Toulouse est une ville du département de la Haute-Garonne. Surnommée « ville rose », c’est une localité en pleine expansion où il fait bon vivre. Elle présente notamment une forte attractivité auprès des étudiants, mais également des familles et des entreprises. C’est pourquoi cette commune jouit d’une forte croissance démographique. Un dynamisme économique incomparable, une situation idéale, un cadre de vie hors pair, autant d’atouts qui valoriseront à coup sûr votre investissement immobilier dans le territoire toulousain. Cependant, ne vous lancez pas à l’aveuglette. Ce type de projet ne s’improvise pas. Il nécessite un minimum de préparation et de réflexion. Il faut avant tout bien vous renseigner. Découvrez dans cet article les informations clés sur le marché immobilier dans cette localité, les meilleurs quartiers où investir et les principaux atouts de la ville.
Marché immobilier à Toulouse : tension locative et rendement
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, vous informer sur le marché immobilier reste primordial. Voici les données concernant le prix immobilier et son évolution, les loyers, la tension locative et le rendement. De plus, il faudra prendre en compte les aspects liés à la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation qui offre des avantages intéressants pour les investisseurs. Quelques changements ont par ailleurs été apportés au dispositif Pinel en 2024.
En collaborant avec une agence immobilière compétente, vous pourrez bénéficier d’une recherche ciblée pour des appartements dans une région propice à la gestion de votre investissement. Un chasseur immobilier peut s’avérer particulièrement utile pour dénicher des biens conformes à vos critères et maximiser les avantages fiscaux. La connaissance de ces dispositifs immobiliers, couplée à une gestion proactive de votre patrimoine, peut véritablement optimiser votre expérience d’investissement immobilier.
Prix d’achat et évolutions
La crise sanitaire du Covid-19 n’a pas entaché le prix immobilier toulousain, bien au contraire. Son marché continue d’augmenter. Cette hausse de prix concerne presque tous les quartiers. Ainsi, au 1er janvier 2024, selon l’estimation du site meilleursagents.com, le prix moyen d’un bien immobilier à Toulouse est de 3 555 euros/m2. Effectivement, le tarif peut varier selon de nombreux critères, comme le type de bien (studio, une-pièce, deux-pièces, trois-pièces, quatre-pièces, cinq-pièces), son état et le quartier où il est implanté. Ainsi, le prix oscille généralement entre 2 232 euros/m2 et 4 694 euros/m2.
Les projets de nos clients atteignent en moyenne un rendement de 3,9 %, soit une performance de :
Selon ce graphique, le prix de l’immobilier ne cesse de croître. Cette performance affirme la bonne santé de la vie immobilière de Toulouse. Cela témoigne également de solides perspectives offertes par la ville rose pour votre investissement immobilier locatif.
Loyers et tension locative
La tension locative est un indicateur stratégique permettant d’évaluer la demande et l’offre sur un marché locatif. Trois cas de figure sont alors possibles. Premièrement, le marché peut être détendu. Cela signifie que de nombreux logements sont proposés à la location, mais le nombre de demandes demeure faible. Dans ce cas, les investisseurs sont exposés au risque de vacances locatives. Deuxièmement, le marché est équilibré si la demande et l’offre affichent le même niveau.
Enfin, il est tendu lorsque l’offre locative s’avère inférieure à la demande. Ce qui est très intéressant pour les investisseurs. En effet, le risque de vacances locatives et de carence locative reste relativement bas. Vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires que ce soit lors de la mise sur le marché ou lors de la relocation.
En matière de tension locative, Toulouse figure parmi les communes considérées comme des zones tendues. Sachez que plus de 64 % des habitants toulousains sont des locataires. Garantissant une forte tension locative, cette situation est rassurante pour votre investissement locatif. Vous pouvez être certain de trouver rapidement preneur lors de la mise en location de votre appartement. D’après les données du site meilleursagents.com, le loyer se situe dans une fourchette de 10,8 euros/m2 à 22,6 euros/m2, selon une estimation au 1er janvier 2024.
Rendement locatif du marché
Le rendement locatif ou rentabilité locative constituе un indicateur clé de la performance d’un projet immobilier. Concrètеmеnt, il permet d’estimer le revenu rapporté par la location d’un bien immobilier par rapport au montant investi (prix d’achat et de revient du logement).
Avec un prix d’achat moyen de 3 748 euros/m2 et un loyer moyen de 14 euros /m2, le rendement moyen d’un investissement immobilier oscille aux environs de 4 %. Tout dépend effectivement du type de bien dans lequel vous investissez et de son emplacement.
Par ailleurs, avec l’augmentation constante de la population et de l’évolution des loyers, vous pouvez vous assurer une rentabilité locative moyenne de plus de 5 %.
Les quartiers à privilégier pour investir à Toulouse… et ceux à éviter
Pour garantir le succès de votre investissement immobilier à Toulouse, il reste judicieux de bien choisir le meilleur emplacement. Pour vous aider, voici une liste non-exhaustive de quartiers à privilégier et de secteurs à éviter.
Les meilleurs quartiers où investir à Toulouse
Pour assurer la rentabilité de votre projet locatif à Toulouse, privilégiez un quartier favorable à la bonne rentabilité. Il s’agit surtout des quartiers situés en centre-ville et à proximité des écoles, des universités et des transports en commun. En voici 6.
L’hypercentre
Pour un investissement immobilier meublé ou vide réussi, l’hypercentre reste un emplacement de choix. Le Capitole, Saint-Aubin et Saint-Georges sont, entre autres, des quartiers très animés. Avec les nombreux événements qui y sont organisés chaque année, ils sont très fréquentés. Le rendement locatif moyen dans ces secteurs est de 4 %.
Si vous êtes prêts à investir une grosse somme, vous pouvez profiter d’un rendement allant jusqu’à 6 % en investissant dans le quartier de Compans-Caffarelli. Bien desservi et bénéficiant des plus beaux parcs de la ville, cet endroit séduit en particulier les étudiants.
Les Chalets et Saint-Sernin
Le principal point fort des secteurs des Chalets et Saint-Sernin est leur potentiel historique. Ils attirent durant toute l’année de nombreux visiteurs qui viennent découvrir leurs multiples aspects. Proposant une ambiance comparable à celle du quartier résidentiel, ces zones sont très plébiscitées par les familles. En privilégiant un appartement ancien ou nouvellement rénové, vous pouvez obtenir un rendement compris entre 4 % et 5 %.
Les quartiers Saint-Michel et Saint-Agne
Offrant un rendement locatif allant jusqu’à 6 %, les quartiers Saint-Michel et Saint-Agne constituent le nouvel eldorado des aficionados du placement immobilier. Bien qu’ils soient un peu éloignés du centre-ville, ils y sont liés grâce à la ligne B du métro.
Le quartier Saint-Cyprien
Situé sur le bord de la Garonne, le quartier Saint-Cyprien a gagné en popularité depuis qu’il a été desservi par le métro (ligne A). Tout en conservant son caractère chaleureux et convivial, cette zone a su se renouveler au fil des années. Elle attire aussi bien les étudiants que les familles. C’est l’un des meilleurs endroits où investir dans les biens anciens. Le taux de rentabilité locative est compris entre 4 % et 6 %.
Le quartier Croix-Daurade
Le quartier Croix-Daurade est une adresse toulousaine paisible, très connue pour son atmosphère de village dans la ville. Ce cadre de vie à cinq pas de l’hyper-centre séduit les Toulousains et les nouveaux arrivants. Dans cette localité, il est difficile de trouver des possibilités d’investissement dans le neuf. En revanche, l’investissement dans les biens anciens offre un rendement satisfaisant, à raison de 6 % l’année.
Le quartier Rangueil
Si vous disposez d’un petit budget, tournez-vous vers le quartier Rangueil. Situé à proximité de l’université Paul-Sabatier, ce secteur est très fréquenté par les étudiants. Il comprend également de nombreuses structures commerciales. En optant pour la colocation, vous pouvez atteindre un rendement d’environ 5 % pour votre investissement.
Les quartiers à éviter à Toulouse
Dans le cadre d’un investissement immobilier, ce sont les loyers versés par les locataires qui constitueront vos revenus. Vous devez donc faire en sorte que votre logement les séduise. Or, l’attractivité d’un bien dépend de nombreux facteurs, notamment son état et sa localisation. Concernant le premier critère, il vous est possible d’effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer l’aspect esthétique et la performance de votre bien.
Par contrе, vous ne pouvez pas changer l’emplacement dе votrе appartement. C’est pourquoi vous dеvеz le choisir avec grand soin. Dе nombrеux paramètres permettent d’évaluer si un secteur еst propicе ou non à un investissement immobilier. Il s’agit surtout de son attractivité, son dynamismе économique, son cadre de vie et sa sécurité. Ce sont lеs principaux critères que les locataires еxaminеnt dе près avant de décider de louer un bien.
À l’instar de toutes les grandes villes françaises, Toulouse possède certains quartiers ayant une mauvaise réputation. C’est, entre autres, le cas des quartiers Empalot, du Mirail, des Izards et de la Faourette. Afin de rentabiliser et de sécuriser votre investissement, mieux vaut les éviter.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
L’économie, la démographie ainsi que les transports sont des critères à analyser avec grande minutie afin de mieux approfondir l’étude de faisabilité de votre projet en France. Ils permettent, en effet, d’avoir une idée concrète sur l’attractivité et les atouts de la ville. De plus, la législation en matière de dispositifs immobiliers, les montants en euros des revenus, la disponibilité des appartements dans la zone de recherche, ainsi que les conseils des chasseurs de biens immobiliers sont essentiels à prendre en compte, notamment dans cette région où les investissements dans des biens neufs sont en pleine expansion.
Démographie : une population en croissance
L’un des paramètres à étudier rigoureusement avant de vous lancer dans un investissement immobilier est la croissance démographique de la ville où réaliser le projet. Pour cela, Toulouse excelle.
Idéalement localisée entre la mer et la montagne, Toulouse offre un cadre de vie plein de charme au bord de la Garonne. Cette situation influence fortement la qualité de vie perçue par ses habitants. Cette ville se démarque également par sa vie culturelle et sportive particulièrement animée. De même, elle compte une grande quantité d’espaces verts.
Ville d’excellence et d’innovation, Toulouse attire les entreprises de toutes tailles. D’ailleurs, l’offre universitaire produit de jeunes actifs en quête d’habitation. Les nombreux lancements de start-up favorisent ainsi les créations d’emplois.
Pour toutes ces raisons, cette localité attire constamment de nouveaux habitants. D’après le rapport 2020 de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), elle est la 5e ville affichant la plus forte croissance démographique. Avec plus de 13 000 nouveaux habitants chaque année, la métropole toulousaine jouit d’une santé démographique hors pair. Elle totalise actuellement 466 297 habitants.
Étant l’une des plus grandes communes de France, la ville rose ne risque pas de manquer de place avec ces nouveaux arrivants.
Économie (chômage, tissu économique)
La métropole toulousaine est la deuxième ville française à avoir créé le plus d’emplois ces dernières années. Grâce notamment à Airbus et ses nombreux sous-traitants, ce territoire est en tête des villes européennes en ce qui concerne les activités aéronautiques et spatiales. En général, cette filière impacte de près ou de loin 1 emploi sur 3.
Avec French Tech Toulouse, les NTIC (Nouvelles technologies de l’information) génèrent plus de 36 000 emplois dans des entreprises, comme Spot Image, Météo France ou Galiléo. La chimie industrielle et la santé constituent également d’importants pôles d’emplois dans cette localité. Le secteur de santé est notamment bien représenté avec le campus de cancérologie, Oncopôle.
Selon le site ville-data.com, le taux de chômage dans la ville rose est de 7,4 % en 2022, contre 8,3 % en 2021. C’est une bonne performance par rapport à l’évolution du chômage au niveau national qui est de -1 % sur la même période.
La ville rose est donc un pôle économique attrayant pour réaliser un investissement immobilier locatif.
Les transports et points valorisants dans la ville
Toulouse bénéficie d’un réseau de transports en commun bien diversifié. Elle compte notamment :
- 80 lignes de bus,
- 2 lignes de métro,
- 2 lignes de tramways.
Vous pouvez également y trouver des vélos en libre-service pour les amoureux du cyclisme.
En outre, la métropole toulousaine constitue un nœud ferroviaire, à l’intersection de grandes lignes qui desservent Paris, Bordeaux, Bayonne et la côte méditerranéenne. Des TGV (Trains à grande vitesse) s’arrêtent à la gare Toulouse-Matabiau. Ils assurent la jonction à vitesse réduite entre Narbonne et Bordeaux.
Toulouse accueille également l’aéroport de Toulouse-Blagnac. Il dessert 20 destinations, dont plus de la moitié à l’international.
Grands projets en cours et à venir
Toulouse jouit déjà d’une bonne attractivité aujourd’hui. Mais cette ville tournée vers l’avenir n’a pas l’intention de s’arrêter là. Elle dispose actuellement de nombreux chantiers en cours et d’autres encore à venir. Ce qui impactera à coup sûr le marché immobilier dans cette localité.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Toulouse souhaite opérer un gros changement au sein de son transport urbain. Cela commence par le chantier de la troisième ligne de métro (ligne C) qui a débuté officiellement en décembre 2022. Environ 40 chantiers auront donc lieu dans diverses zones de l’agglomération afin de dessiner cette nouvelle ligne de métro. Cette dernière sera mise en service en 2028. Elle reliera Labège et Colomiers en passant par le nord de Toulouse.
La ville rose aspire également à réduire l’emprise de la voiture, et à rendre l’espace public aux piétons et aux cyclistes. Pour ce faire, elle va aménager une piste cyclable à double sens entre la rue Alsace-Lorraine et le boulevard Carnot. Le chantier de cette nouvelle piste a débuté à partir du deuxième trimestre 2023 et sa fin est prévue pour 2025.
Par ailleurs, différents grands projets vont changer les environs des cours d’eau de la ville, à savoir le « Grand parc Canal » , le « Grand parc Garonne » ainsi que les deux passerelles du Ramier. Le premier vise à réduire de 50 % l’emprise de voiture le long du Canal du Midi. Le deuxième, quant à lui, a pour vocation de faire de l’île du Ramier le « Central Park » de la métropole toulousaine. À cela s’ajoute la transformation du parvis Brienne, qui deviendra un parvis piéton débitumisé et végétalisé.
Afin d’élargir l’offre de logements neufs à Toulouse, deux nouveaux quartiers y sont en cours de construction. Ce sont le quartier Guillaumet et le quartier Malepère.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Tous ces grands projets, en cours ou à venir, amélioreront davantage l’attractivité de la ville de demain. Effectivement, les biens situés dans le voisinage de tous ces projets prendront de la valeur avec le temps. Ce qui vous garantit une belle plus-value si vous comptez revendre votre logement plus tard.
Par ailleurs, la ville rose est attrayante culturellement. Elle séduit surtout pour son patrimoine architectural et pour le charme de ses bâtisses. À savoir que trois sites toulousains sont inscrits au patrimoine de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization). Ce sont la basilique Saint-Sernin, le canal du Midi et le Capitole.
La métropole toulousaine jouit aussi d’une situation géographique avantageuse. En effet, elle se trouve à 2 heures des côtes atlantiques, et à seulement 1 h 30 de la Méditerranée, des Pyrénées et de l’Espagne.
Conclusion : notre analyse de l’investissement à Toulouse
Sa situation géographique idéale, son climat doux, son cadre de vie de qualité et son bassin économique et universitaire font grimper la côte de la ville rose. De plus, la demande croissante des logements, le fort taux de croissance démographique et l’importante concentration d’étudiants font de cette ville un endroit plus sûr pour réaliser un investissement immobilier.
Selon le site meilleursagents.com, l’indice du prix immobilier au mètre carré augmente chaque année. Pour autant, le tarif moyen reste moins élevé qu’à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. Investir aujourd’hui vous garantit de belles plus-values lors d’une éventuelle revente future de votre bien immobilier.
Néanmoins, profiter du meilleur rendement locatif sur Toulouse ne sera pas le fait du hasard. Vous devez avant tout choisir le quartier où il fait bon investir, comme Le Capitole, Saint-Aubin, Saint-Georges, Compans-Caffarelli, les Chalets, Saint-Sernin, Saint-Michel, Saint-Agne, Saint-Cyprien, Croix-Daurade ou Rangueil. Si vous souhaitez cibler les étudiants, vous avez le choix entre un studio, un appartement une pièce, ou un appartement quatre ou cinq pièces pour la colocation. Pour les jeunes actifs, tournez-vous vers les logements deux pièces. Par ailleurs, si vous désirez proposer votre bien à une famille, optez pour un appartement trois pièces.
Enfin, n’oubliez pas qu’un placement immobilier est un projet d’envergure en France. C’est une opération complexe qui nécessite des compétences spécifiques en matière de loi, de dispositifs immobiliers, de montants en euros des revenus, de disponibilité des appartements dans la zone de recherche, ainsi que des conseils des chasseurs de biens immobiliers dans la région. Faites-vous accompagner par un professionnel du secteur. Il peut vous aider à réaliser le meilleur investissement possible dans des biens neufs. N’attendez plus, prenez rendez-vous gratuitement en ligne.
