L’investissement immobilier locatif clé en main est un type de placement qui se fait pas à pas sous la houlette d’un expert axé résultat. Est-ce rentable de choisir une solution clé en main pour l’investissement locatif ? Pourquoi faire appel à une société d’investissement clé en main ? Vous aurez toutes les réponses dans cet article.
Il s’agit d’une prestation « tout compris », dans laquelle chaque étape est gérée pour vous, depuis la définition du projet locatif, jusqu’à sa réalisation finale.
Le procédé permet de se lancer dans un projet immobilier en supprimant de nombreuses contraintes et en limitant les risques. Chez Invest Market, vous investissez tranquillement et évitez démarches et tracasseries, grâce à un seul interlocuteur dédié personnellement à votre projet.
Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?
Procéder à un investissement locatif clé en main, c’est acquérir un bien immobilier immédiatement prêt à la mise en location et conforme en tous points aux exigences de l’investisseur.
Il se distingue d’un projet immobilier classique par le fait qu’il comporte un accompagnement professionnel. Il présente par ailleurs différents services d’experts pour vous aider à définir votre projet et à assurer sa rentabilité. Ces services et conseils portent sur :
- la définition de vos besoins et de votre stratégie locative ;
- le choix du bien ;
- la prévision des travaux de rénovation pour optimiser ce bien ;
- l’organisation et la supervision des travaux ;
- un accompagnement technique complet pour les gros investissements ;
- l’accomplissement des démarches administratives et juridiques relatives à l’acquisition du bien ;
- le choix du dispositif fiscal
- les conseils pour monter le dossier de financement ;
- la sélection et le choix des locataires.
Est-ce rentable d’acheter clé en main un bien pour le louer ?
L’investissement locatif clé en main est un projet géré de A à Z par un prestataire aux équipes multidisciplinaires, depuis la définition du projet, jusqu’à l’entrée du locataire dans les lieux. Il vous permet de devenir rapidement propriétaire d’un bien rentable, sans avoir le moindre effort à fournir.
Vous aurez aussi l’avantage d’investir en toute tranquillité sans avoir à endurer le parcours du combattant du débutant en immobilier : se former sur internet, courir les visites, faire soi-même les travaux… Car, si l’immobilier attire aujourd’hui de nombreux candidats, beaucoup s’y brûlent vite les ailes faute de connaissances pointues dans le domaine !
Il nécessite, de fait, des réseaux et des compétences techniques fines, ainsi que des connaissances de terrain et la maîtrise des volets juridiques et fiscaux.
Il est particulièrement intéressant, donc, de se tourner vers l’investissement locatif clé en main pour qui n’a ni le temps, ni les connaissances suffisantes pour se lancer seul dans le domaine, mais qui compte néanmoins profiter de ce type d’investissement plutôt rentable !
Pourquoi recourir à une société d’investissement clé en main ?
Le « clé en main » a été inventé et rendu populaire par la société Investissement-Locatif.com et ses dirigeants Manuel Ravier et Mickael Zonta.
En 2012, alors qu’ils démarrent leur activité de gestion locative à Paris, ils comprennent la difficulté pour les investisseurs à développer un patrimoine rentable. Le temps passé à chercher des bonnes affaires, la difficultés à suivre les travaux de manière efficace ou encore la connaissance du marché pour faire les bons choix en terme d’emplacement empêchent les investisseurs d’accélérer. C’est pour répondre à ces difficultés que la société est crée. Leur société Investissement Locatif est passée de 2 à 180 collaborateurs avec un déploiement national et leur chaine youtube très populaire dans les années 2020 a donné des idées à des copy cat.
Par la suite plusieurs autres sociétés seront créées telles que Ever Invest, My Expat (spécialisé dans l’investissement des non résidents), ImmoCitiz et bien d’autres.
Le service d’investissement clé en main répond à un vrai besoin, et l’exécution des projets est un challenge qui mobilise différents corps de métiers : chasseur immobilier, architecte d’intérieur, architecte DPLG, conducteur de travaux…
Côté acheteur
Où se situe sa valeur ajoutée, par rapport à celle d’une agence immobilière traditionnelle ?
Un prestataire d’investissement locatif clé en main s’en différencie par le fait qu’il est tourné vers l’acheteur et non pas, comme c’est le cas des agences, vers le vendeur.
Il défend donc les intérêts de son client lors de la transaction d’achat. Il met aussi à sa disposition tout un accompagnement et une panoplie de conseils pour mieux définir son investissement par rapport aux objectifs qui sont les siens, sur le plan financier et sur le plan patrimonial. Il définit ainsi son profil d’investisseur, de manière à aboutir pour lui à une stratégie locative qui définira ensuite le niveau de rentabilité attendu, corrélé à un type de bien à trouver.
Votre profil d’investisseur
Même si tout placement immobilier a toujours pour but d’enrichir l’investisseur, différentes motivations se cachent derrière ce but et la mise en place d’une expertise :
- la défiscalisation de ses revenus, la constitution d’un patrimoine à transmettre,
- l’investissement via une Holding,
- la création de revenus complémentaires (notamment pour préparer sa retraite),
- l’ambition de devenir rentier grâce à l’immobilier !
Chacune de ces perspectives détermine des profils d’investisseurs qui n’appellent pas le même type d’investissement :
Allez-vous investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Quel type de montage fiscal allez-vous envisager ?
Différentes possibilités se dessinent, avec en ligne de mire le critère fondamental de la rentabilité.
Quelle rentabilité locative pour un investissement locatif clé en main ?
Le but de tout investissement locatif est d’être rentable, soit d’assurer à celui qui en est l’auteur, qu’il va lui rapporter de l’argent. Et le montage d’un investissement locatif clé en main doit son efficacité précisément au fait qu’il repose dès le départ sur des calculs de rendement.
Le niveau de rentabilité attendue sert d’indicateur de base au type de bien à trouver, notamment parce que l’une de ses variables majeures est le prix d’achat.
Les conseils d’un expert font donc gagner beaucoup de temps à ce stade, car lui sait déjà vers quel type de bien tourner, en fonction de sa connaissance du marché locatif.
Un investissement locatif clé en main est donc déterminé à la base, par un taux de rentabilité à atteindre, avant même de viser le type de bien à acheter. On sait d’ailleurs, que la majorité des investissements locatifs se font aujourd’hui loin du lieu d’habitation de l’investisseur, ce type d’investissement n’ayant souvent que peu de choses à voir avec l’achat d’une résidence principale.
Les calculs de rendement
Les différents calculs de rendement interviennent donc pour sélectionner au départ le bien, soit pour ne retenir que les options intéressantes entre plusieurs choix, puis pour s’arrêter sur la meilleure alternative.
Les experts partent pour cela d’abord sur des calculs de rentabilité bruts, qui sont une première approche, pour finir par le calcul de la rentabilité nette-nette, constitué du ratio du prix d’achat d’un bien (majoré des frais d’acquisition), sur ses recettes, soit les loyers attendus (dont on déduit toutes les charges d’exploitation).
Le cashflow immobilier
Puis, ils complètent ce calcul par celui du cashflow, chiffre plébiscité par les investisseurs, qui résulte du calcul des liquidités restant dans la poche de l’investisseur chaque mois, une fois toutes les charges déduites (impôt compris).
Cet indicateur sert aujourd’hui de référence en matière d’investissement immobilier rentable et c’est un peu l’une des vocations de l’investissement locatif clé en main, de monter des projets engendrant des cashflows très élevés.
L’effet de levier
Ces cashflows activent, en effet, l’effet de levier du crédit, ce qui permet de multiplier les acquisitions et de faire prendre de l’ampleur à un patrimoine immobilier. Tout repose sur un principe simple : les banques payent, les loyers remboursent.
Un investissement immobilier locatif clé en main fait donc gagner du temps par le fait qu’il permet de viser dès le départ des projets rentables, basés sur des chiffres.
D’expérience, votre conseiller connaît les caractéristiques du bien à trouver (localisation, taille, emplacement), en fonction de vos objectifs d’investisseur.
Définir la stratégie locative de l’investissement locatif
Bien souvent, le nouvel investisseur immobilier se concentre sur le bien à acquérir, sans vraiment connaître les paramètres qui font de ce bien, un investissement pour lui vraiment rentable. Pour être plus précis, le bien ne représente que la face apparente d’un investissement, la stratégie locative, soit la façon dont il va être exploité, en étant la face cachée.
Or, un investissement locatif clé en main s’accompagne d’un conseil sur-mesure.
Votre prestataire détermine quel type de location est pour vous le plus rentable, soit vers quelle niche du marché locatif vous tourner pour optimiser vos fameux cashflows. Certaines, comme la location saisonnière ou l’immeuble de rapport génèrent parmi les rendements les plus élevés : encore faut-il les connaître !
Quel est le taux de rentabilité moyen d’un investissement clé en main ?
Pour référence, ayez en tête que le taux de rentabilité moyen d’un investissement locatif se situe autour de 4-5 %, mais qu’il peut dépasser les 10 % dans la location saisonnière, et dépasse déjà les 7 % dans la colocation, ou avec un immeuble de rapport ou un coliving dont le projet aura été bien monté. La stratégie locative influence aussi directement les travaux, car une même surface peut donner lieu à des réaménagements pour être exploitée de façon plus rentable.
Citons, par exemple, l’exemple d’une grande surface à transformer en plusieurs logements indépendants de manière à profiter des beaux rendements de la colocation.
Avoir une stratégie en tête
Un investissement locatif clé en main est une stratégie locative qui fait partie intégrante du projet dès le départ. Elle fait l’objet d’une réflexion spécifique de manière à optimiser l’attractivité du bien. Les services et les conseils des professionnels, sans cesse en veille sur le secteur, sont donc déterminants à ce stade et permettent d’éviter les erreurs.
A noter
Le saviez-vous ? La location saisonnière, de type Airbnb, qui consiste à louer à la « nuitée », donc à appliquer des tarifs proches de ceux de l’hôtellerie, est particulièrement juteuse niveau rentabilité. Mais attention, le contexte de crise sanitaire actuelle la rend extrêmement risquée du point de vue de la vacance locative ! Demandez toujours l’avis d’un professionnel avant de prendre certaines décisions lourdes de conséquences.
Le choix du bien
Les investisseurs n’ont bien sûr, aucune recherche à faire, ce qui est un gros avantage lorsque l’on songe aux incessants déplacements occasionnés par les visites et parfois à la fatigue et au découragement qui s’en suivent.
Les visites nécessitent, de fait, des connaissances qui échappent à l’investisseur débutant. Vous faites donc de grandes économies de temps et d’énergie car votre prestataire a pour lui 2 atouts : il sait où chercher le bien et peut très vite en évaluer la qualité.
Le off-market
Grâce à son accès au « marché locatif caché », avec son réseau professionnel, il peut dénicher les meilleurs offres, avant même que d’autres acheteurs n’aient visités les biens.
Il ne raisonne pas en néophyte, au « coup de foudre », mais s’attache à des critères objectifs dans son choix, notamment à l’emplacement, la proximité avec les commerces, les transports, et les équipements collectifs.
Il connaît aussi les villes et les quartiers dans lesquels il faut investir, tout en s’assurant de la solution du marché locatif sur place, soit que l’offre de logement ne soit pas trop forte, de façon à pouvoir tirer le niveau des loyers vers le haut.
Voici les différents types d’investissements clés en main proposés :
Le studio clé en main
- Avantages : faible ticket d’entrée et liquidité
- Inconvénients : rentabilité et cash-flow moins importants
La colocation clé en main
- Avantages : ticket d’entrée modéré et rentabilité importante
- Inconvénients : risque de turnover plus important
L’immeuble de rapport clé en main
- Avantages : rentabilité importante et maîtrise de la copropriété
- Inconvénients : contraintes administratives et d’urbanisme à maîtriser
Le coliving clé en main
- Avantages : rentabilité très élevée et investissement d’avenir
- Inconvénients : moins liquide de par sa configuration
Les étapes d’un projet locatif clé en main
L’investissement locatif clé en main ne se limite pas à un simple placement immobilier, mais s’attache à être rentable, tout en respectant les désirs et projets d’un investisseur.
Celui-ci avance donc main dans la main avec son conseiller tout au long d’un processus qui va se scinder en plusieurs étapes.
La définition du projet
Vous avez un budget, des désirs, mais surtout des objectifs en matière financière et patrimoniale : votre prestataire va donc vous aider à clarifier tout cela autour d’un projet concret. Vous définissez avec lui le type de bien sur lequel vous souhaitez vous positionner tout en bénéficiant de tous les conseils utiles, en matière de fiscalité notamment, pour atterrir sur un projet rentable.
A noter
Tous les prestataires n’offrent pas un service identique à ce stade. Certains se contentent de répondre à la demande du client en interrogeant une base de données, quand d’autres, comme Invest Market, préfèrent le « sur-mesure », avec un conseiller dédié à la demande de chaque client. Les services de conseil relatifs au profil de l’investisseur, à la rentabilité souhaitée etc, sont de la sorte, pleinement personnalisés, ainsi que l’est ensuite la recherche du bien.
La négociation
Au niveau du prix d’achat du bien, là encore votre prestataire donne un coup de pouce décisif, car il possède toutes les bases de la négociation. Il connaît les prix du marché pour faire une offre, et sait aussi, le cas échéant, faire baisser un prix.
Plusieurs procédés existent pour cela, qui sont affaire de connaisseurs (repérer les biens depuis trop longtemps sur le marché, jouer sur les défauts…). Un professionnel sait aussi « saisir » l’offre au bon moment pour ne pas se la faire « souffler » par la concurrence !
Certains types de biens à fort rendement, notamment les immeubles de rapport, s’accompagnent à la fois d’un effort de négociation et de contraintes techniques à l’achat très lourdes.
A noter
Pour cette raison, Invest Market est une start-up qui accompagne ses clients dans ce type de problématique complexe, grâce à un pôle spécialement dédié.
Dès la première visite, ses spécialistes vont repérer les défauts techniques d’un immeuble et éplucher les divers documents (diagnostics, carnets d’entretien des équipements), car les sources d’ennuis sont nombreuses : toiture, fondations, étanchéité… Ils sont à même de poser ainsi le bon diagnostic sur le bien, et prévoir, si l’affaire s’annonce rentable, les travaux de restauration adéquats.
La restauration du bien
Cette étape est très importante, pourquoi ? Parce que beaucoup de biens rentables se trouvent dans l’ancien, ce qui occasionne des travaux de restauration à l’achat. Travaux pleinement justifiés, car ils sont sources d’une amélioration du bien propre à lui faire prendre de la valeur.
Avec un investissement immobilier locatif clé en main, tout cela est prévu et compris dans la prestation. Tous les travaux à faire tels que la planification des chantiers et leur réalisation sont chiffrés au départ. On détermine aussi à ce stade la décoration, car certaines règles s’imposent pour un décor à la fois actuel et design (mais pas trop personnalisé pour que les locataires puisse s’y projeter).
Financer un investissement immobilier locatif clé en main
L’avantage de faire un investissement immobilier locatif clé en main est que tout cela est calculé pour vous. Pas de mauvaises surprises à l’arrivée donc, et moins de risques de vous retrouver face à un refus de prêt immobilier parce que votre banquier trouverait que vos ressources sont trop limite pour investir.
N’oubliez pas, en effet, que le taux d’endettement est toujours fixé à 35 % maximum de vos ressources par les banques, et qu’il est n’est pas conseillé de se lancer dans l’immobilier sans une épargne de précaution.
Les actes administratifs
S’il y a de plus en plus d’amateurs pour l’investissement immobilier locatif clé en main, c’est aussi parce qu’il permet d’investir à distance, sans ne plus avoir rien à gérer, ni même avoir besoin de se déplacer. Les expatriés, qui investissent souvent dans leur pays d’origine en vue de préparer leur retraite, peuvent d’ailleurs planifier entièrement leurs investissements depuis leur pays de résidence, parfois même sans revenir en France.
Les passages administratifs tels qu’acte de vente et passage chez le notaire ne nécessitent plus, grâce à la signature électronique, d’actes physiques. Et la tendance va encore en s’accentuant sous l’effet des confinements et de la crise sanitaire.
La mise en location
Un investissement locatif clé en main se finalise avec la mise en place des premiers locataires dans les lieux. Pour cela encore, l’investisseur bénéficie d’un service tout compris, puisque son prestataire fait pour lui le travail de sélection des locataires.
Déléguer un investissement immobilier locatif clé en main limite les risques
Il y a beaucoup de paramètres à maîtriser pour vraiment réussir son investissement locatif. Certains types d’investissement, comme l’immeuble de rapport ou tout investissement s’accompagnant de travaux, ne peut se passer de conseils et de support.
En faisant appel à Invest Market, on court-circuite les risques dès le départ, l’investissement étant balisé de bout en bout par des professionnels.
L’achat « coup de cœur » est aussi à bannir dans l’immobilier locatif, qui est affaire avant tout de rendement et de pragmatisme.
Attention aussi aux opérations de défiscalisation hasardeuses, car si nombreux sont ceux qui investissent pour réduire leurs impôts, cela ne doit pas se faire au détriment de la qualité de l’investissement. Sans quoi, les avantages fiscaux d’aujourd’hui, risquent de devenir des boulets pour plus tard, comme certains investissements dans le neuf en Pinel, tendent à le démontrer aujourd’hui.
Un accompagnement de A à Z
Un projet d’investissement locatif bien monté de A à Z est un projet qui a une stratégie sur le long terme : stratégie patrimoniale ou stratégie de rentabilité avec cash flow. Les équipes d’Invest Market se tiennent à votre disposition pour vous accompagner et assurer votre réussite !
