Nantes, la dénommée capitale des Ducs de Bretagne se situe dans l’Ouest de la France, à seulement 2 heures de Paris. C’est la préfecture du département de la Loire-Atlantique, en région des Pays de la Loire. La commune séduit les nouveaux venus par son emplacement idéal proche de la mer, la qualité de son cadre de vie et surtout son dynamisme économique. Il s’agit notamment d’une ville industrielle qui offre à ses jeunes habitants un bassin d’emplois florissant. Aussi, elle s’aligne au rang de grandes villes universitaires de l’Hexagone de par ses nombreux établissements supérieurs. La métropole nantaise constitue également une destination touristique attractive dans la Loire-Atlantique, avec plus d’une dizaine de monuments et de nombreux espaces verts. En effet, faire un investissement immobilier locatif à Nantes est sans doute un projet rentable et moins risqué. Justement, cet article vous sert d’un guide complet pour rentabiliser votre investissement locatif à Nantes.
Marché immobilier à Nantes : tension locative et rendement élevé
Nantes appartient à la zone B1 de la loi Pinel, une ville qui possède un marché immobilier attractif. Voici les données nécessaires pour réaliser un projet d’investissement locatif dans le territoire nantais.
Prix d’achat et évolutions
Le marché immobilier est en baisse de 2,5 % à Nantes, depuis 3 ans. D’après le site MeilleursAgents, la ville affiche un coût moyen au mètre carré, tous types de biens confondus, de 3 751 euros en 2024, alors qu’il était de 4 164 euros en 2023. Pour un appartement, le tarif moyen est de 3 562 €/m2. Le montant varie en fonction des caractéristiques de la résidence. Voici les dernières estimations des coûts moyens d’achat immobilier par quartier à Nantes :
∙ Breil-Barberie : 3 907 €/m2,
∙ Hypercentre : 4 292 €/m2,
∙ Chantenay-Bellevue-Sainte-Anne : 3 573 €/m2,
∙ Dervallières-Zola : 3 892 €/m2,
∙ Doulon-Bottière : 3 372 €/m2,
∙ Hauts-Pavés – Saint-Félix : 4 403 €/m2,
∙ Île de Nantes : 3 649 €/m2,
∙ Nantes Erdre : 3 485 €/m2,
∙ Quartiers Nord : 3 337 €/m2,
∙ Saint-Donatien-Malakoff : 3 843 €/m2.
À Nantes, les projets de nos clients sont en moyenne de 3,78 % de rendement.
Par rapport aux autres grandes villes de France, notamment Paris, Nantes présente un marché immobilier encore plus accessible.
Loyers et tension locative
Une ville dynamique, étudiante et touristique de la Loire-Atlantique, Nantes présente un marché immobilier particulièrement tendu. La demande y est plus abondante par rapport à l’offre. Et pour cause, la commune accueille de nombreux locataires (dont des étudiants, des jeunes actifs et des touristes) chaque année. De ce fait, les logements de petite et moyenne surface, tels que les studios, les T2 et les T3, sont les plus recherchés dans la commune. Ces typologies de bien sont louées à des tarifs beaucoup plus intéressants que les grandes surfaces dans la localité. Ce qui en fait un investissement rentable, avec un taux de vacance locative quasiment nul.
En référence avec les coûts d’achat immobilier, les tarifs de loyers proposés à Nantes constituent un atout pour diversifier vos revenus. Dans ce cadre, les appartements restent à privilégier. En effet, ils y sont proposés à 14,0 €/m2 (contre 13,5 €/m2 pour les maisons) aux locataires. Toutefois, cela varie selon que votre résidence soit ancienne ou neuve, louée vide (par le biais du dispositif Pinel) ou meublée (via le dispositif LMNP).
Rendement locatif du marché
En tant que ville étudiante, le marché immobilier à Nantes est animé par des étudiants toujours nombreux, environ 56 000 jeunes universitaires actuellement. Ainsi, le studio, une résidence à une pièce, constitue le bien qui génère le plus haut rendement à Nantes, avec un taux allant jusqu’à 5,90 %. Les deux-pièces et les trois-pièces sont également très plébiscités par les jeunes actifs et les familles qui viennent massivement s’y installer. Ces logements permettent aux investisseurs de réaliser une rentabilité avoisinant les 5,15 %.
En outre, investir dans un secteur nantais vous permet de profiter d’avantages fiscaux non-négligeables, ce qui ne fait que booster vos revenus. À cette fin, vous avez le choix entre différents dispositifs.
La loi Pinel réduit vos impôts (à hauteur de 10,5 % à 17,5 % du coût du bien en 2023) si vous envisagez d’acheter un logement neuf ou entièrement rénové à Nantes. En 2024, la loi Pinel subit un changement et les réductions d’impôts ont encore baissé, par rapport à l’année dernière. Elles sont à hauteur de 9 % à 14 % selon la durée d’engagement locative. Par ailleurs, le statut LMNP est idéal pour bénéficier d’une réduction d’impôts dans une location meublée dans cette commune.
Les quartiers à privilégier pour investir à Nantes et ceux à éviter
Afin d’atteindre le meilleur taux de rentabilité, il est recommandé bien choisir l’emplacement du bien. La commune nantaise se compose de 11 quartiers au total.
Les meilleurs quartiers où investir à Nantes
Les secteurs suivants sont idéals pour réussir un investissement immobilier locatif à Nantes.
Le quartier du centre-ville
À la fois historique et animé, le centre-ville nantais attire un nombre toujours conséquent de locataires (jeunes, étudiants et touristes). C’est un quartier au charme, connu pour ses nombreuses rues piétonnes et ses places emblématiques, dont l’Hôtel de Ville, le musée Dobrée et le théâtre Graslin. Cette localité est facilement accessible grâce aux nombreux transports en commun (tramway, busway et bus). Ces habitants bénéficient d’une multitude de commerces et de services.
L’hypercentre connaît une tension locative particulièrement élevée, avec une demande toujours supérieure à l’offre. Cela explique l’évolution importante sur les prix immobiliers dans le secteur, soit une moyenne de 4 492 euros par mètre carré actuellement. Côté loyer, la localité affiche un tarif intéressant, notamment pour les appartements. Précisément, ce type de bien se loue à 15,7 €/m2 dans la zone. De plus, les investisseurs ont un large choix entre logements anciens et neufs dans l’hypercentre.
Le quartier Hauts-Pavés – Saint-Félix
Après l’hypercentre, Saint-Félix est le second emplacement idéal pour un investissement immobilier à Nantes. Bien enclavée entre le centre-ville et le pôle universitaire de la cité des Ducs, cette cité fait l’objet d’une importante demande locative dernièrement. Il s’agit d’un secteur dynamique et animé accueillant un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs chaque année. Il est séduisant grâce à ses nombreux espaces verts, notamment le parc de Procé. De plus, le quartier Hauts-Pavés regorge de commerces et de services de proximité, d’infrastructures et des transports en commun variés.
En somme, Hauts-Pavés constitue une adresse idéale où investir dans l’immobilier locatif à Nantes. Il affiche d’ailleurs un marché immobilier profitable, avec des prix d’achat moyens de 4 403 €/m2 et un loyer de 14,6 €/m2.
Le quartier l’Île de Nantes
L’Île de Nantes, également appelée l’île Beaulieu, est une cité très prisée par les universitaires et les jeunes familles pour son cadre de vie et son dynamisme. Il séduit également les nouveaux arrivants par son emplacement stratégique sur le cours de la Loire. Accessible via des ponts, cette localité jeune et au paysage urbain accueille des infrastructures et des transports en commun diversifiés. Le centre commercial Beaulieu, le stade Michel-Lecointre, le palais des sports, l’hôtel de Région ou encore le parc de Beaulieu, tels sont les lieux remarquables de cette cité nantaise. De nombreux projets d’aménagement urbain sont également en cours pour rénover et restructurer ce secteur.
Par ailleurs, cette cité affiche un marché immobilier locatif attractif caractérisé par une demande toujours conséquente. Il affiche des coûts encore plus faibles par rapport à l’hypercentre, soit 3 649 €/m2, en moyenne. Le loyer proposé est plus ou moins élevé, avoisinant les 13,6 €/m2 pour un appartement, contre 11,7 €/m2 pour une maison.
Le quartier Saint-Donatien-Malakoff
Saint-Donatien constitue aussi un quartier populaire et attractif à Nantes. C’est une cité historique qui abrite plusieurs monuments emblématiques de la ville, tels que le château des Ducs de Bretagne et l’ancienne manufacture de Tabac. Entièrement connectée avec le reste de la commune, la localité accueille de nombreux commerces et services.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, la cité de Malakoff présente une tension locative importante. À ce titre, les logements anciens s’avèrent les plus intéressants dans la localité. Les prix d’achat y sont d’ailleurs encore plus accessibles, soit une moyenne de 3 843 €/m2. Pour ce qui est du loyer, cela tourne autour de 14,2 €/m2 dans le lieu.
Les quartiers à éviter à Nantes
Investir dans l’immobilier locatif est un projet rentable à Nantes à condition de bien choisir son adresse. Cela vous permet de vous constituer un patrimoine et d’encaisser des revenus supplémentaires. Toutefois, il existe des quartiers qui sont peu recommandés pour un investissement immobilier dans la capitale des Ducs de Bretagne. C’est le cas, par exemple, pour les secteurs Breil-Barberie, Doulon-Bottière et Nantes Erdre. Ces zones de la commune présentent un marché locatif moins intéressant par rapport aux autres secteurs. Le taux de vacance locative s’avère plus élevé que celui de l’hypercentre et ses environs. Ainsi, investir dans ces zones peut être beaucoup plus risqué et moins rentable.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Une métropole dynamique est moins coûteuse, la cité des ducs de Bretagne est une destination privilégiée pour acquérir un patrimoine immobilier. Elle présente différents atouts que vous allez découvrir ci-dessous.
Démographie : une population en croissance
Démographiquement, Nantes recense près de 318 808 habitants, d’après l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), c’est la sixième ville la plus peuplée de l’Hexagone. Chaque année, plus de 9 000 personnes viennent déposer leurs bagages dans la capitale des Ducs de Bretagne. C’est une population jeune (28,3 % des Nantais sont âgés de 15 à 29 ans), qui profite de la vie, soit une médiane de 23 500 euros de revenus par ménage. D’ailleurs, le taux de chômage s’avère relativement bas à Nantes. Avec 5,5 % de personnes déclarées chômeurs en 2023, cette commune est classée 69e zone d’emplois ayant le plus faible taux de chômage.
Par ailleurs, une grande partie des habitants loue leur résidence principale à Nantes. D’après l’INSEE, près de 61,2 % des Nantais sont des locataires, contre 37,3 % de propriétaires.
Économie à Nantes
La commune nantaise présente d’importants atouts économiques dans le département de la Loire-Atlantique. C’est le principal pôle d’emplois de la zone, avec plus de 62 000 entreprises créées dernièrement. Sur place, c’est le secteur secondaire, notamment la construction navale, qui crée le plus d’emplois à Nantes. Dans ce cadre, elle abrite de nombreux sites de production qui sont implantés dans le grand port maritime de Nantes-Saint-Nazaire. Ce dernier constitue le port le plus important de la façade Atlantique et le quatrième pour la France toute entière.
Le secteur tertiaire gagne également de plus en plus de place dans l’économie nantaise. Précisément, dans le domaine de la finance, la ville accueille actuellement de nombreux sièges régionaux de banques et de compagnies d’assurances. Les secteurs de la biotechnologie et de la santé sont également en plein essor à Nantes. Les TIC (Technologies de l’information et de la communication), quant à elles, représentent une filière déjà en pleine expansion dans le territoire nantais.
À tout cela, s’ajoute l’activité touristique florissante de la commune. En effet, la cité des Ducs de Bretagne accueille environ 2 millions de visiteurs chaque année. De ce fait, elle est qualifiée de septième destination touristique la plus appréciée de l’Hexagone, avec ses nombreux sites, comme le château des Ducs de Bretagne, les machines de l’île ou encore le musée Jules-Vernes.
Les transports et points valorisants dans la ville
Côté transport, l’agglomération nantaise présente l’un des meilleurs réseaux de transports publics dans l’Hexagone. À ce titre, la TAN (Transports de l’agglomération nantaise) représente son principal réseau de transport. Celui-ci se compose de :
∙ 3 lignes de tramway,
∙ 2 lignes de busway,
∙ 9 lignes chronobus,
∙ Plus de 60 lignes de bus,
∙ 2 lignes de navibus.
La TAN propose aussi plusieurs lignes de cars scolaires, 4 lignes de transports à la demande pour les personnes à mobilité réduite (Proxitan), 4 lignes nocturnes et une navette aéroport.
À l’heure actuelle, les usagers du réseau TAN réalisent près de 560 000 voyages par jour. Ce chiffre représente 3,8 déplacements par jour et par habitant.
Outre les lignes de transports routiers, la commune nantaise est également desservie par 3 liaisons fluviales (les navibus) et 5 portions de lignes ferroviaires (TER [Transport express régional] Pays de la Loire).
À seulement 2 heures de TGV (Train à grande vitesse) de Paris, Nantes est également prisée pour sa qualité de vie à la fois paisible et animée. Élue capitale verte de l’Europe en 2013, son agglomération accueille plus d’une centaine d’espaces verts, dont des parcs et des jardins. Elle offre à ses habitants et à ses visiteurs une vie culturelle riche et créative. Nul ne peut se lasser du charme du château des Ducs de Bretagne et du musée d’Arts.
En été, la commune nantaise organise le « Voyage à Nantes ». Il s’agit d’un événement populaire ayant lieu chaque année dans la cité des ducs depuis 2011, et qui est à la fois touristique et culturel. En hiver, les fans de la musique classique se donnent rendez-vous au festival « la Folle Journée », tandis que la musique électronique vibre à Scopitone.
Les grands projets en cours et à venir à Nantes
La commune nantaise s’engage depuis des années dans des projets d’aménagements urbains et ruraux. Elle accueille ainsi de nombreuses grandes infrastructures, sans oublier les nouvelles constructions en cours et à venir.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Investir au cœur de la capitale des Ducs de Bretagne revient à profiter d’une grande métropole bien structurée et urbanisée. La commune nantaise entreprend des projets d’urbanisme pour attirer de nouveaux habitants. Précisément, divers chantiers sont aujourd’hui en cours sur le territoire nantais, comme :
∙ le CHU de Nantes,
. le musée Dobrée,
∙ la porte de Gesvres,
∙ le projet du pôle d’échange mutimodal,
. le théâtre le Grand T,
∙ la cathédrale de Nantes.
La commune fait également l’objet d’aménagements de plusieurs espaces verts, à savoir la Prairie-au-Duc et le parc de Loire. Les projets qui auront lieu cette année sont :
. Le Pont Anne-de-Bretagne
. L’extension du Palais de Justice
. La Tour Bretagne
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Un pôle universitaire attractif du fait de ses formations pluridisciplinaires, Nantes séduit de plus en plus d’étudiants français et étrangers. D’ici quelques années, ses jeunes universitaires pourraient atteindre le seuil d’effectif de 100 000. Du point de vue économique, cette commune française connaît une forte croissance en matière de création d’entreprises.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Nantes : investir ou éviter
Une ville étudiante, attractive et touristique, la capitale des Ducs de Bretagne présente de nombreux atouts. Concrètement, une forte croissance démographique, une très belle perspective économique et un cadre de vie agréable, elle ne manque de rien pour rentabiliser un projet immobilier locatif. En outre, la commune nantaise profite des infrastructures et des moyens de transport performants. À proximité de Paris, elle est également plébiscitée pour ses divers événements culturels, et ses nombreux monuments et espaces de verdure.
Le marché locatif nantais est particulièrement intéressant, avec des coûts encore abordables, des loyers élevés et une forte rentabilité. De plus, vous trouverez facilement votre bien dans des emplacements animés et dynamiques. À ce titre, les appartements de petite surface, tels que les studios, les T2 et les T3, sont les typologies de biens les plus recherchées sur le lieu. Vous désirez faire partie des gagnants et miser votre capital dans la pierre ? Nantes est effectivement l’adresse idéale en 2024.
