Un immeuble de rapport constitué de plusieurs appartements, permet de diversifier les sources de revenus et réduire les risques de vacance locative. La pleine propriété d’un immeuble reste une bonne affaire pour qui sait souscrire à cet investissement, en particulier ceux qui sont passionnés d’immobilier et les connaisseurs. Ce placement qui promet des revenus passifs, n’est cependant pas sans risque. Pour le néophyte, nous présenterons dans cet article, tous les aspects à considérer, les calculs à prendre en compte et les précautions à respecter pour mener à bien un tel projet.
Immeuble de rapport : définition
Un immeuble de rapport est un actif immobilier, composé de plusieurs lots loués individuellement dans le cadre d’un investissement locatif. Il s’agit de bâtiments généralement situés en centre ville. L’objectif est de générer des revenus locatifs, appelés aussi revenus passifs.
Les avantages de l’immeuble de rapport
Le principal avantage réside dans le fait de gérer l’ensemble de la copropriété et donc d’avoir la main sur les travaux comme la façade, les parties communes ou encore la toiture.
La rentabilité est bien entendu un autre avantage important : la rentabilité de l’immeuble de rapport peut dépasser les 7% brut !
Ensuite, du fait qu’il y ait plusieurs lots loués à des locataires différents, un immeuble de rapport permet de diluer les risques de vacance ou encore d’impayés.
Enfin, investir dans un immeuble permet en une fois de faire l’équivalent de plusieurs opérations selon le nombre de lots. Il peut s’agir de studio, d’un T2 ou d’un T3.
Faut-il investir dans un immeuble de rapport en 2024 ?
Après les belles années qu’a connues le marché de l’immobilier français entre 1998 et 2008, une tendance à la baisse s’est installée jusqu’en 2016.
On observe par ailleurs un taux du crédit immobilier en baisse ce mois de juillet 2024, qui est de 3,65%, alors celui de 2023, qui était de 4,5%. Cela permettra aux banques de trouver des liquidités pour encourager encore quelques mois les placements immobiliers.
Et le cash-flow d’un immeuble locatif ?
Cependant, avec de moins en moins de banques qui calculent le différentiel, acquérir un immeuble de rapport va s’avérer plus délicat suite à la baisse des prix du marché. Une bonne rentabilité du bien acquis sera la meilleure parade contre l’inflation en générant un cash flow important. Les investisseurs envisageant une revente à court ou moyen terme vont devoir miser sur un taux de rentabilité supérieur à la moyenne, située autour des 6 % actuellement. Mais ils peuvent aussi miser sur des cycles plus longs de 15-20 ans, pour faire fructifier ou revendre leur ensemble immobilier.
Le taux de rentabilité pourra alors être un facteur primordial pour les investisseurs cette année. Pour autant, la chasse à l’immeuble de rapport lucratif s’est tenue en 2022-2023, les fins limiers de l’immobilier connaissaient souvent très bien les règles pour bien acheter.
Selon les avis des experts, l’immeuble de rapport reste un meilleur placement par rapport au fait d’acheter un bien immobilier neuf et bénéficier du dispositif Pinel.
Trouver un immeuble de rapport rentable
De manière générale, pour trouver un immeuble de rapport rentable, il faut choisir des villes avec un excellent ratio prix/m2 – loyer.
Le choix d’un emplacement d’immeuble de rapport reste subjectif en fonction de très nombreux paramètres. Savoir flairer la bonne affaire et parfois remettre le bien en parfait état peut être un véritable hobby pour certains investisseurs. Mais sur quels critères axent-ils leur choix ?
Quel budget prévoir pour un immeuble de rapport ?
Le budget va dépendre du nombre d’unités de logements dans l’immeuble. De manière générale, nous recommandons plutôt d’opter pour des immeubles avec un certains nombre de biens (appartements, locaux) pour amortir les capex de la partie commune du bâtiment.
Le budget dépendra également des villes. Voici un tableau sur les prix moyens au mètre carré et les tailles typiques des immeubles de rapport dans différentes villes en France :
Ville | Prix moyen au m² (€) | Surface moyenne d’un immeuble de rapport (m²) |
Paris | 10 500 | 500 |
Lyon | 5 500 | 600 |
Marseille | 3 300 | 700 |
Bordeaux | 5 200 | 550 |
Nice | 4 700 | 500 |
Nantes | 4 100 | 600 |
Toulouse | 4 200 | 600 |
Lille | 3 800 | 650 |
Montpellier | 3 900 | 600 |
Strasbourg | 3 500 | 650 |
Rennes | 4 000 | 600 |
Grenoble | 3 200 | 600 |
Toulon | 3 000 | 600 |
Orléans | 3 200 | 550 |
Reims | 3 300 | 550 |
Le rapport qualité-prix
C’est l’un des critères les plus importants à considérer avant l’achat d’un immeuble de rapport. Il s’agit de découvrir l’établissement qui, sur le marché des logements à louer, offre de plus gros avantages que la concurrence, mais au même prix. Les habitants des grandes villes privilégieront les T1, T2 ou loft avec place de parking dans une résidence sécurisée. Les locataires qui s’éloignent des grandes villes cherchent au contraire une plus grande surface habitable comme un T4 ou une maison de ville.
Où acheter un immeuble de rapport ?
La localisation des logements
Même s’il est à relativiser selon certains facteurs, comme la demande locative locale, ce critère a toujours en lui-même son importance. Il est important de trouver un immeuble à vendre situé au bon endroit, de préférence ciblé par rapport au type de locataire souhaité. Si l’on vise les familles et les jeunes actifs, il faut leur proposer un cadre de vie agréable, de préférence proche du centre-ville et toutes commodités. La proximité d’une bonne école, des espaces verts et des commerces est aussi un véritable plus.
Les villes attirant de nouveaux habitants, situées dans des pôles d’emploi dynamiques ou proches des centres universitaires, présentent généralement de belles opportunités d’investissement.
Le critère tranquillité
L’intérêt d’un propriétaire lorsqu’il loue des appartements dans un même immeuble est de gérer son bien en y consacrant un minimum de temps. Pour cela, il doit savoir qu’investir dans un immeuble de rapport, notamment dans un immeuble ancien, peut occasionner des travaux.
La mauvaise stratégie sera d’opter pour un immeuble offrant uniquement un haut taux de rendement, en raison de son prix bas et d’une certaine vétusté, sans se soucier de sa gestion locative.
Privilégier la rentabilité
L’immeuble de rapport a l’avantage d’être rentable, même si le prix du m2 est élevé. L’opération est lucrative car les mêmes appartements vendus séparément auraient un coût nettement supérieur. Il ne faut pas oublier non plus le temps et l’énergie que l’on gagne avec un seul achat, car les démarches administratives à renouveler à chaque appartement peuvent être contraignantes pour les investisseurs.
Pour réduire les risques et avoir droit aux avantages, tout projet d’investissement doit être bien préparé. Réussir son investissement dans un immeuble de rapport est souvent une affaire d’équipe. Un investisseur, même aguerri, demande les avis de différents professionnels avant de prendre sa décision : chasseur locatif ou agent immobilier, conseiller en gestion du patrimoine, etc.
Le taux de rentabilité d’un immeuble de rapport
Un taux de rentabilité se calcule en rapportant le coût total au loyer.
Ce qu’un investisseur recherche à minima d’un immeuble de rapport est d’atteindre l’auto financement. Il s’agit pour un propriétaire que le prix des loyers empochés comble les frais relatifs à l’achat (assurance, taxe foncière et crédit inclus). Aujourd’hui, le rendement minimum attendu pour un investissement locatif de ce type se situe entre 5 et 7 %. Quand leur capacité d’emprunt leur permet, certains investisseurs n’hésitent pas à cumuler plusieurs achats d’immeuble de rapport. Ils jouent alors sur l’effet levier, qui permet de fructifier l’argent que l’on emprunte. Pour préserver son rendement, les experts conseillent d’être vigilants sur plusieurs points, notamment :
Le montant de la taxe foncière
Elle vient s’ajouter à tous les frais relatifs à l’achat d’un immeuble de rapport, mais ne sera pas toujours clairement renseignée par le vendeur. De nombreux investisseurs en font douloureusement l‘expérience le jour de la signature chez le notaire. Il est alors trop tard pour négocier et la mauvaise surprise se répercute directement sur le taux de rentabilité du bien.
A l’indépendance des compteurs
Contrairement au Coliving, une autre mauvaise surprise peut provenir souvent du compteur d’eau ou d’électricité d’un immeuble de rapport. Le montant de cette facture se soustrait donc à l’ensemble des loyers encaissés. Pour cela, il convient de bien examiner les baux de location, qui précisent si le prix des loyers comprend les charges mensuelles, et de les déduire de son calcul de rentabilité.
Comment accroître la rentabilité
Il existe plusieurs manières d’optimiser un taux de rentabilité. Le premier est de négocier le prix d’achat de l’immeuble de rapport.
Négocier le prix
Les spécialistes le disent et le répètent : un bon investissement immobilier se fait à l’achat, avant de penser à la revente.
La première astuce consiste à chercher s’il y a de la demande pour un petit immeuble ciblé. Privilégiez les immeubles de rapport peu visités, que les propriétaires veulent vendre rapidement. Les agences immobilières ou les annonces de vente peuvent vous informer sur les immeubles à vendre ou autres opportunités à saisir.
La seconde technique consiste à cibler un immeuble locatif ayant quelques défauts. Il est beaucoup plus compliqué de négocier le prix d’un bien sans travaux à prévoir, par rapport à celui d’un bien à améliorer. La rénovation d’un bien permet généralement une rentabilité maximale.
Pour faire baisser le prix d’un immeuble, toutes les faiblesses ou anomalies, comme dans l’environnement par exemple, doivent être passés au crible avant de faire son offre d’achat.
Valoriser son immeuble
Ce qui attire les investisseurs passionnés dans un immeuble de rapport est de se sentir seuls maître à bord. Entreprendre des travaux d’amélioration dans un bien reste l’un des meilleurs moyens d’en accroître la rentabilité. Le propriétaire est aussi gagnant s’il convoite de belles plus-values au moment de la revente.
Pour optimiser significativement la valeur locative du bien, les axes d’amélioration les plus retenus aujourd’hui sont :
- la mise aux normes de l’équipement, notamment au niveau du coin cuisine. Une salle de bains moderne, des rangements et un wc séparé sont aussi très appréciés
- choisir une déco et des teintes tendances pour repeindre les murs
- le remplacement des parquets ou des faïences pour un effet confort immédiat et une finition saine et propre
- un système de chauffage à gaz, individuel si possible et surtout, économique.
Bien évaluer les travaux
Bien calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport suppose de prendre en compte aussi le coût des éventuels travaux à effectuer, avant de louer le bien. Le coût des réparations peut parfois doubler le prix de base d’un immeuble de rapport. Cela ne doit pas forcément effrayer un investisseur s’il obtient en sortie, un bien très rentable.
Plus que tout autre achat immobilier, un immeuble nécessite une expertise vraiment approfondie. Pour un premier investissement, il faudra obligatoirement vous référer à des artisans pour évaluer l’importance et le coût de rénovation d’un immeuble de rapport.
La toiture par exemple est la structure la plus importante de l’immeuble, car sa rénovation peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Toutefois, il est souvent oublié par les agents immobiliers.
Si l’immeuble de rapport visé est ancien, les installations électriques et les canalisations seront entièrement à refaire. Là encore, ce sont des artisans qualifiés qui sauront évaluer le coût de l’opération.
Si des fissures sont visibles sur la façade, méfiez-vous. Là encore l’œil d’un expert immobilier pourra repérer les défaillances, chiffrer les dégâts et déterminer si l’achat en vaut la peine. Il vérifiera aussi l’état des fondations, un point qu’il ne faut surtout pas négliger.
Liste des coûts et frais d’un immeuble de rapport :
Anticiper la fiscalité
La fiscalité peut faire basculer l’achat d’un superbe immeuble de rapport dans le rouge ! Autrement dit, elle demeure un aspect important pour vous aider à rentabiliser votre patrimoine immobilier. Trois paramètres sont à prendre en compte pour choisir le bon régime fiscal :
- la situation personnelle de l’investisseur : le montant de ses revenus et sa situation familiale, avec ou sans enfant
- le projet locatif : location meublée ou location nue
- l’objectif immobilier : toucher du cash à court terme ou se constituer un patrimoine immobilier à long terme.
La fiscalité d’un immeuble de rapport
La fiscalité d’un immeuble de rapport ainsi que des biens immobiliers en général est toujours complexe. Il existe différentes manières de se porter acquéreur : en son nom propre ou par le biais d’une société. Si cette dernière solution est retenue, il faudra ensuite choisir le statut de la société : SCI, SAS, SARL…
Pour les achats en nom propre, il faudra choisir parmi différents régimes en rapport avec l’impôt foncier pour les locations nues ou le régime BIC pour les locations meublées comme la LMP ou la LMNP.
Deux dispositifs fiscaux se détachent pourtant comme étant les plus intéressants.
Pour acheter en nom propre, le statut de LMNP permet de déduire de nombreuses charges et amortissements sur plusieurs années.
En location nue, le régime de la SCI à l’IS permet aussi les mêmes allégements fiscaux, sans les inconvénients de la location meublée (installations, dégradations…) particulièrement s’il est couplé à une Holding. Le gros avantage d’acheter en SCI est aussi de pouvoir dissocier ses revenus immobiliers, de ses revenus salariaux pour éviter d’être massivement imposé.
