Investissement Paris : comment faire les bons choix pour 2024 ?

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L’investissement locatif à Paris demeure une option attrayante malgré les défis économiques et les fluctuations induites par la pandémie. La capitale française conserve son attrait intemporel grâce à son activité économique dynamique et son charme touristique. Paris est une ville importante. Chaque année, elle atteint des millions de visiteurs. Cela permet d’améliorer son économie et de le rendre dynamique. Le marché parisien attire les investisseurs immobiliers en raison de ses opportunités uniques en termes de prix, de rendements et de plus-values.

Ce guide de l’investissement locatif à Paris fournit aux acheteurs potentiels des informations actualisées. Il a été aussi créé pour les accompagner dans leurs futurs investissements. 

 

Les perspectives économiques de l’immobilier à Paris en 2024

2024 s’annonce comme une période pleine de promesses pour l’immobilier à Paris, avec des indicateurs économiques solides qui renforcent la confiance des investisseurs. Voici une analyse chiffrée des tendances clés qui façonnent les affaires immobilières de la ville des lumières cette année.

Les affaires immobilières de la capitale française continuent d’évoluer rapidement en 2024. La demande de logements et les projets de développement en cours sont de plus en plus nombreux. 

Paris demeure une destination attrayante pour les promoteurs immobiliers. La dynamique du marché propose de nouvelles opportunités d’investissement aux personnes qui cherchent à tirer parti du mouvement.

Les prix de l’immobilier à Paris ont connu une croissance soutenue, bien qu’elles aient déjà été élevées. La capitale a gagné 11 200 € en 2023. L’augmentation est estimée à 4,5% comparée à l’année dernière. La demande est élevée et l’attrait constant de Paris pour les investisseurs internationaux sont à l’origine de cette croissance. Cependant, il est essentiel d’examiner attentivement les perspectives à venir. Cela anticipera toute éventuelle modification de la tendance des prix.

Grâce à une série de projets majeurs et à des événements à venir, l’immobilier de la ville des lumières a renouvelé sa confiance en 2024. Le Grand Paris prévoit d’améliorer les infrastructures de transport et les connexions entre les banlieues parisiennes. Une croissance significative est ainsi constatée. En outre, les Jeux Olympiques de Paris 2024 ont entraîné un flux d’investissements importants dans l’immobilier et les infrastructures. Ces événements ont pour effet de renforcer la réputation de Paris en tant que marché immobilier de premier plan.

En tant que ville emblématique, Paris attire constamment des investisseurs dans le secteur locatif. En 2023, le marché locatif de la capitale française a augmenté de 6,5 % par rapport à l’année précédente. Le rendement moyen était d’environ 4,8 % en 2023, ce qui témoigne de la rentabilité continue de l’investissement locatif à Paris.

Paris reste une destination privilégiée pour les jeunes actifs et les étudiants. Depuis 2023, près de 30 % des locataires parisiens sont des jeunes âgés de 20 à 34 ans. Cette tendance a affecté la demande de biens immobiliers plus petits. Les studios et les appartements de deux pièces sont souvent prisés par cette tranche d’âge.

Paris ou province ? Quelles villes offrent les meilleurs rendements ?

Ce n’est un secret pour personne : les rendements locatifs à Paris sont plus bas que dans les villes de Province d’une certaine taille (>100.000 habitants).

En cause, des prix à l’achat très élevés et l’immobilier très tendu qui, ajouté à la forte fiscalité déjà présente, pénalise les perspectives de rendements locatifs.

À Paris, comptez en moyenne autour de 2,5% brut à l’année auquel il faut ajouter la fiscalité.

Évidemment, les chiffres parisiens font pâle figure à côté des perspectives de rendement de villes comme Reims ou Troyes où les promoteurs peuvent tabler sur le triple en moyenne. Un guide pour acheter son appartement à Reims peut être consulté sur le site d’Invest Market si besoin est.

En province, il est constaté assurément que des taux de rendement annuel brut plus élevés comme à Nice (6 – 6.5%), Marseille (6 à 8%) ou Strasbourg (5.5 à 7.5%) (source : Challenges).

Malgré l’écart de rendement, ce sont les perspectives de plus-value à la revente qui confortent les investisseurs de la capitale de France.

Les prix de l’immobilier à Paris pour 2024

Pour bien observer l’éventuelle évolution des prix, penchons d’abord sur les montants de 2023 avant d’analyser ceux de 2024.

Le coût immobilier de 2023

Les prix de l’immobilier à Paris sont très variés. Ils diffèrent d’une circonscription administrative à une autre, voire d’une rue à l’autre. En 2023, la capitale française maintient son statut de marché immobilier dynamique, mais les prix reflètent toujours la spécificité de chaque quartier. En moyenne, le prix au mètre carré à Paris tourne autour de 10 078 €/m². Certains biens peuvent dépasser cette moyenne avec des valeurs comprises entre 14 000 et 16 000€/m². Tout dépend de leur emplacement.

Voici la liste des prix de l’immobilier (appartements) en septembre 2023, par circonscription administrative, d’après le Figaro Immobilier :

  • 1er Arrondissement : 12 047€/m2
  • 2ème Arrondissement : 12 705€/m2
  • 3ème Arrondissement : 13 124€/m2
  • 4ème Arrondissement : 14 252€/m2
  • 5ème Arrondissement : 13 245€/m2
  • 6ème Arrondissement : 16 367€/m2
  • 7ème Arrondissement : 16 001€/m2
  • 8ème Arrondissement : 13 664€/m2
  • 9ème Arrondissement : 11 941€/m2
  • Paris 10ème Arrondissement : 10 422€/m2
  • 11ème Arrondissement : 10 942€/m2
  • 12ème Arrondissement : 10 363€/m2
  • 13ème Arrondissement : 9 902€/m2
  • 14ème Arrondissement : 10 835€/m2
  • 15ème Arrondissement : 10 807€/m2
  • 16ème Arrondissement : 12 365€/m2
  • 17ème Arrondissement : 11 490€/m2
  • 18ème Arrondissement : 9 991€/m2
  • 19ème Arrondissement : 9 213€/m2
  • 20ème Arrondissement : 9 762€/m2

L'impact des JO 2024 sur les prix immobiliers

En 2022, une étude de Meilleurs Agents a montré qu’une augmentation des prix de 22,3% sur l’immobilier français. L’augmentation globale des prix était de 22,3% sur les cinq ans. Toutefois, au cours de la dernière année, les prix immobiliers de certaines zones ont légèrement diminué. Ces zones sont Paris, Colombes et Boulogne-Billancourt. Les jeux Olympiques ont lancé le projet du Grand Paris qui offre une opportunité majeure de développement urbain en construisant de nouvelles lignes de métro et des extensions. La création de logements supplémentaires grâce à un budget de 100 milliards d’euros a été réalisable. 

En termes de rentabilité immobilière, Paris affiche une rentabilité brute moyenne de seulement 3,4 % en raison des prix élevés au mètre carré. Parmi les quartiers tels que Saint-Denis qui accueille le village olympique, vous constatez une rentabilité brute moyenne plus élevée, atteignant 5,4%. Les Jeux Olympiques de 2024 ont un impact incontestable sur les affaires immobilières de la capitale de France. Il est donc primordial pour les entrepreneurs immobiliers de trouver des opportunités d’investissement plus rentables.  Il faut aussi tirer parti de l’héritage durable que ces Jeux laisseront en transformant les installations sportives en nouveaux espaces de vie, de bureaux et commerciaux.

Quels sont les arrondissements parisiens à privilégier ?

Les promoteurs immobiliers doivent choisir la bonne circonscription administrative pour investir à Paris. Chaque circonscription de la capitale française est unique et présente des avantages spécifiques, ce qui rend la tâche de sélection plus complexe. Cependant, plusieurs circonscriptions se démarquent par leur attrait pour les investissements.

Le 9e arrondissement, par exemple, est particulièrement prisé en raison de sa proximité avec les grands boulevards et de son potentiel de rendement locatif élevé.

Le 18e arrondissement, avec le célèbre quartier de Montmartre, attire les touristes, offrant ainsi une demande locative constante.

Le 11e arrondissement, réputé pour son ambiance branchée, séduit les jeunes actifs à la recherche d’une vie nocturne animée.

Le 12e arrondissement, en pleine transformation, représente une option stratégique pour ceux qui anticipent une plus-value significative.

Enfin, le 15e arrondissement, équilibrant harmonieusement la vie citadine et la tranquillité, séduit particulièrement les familles à la recherche de stabilité. 

Quels types d’appartements choisir pour l’investissement locatif ?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif à Paris, une stratégie bien pensée pour choisir les types d’appartements est essentielle pour maximiser les rendements. Dans la recherche de la rentabilité, des principes fondamentaux s’appliquent. Ce sont les petits espaces qui sont les plus attractifs et qui génèrent les revenus locatifs les plus élevés.

Le pouvoir des petites surfaces : studios et 2 pièces en tête

L’investissement locatif à Paris se trouve propulsé par le potentiel remarquable des petites surfaces, notamment les studios et les appartements de 2 pièces. Ces logements tirent parti d’une rentabilité supérieure grâce à des loyers par mètre carré plus élevés et à une équation prix-loyer avantageuse. Les quartiers centraux de Paris abritent une demande élevée pour ces logements compacts, ce qui garantit des rendements locatifs attractifs et une occupation constante.

 En phase avec le mode de vie actuel axé sur la mobilité, ces petites surfaces répondent aux besoins des jeunes professionnels, étudiants et couples sans enfant. La location à courte durée dans les quartiers centraux ajoute une couche de rentabilité potentielle. En termes de gestion, les petites surfaces offrent une gestion simplifiée, faisant de cette catégorie de logements un choix stratégique pour les investisseurs cherchant à maximiser les rendements locatifs tout en répondant aux besoins changeants de l’immobilier de la ville des lumières.

Analyse des prix et de la demande locative

Il est important d’étudier attentivement les prix et la demande de loyers à Paris pour bien choisir. Les entrepreneurs doivent envisager la rentabilité potentielle. Pour cela, il faut tenir compte du volume, du prix au mètre carré, du rendement locatif attendu et des perspectives à moyen et long terme. L’analyse s’appuie sur une compréhension globale du quartier parisien et des tendances locatives passées et actuelles. Nos experts vous conseillent judicieusement sur les décisions à prendre, en considérant :

  • la conjoncture économique ;
  • la volatilité des marchés ;
  • le retour sur investissement potentiel.

Dans un marché dans lequel l’immobilier locatif de la capitale de France est influencé par de multiples facteurs, une analyse minutieuse peut vous aider à prendre des décisions éclairées et à accroître votre retour sur investissement. Ces facteurs sont le prix au mètre carré, la sélection du quartier, la demande de location et les réglementations applicables.

Défis de la location à courte durée et impact sur l'offre locative

La location à courte durée, telle que les plateformes comme Airbnb, a radicalement transformé le paysage de l’offre locative à Paris. Alors que cette option offre une opportunité de flexibilité et de rentabilité accrue pour les propriétaires, elle peut également poser des défis majeurs. Le choix entre la location à court terme et à long terme dépend du calcul minutieux de la rentabilité, du rendement locatif potentiel et du coût de gestion. Les propriétaires doivent naviguer dans les régulations spécifiques à chaque circonscription administrative, en tenant compte des prix du mètre carré et des termes économiques. Le quartier lui-même joue un rôle crucial dans la décision, car certains quartiers sont plus adaptés à la location à courte durée en raison de leur attrait touristique. Cela a affecté l’ensemble de l’immobilier locatif parisien, influençant les prix, la demande et les décisions d’investissement. Tout projet d’investissement locatif de la ville des lumières doit donc prendre en compte ces facteurs. Il est primordial de peser le pour et le contre des locations à court terme et de réfléchir à l’impact que cela aura sur votre rentabilité à moyen et long terme.

Ciblage des jeunes couples, actifs et étudiants

Quand vous investissez dans l’immobilier locatif de la capitale de France, ciblez les jeunes couples, les professionnels et les apprentis. Les logements plus petits comme les studios et les appartements de deux pièces sont adaptés aux besoins de cette population dynamique. La sélection du logement doit prendre en compte les avis et les préférences spécifiques de ce public, tout en respectant les termes économiques de l’immobilier parisien. Le quartier est un facteur non négligeable puisque la proximité des universités, des centres d’affaires et des zones d’activités influence la sélection des acquéreurs potentiels. Les jeunes couples, les professionnels et les apprentis recherchent généralement un logement abordable et bien situé, ce qui peut influer sur les prix au mètre carré dans les différentes circonscriptions administratives de Paris. L’investissement locatif à Paris nécessite donc une évaluation minutieuse des prix de l’immobilier, des projets d’investissement locatif et de la demande potentielle dans la circonscription administrative de la ville des lumières. Compte tenu de la rentabilité de l’investissement, des prix du marché immobilier de la capitale de France et des préférences des locataires cibles, les investisseurs peuvent bénéficier de rendements locatifs attractifs. Répondre en même temps aux besoins spécifiques des jeunes couples, des professionnels et des apprentis est aussi primordiale. Vous pouvez prendre des décisions éclairées.

Stratégie pour les biens de plus grandes tailles : la colocation

Pour les promoteurs qui optent pour des biens de plus grandes tailles, comme les immeubles de rapport ou les appartements spacieux, la colocation se révèle être une stratégie intéressante pour maximiser le rendement locatif. En proposant des logements en colocation, où les acquéreurs paient par chambre, les entrepreneurs peuvent optimiser la rentabilité de leur investissement. Cependant, cette approche demande une gestion plus souple et proactive pour s’adapter aux renouvellements fréquents des locataires et aux besoins de remplacement du mobilier, notamment si le bien est loué meublé. La colocation permet de répartir les coûts entre plusieurs acquéreurs, ce qui peut rendre des biens plus grands et plus accessibles sur le plan financier tout en offrant des espaces de vie plus spacieux. Le choix du quartier reste crucial, car les zones proches des universités, des centres d’activités et des transports en commun sont généralement plus attractives pour les colocations. Les prix au mètre carré et la demande potentielle influencent également la viabilité de la colocation dans différentes circonscriptions de la capitale de France. En mettant en œuvre cette stratégie, les investisseurs doivent tenir compte de :

  • la concurrence sur le marché de l’hébergement parisien ;
  • la nécessité de maintenir des logements de qualité et d’offrir un environnement confortable aux colocataires.

L’encadrement des loyers à Paris en 2024

En 2024, l’encadrement des loyers à Paris continue de jouer un rôle essentiel dans les affaires immobilières locatives de la capitale française. Cette mesure, mise en place en 2015, vise à maintenir l’accessibilité aux logements pour les résidents tout en fournissant une certaine stabilité aux propriétaires.

Pour comprendre l’impact de cette réglementation, examinons de plus près les chiffres. En 2024, le plafond moyen de loyer pour un appartement non meublé de plus de 100 mètres carrés construit avant le 1er janvier 2018 s’élève à environ 22,95 euros par mètre carré. Pour un appartement similaire construit après cette date, le plafond atteint approximativement 23,97 euros par mètre carré. Ces chiffres témoignent de la volonté des autorités parisiennes de contenir la croissance des loyers, offrant ainsi une certaine prévisibilité financière aux acquéreurs.

Un autre aspect crucial de l’encadrement des loyers est la limitation des révisions de loyer. En 2024, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL), qui atteint en moyenne 2,3 %. Cette mesure vise à protéger les locataires des hausses excessives de loyer, ce qui contribue à maintenir leur pouvoir d’achat.

Cependant, il est important de noter que l’encadrement des loyers ne couvre pas toutes les locations. Les résidences principales de plus de 100 mètres carrés et les locations meublées restent largement exemptées de cette réglementation. Cela signifie que certains secteurs du marché locatif échappent à ces plafonds, créant parfois des disparités de loyers.

En 2024, l’encadrement des loyers continue de susciter diverses opinions. Les acquéreurs y voient un moyen de garantir la stabilité financière dans un marché de la capitale de France souvent exigeant. Cependant, certains propriétaires estiment que cela limite leur capacité à générer des revenus locatifs compétitifs, en particulier dans un contexte où les coûts de l’immobilier continuent d’augmenter.

Investissement locatif Paris : ce qu'il faut considérer

L’investissement locatif à Paris nécessite une évaluation minutieuse des facteurs clés. L’immobilier parisien, caractérisé par ses prix élevés, doit être analysé en détail pour identifier les opportunités. Les rendements locatifs, les emplacements stratégiques, les coûts d’achat et les considérations de gestion locative sont autant d’aspects à prendre en compte. En somme, une approche réfléchie et une connaissance approfondie du marché sont essentielles pour réussir dans l’investissement locatif à Paris.

L’investissement locatif à Paris est un jeu complexe. Il impose une évaluation minutieuse des coûts et des rendements potentiels, ainsi qu’une compréhension approfondie des affaires immobilières de la ville des lumières. Pour réussir, les investisseurs doivent choisir des emplacements judicieux, optimiser la gestion de leurs biens, et garder un œil attentif sur les tendances du marché. Une stratégie réfléchie et une analyse continue sont essentielles pour prospérer dans ce secteur immobilier pointilleux.

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