchent beaucoup sur la qualité du projet. Elles s’intéressent, pour cette raison, au marché locatif qu’il concerne, ainsi qu’à la qualité du bien intrinsèque.
Il en résulte 2 choses : d’abord qu’il faut toujours valider l’existence du marché locatif en amont pour un bien avant de s’engager et penser investissement et rentabilité sans oublier les impôts qui diffèrent selon le régime choisi.
Ensuite, qu’un investissement locatif doit non seulement être rentable, mais aussi être propre à la revente. Un banquier garde, en effet, toujours un oeil sur ce point, car lorsqu’il prête, son plus grand souci est d’être remboursé. Le prix et la qualité du bien sur le marché locatif, font donc office pour lui de garantie. C’est la raison pour laquelle, il convient d’appuyer sur la qualité du bien pour faire financer un investissement locatif par la banque. On peut notamment :
- insister sur un emplacement bien choisi ;
- mettre en avant l’intérêt des travaux de rénovation destinés à valoriser le bien ;
- opter pour un crédit in fine, qui consiste à ne payer que les intérêts d’emprunt pendant la durée du prêt, et à rembourser l’intégralité du capital en fin de prêt. La formule in fine est plus alléchante pour les banques que celle du prêt amortissable, car les intérêts d’emprunt sont plus élevés. Le crédit in fine permet en même temps à l’investisseur de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs à des fins de déduction fiscale, notamment grâce au régime réel.
À savoir : les banques sont partantes pour accorder des prêts immobiliers pour financer des biens avec des travaux visant à améliorer les performances énergétiques. Et pour cause : les lois interdisant les passoires thermiques à la location entreront en vigueur d’ici 2025, avec une interdiction progressive à la location des biens classés G, puis F et E.
Ces informations sont examinées par la banque via les diagnostics immobiliers. Il ne faut donc pas hésiter à lui fournir également les devis de professionnels pour les travaux qui visent à donner de la valeur à l’investissement locatif.
Prêt investissement locatif sans apport : toujours possible ?
En dépit du durcissement des conditions de délivrance du crédit quels que soient les revenus, ce type de prêt immobilier dénommé aussi prêt à 110 %, ne disparaît pas complètement. Nul doute cependant qu’il devienne plus difficile à décrocher dans les conditions actuelles. Néanmoins, son intérêt pour la rentabilité d’un investissement locatif justifie de se donner un peu de mal ! Un prêt amortissable à 110 % permet, de fait, de faire financer tous ses frais d’achat par la banque : frais de mutation et frais de négociation inclus, permettant ainsi de faire jouer à fond l’effet levier du crédit immobilier. Comment continuer d’en profiter en 2024 ?
Acceptez de prendre au départ l’assurance emprunteur de la banque
Certes, cette assurance va coûter plus cher, mais il sera possible de changer ce détail une fois le prêt immobilier décroché. Les banques aiment, en effet, caser leurs produits financiers, mais la loi Lagarde autorise depuis 2010, à choisir l’assureur de son choix, ce qui signifie que certains taux d’intérêt peuvent être renégociés, tout au long de la vie du prêt. Penser également à une assurance décès invalidité.
Que faire en cas de refus d’un prêt immobilier ?
Faire face à un refus de prêt immobilier n’est pas une situation exceptionnelle. On peut y être confronté lorsque l’on vise à investir dans l’immobilier, mais aussi que l’on acquiert sa résidence principale. Quelle que soit la situation, il convient de ne pas baisser les bras, mais au contraire d’interroger la banque sur les raisons de ce refus, puis d’entreprendre, quand il y a lieu, certaines actions.
L’analyse des points bloquants
Un refus de crédit n’a rien de définitif, et peut simplement signifier parfois que l’emprunteur n’a pas encore parfaitement finalisé son projet d’investissement locatif. Il doit alors chercher à comprendre ce qui a freiné son banquier en se penchant sur certains points.
Une mauvaise gestion de son budget
Un crédit à la consommation pour des dépenses superflues, ou des petits découverts bancaires qui se promènent sur des relevés : voilà des détails qui freinent un banquier avant d’accorder un crédit ! Il est conseillé donc de gérer ses comptes “en bon père de famille” avant de frapper à la porte des établissements bancaires, et de mettre un peu d’ordre dans ses dépenses…
Un taux d’endettement qui dépasse les 35 %
C’est un peu une condition couperet depuis fin 2021 déjà. Pour y remédier, il convient d’essayer de rallonger la durée du prêt, ou pourquoi pas, de s’orienter vers un investissement locatif moins cher (la méthode de calcul différentiel n’est plus d’actualité). Pour éviter de tomber sur cet écueil, il est possible de faire valider son projet en amont par un conseiller bancaire, ou éventuellement, un courtier immobilier.
Un manque de stabilité professionnelle
Nous l’avons évoqué, la stabilité professionnelle est un critère fondamental pour votre banquier, car elle est gage de sécurité pour lui. Investir dans l’immobilier demande un minimum d’assises : des garanties de stabilité financière sur plus de 3 mois pour les indépendants, les intérimaires ou les tenants d’un CDD.
Les solutions possibles pour remédier à un refus
Quoi qu’il en soit, un refus ne ferme jamais les portes des banques définitivement. Il existe même de nombreux moyens pour le contourner en retravaillant son projet, ou en passant par d’autres voies : examinons-les.
Démarcher d’autres banques
Il ne faut pas avoir peur d’aller voir des banques pour décrocher un crédit. Le nombre de 10 banques n’est pas incongru, car tous les établissements n’appliquent pas les mêmes règles en matière d’attribution de crédit immobilier (et à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif). De plus, ces règles évoluent sans cesse.
Si vous disposez d’un bon dossier, avec de l’apport et des revenus locatifs grâce à des investissements en cashflow positif : aucune raison de baisser les bras ! Démarchez différents établissements bancaires et profitez-en pour négocier les meilleurs taux d’intérêt et éventuellement un calcul différentiel. Il est possible de se tourner vers les grandes banques nationales, les banques familiales moins connues, et les organismes de crédit spécialisés.
Revoir son projet
Cela est possible de différentes façons. On peut, par exemple, rechercher un bien moins cher ou de meilleure qualité. Les banques prêtent, en effet, lorsqu’un projet d’investissement locatif est bien ficelé. Elles apprécieront un bien tourné vers un marché locatif tendu, et, comme nous l’avons vu plus haut, bien situé et respectueux des dernières normes en matière énergétique et environnementale. Ce type de bien n’est pas très sensible aux fluctuations du marché et trouve ainsi toujours preneur si la banque est amenée à revendre en cas d’impayés.
Notez que cette règle s’applique autant pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale.
Autre solution : chercher à faire baisser le prix d’achat. Si le vendeur est pressé de vendre, il se peut qu’il consente à vous faire bénéficier d’une baisse sur le prix du bien, si cela permet que vous décrochiez le financement d’une banque.
Rajouter de l’apport
C’est l’un des meilleurs moyens de faire baisser le taux d’endettement et de réduire le montant d’un prêt pour le décrocher. Un apport insuffisant est de fait aussi, une cause de refus. Pour le rallonger, plusieurs solutions existent.
L’une des premières consiste à recourir à des fonds familiaux, notamment par le biais de la donation. Un don, en effet, contrairement à un prêt, ne va pas affecter vos capacités de remboursement.
On peut aussi débloquer sa part de participation aux bénéfices de son entreprise pour les salariés, ou tout simplement se constituer un patrimoine via des placements et des économies pour retenter sa chance plus tard dans l’immobilier locatif.
Faire appel à un courtier immobilier
Ce professionnel est un allié intéressant particulièrement pour les expatriés, qui peut éviter de perdre beaucoup de temps et d’énergie. De fait, il peut vous aider à monter efficacement le dossier d’emprunt en compilant soigneusement toutes les pièces. Il donnera aussi un avis sur la recevabilité de ce dossier par les banques et s’occupera de faire le tour des établissements. Son réseau et sa connaissance du milieu lui permettent, non seulement de décrocher plus facilement un crédit, mais aussi d’obtenir les meilleurs taux d’intérêt.
Le coût d’un courtier immobilier est donc vite amorti grâce aux économies sur les intérêts d’emprunt que vous faites grâce à lui. Mieux, certains montages fiscaux comme la location meublée sous le régime du réel, permettent de déduire le coût de ses services des charges fiscalement déductibles.
Contester le refus d’un prêt
Cette possibilité existe si on estime que les raisons sur lesquelles se basent le refus du prêt ne sont pas motivées. Il faut dans ce cas, adresser un courrier recommandé avec A/R à l’établissement de crédit pour faire réexaminer son dossier, en expliquant les raisons qui justifient la contestation. Une copie du courrier doit être envoyée au Médiateur bancaire si le refus émane d’une banque.
Différer son projet d’investissement
Il faut savoir reconnaître aussi que l’immobilier locatif est risqué et qu’en refusant un prêt, les banques cherchent aussi à protéger des investisseurs dont elles jugent vraiment que les capacités d’endettement sont trop fragiles.
Pour cette raison, il peut être plus sage de renoncer temporairement à un projet d’investissement locatif. Songez, en effet, que 77 % des ménages surendettés le sont pour avoir emprunté au maximum de leurs capacités, que ce soit pour du locatif, ou pour devenir propriétaire de leur résidence principale.
Attendre une opportunité professionnelle ou un autre projet, est, pour cette raison, parfois préférable.
Le meilleur moyen de ne pas compromettre un investissement immobilier qui vous tient à cœur, reste de le déléguer à un professionnel. Invest Market, spécialiste de l’investissement immobilier locatif clé en main, s’occupe pour vous de tous les aspects d’un projet : depuis sa conception, jusqu’à son financement, en passant par la gestion locative. Nous nous tenons à vos côtés pour vous assurer, de bout en bout, un investissement immobilier rentable pour vous constituer un patrimoine sereinement.
