L’investissement locatif en société via une SCI est une possibilité juridique qui permet de poursuivre différents buts patrimoniaux. Il est plébiscité par les investisseurs qui désirent transmettre un patrimoine immobilier, mais s’utilise aussi pour dégager des revenus locatifs ou mettre un proche à l’abri. Gros plan sur ce dispositif de gestion patrimonial.
Pourquoi investir via une société ?
Une société d’investissement locatif permet d’optimiser la gestion de son patrimoine en facilitant les opérations de démembrement de propriété, de donation, de liquidité et parfois de prêts bancaires.
Créer une société a un coût donc il faut être certain des avantages par rapport à l’investissement en nom propre.
En général, le premier réflexe est celui de l’association, puis de la fiscalité avec des montages types holding immobilière et enfin la donation.
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Quelle société pour un investissement locatif ?
Faut-il choisir une SARL de famille, une SAS ou une SCI ?
La SARL de famille
Une société à responsabilité limitée familiale, ou SARL, est une entreprise constituée entre personnes d’une même famille (en ligne directe) qui présente de nombreux avantages, notamment la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu sans limite de temps si elles le souhaitent.
Ensuite, le résultat issu de la location est distribué aux associés et il est imposable :
- selon le barème progressif de l’IR pour les personnes physiques domiciliés en France
- selon leur propre régime fiscale pour les personnes morales.
La SAS
La SAS est une forme de société commerciale appréciée par les entrepreneurs grâce à sa souplesse dans les statuts. Dans le cas d’une SASU, Un propriétaire investisseur peut même être unique. L’inconvénient est la question de la fiscalité qui est plus lourde. En général, cette forme de société n’est que très peu choisit par des investisseurs immobilier.
La SCI
C’est la forme de société la plus populaire et adaptée aux investisseurs immobiliers.
C’est pourquoi nous la développons en détail dans le paragraphe suivant.
L’investissement locatif en société avec la SCI
La société civile immobilière ou (SCI) est le moyen qui permet de réaliser un investissement locatif avec une société et non en tant que particulier. Il va s’agir d’une société civile, au sein de laquelle des associés vont détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
De nombreux investissements immobiliers peuvent être rattachés à une SCI : immeuble locatif, immobilier d’entreprise, résidence secondaire…
L’intérêt de réaliser un investissement locatif en statut SCI est pluriel : il s’agit de la formule privilégiée pour accroître son patrimoine et le transmettre, se générer des revenus complémentaires et bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.
Quand et pourquoi recourt-on à l’investissement locatif en société ?
En général, ce type d’investissement concerne les investisseurs déjà aguerris, soit ceux disposant d’un premier cercle de biens qu’ils détiennent déjà en tant que personne physique.
Il est important, en effet, de détenir d’abord des biens acquis en direct, avant de s’engager dans l’investissement locatif en société, et ce, pour plusieurs raisons.
- La première est de pouvoir disposer rapidement de cash, en cas de besoin. En tant que personne physique, le cashflow de vos loyers, soit le flux financier, est versé directement sur votre compte, sans intermédiaire.
- La seconde est de bénéficier de frais de structure extrêmement faibles, avec seulement peut-être des frais d’expert-comptable pour déclarer ses revenus fonciers en fin d’année.
- Bénéficier d’une fiscalité plus intéressante sur la plus-value, ensuite en cas de revente, car elle devient dégressive avec le temps.
- Profiter de l’exonération du bien sur la plus value, s’il passe en résidence secondaire.
- Les investisseurs débutants préfèrent le régime fiscal de LMNP pour débuter, soit de louer meublé non professionnel, qui leur permet de ne pas payer d’impôts sur leurs recettes locatives durant 10 ans.
L’investissement locatif en société intervient en second temps dans la stratégie locative des investisseurs. Une société va leur servir à continuer d’être finançables pour continuer à investir dans l’immobilier locatif.
Les opérations réalisées en société seront plus conséquentes et permettront de faire fonctionner l’effet levier du crédit immobilier plus massivement.
La création d’une SCI
Pour effectuer un investissement locatif en société, il faudra donc, en premier lieu, créer la SCI, soit une société. Cela suppose différentes démarches, qui peuvent être effectuées soi-même, ou avec le concours d’un juriste.
La première étape importante sera la rédaction des statuts, soit les règles qui vont présider aux relations des associés au sein de la société.
Les informations concernées par les statuts sont contenues à l’article 1835 du Code civil.
Quand les statuts sont achevés, la constitution de la société s’achève avec la signature des statuts par tous les associés fondateurs de la SCI.
Société investissement locatif par défaut
À noter : pour être associé, chacun doit procéder à un apport personnel en capital social soit en numéraire, soit en nature.
La taille de cet apport déterminera les parts de chacun dans la société. Si l’apport d’un bien immobilier est prévu par l’un des associés, la rédaction des statuts devra obligatoirement passer par le notaire.
Il faut ensuite procéder à l’enregistrement des statuts par l’administration fiscale, auprès du centre des impôts du lieu de constitution de la société, puis procéder à sa publicité en mentionnant son existence au sein d’un journal d’annonces légales.
Puis, vient l’étape de l’immatriculation de la SCI, soit de la déclaration de constitution de société civile, via le formulaire M0 société civile.
C’est à ce moment-là que s’effectue un choix important : celui du régime fiscal, soit le régime d’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).
Les avantages de la SCI
En créant une société civile immobilière, les associés vont pouvoir profiter des multiples avantages ouverts par l’investissement locatif en société. L’instrument juridique patrimonial très souple qu’est la SCI, prédispose d’abord à servir de cadre juridique à l’investissement en famille.
La transmission facilitée
Les statuts de la SCI ayant prévu des conditions de fonctionnement selon les objectifs de chacun, la gestion d’un patrimoine familial s’en trouvera facilitée. Car la constitution d’une SCI vise à prévenir les situations de blocage, bien connue en cas d’indivision du bien, au moment d’une transmission.
Il est de fait plus facile de transmettre des parts de société que de partager un immeuble ou des appartements. D’ailleurs, investir dans une sci sur le long terme pour transmettre progressivement votre patrimoine par parts successives est un bon moyen de réduire les droits de succession à venir.
Investir à plusieurs
Comme expliqué plus haut, l’investissement locatif en société va permettre de voir plus grand en matière d’investissement immobilier.
L’apport des associés permet de réunir du capital, soit d’augmenter les capacités d’investissement de chacun autour d’un projet immobilier commun.
On démultiplie ainsi l’effet levier de l’emprunt immobilier pour générer au final, plus de bénéfices. Leur mode de répartition sera fixé par les statuts, qui prévoient aussi la possibilité de racheter ses parts, pour les associés qui souhaiteraient sortir de l’aventure.
Une fiscalité avantageuse
Réaliser un investissement locatif en société, contrairement aux idées reçues, ne procure pas d’avantage fiscal particulier. Une SCI n’est pas un dispositif de défiscalisation comme le dispositif Duflot ou Scellier.
La location meublée (location saisonnière ou longue durée) est impossible aussi en SCI, car elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les associés d’une SCI imposée à l’IR, déclarent leurs bénéfices dans la catégorie des capitaux mobiliers, cet impôt s’accompagnant de 17,2 % de prélèvements sociaux.
Même si l’IS permet d’imputer un déficit foncier sur les revenus fonciers durant 10 ans, les sociétés imposées à l’IS peuvent déduire davantage de charges.
Toutes celles engagées pour la société sont déductibles, y compris les travaux de rénovation dans le cadre d’un investissement en passoire thermique qui font l’objet d’un amortissement.
De même, les frais d’une nouvelle acquisition, comme les frais de notaire, viennent aussi en déduction du résultat imposable.
Être imposé à l’IS va permettre de mieux contrôler son revenu imposable, de manière à ne pas faire enfler son impôt sur le revenu, les associés n’étant taxés que sur les dividendes société.
Mais il y a un gros inconvénient dans le régime des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés au taux du droit commun : la taxe sur la plus value, qui équivaut à 1 tiers du prix. Un chiffre qui démontre à lui seul que la SCI demeure un très bon véhicule de rentes en optimisant le rendement locatif, mais tant qu’il n’y a pas revente.
