L’investissement locatif meublé séduit toujours un grand nombre d’investisseurs. Ce qui est tout à fait logique au vu de nombreux avantages offerts par ce type de placement immobilier. De la rentabilité élevée à la fiscalité attractive, en passant par la souplesse du bail, cette activité a tout pour plaire. Néanmoins, comme toute opération immobilière, elle nécessite une mûre réflexion. Vous devez avant tout connaître toutes les spécificités de ce type de projet. Voici un guide pour tout comprendre avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
À l’inverse de la location nue, la location meublée désigne un investissement locatif dans lequel le bien est fourni avec des meubles et des équipements.
Définition de la location meublée
La location meublée est une forme d’investissement dans lequel le propriétaire bailleur propose aux locataires un logement prêt à vivre. Ce dernier comporte donc l’équipement de base nécessaire pour que les occupants puissent s’y installer en apportant uniquement leurs effets personnels. Chaque pièce (cuisine, salon, chambre et salle de bains) comprend tous les éléments de mobilier correspondant à sa destination.
Obligations liées à l’ameublement du logement
Sachez que la liste du mobilier obligatoire dans le cadre d’une location meublée est réglementée. La voici :
- Une literie complète (comprenant le lit, le matelas, le drap, la couverture et la couette),
- Un système d’occultation des fenêtres (double-rideaux, stores, volets, etc.) dans les chambres à coucher,
- Un four traditionnel ou un four à micro-ondes,
- Des plaques de cuisson,
- Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle en quantité suffisante,
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au moins, un réfrigérateur muni d’un compartiment de type « freezer » (ayant une température de -6 °C),
- Une table et des chaises,
- Des luminaires,
- Des étagères de rangement ou des placards,
- Des matériels d’entretien ménager (balai, aspirateur, serpillière, etc.).
En l’absence d’un ou plusieurs de ces éléments, votre location meublée risque d’être requalifiée en location nue par le tribunal. Vos locataires peuvent en effet se retourner contre vous. Dans ce cas, le contrat de bail passera à 3 ans renouvelables. De même, le loyer sera à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Cela vous fera perdre d’importants avantages fiscaux.
Assurez-vous donc de mettre à disposition de vos locataires « Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Quels sont les avantages à investir dans la location meublée ?
Si l’investissement locatif meublé suscite les intérêts de nombreux aficionados de l’immobilier, c’est qu’il comporte une multitude d’avantages. En voici 4.
Une rentabilité attractive
Sans nul doute, le but ultime d’un investissement locatif est la rentabilité. Tous les investisseurs cherchent effectivement à maximiser leurs gains financiers. À ce propos, la location meublée excelle. Par rapport au logement vide, le loyer d’un logement équipé est généralement plus élevé. En effet, les occupants ne paient pas uniquement pour le bien, mais également pour tous les équipements et meubles mis à leur disposition. Ces services supplémentaires justifient une revalorisation du prix de location à la hausse.
L’investissement de départ est, certes, plus important, mais vous pourrez profiter de revenus locatifs conséquents sur le long terme. Ainsi, le retour sur investissement est assuré.
Une demande locative forte
La location meublée est particulièrement prisée par certains profils de locataires, notamment les étudiants, les touristes et les personnes en déplacement professionnel. Ces candidats sont prêts à payer un prix plus élevé pour bénéficier de la praticité et du confort d’un bien équipé. Ainsi, si vous investissez dans une ville étudiante ou dans des lieux de villégiature, vous pourrez profiter d’une importante demande locative.
Une fiscalité intéressante
Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, vous pouvez bénéficier du régime favorable de la LMNP (Location meublée non professionnelle) ou de la LMP (Location meublée professionnelle). Par ailleurs, vos recettes locatives ne sont pas imposées au titre des revenus fonciers. Elles rentrent plutôt dans la catégorie de Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En outre, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime micro-BIC selon votre situation. Dans le premier cas, vous pouvez déduire toutes les charges associées à l’exploitation du bien locatif (frais d’assurance et de gestion, frais de réparation et d’entretien, frais d’électricité et de chauffage, intérêts d’emprunt). Vous avez aussi la possibilité d’amortir le logement et son mobilier. La deuxième solution séduit par son dispositif d’abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives brutes.
Un contrat de bail souple
Avec son bail plus court que le bail d’un logement vide, l’investissement locatif meublé vous offre plus de souplesse. Il vous est possible de donner congé à vos locataires tous les ans. Il faut bien évidemment respecter un délai de trois mois avant la date d’anniversaire du contrat. Cette flexibilité est particulièrement intéressante si vous envisagez de reprendre votre bien pour y vivre, le revendre ou loger vos proches.
Quel statut pour faire de la location meublée ?
Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, il existe deux types de statuts pour déclarer les revenus issus de votre activité. Ce sont le statut LMNP et le statut LMP.
Le statut LMP (Loueur en meublé professionnel)
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il existe deux conditions cumulatives à remplir :
- percevoir une recette locative supérieure à 23 000 euros par an ;
- ces revenus locatifs doivent représenter plus de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal (par exemple, salaire).
Trois avantages s’offrent alors à vous. D’abord, vous avez la possibilité d’imputer les déficits fonciers constatés sur vos revenus personnels globaux. Puis, vos logements, étant considérés comme de biens professionnels, ne font pas partie de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Ensuite, en cas de revente du logement, la plus-value sera imposée suivant le régime des plus-values professionnelles, sous deux conditions :
- être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans ;
- les revenus locatifs n’excèdent pas 90 000 euros hors TVA (Taxe sur la valeur ajoutée).
Vous profiterez donc de la fiscalité avantageuse de ce régime d’imposition.
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)
Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, il existe aussi deux conditions cumulatives à remplir :
- vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs au seuil de 23 000 euros ;
- vos recettes locatives ne doivent pas représenter plus de la moitié de vos revenus.
Le principal avantage de ce statut, par rapport au LMP, réside dans la gestion des biens immobiliers. L’inscription en tant que loueur en meublé auprès de l’administration est évidemment commune aux deux statuts (LMNP et LMP). Cependant, les obligations sont ensuite beaucoup plus simples pour le loueur en meublé non professionnel. En outre, si soumis au régime réel, le LMNP a la possibilité d’amortir le bien, le mobilier et le matériel.
Contrairement au LMP, le LMNP ne peut déduire son déficit constaté que sur les revenus issus de ses locations meublées. Par ailleurs, en cas de plus-value lors de la revente du bien immobilier, celle-ci sera imposée suivant le régime des plus-values privées.
Quelle est la fiscalité applicable en location meublée ?
Que vous investissiez en tant que LMNP ou en tant que LMP, vous avez le choix entre deux régimes pour votre fiscalité. Ce sont le régime micro-BIC (forfaitaire) et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime de base qui s’applique de plein droit si un loueur meublé remplit les conditions suivantes :
- les revenus locatifs annuels ne dépassent pas le seuil de 77 700 euros pour les locations meublées classiques ;
- les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 188 700 euros pour les locations de tourisme.
Le régime micro-BIC ne vous permet pas de déduire des revenus imposables vos frais et charges. En revanche, vous avez droit à un abattement forfaitaire automatique de 50 % sur le montant total des loyers encaissés (71 % pour les locations de tourisme).
Le régime réel simplifié
Pour être soumises au régime réel, vos recettes locatives annuelles doivent dépasser les plafonds de :
- 77 700 euros pour les locations meublées classiques,
- 188 700 euros pour les locations meublées de tourisme.
Avec le régime réel, tous vos frais et charges sont déduits au moment de votre déclaration d’impôt. Il s’agit notamment :
- des taxes foncières,
- des dépenses liées à la réparation ou à l’entretien du bien,
- des intérêts d’emprunt,
- des frais d’assurance,
- des honoraires d’un expert-comptable,
- des factures de petit équipement et consommations (Internet, téléphone, électricité, etc.),
- des frais de notaire,
- des frais d’éventuel litige avec un locataire.
Vous pourrez ainsi alléger considérablement votre imposition.
Si le montant de vos frais et charges dépasse celui de vos revenus locatifs, alors vous ne vous acquittez pas d’impôts sur le revenu. Le déficit sera, d’ailleurs, imputable sur les recettes de la même activité pour les 10 années suivantes.
Le régime réel vous permet aussi de pratiquer des amortissements sur le mobilier et l’immobilier.
Quelles sont les particularités du bail de la location meublée ?
Dans le cadre d’une location meublée, le bail offre plus de souplesse que le contrat dans la location nue.
Durée de bail et préavis
Sachez que la durée de bail est de 3 ans minimum dans une location vide. Dans un investissement locatif meublé, elle est seulement d’un an. Par ailleurs, si vous proposez votre service à un étudiant, le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 mois. Vous avez aussi la possibilité d’appliquer le bail mobilité dont la durée est de 1 à 11 mois.
En outre, les loueurs en meublé sont en droit de donner leur préavis aux locataires s’ils veulent revendre le logement ou y habiter. Dans ce cas, le délai est de seulement 3 mois avant la date d’échéance du contrat (contre 6 mois dans le cadre d’un investissement locatif non meublé).
Enfin, la loi autorise le loueur meublé à demander un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer (contre seulement 1 mois en location nue).
Rédaction du contrat de bail
Lors de la rédaction du contrat de bail d’une location meublée, il faut obligatoirement mentionner les éléments suivants :
- le nom et l’adresse des parties signataires (propriétaire bailleur, locataire et éventuellement gestionnaire),
- la durée du bail,
- la date de prise d’effet du contrat,
- la consistance et destination du bien (usage d’habitation ou usage commercial),
- la description détaillée du logement et de tous ses équipements,
- la surface de plancher (surface habitable),
- le montant du loyer,
- le montant de charges,
- le montant du dépôt de garantie,
- la nature et le montant des travaux réalisés depuis la dernière location,
- un inventaire détaillé du mobilier et de tous les appareils électroménagers.
Il faut joindre à ce document les annexes, telles que l’état de lieux, le DPE (Diagnostic de performance énergétique), le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) et la notice informative.
Comment réussir un investissement locatif meublé ?
Comme tout projet immobilier locatif, la location meublée nécessite d’adopter une stratégie d’investissement efficace. Suivez les conseils ci-après pour maximiser vos chances de réussite.
Définir clairement sa cible locative
La première règle d’or pour réussir un investissement locatif meublé, c’est de définir clairement vos locataires cibles avant d’acheter le bien. Tout d’abord, cela vous permet d’orienter votre recherche. Effectivement, pour que votre logement attire les clients potentiels, il faut qu’il corresponde parfaitement à leurs besoins et exigences.
En identifiant dès le début le profil de locataire à cibler, vous pouvez connaître leurs préférences et leurs attentes. Souhaitez-vous proposer votre service à des étudiants, de jeunes actifs ou des touristes ? En fonction de la réponse à cette question, votre choix concernant l’emplacement du logement, sa taille, son aménagement et son ameublement ne sera pas identique.
Par exemple, si vous visez la population étudiante, il peut être judicieux de privilégier un studio meublé proche d’un établissement d’enseignement supérieur. Si vous cherchez à attirer les touristes pour une location saisonnière, vous devez vous tourner vers un bien situé dans un lieu touristique.
Bien choisir la ville où investir
Lorsqu’il s’agit d’investir dans un bien immobilier équipé, il demeure essentiel de sélectionner avec grande minutie la ville dans laquelle faire l’acquisition. Votre choix aura un impact direct sur la réussite et la rentabilité de votre projet.
Pour dénicher le meilleur emplacement, vous devez avant tout analyser le marché locatif de la ville convoitée. Étudiez rigoureusement la demande locative, les prix d’acquisition et de location, la dynamique économique et la qualité de vie. Renseignez-vous bien sur les infrastructures et les services présents dans la localité. La proximité des commerces, des transports en commun, des sites touristiques, des centres d’affaires et des universités peut aussi jouer un rôle déterminant dans l’attrait de votre bien.
Par exemple, une ville étudiante présentant une importante demande pour les petites surfaces vous permet de réaliser une très belle affaire. De même, une destination touristique prisée est idéale pour une location meublée saisonnière lucrative. Si la localité s’avère dynamique sur le plan professionnel, vous n’aurez aucune difficulté à mettre en location votre bien équipé en ciblant les jeunes actifs.
Ainsi, parmi les villes les plus intéressantes pour réaliser un investissement locatif meublé, vous pouvez choisir entre :
- Paris,
- Lyon,
- Bordeaux,
- Nantes,
- Strasbourg,
- Grenoble,
- Marseille,
- Toulouse,
- Nice,
- Lille,
- Angers,
- Montpellier.
Une ville attractive, avec une forte demande locative et une économie performante, vous garantit de meilleures perspectives d’investissement.
Sélectionner un bien attractif
Bien sélectionner un bien pour faire de la location meublée est un élément clé du succès de votre opération immobilière. Cette étape requiert une réflexion approfondie.
Votre choix dépend avant tout des locataires à cibler (clientèle étudiante, jeunes travailleurs, touristes, personnes en déplacement professionnel). Selon ce critère, vous devez déterminer si un studio, un appartement plus grand (deux pièces ou trois pièces) ou une maison est plus approprié. Assurez-vous également de la bonne desserte de votre bien.
Dans tous les cas, le bien immobilier à choisir doit respecter les critères de décence suivants :
- ne pas présenter des risques susceptibles de porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants ;
- être bien isolé ;
- disposer de l’eau potable ;
- avoir un espace de cuisine séparé des sanitaires.
Le logement doit évidemment bénéficier d’un éclairage naturel.
Miser sur un aménagement fonctionnel et harmonieux
Dans une ville étudiante ou touristique, la concurrence en matière de location meublée peut être féroce. Vous devez donc vous assurer de l’attractivité de votre bien immobilier pour éviter de le voir vacant pendant des mois. À ce propos, sachez que l’aménagement du bien revêt une importance cruciale.
Un aménagement soigné vous permet de susciter les intérêts des candidats à la location. Misez sur un mobilier et une décoration fonctionnels, mais modernes et de bon goût. Ne négligez pas les petits détails qui pourront faire la différence. Entre autres, l’éclairage doit être adéquat dans toutes les pièces. Créez une ambiance chaleureuse avec des éléments décoratifs, comme les coussins, les plantes et les tableaux.
Votre décision doit effectivement prendre en compte les besoins des clients cibles. Si votre logement s’adresse à des étudiants, il convient de prévoir un espace de rangement pour les livres et un espace de travail fonctionnel. Si vous souhaitez attirer les travailleurs en voyage d’affaires, la présence d’une bonne connexion internet et d’un espace de travail adapté est de mise.
Par ailleurs, il est essentiel d’allier fonctionnalité et durabilité en ce qui concerne l’ameublement. Jetez votre dévolu dans des meubles et équipements durables et simples à nettoyer. Dans ce cas, ils pourront résister au passage successif de plusieurs occupants. En minorant ainsi les coûts d’entretien, vous pourrez améliorer la rentabilité de votre investissement sur le long terme.
Bien définir le montant du loyer
Le loyer peut également influer sur l’attractivité de votre logement meublé. Théoriquement, vous êtes libre de fixer vous-même le prix de la location de votre appartement ou maison.
Vous pouvez être tenté de demander un loyer trop élevé pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Pourtant, cela aura pour conséquence de faire fuir les locataires potentiels. Vous ne devez pas pour autant proposer un tarif trop en dessous du marché. Cela peut donner aux candidats à la location l’impression que votre bien a des problèmes ou des défauts cachés. Les clients pourront également être méfiants en ce qui concerne la qualité de la location.
D’où l’importance de fixer un loyer en adéquation avec le marché et à la fois la valeur du bien. Vous devez trouver le juste prix. Pour cela, prenez le temps de réaliser une étude de marché. Informez-vous sur le tarif pratiqué dans le lieu où se trouve votre bien. N’hésitez pas non plus à consulter les annonces immobilières des logements similaires au vôtre. Bien entendu, il est nécessaire de prendre en compte les spécificités de votre bien immobilier. Des équipements et du mobilier de qualité pourront justifier un loyer légèrement en dessus du marché.
Conclusion
Bref, l’investissement locatif meublé est un placement particulièrement rentable. Il se distingue aussi par sa demande locative élevée, sa fiscalité intéressante et son contrat de bail flexible. Les revenus issus de votre opération immobilière seront imposés au titre de bénéfices industriels et commerciaux. En matière de statut, vous pouvez être un loueur en meublé professionnel ou un loueur en meublé non professionnel.
Ce mode d’hébergement est surtout plébiscité par les étudiants, les touristes, les jeunes actifs ou les travailleurs en voyage d’affaires. Ainsi, pour viser un rendement élevé, il convient de réaliser votre projet dans des villes étudiantes, touristiques ou économiquement dynamiques. Avant d’acheter le bien locatif, vous devez connaître le profil de locataire à cibler. Cela vous permet de prendre une décision avisée concernant le type de logement à acquérir et son emplacement. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel immobilier pour réussir à coup sûr votre projet.
