La fiscalité immobilière joue un rôle important pour la réussite de chaque projet locatif. En effet, ce facteur peut être déterminant pour l’optimisation de vos revenus fonciers pour les années à venir. Il ne faut pas non plus ignorer la fiscalité dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier après la mise en location. Ici, vous pouvez par exemple obtenir un impôt forfaitaire de 22 % en fonction de la plus-value.
Ainsi, il est important de vous informer sur les régimes fiscaux pouvant être adoptés aux choix d’investissements possibles. Vous pourrez alors profiter pleinement de votre projet locatif en adoptant les bonnes stratégies et obtenir une meilleure fiscalité. Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à demander les avis d’un spécialiste pour vous orienter sur la fiscalité immobilière. Cela vous évitera de prendre de mauvaises décisions fiscales chaque année.
La fiscalité liée à une location nue
Le choix d’un investissement locatif nue relève généralement de la fiscalité sur les revenus fonciers. Autrement dit, vous allez recevoir un impôt sur le revenu pendant la réalisation du projet. Cela implique une déclaration des loyers réels que vous percevez pendant une année civile. Par ailleurs, l’un des deux régimes suivants sera appliqué pour déduire certaines charges liées au projet.
Le régime réel
Ce régime fiscal s’applique en principe si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros chaque année. Ici, la déduction se fait sur les charges ou les frais liés au bâtiment mis en location. Cela concerne par exemple les primes d’assurance ainsi que les charges de copropriété. Toutefois, il faut vous assurer que les dépenses remplissent certaines conditions pour être imposées.
Il faut savoir que ce régime peut générer un déficit foncier dans certaines situations. Cela est particulièrement le cas si le revenu déclaré n’arrive pas à la hauteur des charges. La déduction du déficit se fait sur le revenu imposable sans dépasser le montant de 10 700 euros.
Le solde non déduit sera certainement reporté sur l’ensemble des revenus pour les 6 ans à venir. En tout cas, il faut remplir le formulaire n°2044 ou 2042 pour pendant la déclaration en fonction de la situation.
Le régime forfaitaire
Souvent connu par l’appellation de régime micro foncier, cette imposition s’applique pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros par an. L’application de celui-ci est généralement encadrée par le code général des impôts dans son article 32. En plus de la limite sur les revenus locatifs, il faut aussi vous assurer qu’un autre régime fiscal s’applique sur l’investissement. Cela est par exemple le cas du dispositif Borloo ou Malraux.
Il est possible d’obtenir un taux d’abattement forfaitaire de 30 % avec ce type d’imposition. Celui-ci s’applique automatiquement avec la base de la déclaration de vos revenus pendant chaque année civile. Dans tous les cas, la déclaration ne nécessite pas beaucoup d’efforts de comptabilité si jamais vous avez des doutes.
La fiscalité immobilière pour une location meublée
Deux options d’impositions peuvent être proposées pour la fiscalité d’une location meublée. Cela est valable que vous optez pour un statut LMNP ou LMP pour le projet. Ainsi, vous ne devrez avoir aucun mal à vous retrouver pendant la déclaration auprès des services des impôts.
Le régime micro-bic
Le régime micro-bic s’applique par défaut dans le cadre d’un investissement locatif meublé. Cette imposition offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes. Ainsi, il n’y a que la moitié qui sera soumise à l’impôt chaque année.
Notez que le taux d’abattement peut aller jusqu’à 71 % pour la location d’un bien immobilier de tourisme classé. Ce régime d’imposition se distingue principalement par sa simplicité d’application sans oublier les frais plus légers. Il suffit de ne pas dépasser le montant de 72 600 euros pour les revenus annuels pour profiter d’un régime micro-bic.
Le régime réel BIC
Avec un régime réel BIC, la déduction se fait sur l’ensemble des dépenses de votre assiette imposable. Cela concerne différents points comme les frais d’établissement et d’assurances mais aussi de gestion. A cela s’ajoutent ceux qui sont liés à la maintenance et à la réparation du bâtiment comme le cas d’une habitation.
Vous devrez aussi prendre en compte les impôts locaux tout comme la taxe foncière pendant l’imposition. Il ne faut pas oublier les intérêts liés à votre crédit immobilier tout comme les charges sur la copropriété.
Dans tous les cas, ce régime s’applique sur une location avec des revenus annuels supérieurs à 72 600 euros. Ce choix est plus efficace si le projet vous oblige à régler différents frais. Le montant total de ceux-ci doit aussi aller au-delà de 50 % des recettes brutes.
Retenez les impôts et les taxes pour investir dans l’immobilier
La fiscalité d’un investissement locatif s’accompagne aussi de différents impôts et taxes que vous devrez régler chaque année. Prenez alors le temps de vous informer sur chaque point avant de mettre un bien immobilier en location.
Les prélèvements sociaux
Ces différents prélèvements se font en principe sur les revenus fonciers depuis leur application en 2019. Différents points peuvent être évoqués au moment de réaliser la déclaration comme la contribution sociale généralisée.
Il y a aussi le prélèvement de solidarité tout comme la contribution au remboursement de la dette sociale. A souligner que ces cotisations prennent chacune une portion sur les revenus d’un projet locatif. L’ensemble de ces prélèvements affiche un taux de 17.2 % sur vos revenus fonciers chaque année.
Les taxes foncière
Celles-ci font généralement partie des impôts locaux que vous devrez prévoir pendant un investissement immobilier. Il y a en premier lieu la taxe foncière qui s’applique sur tous les types de bien. Le calcul repose sur le type de bâtiment et la surface habitable.
Pour un appartement, il ne faut pas ignorer le nombre d’étages de la construction. Il faut faire attention à bien déterminer le montant à payer avant de passer à l’achat d’un bien immobilier. Notez que le paiement peut désormais se faire rapidement en ligne si vous le souhaitez.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Applicable depuis 20218, cet impôt se déclenche à partir d’un seuil de 1.3 million d’euros. C’est-à-dire qu’il ne concerne pas tous les investisseurs immobiliers. Notez que l’assiette inclut tous les biens détenus par votre foyer fiscal au fil du temps. A noter que vous pouvez obtenir une exonération de 30 % si vous investissez dans une résidence principale.
Toutefois, chaque bien loué en meublé professionnel peut être exclu de l’exonération tout comme certains actifs. Il est tout à fait possible que la déduction de dettes facilite le calcul de la valeur soumise à votre impôt. En tout cas, l’impôt sur la fortune immobilière reste un dispositif important pour faciliter la gestion de votre fiscalité immobilière. Cela est valable même si vous êtes nouveau dans le marché de l’investissement locatif.
Quelles fiscalité pour la vente d’un bien immobilier ?
La fiscalité immobilière est toujours en vigueur même pour un loueur qui vend un bien immobilier. En effet, il faut vous attendre à payer certains impôts si vous vous retrouvez dans ce genre de situation à l’avenir.
L’impôt sur la plus-value
La plus-value est généralement catégorisée comme étant un impôt sur le revenu après la cession d’un bien immobilier. Cela est dû au fait que le montant que vous obtiendrez de l’opération sera considéré comme étant un gain financier. Notez que la plus-value indique la différence entre le prix de cession du bâtiment et celui de son achat initial. Cette imposition est évaluée à un taux de 19 % sur le coût de cession. En outre, des prélèvements sociaux de 15.5 % peuvent s’appliquer dans certaines situations.
La TVA immobilière
Cette taxe immobilière est exigée par le trésor public après que vous ayez vendu un bien immobilier. Imposée sur la valeur ajoutée, elle est souvent considérée comme étant une TVA résiduelle. A souligner que cette imposition s’applique principalement sur les biens neufs y compris une habitation rénovée.
Le cas d’une exonération de la plus-value
Est-il possible d’obtenir une exonération sur l’imposition de la plus-value immobilière ? Cela peut se faire de manière immédiate et totale du moment que vous remplissez certaines conditions. Cela est par exemple le cas pour la vente d’une habitation utilisée à titre de résidence principale. Cela peut aussi se faire pour la cession d’une résidence secondaire. Toutefois, vous devrez vous assurer que le prix de cession sera utilisé pour acheter une nouvelle résidence principale.
Le point sur la déclaration fiscale pendant un investissement locatif
La déclaration d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif ne devrait pas vous prendre beaucoup de temps. Vous pouvez toujours demander les conseils d’un spécialiste si vous le jugez nécessaire. Le plus important est de pouvoir déclarer correctement votre activité au fil des années.
Le formulaire 2044-EB pour les revenus locatifs
Il faut faire attention à ne rien oublier sur les informations obligatoires dans cette fiche. Vous devrez y ajouter tous les biens immobiliers impliqués dans votre projet avec les dispositifs applicables. Il faudrait aussi remplir exactement la partie pour les revenus locatifs ainsi que les charges déductibles.
Cela concerne par exemple les travaux déjà réalisés sur chaque habitation. Ce document doit être rempli pendant l’année au titre pendant laquelle vous demanderez la bénéfice de la réduction d’impôt pour la première fois.
Le formulaire 2042-C pour d’autres informations
Chaque loueur ne doit pas ignorer ce formulaire tout au long d’un investissement locatif. Le document sert à déclarer tous les revenus et les charges liés au projet. A cela s’ajoutent les réductions d’impôts possibles tout comme les plus-values liées à des ventes de biens. Ce formulaire de fiscalité doit aussi contenir le coût de votre activité locative depuis la première année et au fil du temps.
D’autres documents à prévoir pendant la déclaration d’une fiscalité immobilière
Une déclaration fiscale immobilière ne se limite pas à remplir des formulaires chaque année. En effet, vous devrez aussi prévoir d’autres documents comme les suivants :
Une copie du contrat de location pour chaque bien immobilier.
Une copie de l’avis d’impôt sur le revenu obtenu avec le dernier locataire.
Notez que les responsables fiscaux peuvent demander des informations supplémentaires en fonction de votre situation.
Comment optimiser la fiscalité liée à votre investissement immobilier ?
Une optimisation fiscale est tout à fait possible pour mieux profiter de votre investissement immobilier. Le principal objectif est de réduire les dépenses budgétaires liées à votre projet surtout dans le cadre d’une location.
S’informer sur les dispositifs fiscaux pour un investissement locatif
Le droit français vous offre la possibilité d’utiliser des dispositifs fiscaux pour payer moins d’impôt dans un projet locatif. Vous pouvez alors profiter de l’une des options suivantes avant de vous lancer sur le marché :
La loi Pinel : ce dispositif s’applique dans un projet locatif dans le neuf. La réduction d’impôt obtenu améliorera le rendement de votre bien immobilier pendant quelques années.
La loi Pinel Plus : cette option concerne aussi les biens immobiliers neufs mais dans des zones précises. Il est important de vous informer sur les exigences énergétiques liées à ce dispositif fiscal.
La loi Denormandie : il ne faut pas hésiter à faire ce choix pour investir dans un logement ancien qui nécessite des travaux de rénovation. Le dispositif peut vous offrir jusqu’à un taux de 21 % pour la réduction d’impôt.
Le dispositif LMNP : il est possible d’obtenir une défiscalisation partielle ou totale sur les revenus locatifs en choisissant cette option. Il suffit de bien vous informer sur les conditions à respecter pour bénéficier de ce privilège.
Investir avec une SCPI fiscale
Une SCPI fiscale permet d’investir de manière indirecte sur des biens immobiliers tout en vous évitant une gestion du projet. Il faut souligner la possibilité de diversifier le patrimoine tout en profitant des avantages fiscaux. Notez que la société de gestion que vous choisirez ne laissera rien au hasard pour vous offrir la meilleure fiscalité.
Adopter le déficit foncier avec le régime réel
Cette stratégie fiscale vise à déduire les charges concernant les travaux de rénovation sur les actifs fonciers. En cas de déficit, il est toujours possible d’imputer sur le revenu global du projet sans dépasser la limite de 10 700 euros tous les ans. En plus de faire baisser l’impôt, cette option vous offre aussi l’opportunité de réduire les prélèvements sociaux.
Que retenir de la fiscalité immobilière ?
Investir dans l’immobilier est une stratégie idéale pour vous faire des revenus passifs pendant des années. Toutefois, il est important de vous informer sur la fiscalité immobilière avant de vous lancer dans le grand bain. Ainsi, vous saurez à quoi vous attendre en agissant en fonction des besoins du projet. Vous pouvez profiter de différents avantages fiscaux en faisant les choses correctement.
Il est même possible d’obtenir une imposition de 19 % sur la plus-value si vous revendez un bien immobilier à l’avenir. Il faut souligner que l’imposition sur un projet locatif dépend de différents points comme les revenus obtenus. Il vous sera plus facile de vous orienter à l’avenir en prenant le temps de vous informer sur la fiscalité immobilière.