Dans l’immobilier comme dans les autres placements financiers, plus le projet est important, plus le rendement sera élevé. Néanmoins, le risque qui en découle pourra être majeur, raison pour laquelle de plus en plus d’investisseurs tournent vers le type d’investissement collectif. Pour cela, à l’instar d’une SCPI (Société civile de placement immobilier), le club deal immobilier constitue actuellement une solution très en vogue en France. Il s’agit d’un organisme immobilier regroupant plusieurs investisseurs particuliers ou professionnels qui vont acquérir et gérer ensemble leur patrimoine. Elle leur permet ainsi de mutualiser les ressources pour réaliser des investissements de grande ampleur. De cette façon, les risques seront répartis entre eux, et la rentabilité élevée et régulière. Retrouvez dans cet article toutes les informations nécessaires pour faire un investissement dans un club deal immobilier en 2023.
Club deal immobilier : définition et explications
Avant tout, il est important de connaître ce qu’est un club deal immobilier, comment il fonctionne exactement.
C’est quoi un club deal immobilier ?
Par définition, un club deal immobilier est une association d’investisseurs qui unissent leurs capitaux afin de mener à bien un projet locatif d’envergure. Autrement dit, ce type de placement consiste à rassembler plusieurs acteurs immobiliers qui regroupent leurs capacités d’achat et participent à une levée de fonds. Dans ce cadre, il faut noter que les actifs d’un club deal immobilier puissent atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros.
Sur le plan juridique, le club deal correspond à une SAS (Société par actions simplifiée) ou à une SCI (Société civile immobilière). Ainsi, chaque investisseur membre de la collectivité a un statut d’associé ou d’actionnaire, et a un droit de vote en assemblée générale. Pour rappel, cette dernière permet à chacun des apporteurs de capital de valider la gestion, les comptes et les éventuels changements de stratégie au sein de la communauté.
À noter que l’investissement dans les clubs deals est un projet à long terme. Concrètement, leur durée de vie peut aller de 10 ans à 15 ans.
Qui peut investir dans un Club Deal ?
En ce qui concerne les investisseurs qui peuvent adhérer à un club deal immobilier, il n’existe généralement pas des règles spécifiques les définissant. Cette possibilité d’investissement s’offre à tous les épargnants particuliers ou les investisseurs institutionnels, à deux conditions. Primo, il est impératif que tous les acteurs qui veulent s’unir dans un club deal aient un projet en commun. Secundo, ils doivent être en mesure de disposer d’un patrimoine financier suffisant pour constituer les actifs de la société. Pour ce dernier critère, sachez que le billet d’entrée dans les clubs deals est plus important que pour une SCPI et les autres supports d’investissement collectif. En effet, chaque membre doit apporter une somme d’argent allant de 100 000 à 700 000 euros, selon l’objectif de la structure.
Par ailleurs, contrairement à une SCPI, les associés d’un club deal sont moins nombreux, généralement de 10 à 40 investisseurs. En contrepartie de leur apport au capital, les actionnaires détiennent individuellement des parts ou des actions qui leur confèrent le droit de participer à la gouvernance de l’organisme. Ils ne sont pas pour autant responsables de la gestion quotidienne du club deal, une opération confiée à une société dédiée.
Dans quels actifs investissent-ils les clubs deals immobiliers ?
Depuis des années, les clubs deals permettent aux investisseurs d’investir dans différentes classes d’actifs, entre autres :
- Les immobiliers d’entreprises : achat des immeubles et plateaux de bureaux, réhabilitation immobilière, et activités d’hébergement et de services,
- Les hôtels et les restaurants,
- Les actifs immobiliers résidentiels,
- Les locaux commerciaux,
- L’acquisition des parts des PME (Petites et moyennes entreprises) au potentiel de croissance.
De plus, les actifs concernés peuvent se trouver en France et dans tous les pays de l’Europe.
Comment faire un investissement dans un club deal immobilier ?
L’investissement immobilier dans un club deal est un projet à long terme, une stratégie intéressante pour faire face aux aléas des marchés financiers. Cela demande toutefois une connaissance approfondie.
Trouver le financement de son investissement en club deal immobilier
Le principal avantage d’un placement immobilier par rapport aux autres actifs financiers réside sur la possibilité de faire un investissement à crédit. Cela permet aux investisseurs de profiter d’un effet de levier qui booste leur rentabilité. De plus, la fiscalité sur les revenus est aussi réduite, étant donné que les intérêts de prêt sont déductibles des loyers générés. Est-ce qu’il est possible d’investir de la sorte dans les clubs deals immobiliers ?
En effet, l’option d’endetter la société elle-même est généralement impossible ou fortement déconseillée. Pour cause, les investisseurs associés ne se connaissent pas assez bien pour s’assurer du remboursement de l’ensemble des dettes de la structure. Les banques peuvent d’ailleurs se montrer très réticentes malgré cela.
Chaque associé peut, par ailleurs, profiter de l’effet de levier en contractant à titre personnel un crédit immobilier pour financer son investissement dans le club deal. Précisément, en dehors du statut juridique de la société, il peut bénéficier d’un financement à crédit (comme pour un investissement en direct ou dans une SCPI). Dans ce cadre, il aura droit, en tant que personne physique ou morale, à un prêt immobilier classique (prêt amortissable ou in fine). Pour faciliter l’octroi du capital emprunté, l’organisme prêteur peut exiger, le cas échéant, une garantie hypothécaire sur les parts de la société foncière. Il est possible aussi dans certains cas de souscrire un crédit à la consommation (jusqu’à 70 000 euros) pour financer son investissement en club deal immobilier.
Sélectionner la société de gestion de son club deal immobilier
En principe, les investisseurs apporteurs ne se chargent pas de l’acquisition, de l’exploitation et de la gestion des actifs ou du patrimoine du club deal. Toutes les opérations sont confiées à une société de gestion spécialisée. Précisément, cette dernière endosse des rôles cruciaux, à savoir :
- La réalisation de la levée de fonds au sein du club deal,
- La gestion financière et juridique de toutes les opérations,
- La recherche, visite et audit, et l’achat des actifs de la collectivité,
- La gestion locative du patrimoine de la société,
- Le suivi et le partage de revenus aux investisseurs.
Il convient donc de bien choisir en amont la société de gestion afin d’optimiser la rentabilité de vos projets. En contrepartie de ses services, cet organisme gérant recevra une rémunération que couvrent les frais de l’investissement. Ce dernier varie de 0 % à 5 % du capital du club deal, selon le support du projet.
Investir dans un PEA pour réduire sa fiscalité
Avant tout, il faut savoir que les investisseurs dans les clubs deals ont deux possibilités d’investir leur capital. D’un côté, ils peuvent faire une acquisition en direct dans le registre nominatif de la société. De l’autre, ils ont la possibilité d’investir au travers d’un compte titre spécifique, ou d’un PEA (Plan d’épargne action) ou d’un PEA-PME (Plan d’épargne action petite et moyenne entreprise).
Loger les parts et les actions du club deal dans un PEA ou un PEA-PME permet aux investisseurs de constituer un portefeuille en franchise d’imposition. Votre plus-value sera ainsi exonérée de l’impôt sur le revenu dès lors que la durée de détention du patrimoine s’élève à plus de 5 ans. Il ne vous reste à payer que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
À titre de rappel, un investisseur ne peut détenir qu’un seul PEA en France. De plus, les versements autorisés sont plafonnés à 150 000 euros. Pour le PEA-PME, ceux-ci peuvent varier de 75 000 à 225 000 euros.
Investir dans un club deal immobilier : quel rendement attendu ?
Comme pour un investissement en nom propre ou dans une SCPI, les clubs deals peuvent rémunérer les investisseurs avec deux sortes de bénéfices. Il s’agit notamment du rendement locatif ou de la plus-value immobilière.
Rendement locatif à travers le club deal de distribution
Dès lors que l’objectif des investisseurs consiste à générer des revenus locatifs chaque année, c’est le club deal de distribution qui leur convient. Ici, le projet se concentre sur l’acquisition des biens immobiliers dans le but de les louer afin de bénéficier d’une rentabilité locative. De surcroît, la société gérante se porte garante de la gestion locative et de la distribution annuelle des dividendes ou des quotes-parts des associés.
Notez que le rendement d’un investissement locatif dans un club deal immobilier avoisine les 5 % à 7 % en 2023. Pour atteindre le meilleur taux, il est toutefois préférable d’oublier les investissements bénéficiant de l’amortissement fiscal. Cela, puisque ce dernier vient se retrancher sur le revenu distribuable.
La plus-value immobilière à travers le club deal de capitalisation
Contrairement au club deal de distribution, celui de capitalisation a pour but d’acquérir un patrimoine pour le valoriser et le revendre afin d’encaisser une plus-value. À ce titre, l’anticipation du marché de l’immobilier et ses perspectives à moyen terme (dans 5 ans) constituent des moyens importants pour optimiser votre revenu.
Par ailleurs, dès qu’il est question de plus-value, ce sont les biens anciens qui sont les plus recommandés. Ceux-ci, pour la plupart des cas, s’achètent à des prix bas tout en privilégiant un meilleur emplacement. Toutefois, il faut bien évaluer les travaux de rénovation valorisant l’immeuble et ainsi booster la plus-value dans le délai le plus court possible. En 2023, l’objectif d’un club deal de capitalisation consiste à générer une rentabilité brute totale de 20 % à 30 % en France.
Faire appel à un professionnel pour réussir son investissement en club deal
Pour vous aider à prendre la bonne décision sur le choix du club deal à intégrer, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier. Un expert connaît les pièges à éviter et vous détaille les critères essentiels pour répondre au mieux à vos attentes en matière de rentabilité.
