Seul placement de capital permettant d’accéder à un crédit auprès d’une banque, l’investissement dans l’immobilier locatif est un projet sûr et rentable sur le long terme. Toutefois, il est impératif de calculer à l’avance votre capacité d’emprunt. Même si les banques peuvent vous renseigner, déterminer cette dernière en amont s’avère plus judicieux. Cela vous permettra de visualiser le chemin que vous devez suivre pour faire fructifier votre investissement. Pour vous éclairer, cet article vous détaille les informations nécessaires pour réaliser ce type de projet.
Investissement locatif : réaliser un emprunt
Si l’investissement locatif est le seul placement d’argent valide pour un emprunt auprès des banques, ces dernières exigent certaines conditions. En effet, elles sont particulièrement vigilantes lorsqu’il s’agit de financer ce type de projet. Elles prennent en compte votre capacité d’autofinancement. En d’autres termes, les banques doivent s’assurer que vos revenus (apport personnel ou loyers perçus) puissent couvrir votre endettement. Par ailleurs, elles sont encore plus strictes si vous avez d’autres crédits en cours. Ainsi, pour obtenir une attestation de prêt, vous devez fournir un dossier justifiant la faisabilité de votre investissement.
Toutefois, il faut savoir que certaines banques acceptent volontiers le prêt sans apport personnel dans le cas où le taux d’endettement ne dépasse pas les 35 %. Il existe alors plusieurs méthodes de calcul. Aussi, un crédit pour un investissement locatif est un prêt classique. Vous pouvez alors soit faire un emprunt in fine ou amortissable, soit choisir le crédit à taux variable ou fixe.
Si votre taux d’endettement s’avère particulièrement important, son calcul varie selon la politique interne de l’organisme. Il est donc plus judicieux de faire une simulation de votre mensualité avant de faire la demande de prêt.
Calculer votre capacité d’emprunt
Grâce au calcul de votre taux d’endettement, vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt. Ainsi, pour tout crédit immobilier locatif, il peut s’effectuer de deux façons.
Prendre en compte le revenu foncier net et les charges locatives
Le revenu locatif net est le montant dont votre banque tient compte. Il est représenté par les 70 % du loyer que vous espérez percevoir. Cette marge constitue une assurance pour le prêteur. Elle peut couvrir les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de notaire et d’exploitation, etc.
Pour gagner la confiance de votre prêteur, vous devez connaître le marché de l’immobilier. Dans ce but, vous devez évaluer votre rentabilité locative en utilisant le prix actuel moyen pratiqué pour une location. Vous devez être conscient que votre banquier connaît aussi les loyers du type de logement choisi.
Remarque, l’organisme de prêt tient également compte de vos revenus de base. Ceci concerne votre salaire. Certains établissements de prêts examinent vos allocations familiales et vos pensions alimentaires. Par contre, vos revenus de placements financiers ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Calculer votre futur taux d’endettement
Votre prêteur peut calculer votre futur taux d’endettement de deux façons. S’il pratique la compensation des revenus, ou calcul différentiel, la formule est comme suit :
- Mensualités actuelles + (futures mensualités – revenus locatifs nets)/revenus.
Pour faire simple, votre effort mensuel est directement déduit des loyers perçus. De cette manière, l’institution financière est plus avantagée.
Dans le cas contraire, si l’organisme de prêt pratique la non-compensation des revenus, le calcul se traduira comme la formule suivante :
- (Mensualités actuelles + mensualités du financement locatif)/ (Revenus locatifs nets + revenus imposables).
Cette méthode est applicable pour presque toutes les banques. Appelé aussi non-différentiel, ce calcul se base sur le montant de vos charges dans votre effort mensuel.
Investir sans apport personnel
Le pourcentage des prêts immobiliers accordés sans apport s’élève à 60 % de base. Constituant un effet de levier conséquent, ce taux d’emprunt est plus avantageux.
Préparer un dossier en tant qu’emprunteur
Pour tout emprunt sans apport personnel, il est nécessaire de fournir un dossier en béton. Vous devez justifier, en guise d’assurance, la rentabilité de votre investissement. Cela vous aidera au maximum pour obtenir une attestation de faisabilité de la part de votre banque.
Ainsi, le calcul au préalable de votre rentabilité locative doit y figurer. Pour plus de chance, détaillez aussi les dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre. Cela peut concerner la loi Pinel pour un bien neuf, la loi Denormandie pour l’ancien, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel), etc.
Déterminer l’emplacement de votre investissement locatif
L’emplacement du bien constitue un critère très important pour évaluer la faisabilité de votre placement. Pour tout investissement dans l’immobilier, la localisation joue un rôle important pour la rentabilité du projet. Si vous souhaitez être propriétaire dans une ville, optez pour celle qui suscite le plus l’intérêt des locataires. Pour faire simple, choisissez une localité qui attire le plus de résidents, que ce soit en termes d’emploi, de culture, d’environnement ou autre.
Trouver le meilleur projet réalisable
Lors d’un investissement dans l’immobilier locatif, le premier problème auquel vous devez faire face est le capital. Cependant, le choix du projet proprement dit est tout aussi important. Ainsi, vous devez être minutieux lors de l’achat du bien foncier et opter pour un investissement réalisable selon votre capacité de financement.
Au niveau du contrat de bail, vous devez opter pour la longue durée. Cela vous permettra d’obtenir des revenus fonciers plus importants, mais surtout de rembourser le montant de votre endettement.
Choisir le logement
Que vous projetiez l’achat d’une résidence principale ou d’un local à mettre en location, le choix du type de logement est important. En investissant dans un bien immobilier, vous allez constituer un patrimoine tangible sur le long terme. Votre acquisition sera donc permanente sauf dans le cas d’une éventuelle revente.
Par conséquent, il est judicieux de choisir le bien immobilier en fonction des locataires. Dans une localité dont les principaux résidents sont des étudiants et des jeunes actifs, vous pouvez opter pour un studio. Ce type d’hébergement affiche un fort taux de rendement. Ainsi, il vous sera plus facile de rembourser votre prêt.
Aussi, pour le même type de locataires, choisir une maison à plusieurs pièces pour la cohabitation s’avère tout aussi intéressant. Dès lors, votre contrat de bail sera une colocation. Cette dernière vous permettra de percevoir plusieurs loyers simultanément. Le risque de vacances locatives est réduit, ce qui constitue son atout majeur. Ainsi, votre dossier augmentera en crédibilité.
Il faut savoir que les travaux de rénovation comptent aussi parmi vos charges. Ils concernent surtout les logements anciens. Par contre, ils peuvent être amortis par les dispositifs de défiscalisation. De plus, la rénovation vous permet d’adapter votre bien selon les locataires choisis, ce qui amplifiera le montant de votre gain.
Déterminer le type d’emprunt
Avant de faire une demande de crédit auprès de votre banque, l’emprunteur doit connaître les différents types de prêt. Vous pouvez aussi faire appel au service d’un courtier, il saura trouver les meilleures offres de crédits.
Opter pour un prêt in fine ou amortissable
Financer votre investissement locatif peut se faire avec un prêt in fine ou un prêt amortissable. Le premier constitue une option plus avantageuse si votre mensualité est faible. Non amortissable, le crédit in fine vous permet de ne rembourser, pendant toute sa durée, que les intérêts. L’intégralité du capital devra alors être réglée une seule fois à la dernière échéance.
Les intérêts du crédit in fine sont plus onéreux, mais ils peuvent être déduits de vos revenus. Spécialement conçu pour les investisseurs, ce type de prêt vous permet de payer une somme moindre lors du remboursement. Cependant, vous devez disposer d’un apport important.
Par opposition à ce crédit in fine, le remboursement du capital pour le crédit amortissable s’étale dans le temps. Vous pouvez à la fois rembourser votre capital et les intérêts tout au long de sa durée.
Emprunter avec un taux fixe ou variable
Concernant les taux d’intérêt, il en existe deux. Lorsque le coût du crédit est élevé, choisir le remboursement d’investissement à taux variable constitue une meilleure solution.
Pour un taux fixe, les mensualités que vous devez aussi le sont, et cela, même si le loyer augmente. Votre effort mensuel peut alors diminuer au fur et à mesure que le temps passe.
Prétendre ou non à une défiscalisation
Pour l’achat d’un logement, qu’il soit destiné à une résidence principale ou à une location, vous pouvez contracter une défiscalisation. Cette dernière ne dépend que du type de bien choisi.
Pour un projet dans l’ancien, la loi Denormandie se distingue de tous par ses avantages. Elle ne s’applique que pour les logements destinés à la location. Grâce à ce dispositif, vous pouvez augmenter votre capacité d’emprunt et appuyer votre demande de financement auprès des banques. Pour l’achat d’une résidence principale, vous pouvez profiter d’un crédit d’impôt plafonné selon votre situation matrimoniale.
Le dispositif le plus adapté à la défiscalisation d’un investissement immobilier dans le neuf est la loi Pinel. Elle vous offre une remise d’impôts jusqu’à 63 000 euros pour une durée de location de 12 ans. Cependant, vous devez savoir que le prix d’un logement neuf est 40 % plus cher que celui d’un bien ancien.
