Devenir riche et vivre en rentier : un but que poursuivent de nombreux investisseurs immobiliers pour qui l’immeuble de rapport fait figure de Saint Graal. Tous n’ont pas conscience cependant qu’il s’agit d’un investissement imposant. Il convient de bien comprendre à qui il s’adresse, pourquoi est-il vraiment rentable et quels objectifs il remplit.
L'immeuble de rapport : pour qui ?
Ce qui fait la singularité d’un immeuble de rapport fait aussi son intérêt : c’est un gros investissement, synonyme de haut rendement, qui va drainer à lui certains types d’investisseurs.
Il attire souvent des personnes désireuses de faire fructifier leur argent en réalisant l’investissement qui va couronner des années de travail, ou mettre à l’abri un capital comme un héritage.
Pour ces investisseurs, l’immeuble de rapport est perçu comme un aboutissement qui leur garantit leur indépendance financière. C’est aussi un placement plus rentable qu’un plan d’épargne-retraite ou qu’un simple Livret d’épargne.
Mais, aux côtés de ce type d’investisseurs que l’on pourrait qualifier de « classique », on compte aussi d’autres profils plus aguerris. En dehors des professionnels ou des SCI, des particuliers désireux d’investir dans l’immobilier se détachent. Ils ne visent pas obligatoirement un seul immeuble de rapport, mais parfois plusieurs biens.
L’investissement locatif est vu ici comme une véritable source d’enrichissement. Ces investisseurs lâchent parfois leurs occupations professionnelles pour se consacrer pleinement à leurs placements immobiliers. Ils maîtrisent souvent bien le sujet, avec de bonnes bases en fiscalité et des talents d’entrepreneur et de bricoleur qui leur permettent de s’associer à des artisans, des assureurs ou des banques.
Rentabilité locative immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport attire de plus en plus d’investisseur grâce à ses multiples avantages financiers et fiscaux. L’un des principaux attraits de l’immeuble de rapport est sa rentabilité élevée, souvent bien supérieure à celle d’un appartement individuel.
Outre la rentabilité, les économies réalisées lors de l’achat d’un immeuble de rapport viennent renforcer l’intérêt de ce type d’investissement. Le prix du mètre carré est considérablement réduit grâce à l’achat en bloc. De plus, le futur propriétaire bénéficie de réductions sur de nombreux frais annexes : notaire, agence, entretien et même assurance.
S’il prévoit des travaux, ces derniers coûteront également moins cher en raison des économies d’échelle.
Optimiser la rentabilité grâce à une stratégie locative adaptée
Pour maximiser la rentabilité d’un immeuble de rapport, il est essentiel de définir une stratégie locative cohérente et ciblée.
Une bonne stratégie locative commence par l’identification d’un profil de locataires susceptibles de générer des revenus stables et réguliers. Cela passe par une analyse de la demande locative locale afin de s’assurer de la présence de locataires solvables dans la zone d’investissement.
La fiscalité immobilière : un levier de rentabilité
Au-delà des revenus locatifs, la fiscalité est un levier essentiel pour rentabiliser l’investissement dans un immeuble de rapport.
Les avantages fiscaux des immeubles de rapport
Les investisseurs peuvent bénéficier d’importants avantages fiscaux, notamment en optant pour des montages fiscaux adaptés. Par exemple, la création d’une holding immobilière permet de réduire les impôts de manière significative. Par ailleurs, entreprendre des rénovations peut générer un déficit foncier, qui est particulièrement avantageux sur le plan fiscal.
L’importance du régime fiscal choisi
Le choix du régime fiscal détermine en grande partie la rentabilité d’un immeuble de rapport. Une décision mal informée peut transformer un projet potentiellement rentable en source de pertes financières.
Faire appel à un spécialiste pour optimiser les choix fiscaux
Pour sécuriser leur investissement, les propriétaires ont tout intérêt à consulter un expert, comme un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier peut proposer différentes options adaptées aux objectifs de l’investisseur, telles que la location meublée en LMNP ou la création d’une société (SAS, SARL, ou SCI).
Les options juridiques pour investir dans un immeuble de rapport
En fonction des objectifs patrimoniaux ou financiers, différents cadres juridiques peuvent être adoptés pour investir dans un immeuble de rapport.
La SCI : un choix patrimonial
La Société Civile Immobilière (SCI) constitue une solution idéale pour les investisseurs souhaitant constituer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet de dissocier les revenus fonciers des revenus salariaux. Cependant, elle impose une fiscalité lourde en cas de revente, notamment en raison de l’impôt sur la plus-value.
Le LMNP : pour un cash-flow immédiat
Pour ceux qui recherchent un complément de revenus rapide, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option prisée. Il offre des avantages fiscaux intéressants et facilite les reventes grâce à des conditions avantageuses sur les plus-values. Cependant, il implique une obligation de louer en meublé, ce qui ne convient pas à tous les investisseurs.
Où investir ?
Un immeuble bien situé se trouve en général près d’un nœud névralgique comme une gare, un hôpital ou une université. La situation du quartier et de l’environnement est aussi à examiner, car elle conditionne le type de locataires que l’immeuble attire.
Beaucoup d’investisseurs ont le réflexe de se tourner massivement vers les grandes villes. C’est un peu une attitude de novice, car le prix du m2 y est plus important et viendra grever la rentabilité du bien au final. Il est plus futé d’acheter un immeuble de rapport dans une moyenne ou petite ville, où il existe un marché locatif plus discret, mais bien présent. De nombreuses localités offrent des potentiels totalement inexploités, que les fins limiers de l’immobilier savent débusquer.
Les professionnels sont précieux aussi pour négocier le prix du bien, car le prix d’un immeuble bien placé sera toujours à débattre. Un propriétaire impatient ou de nombreux travaux à refaire sont autant d’arguments qui permettent à un investisseur expérimenté de revoir le prix d’une bâtisse à la baisse.
Or, le prix auquel on achète compte pour beaucoup dans le calcul de rentabilité et détermine au final la réussite de l’investissement, notamment lors d’une revente.
À ne pas oublier : les immeubles de rapport sont de beaux investissements qui, s’ils permettent de dégager de gros cash-flows, peuvent aussi se transformer en charges en cas de souci technique ou de vacance locative prolongée. L’importance de l’investissement fait peser des risques sur l’investisseur, qu’il doit minimiser dès le départ en s’entourant des conseils de spécialistes.
L’achat d’un immeuble rentable ne permet pas à tous les coups de devenir millionnaire, mais il reste l’un des placements les plus sûrs pour des investisseurs comme les expatriés ou de futurs retraités. Revenus complémentaires, cash-flow ou construction patrimoniale sont les divers objectifs qu’il peut remplir, en choisissant à chaque fois le bon montage fiscal pour cela.
