La signature du bail intervient lors de toute location à titre de résidence principale du locataire. On signe donc un bail avec le locataire lorsqu’on a choisi la location vide ou meublée. Le contrat de bail ou contrat de location est un écrit qui établit et formalise les relations entre le loueur et le locataire. Il fixe les obligations et les droits des deux parties ce qui clarifie les choses lors d’un désaccord. Pour que la location se passe le mieux possible, le propriétaire doit également choisir un locataire fiable qui lui assurera le paiement des loyers.
Tout savoir sur le contrat de bail
Garanties et assurances
Tout d’abord, avant même d’établir le contrat de location, l’important est de choisir le bon locataire afin qu’il paye ses loyers en temps et en heure. Le loueur peut donc demander au locataire de lui fournir certaines garanties et des papiers attestant de sa situation, mais attention il ne peut pas tout lui demander ! Depuis la loi Alur, certaines règles du contrat de location ont changé, voilà donc ce qui s’applique à présent. Tout d’abord, il est courant de considérer que le loyer ne doit pas être supérieur au tiers des revenus du locataire. Cela permet au loueur d’être certain que le loyer ne sera pas une dépense démesurée qu’il ne pourra plus payer au bout de quelques mois. Mais le salaire n’est pas le seul élément à prendre en compte pour choisir un bon locataire. En effet au cours du bail, il est possible que le locataire perde son emploi par exemple, le loueur peut donc demander une garantie au locataire pour faire face à ce genre de problème.
Le loueur peut tout d’abord demander une clause de solidarité mais elle n’est pas obligatoire, cela s’applique principalement lorsque les locataires ne sont pas mariés ni pacsés. Grâce à cette clause, le propriétaire peut demander la totalité à un seul des locataires. Cela est pratique en cas de colocation ou pour un jeune couple par exemple.
Le propriétaire peut demander une caution, on l’appelle aussi garant : c’est une personne qui s’engage à payer le loyer si le locataire ne peut plus le faire. La caution est souvent demandée lorsque le locataire est étudiant, en effet il a souvent un revenu trop faible pour assumer lui même son loyer. La caution est demandée aussi parfois pour les jeunes actifs pour une plus grande garantie. La personne qui se porte caution doit être fiable et être solvable.
L’assurance loyers impayés est aussi une bonne solution pour le loueur, cependant il ne peut pas cumuler la demande de caution et l’assurance loyers impayés (sauf pour si le locataire est un étudiant ou un apprenti). A compter du début d’année 2016 il existera 2 types d’assurance loyers impayés : la garantie des risques locatifs universelle et la future garantie universelle des loyers qui sera gratuite.
Le dépôt de garantie peut être demandé afin de garantir au propriétaire d’être réglé des loyers ou des charges par exemple). Le montant du dépôt de garantie doit être inférieur à un mois de loyer.
Les éléments à fournir
Le locataire doit généralement fournir différents éléments au propriétaire pour lui assurer de sa solvabilité, tout comme le propriétaire doit informer le locataire de plus éléments concernant le logement. Le bailleur peut demander une photocopie de pièce d’identité, une photocopie du dernier avis d’imposition, une attestation d’allocations, un relevé d’identité bancaire, une photocopie des 3 derniers bulletins de salaire, une photocopie du contrat de travail et une photocopie des 3 dernières quittances de loyers. De son coté, le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétiques, un constat des risques d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologique.
Les clauses du contrat
Les clauses du contrat en non meublé sont sensiblement différentes de celui du contrat de location meublé.
Certaines clauses sont obligatoires, il s’agit des noms du propriétaire et du locataire, de l’adresse du propriétaire, la date de prise d’effet du bail, la durée du bail, la description du logement, la destination du logement, l’énumération des parties communes, la surface du logement, le montant du loyer, les modalités de paiement du loyer, la révision du loyer, le montant de l’ancien loyer, les travaux effectués ainsi que leurs montants et le montant du dépôt de garantie.
A noter qu’il faudra aussi mentionner le loyer de référence du logement et le loyer de référence majoré pour les appartements des zones concernées (Paris) lorsque la mesure sera appliquée.
D’autres clauses sont aussi possibles mais pas obligatoires comme la clause d’indexation des loyers qui permet au propriétaire de modifier le montant de son loyer.
