Le projet du Grand Paris devrait bientôt doter l’Île-de-France d’infrastructures sans précédent, dont résultera une valorisation de ses territoires qui met les investisseurs en ébullition. Il faut dire que la région la plus urbanisée du pays où se concentre 18,8 % de la population française était déjà l’une de leur chasse gardée. Autour de la capitale, où le prix du mètre carré est peu propice à la rentabilité, un fourmillement d’agglomérations en petite et grande couronne leur offre de belles opportunités. Invest Market a repéré les meilleures villes dans chaque département.
La Seine-Saint-Denis : meilleure rentabilité locative d’Île-de-France ?
Au départ, ce département couvert de friches industrielles et peuplé par une population dont les revenus sont les plus bas de la région n’avait rien pour inspirer les investisseurs. Oui, mais cela c’était avant ! Avant que de grands groupes comme l’Oréal, Air France, Générali ou Eurocopter n’y installent leur siège social, et que les secteurs des services et des transports s’y développent massivement. Avant aussi que ce département ne soit concerné au plus près par les métamorphoses du Grand Paris, puisqu’une partie importante de son territoire profitera des nouveaux réseaux de transports. Ainsi, la communauté d’agglomération de Plaine Commune devrait réunir pas moins de 7 gares du Grand Paris Express, ce métro en rocade qui viendra boucler la capitale. Voyons les villes sur lesquelles les investisseurs se concentrent aujourd’hui.
Aulnay-sous-bois
Boostée par son dynamisme économique, puisqu’elle accueille de nombreuses entreprises, Aulnay-sous-bois est une ville qui voit sa demande locative croître régulièrement. Le prix de l’immobilier y est bien plus bas qu’à Paris, ce qui fait d’elle une bonne alternative pour les ménages de jeunes actifs, échaudés par les loyers de la capitale.
Pour un investissement locatif très rentable à Aulnay, axez votre stratégie autour des familles en acquérant un T4, dont le rendement locatif brut va avoisiner les 9,5 %. Les petites surfaces sont aussi rentables, puisque le rendement d’un studio dépasse les 8 %.
Côté secteurs
C’est le sud de la ville qui est le plus prisé par les investisseurs, car proche de la station du RER B, qui met le centre de Paris à 15 minutes. Aulnay-sous-bois est un parfait endroit pour un investissement en Pinel, car la ville est située en secteur A et connaît une pénurie de logements neufs qui fait grimper les loyers. Enfin, au niveau d’une revente, la plus-value sera au rendez-vous, avec des prix de l’immobilier qui ont progressé de 82.71 % en 4 ans.
Saint-Denis
Marquée par une forte diversité ethnique et des quartiers déshérités, Saint-Denis perd peu à peu sa mauvaise réputation en raison d’un nouvel essor économique. La vieille ville conjugue de nombreuses créations d’entreprises avec la sortie de terre de quartiers durables comme la ZAC de la porte de Paris. Ajoutez à cela que Saint-Denis est un point névralgique autour duquel s’axent les grands pôles d’échanges autour de la capitale et de toute l’Ile de France. Et ce rôle de plaque tournante va encore s’accroître, puisque c’est vers la gare de Saint-Denis Pleyel que vont converger 4 nouvelles lignes de métro, dont la très attendue Ligne 15 du Paris Express. L’activité devrait donc fortement s’accroître dans le secteur, avec des prévisions de construction importantes, accompagnées de créations d’emplois.
Le quartier Pleyel se pose donc comme le quartier phare où investir à Saint-Denis, mais d’autres quartiers ne sont pas en reste, comme celui de la Basilique et le centre-ville. Le quartier République propose encore de beaux appartements dans l’ancien, avec parquets, cheminée et moulures. La rentabilité moyenne que vous pouvez attendre de votre bien immobilier à Saint-Denis tourne autour des 6 %.
Drancy
Plus calme et verdoyante que sa voisine Bobigny, Drancy est une ville de Seine-Saint-Denis où un investissement locatif est une bonne idée. Elle possède d’indéniables atouts avec sa station de RER B qui la met à 15 minutes de Paris, ses quartiers calmes agrémentés de pistes cyclables et sa vie culturelle rythmée par les festivals.
Pour acheter un bien à Drancy, tournez-vous vers les quartiers suivants :
Paris Campagne
pour sa proximité avec les établissements publics, écoles et crèches, et le beau parc de Ladoucette.
Le vieux Drancy
Il désigne le centre-ville autour de l’église et du parc Ladoucette. Coin très animé, qui sert de cadre aux différents festivals.
La Muette
Quartier très vivant, traversé par l’interminable avenue Henri Barbusse bordée de commerces.
Le meilleur investissement locatif que vous pouvez réaliser à Drancy est une petite surface, puisque la rentabilité d’un studio y est de 9,43 %. Mais la rentabilité d’un T4 peut s’avérer aussi intéressante, avec des taux autour des 8 %. Drancy est une ville d’Île-de-France à favoriser aussi pour valoriser son bien, puisque les prix de l’immobilier y ont grimpé de 83 % en 4 ans.
Aubervilliers
Située à proximité de Paris, et jouissant déjà d’une station de métro, d’un tramway et d’un accès direct au périphérique, Aubervilliers a tout pour séduire les investisseurs. Le prix du mètre carré y est encore, pour l’instant, plus bas qu’à Paris. La population de cadres et d’employés y grandit, en raison des nombreuses entreprises qui s’y implantent. Le dynamisme de la ville est dû aux secteurs des services, notamment la logistique et les transports. De futurs projets d’aménagement y sont en cours, avec la construction de 1 500 appartements dans le neuf.
Aubervilliers est une ville d’Île-de-France idéale pour les investisseurs qui souhaitent défiscaliser, puisque située en secteur Abis, elle est éligible à
l’investissement locatif en Pinel. Une belle rentabilité locative peut y être attendue pour un studio, autour des 8 %, ou pour un T2, autour de 7,52 %. Côté plus-value, les avantages sont moins nets que ceux d’une commune comme Drancy. On y remarque quand même qu’un bien immobilier comme un T4 y a enregistré une revalorisation de 24,72 % en 4 ans. Secteur à surveiller : celui de la Gare des Mines, quartier neuf encore en construction, où les logements respecteront les dernières normes environnementales.
Noisy-le-Grand
Une ville d’Île-de-France particulièrement bien dotée au niveau de ses réseaux de transports, et qui comporte déjà 2 gares RER (A et E), une dizaine de lignes de bus et 3 sorties d’autoroute. Le Grand Paris lui permettra d’accroître encore son avantage, en accueillant une gare de la ligne 15. Les autres points forts de la ville résident dans ses infrastructures, avec de nombreux équipements sportifs et culturels, pas moins de 6 centres commerciaux et autres espaces verts. Une qualité de vie tout à fait intéressante donc, pour le 93. Où investir à Noisy-Le-Grand ?
L’EcoQuartier de l’Ile de la Marne
situé au Nord de la ville et donnant sur la Marne, il abrite 500 nouveaux logements en maisons et petits immeubles. Il a tout pour attirer les jeunes actifs, avec une crèche et un beau parc.
Le quartier Maille-Horizon-Nord
un nouveau quartier neuf qui sort à peine de terre, mais qui devrait compter de nouveaux commerces et des aménagements sportifs.
Les Espaces d’Abraxas
Près de 425 bien immobiliers neufs y ont vu le jour fin 2020. La municipalité a mis un point d’honneur a amélioré la qualité de vie, notamment au niveau de l’éclairage public.
Pour investir dans l’immobilier à Noisy-Le-Grand, tournez-vous vers le public des familles, car les T5 enregistrent un rendement qui flirte facilement avec les 8 %. Le studio reste aussi un investissement locatif rentable, qui rapporte autour des 6 % chaque mois. En 4 ans, le marché immobilier a enregistré une augmentation d’environ 36,75 % dans cette ville.
Montreuil
Située dans la petite couronne parisienne et affichant une forte demande locative, Montreuil fait partie des villes où il fait bon investir dans le 93. Elle est réputée pour ses puces, et s’avère extrêmement commerçante avec ses 3 centres commerciaux et ses 7 marchés. Elle draine aussi une importante vie culturelle, avec de nombreux théâtres, des cinémas et un musée d’arts vivants. Rappelons que Montreuil compte aussi 3 édifices classés monument historique, avec l’église Saint Pierre-Saint Paul et l’ancien studio de cinéma Pathé-Albatros. Enfin, la ville est dotée de nombreuses infrastructures telles que des écoles et des crèches, ainsi que de beaux équipements sportifs. Elle abrite aussi une population étudiante, avec la présence de l’IUT 8 sur son territoire.
Il est intéressant de réaliser un investissement immobilier à Montreuil en raison de la forte demande locative. Les quartiers aujourd’hui les plus en vue sont :
Le centre-ville
Entièrement rénové entre 2000 et 2007, il bénéficie d’un centre commercial flambant neuf, de rues piétonnes et de toutes les commodités.
Jean-Moulin Beaumonts
Réputé pour son parc des Beaumonts de 24 hectares, ce quartier bénéficie de sa proximité avec le centre-ville.
Le Bas-Montreuil
Quartier typique de Montreuil très réputé pour son allure de petit village. Il attire les familles de jeunes cadres pour son calme et ses petites maisons pourvues de jardinets.
Situé en Zone Abis, Montreuil est aussi propice à un investissement locatif en défiscalisation loi Pinel. La rentabilité locative moyenne se situe autour des 4 %.
Investissement locatif dans les Hauts-de-Seine
Les Hauts-de-Seine sont situés dans la petite couronne et jouissent donc de leur proximité avec la capitale. Le département est moteur en termes de dynamisme économique et le niveau des revenus y est parmi les plus élevés en Île-de-France. Un très bon réseau de transports et des progrès constants au niveau de son aménagement sont aussi ses points forts. Voyons les villes les plus propices à l’investissement locatif.
Nanterre
La préfecture du département est aussi la ville où l’on rencontre le meilleur rendement locatif des Hauts-de-Seine, grâce à son attractivité notamment portée par le centre d’affaires de la Défense et des 90 000 actifs qui s’y bousculent. Mais Nanterre héberge aussi quelques 33 000 étudiants avec sa faculté que mai 68 a rendue célèbre. Pour investir à Nanterre, on conseille de s’intéresser aux quartiers du :
Plateau
qui peut compter sur un réseau de transports en commun performant et 2 parcs verdoyants pour attirer les jeunes cadres dynamiques.
Quartier de l’Université
composé à 96 % d’appartements, et qui a bénéficié d’une importante création de logements. Il se caractérise par ses nombreux commerces et espaces verts.
Le centre-ville
on l’on se loge plutôt dans l’ancien. Le quartier attire beaucoup pour la richesse de sa vie culturelle.
Le meilleur rendement locatif examiné à Nanterre est pour les T3, qui affichent un taux de rentabilité voisin des 5,5 %. Un taux semblable peut aussi être attendu d’une petite surface comme un studio.
Antony
Une ville de la région parisienne où il fait bon investir pour son imbattable réseau de transports, avec sa gare du RER B permettant de joindre Paris en 20 minutes. Antony se situe aussi à la jonction des 3 autoroutes A10, A6, A86 et de la RN20. Le tramway et une vingtaine lignes de bus complète ce palmarès, qui viendra s’augmenter encore d’une station sur la future ligne 18, reliant Versailles-chantiers à l’aéroport d’Orly. Mais on s’installe aussi à Antony pour la richesse de ses infrastructures : nombreuses école, équipements sportifs et culturels dont certains sont récents : médiathèques, cinéma, théâtres, conservatoire, etc. Antony peut aussi compter sur ses nombreux commerces pour attirer investisseurs et locataires. Voyons les quartiers à surveiller.
Le Centre-ville
le marché immobilier y est très dynamique et les prix y augmentent chaque année. À privilégier lorsque l’on vise la revente.
Le quartier Pajeaud
un quartier en pleine réhabilitation avec la construction de 270 logements neufs, dans des immeubles n’excédant pas les 4 étages et répondant aux dernières normes environnementales. Une nouvelle crèche et de nouveaux commerces y ont également vu le jour.
Le rendement locatif moyen avoisine les 5 % à Antony, ce résultat pouvant être escompté avec un T3 ou un studio.
Asnières-sur-Seine
Investir à Asnières-sur-Seine est un pari intéressant, puisque la ville bénéficie d’atouts indiscutables : sa proximité avec Paris et des prix de l’immobilier plus bas que dans les villes voisines. De plus, son réseau de transports déjà performant devrait s’agrandir avec 2 nouvelles gares du Grand Paris qui s’y implanteront dans l’avenir.
Pour un investissement locatif réussi à Asnières, on misera sur les quartiers suivants :
Le Bac
Le quartier le plus standing de la ville avec ses belles maisons qui attirent les cadres de la Défense.
Le quartier de la gare
quartier résidentiel bien animé, qui relie la gare à Saint-Lazare en seulement 15 minutes.
Les Philosophes
secteur recherché pour sa qualité de vie et son environnement, avec les quais de la Seine et les abords de l’église Sainte-Geneviève.
Le marché de l’immobilier d’Asnières est très favorable aux studios qui affichent une rentabilité supérieure à 5%. Une plus-value peut être attendue avec les transformations du Grand Paris.
Investir dans le Val-de-Marne
Un département en pleine mutation, compris dans les tracés du Grand Paris, puisque la ligne 15 du métro de rocade devrait desservir 40 de ses communes. De plus, on mise aussi sur le département pour son dynamisme économique, alimenté par ses fertiles échanges commerciaux avec la zone Orly-Rungis. Examinons les communes où la rentabilité immobilière est présente.
Champigny-sur-Marne
C’est un peu la ville phare du Val-de-Marne actuellement pour un investissement immobilier, grâce aux transformations du Grand Paris qui la ciblent. Celui-ci doit la pourvoir de 2 nouvelles gares, tout en visant à inclure cette ville dans le cluster Descartes, pôle de recherche et développement d’excellence. Champigny-sur- Marne devrait voir augmenter ainsi sa population estudiantine, déjà importante en raison de sa proximité avec les pôles universitaires de Paris XII Créteil et de Marne-la-Vallée. Mais où acheter un bien à Champigny ?
Le Plant
L’un des quartiers concernés par la défiscalisation loi Pinel car on y observe la création de nouveaux logements.
Tremblay
C’est le coin « vert » de la ville, avec un parc de 73 hectares proche du RER.
Coeuilly
Des allures de petit village au cœur de la ville, qui séduisent les locataires plus haut de gamme, avec la présence du château, du marché de produits frais et des rues bordées de pavillons.
La rentabilité locative est très bonne, celle d’un T3 pouvant dépasser les 7 %. Un taux semblable peut être atteint avec un studio. Bon espoir de plus-value toujours grâce au Grand Paris.
Créteil
Une commune toujours intéressante pour un investissement immobilier, puisqu’elle reste la plus importante du Val-de-Marne, tout en jouissant de sa proximité avec Paris. Bien desservie par une ligne de métro et une station de RER, elle abrite aussi un Pôle universitaire. On conseille d’investir à Créteil sur les secteurs suivants :
Créteil l’Échat
La construction de nouveaux logements y est en cours.
Le Vieux Créteil
Cœur historique de la ville très animé, avec des habitants accusant une moyenne d’âge de 38 ans.
Le Front du Lac
Un secteur plus dédié aux familles, proche du centre commercial Créteil Soleil.
Les studios ou les T4 offrent une rentabilité plus qu’honnête à Créteil, située entre 5 et 6 %.
Vitry-sur-Seine
La commune se caractérise par son attractivité pour les entreprises, ce qui draine vers elle une population active. Vitry-sur-Seine intéresse donc logiquement les investisseurs qui voient en elle aussi sa proximité avec la capitale et la qualité de ses infrastructures culturelles et sportives. Où y acquérir un bien immobilier ?
Quartier du Plateau/Moulin Vert
Très adapté aux familles, avec son parc de 30 hectares.
Quartier du Fort
Pour un bien immobilier dans le neuf et tourné vers les familles, avec la présence d’écoles et de nouveaux commerces.
Vitry-Sud-Ardoines
Secteur en pleine évolution qui devrait prochainement accueillir le tramway Paris-Orly. Logements neufs adaptés à l’investissement locatif en Pinel.
Investir dans le Val-d’Oise
Le département est bien connu pour accueillir l’aéroport de Roissy, très important sur le plan national. Mais le Val-d’Oise a d’autres atouts puisqu’il abrite aussi des zones urbanisées qui comptent parmi les pôles économiques les plus conséquents de la région parisienne. Voyons les villes du Val d’Oise à suivre.
Cergy
La rentabilité y est au rendez-vous, car la qualité de vie y est cultivée, notamment avec de très beaux espaces verts faisant de cette ville une ville paysage. On y dénombre aussi d’importants équipements sportifs et culturels, et de nombreuses écoles et commerces. Cergy est aussi une préfecture très peuplée avec ses 63 800 habitants. Où doit-on y investir ?
Les Hauts de Cergy
On peut y trouver un appartement comme une maison. Secteur très recherché en raison de ses infrastructures.
Les Bords d’Oise
à privilégier pour le cadre de vie, qui fait office de port de plaisance aux portes de Paris. L’urbanisation y est modérée.
Cergy est très rentable, avec des taux de rendement qui peuvent facilement atteindre les 7 à 8 % pour un T5 ou un studio.
Argenteuil
Ses 110 400 habitants la classent au 1er rang, au niveau de la densité de population pour le département, et 4è en ce qui concerne toute l’Île-de-France. La ville possède un passé historique et se distingue par son cadre de vie : beaux monuments comme la maison de Claude Monet, 37 espaces verts, quais de Seine et nombreux espaces culturels. Argenteuil est aussi bien desservie par de nombreuses lignes de bus et la ligne J du réseau Transilien. La commune est proche encore de l’Université de Cergy-Pontoise et attire de nombreuses entreprises « côté Seine ». Où y trouve-t-on un investissement rentable ?
Le centre-ville
secteur le plus dynamique économiquement, avec de nombreux commerces et entreprises.
Les Coteaux
un lotissement où l’on peut trouver un bien immobilier de standing si on le souhaite. Situé sur les hauteurs de la ville dans un écrin de verdure, il propose pavillons et résidences à l’achat.
Le Val Notre-Dame
Le secteur est animé et les habitants y sont jeunes. On peut y trouver une maison ou un appartement, plutôt dans le neuf.
Avant d’investir en Île-de-France, renseignez-vous toujours sur l’attractivité de la ville est ses secteurs les plus porteurs. Pour un investissement locatif sans risques en région parisienne, il est possible aussi de vous reposer sur les conseils d’un spécialiste du secteur comme Invest Market. Nos équipes sillonnent la petite et la grande couronne pour régulièrement dénicher les biens les plus rentables, et vous conseillent très utilement, notamment si vous souhaitez profiter de la valorisation des territoires due au Grand Paris
