Investir Grand Paris : les essentiels à savoir pour réussir son projet !

Projet sans précédent dans l’aménagement du territoire, qui fera de Paris l’une des plus grandes mégapoles mondiales, le Grand Paris
inaugure une nouvelle ère pour les investisseurs franciliens. Articulé
autour d’un vaste projet de transport urbain, il promet d’ici 2030 la
multiplication des programmes de construction autour des grands axes.
Cette période de grande préparation avant les Jeux Olympiques de 2024
est donc la bonne pour investir dans le Grand Paris.
Mais attention, en termes de performances, tous les secteurs ne se
valent pas. Invest Market fait pour vous un rapide tour d’horizon.

Investir, Grand Paris et marché immobilier

Avant
de se pencher sur les belles opportunités que le Grand Paris promet aux
investisseurs, il convient d’évaluer un peu l’ampleur du projet pour
mieux cerner ses conséquences sur le marché immobilier en Île-de-France.

Le projet du Grand Paris

Il
voit le jour sous la présidence de Nicolas Sarkosy en 2008, et a
commencé à sortir de terre en 2015. Son achèvement est prévu autour de
2030, avec une accélération autour de 2024 avec les Jeux Olympiques de
Paris.

En ambitionnant de positionner Paris dans le tiercé de
tête des grandes mégapoles internationales, le projet du Grand Paris a
prévu un vaste chantier d’infrastructures actuellement en cours. Son
atout maître est son nouveau et très vaste réseau de transport urbain.
L’actuel est amené à considérablement se moderniser et à se doter de
nouvelles lignes de métro. Le projet le plus attendu, la ligne 15 du
Grand Paris Express, a pour but de ceinturer la capitale.
Vaste
projet donc, qui vise à créer des connexions pour relier les grands
pôles économiques entre eux, ainsi que les aéroports, les gares TGV et
le centre de Paris. Le Grand Paris promet de désenclaver de nombreuses
villes, en prévoyant la construction de 57 nouvelles gares et 200 km de
réseau additionnel. C’est donc bel et bien le moment d’investir dans
l’immobilier en Île-de-France, puisque la construction de 70 000
logements neufs par an devrait accompagner le projet.

Investir dans le Grand Paris

L’annonce
du projet du Grand Paris éveille vivement l’intérêt des investisseurs.
L’enjeu pour eux étant de saisir de belles opportunités dans des villes
où l’arrivée de nouveaux transports en commun va redynamiser le tissu
économique local.

De nombreux locataires vont aussi bénéficier
d’un accès plus rapide à tous les pôles économiques parisiens pour aller
travailler, tout en bénéficiant d’un meilleur niveau de vie en
banlieue.
Détail révélateur :  les prix de l’immobilier ont
déjà subi une forte hausse dans les quartiers des villes destinés à
accueillir de nouvelles gares comme, par exemple, Bondy en
Seine-Saint-Denis. La ville qui doit accueillir une station de la future
ligne 15 du Grand Paris Express, a vu ses prix au mètre carré bondir de
27,5 %. Est-ce à dire qu’il est déjà trop tard pour investir ?

Non,
car le Grand Paris représente une formidable opportunité de le faire
dans des zones promises à des revalorisations exceptionnelles dans
quelques années. Les prix de l’immobilier parisien devraient, en effet,
progressivement s’étendre à toute la sphère du Grand Paris. Les futurs
investisseurs feront donc des acquisitions de biens faciles à louer, à
l’abri de la vacance locative, avec des rentabilités au rendez-vous. Des
acquisitions qui restent, pour l’heure, plus abordables à faire qu’à
Paris, où le prix du mètre carré n’a jamais autant flambé.

Où investir dans le Grand Paris ?

Le
Grand Paris est une vaste intercommunalité qui devrait rassembler un
ensemble de 131 communes. Il n’est pas prudent, donc, de s’y aventurer
en tant qu’investisseur, sans prendre le pouls de chaque commune et de
chaque quartier.

Toute agglomération située dans le Grand
Paris n’est pas, bien sûr, automatiquement synonyme de plus-value ni de
rendement locatif. Pour nous y retrouver, nous nous sommes appuyés sur
une vaste enquête réalisée par l’IEIF, Institut de l’Épargne Immobilière
et Foncière, ayant regroupé les secteurs du Grand Paris en 8 familles.
Chacune de ces familles détermine un type d’investissement possible
grâce à des indicateurs comme : les critères socio-économiques et
démographiques des habitants, l’état du parc immobilier et le niveau des
prix, des loyers et des revenus. Elles donnent lieu ainsi à de grandes
typologies d’investissement, dont la rentabilité moyenne et le niveau
d’efficacité global ont été déterminés. Pour connaître donc les villes
où investir dans le Grand Paris, examinons chacune de ces familles.

Le secteur « Paris Prime »

Il regroupe les quartiers du Paris historique, celui des monuments et des avenues les plus chics : 5^ème arrondissement, 6^ème, 7^ème, 8^ème, 16^ème. Mais cela ne s’arrête pas là, puisqu’il s’étend à certaines communes comme Neuilly sur Seine,
Boulogne-
Billancourt, Saint Mandé, Vincennes, ainsi qu’à 2 communautés
d’agglomération très huppées : celle de Versailles et de
Saint-Germain-en Laye.

On situe le rendement courant à environ 3 % dans cette famille, pour une performance globale annuelle de plus de 6 %.

Sur
ces secteurs, on remarque un marché locatif qui a peu bougé ces 20
dernières années. Il est celui où l’espoir d’une plus-value à la revente
reste le plus faible. Et le projet du Grand Paris ne devrait pas
logiquement changer la donne, puisque les quartiers parisiens concernés
profitaient déjà d’une bonne desserte. Au demeurant, ce secteur continue
d’être porteur d’investissements sûrs et de locataires solvables, car
c’est là que les revenus sont les plus hauts et qu’ils progressent le
plus. L’augmentation des prix de l’immobilier entre 2010 et 2019 a été
multipliée par 3, tandis que le prix des loyers augmentait de 70 %. Mais
en raison de ces prix, les rendements restent bas.

Le Paris résidentiel

Cette deuxième famille de biens délimite un secteur comprenant les arrondissements de Paris compris entre le 1er et le 4ème arrondissement, le 9ème et le 17ème, et Levallois-Perret. Les arrondissements les plus populaires, comme le 10^ème et le 19^ème ne font pas partie du lot.

On y relève un rendement locatif moyen de 3 %, avec une performance globale annuelle de plus de 6 %.

Le
Paris résidentiel a beaucoup de points communs avec le secteur « Paris
Prime », notamment au niveau de la limite des plus-values que l’on peut
en attendre. Les prix de l’immobilier y sont, en effet, très hauts, avec
un prix des surfaces multiplié par 4 entre 2010 et 2019, et des loyers
qui ont bondi de 80 %. Aujourd’hui, les prix semblent s’y stabiliser. La
même sûreté des investissements que celle observée au niveau du « Paris
Prime » y est présente. Mais ce marché locatif se caractérise par une
plus grande mixité sociale, et la présence de nombreux jeunes actifs et
de familles. On peut cependant espérer y faire du rendement sur les
petites surfaces qui y sont très répandues.

Examinés séparément, les arrondissements du 2^ème et du 3^ème
arrondissement présentent un profil plus proche du « Prime Paris », avec
des locataires dont la moyenne d’âge et les revenus sont plus élevés.

Le « Paris Populaire »

On y retrouve les arrondissements les moins riches de Paris : 10^ème, 18^ème, 19^ème et 20^ème, ainsi
qu’une quinzaine de communes limitrophes parmi lesquelles : Pantin,
Issy-les-Moulineaux, Les Lilas, Montrouge, Clichy, Charenton-le-Pont,
Courbevoie, etc.

Le niveau du rendement locatif moyen s’y
élève à 3,5 %, ce qui est l’un des meilleurs. La performance globale
annuelle est de 6 %.

Le « Paris Populaire » pourrait
s’avérer l’un des secteurs les plus attrayants du Grand Paris dans les
années à venir, et ceci pour 2 raisons. D’abord parce qu’il ne cesse de
progresser. La construction y est en hausse avec un nombre d’actifs
croissant qui s’y installe (d’où une certaine gentrification du
secteur). Mais ensuite et surtout, parce que Le « Paris Populaire » est
sur le parcours du Grand Paris Express, ce qui va lui valoir de voir
fleurir les nouvelles gares. Les prix de l’immobilier, qui ont été
multipliés par 4 sur la période 2010 et 2019, devraient donc continuer
de s’envoler.

Ivry sur Seine

Le
Grand Paris s’articule autour de grands pôles et prévoie pour cela la
création d’un gigantesque cluster de santé à Ivry sur Seine. On y attend
dans l’avenir environ 35 000 étudiants et 7 500 chercheurs, autour de
l’actuel hôpital Gustave Roussy. De très nombreux logements neufs vont
donc sortir de terre aux côtés des bâtiments scientifiques et
universitaires. L’actuelle ligne du RER D, qui dessert Ivry, va être
renforcée par la création de la ligne 15 et le prolongement de la ligne
14. Et le quartier réserve des surprises aux investisseurs, avec de
nombreuses maisons d’ouvrier à rénover encore disponibles sur le marché.

Le « Paris vert »

Cette
quatrième famille se compose de 15 communes : Rueil-Malmaison,
Bourg-la-Reine, Saint-Maur, Nogent-sur-Marne, Garches, Ville-d’Avray.
Sèvres, etc. Elle regroupe aussi les zones de Fontainebleau et de
Rambouillet.

Le rendement courant avoisine les 2.7 % et la performance globale annuelle les 5 %.

Cette
famille d’investissements est favorable aux maisons individuelles
agrémentées de jardins. Ce secteur n’est pas très propice à
l’investissement locatif, car on y relève une forte proportion de
propriétaires.

Les prix de l’immobilier y ont été multipliés par 4
sur la dernière décennie. Il est possible que l’actuelle crise du
Covid, qui accentue l’intérêt des locataires pour les habitations plus
proches de la nature, profite à ce secteur.

Vitry sur Seine

Une
ville du « Paris vert » comme Vitry-sur-Seine, voit actuellement ses
prix flamber suite aux grandes restructurations qu’elle opère (300
hectares en construction actuellement de bureaux, commerces et
logements). L’allongement de la ligne 15 va lui permettre d’être
desservie par 2 stations, Vitry Centre et gare des Ardoines, près
desquelles les investisseurs se pressent aujourd’hui.

Le « Faubourg social »

Les
villes de ce « faubourg social » sentent un peu le souffre… Et pour
cause, ce sont elles qui incluent les quartiers les plus sensibles, avec
22 communes réparties sur le 93 et le 94 : Saint-Denis, Drancy,
Bobigny, Bondy, Le Blanc-Mesnil, Épinay-sur-Seine, Sevran,
Clichy-sous-Bois, etc.

Ce secteur enregistre les plus belles perspectives, avec un rendement moyen de 5,5 % et une performance globale de 8 %.

Néanmoins,
certains experts se refusent à voir en lui un secteur prometteur du
Grand Paris. Malgré la forte pression démographique, un taux de
logements sociaux élevé et des revenus plus modestes qu’ailleurs ne
prêchent pas en sa faveur. Pourtant, la construction y est très active,
car on ne cesse de s’y installer. Mais ce qui risque de faire pencher la
balance en faveur de cette famille d’investissements reste le nouveau
réseau de transport du Grand Paris, par lequel il prévoit d’être très
bien desservi.

Saint-Denis et Saint Ouen

Saint Denis et
saint Ouen sont à surveiller de près, car elles font partie du cluster
« création » du Grand Paris autour d’une cité du cinéma, avec des
plateaux et des studios télé. Mais c’est surtout la construction de la
gare de métro Saint-Denis Pleyel,
qui devrait être achevée courant 2024 qui attire tous les regards.
Cette gare va correspondre au terminus des lignes 15 et 16 et va assurer
une correspondance avec le Grand Paris Express. Au total, le trafic de
Saint Denis Pleyel devrait être égal à celui d’une station comme St
Lazare, ce qui devrait changer la physionomie de la ville. De nombreux
investisseurs sont déjà à l’affût des constructions situées autour de ce
qui promet d’être « la colonne vertébrale” du Grand Paris Express. Mais
il n’est pas encore trop tard pour les autres, Saint-Denis se préparant à
une profonde mutation en espérant une densité d’emploi 2 fois
supérieure à celle de sa population dans quelques années. C’est elle qui
accueillera, par ailleurs, le gigantesque Centre Aquatique des Jeux
Olympiques de 2024.

Non loin de là, les docks de
Saint Ouen profiteront aussi du dynamisme de la gare Saint-Denis Pleyel,
tout en bénéficiant du prolongement de la ligne 14. Les docks de
Saint-Ouen font ainsi l’objet de très importants travaux, avec la
construction de 4 000 nouveaux logements. Une aubaine pour les
investisseurs qui souhaitent se lancer dans la location de T2 ou T3, les
docks de Saint Ouen attirant traditionnellement les familles chassées
par le niveau des loyers parisiens.

La « Banlieue dense »

Cette
famille concerne un ensemble de 23 communes réparties sur les
départements du 91, 93, 94 et 95, comme : Viry-Châtillon, Montfermeil,
le Bourget, Champigny-sur-Marne, Argenteuil, etc.

Le rendement locatif courant de cette famille se situe autour de 5 %, tandis que la performance globale n’est que de 2,3 %.  

Cette
catégorie de biens offre peu de perspectives pour l’investissement
locatif, car la population de ces secteurs se compose de beaucoup de
familles amatrices de maisons individuelles. Le marché locatif y a peu
progressé en 20 ans et semble s’y être stabilisé. On y relève en plus
une progression négative de la natalité.

Les cas de Champigny sur Marne, Bagneux et Le Bourget

Avec
l’arrivée de la ligne 15 sud à Champigny su Marne, la demande devrait
considérablement augmenter sur le marché immobilier. Le potentiel de
valorisation de Champigny sur Marne est bien là.
Quant à
Bagneux, on parle beaucoup de la revalorisation de son marché immobilier
avec des prix qui restent encore abordables. Mais cela ne va pas durer,
puisque le réseau de transport du Grand Paris va faire de cette ville
un véritable hub. Elle bénéficie, en effet, du prolongement de
l’actuelle ligne 4 et va accueillir la ligne 15 du Grand Paris Express.
Bagneux sera bientôt ainsi à 20 minutes de la Défense et à 15 minutes
de l’aéroport d’Orly. Autant dire que Bagneux intéresse aujourd’hui tous
ceux qui flairent les plus-values autour des nouvelles stations.
Enfin,
n’oublions pas le cluster de l’aéronautique, prévu autour du Bourget et
de son salon. Cluster qui s’appuie aussi sur l’implantation d’Airbus
Helicopter et d’un campus de 60 000 m² à proximité. Et avec les
nouvelles lignes de métro 16 et 17 qui arrivent pour renforcer la ligne B
dès 2024, les investisseurs sont sur les rangs.

 La « Périphérie urbaine »

Les
villes de cette famille n’entrent pas à proprement parler dans le
projet du Grand Paris puisqu’elles sont exclues de la métropole. Elles
recouvrent les secteurs de : Val Parisis, Coeur d’Essonne, Val d’Yerres,
Val de Seine, etc.

Le rendement locatif y est très faible, autour de 2,5 %.

Ce
secteur n’est pas propice à l’investissement locatif. Le marché
immobilier y est stable et les prix permettent aux particuliers de se
porter propriétaire. Qui plus est, la pression démographique est
absente.

Le cas du plateau de Saclay

Situé à une vingtaine de kilomètres de Paris, et étalé sur 27 communes de l’Essonne et des Yvelines, le plateau de Saclay est devenu terre d’investisseurs.

Le
cluster de la recherche et de l’innovation du Grand Paris doit y voir
le jour dans une quinzaine d’années. C’est un projet sans précédent,
réunissant une concentration de grandes écoles, d’instituts de
recherches et d’entreprises de pointe. Son ambition ? Faire du plateau
de Saclay la « Silicon Valley à la française ».

Avec ses 3
millions de mètres carré de commerces, d’habitation et d’activité
actuellement en construction, le projet vaut bien sûr le détour pour les
investisseurs. L’arrivée de la ligne 18, reportée à 2024, laisse encore
le temps de réfléchir, mais plus pour très longtemps. On conseille
actuellement de pister des biens dans le Saclay-Bourg, où les prix sont
tout à fait attrayants, même si leur valorisation risque d’être un peu
longue.

Derniers conseils avant de passer à l’action :
choisissez toujours des villes dynamiques pour investir dans
l’immobilier. Ciblez prioritairement des locataires comme les jeunes
actifs et les familles, favorisés par ce projet du Grand Paris. Le
nouveau réseau de transport va leur permettre d’aller travailler plus
rapidement sur la capitale, tout en préservant leur qualité de vie. Les
villes situées en dehors de la première couronne et possédant déjà une
gare de RER sont celles à surveiller de plus près.