Un projet locatif nécessite un volume conséquent de liquidité de la part de l’investisseur. Aussi, le financement à crédit d’un investissement immobilier locatif est différent de celui alloué pour acquérir une résidence principale. Ce dernier peut être financé comptant grâce à des économies ou toutes autres sources de liquidité. Par contre, dans le cadre d’un investissement immobilier, le prêt est nettement plus intéressant. Toutefois, l’achat d’une résidence à mettre en location nécessite une bonne connaissance du marché immobilier et du système bancaire. D’ailleurs, il est important de surveiller les points tels que le taux, l’assurance, le prix du loyer ainsi que le remboursement de l’emprunt.
Choisir entre le crédit et l’épargne
Outre le fait que vous disposez de revenus mensuels importants, l’emprunt reste le meilleur moyen de financer un investissement locatif. Il augmente votre pouvoir d’achat tout en réduisant votre taux d’imposition. Afin de profiter pleinement de cette subvention, vous devez calculer la rentabilité de votre investissement. Dans le cadre d’un endettement, vos revenus doivent couvrir les mensualités relatives aux crédits.
Pour faciliter l’opération, vous pouvez faire une simulation de votre emprunt en ligne ou auprès des banques. Elle vous permettra d’avoir toutes les données nécessaires à votre projet d’investissement. La majorité des établissements de crédit possède une plateforme en ligne pour vous faciliter la démarche et ainsi effectuer la simulation sans vous déplacer.
L’importance du prêt bancaire
L’octroi d’un prêt auprès d’une banque est particulièrement efficace pour profiter de l’effet de levier immobilier du crédit. Dans le cadre d’un projet de placement locatif, le prêt offre de nombreux avantages.
Le montant couvert par les crédits immobiliers
En règle générale, l’emprunt accordé pour financer un projet immobilier couvre jusqu’à 90 % du prix du logement. En d’autres termes, les crédits ne permettent pas l’achat complet du patrimoine immobilier à mettre en location. Par conséquent, vous devez placer au moins 10 % d’apport personnel en plus des différentes sommes relatives au projet.
Les frais de notaire constituent habituellement 2 à 4 % du prix du logement. De ce fait, vous devez compter au moins 14 % d’apport personnel pour avoir votre crédit immobilier. Cependant, il existe des exceptions où ce taux peut descendre à 5 %. Cela se produit lorsque l’emprunteur dispose de revenus importants ou dans le cas d’un bon placement financier. D’ailleurs, les prêts accordés à 100 % qui permettent de couvrir l’intégralité de l’acquisition sont difficiles à obtenir, d’où l’importance de l’apport personnel.
L’effort d’épargne
Les mensualités ne couvrent globalement qu’une partie du remboursement du crédit, notamment, les intérêts. Aussi, vous devez verser une certaine somme chaque mois pour arrondir le calcul. Cette démarche est l’effort d’épargne. En guise d’exemple, si votre prêt s’élève à 500 euros chaque mois, et la mensualité 300 euros, vous devrez fournir 200 euros. Vous serez ainsi forcé d’économiser ou de placer un apport personnel pour réduire la somme empruntée. Autrement, vous pouvez également allonger la durée du prêt pour faire diminuer les mensualités. À noter que l’échéance doit être prise en compte dans votre calcul. Cela vous permettra de dégager des revenus positifs plus rapidement.
La prise en compte d’une partie des revenus
Lors de l’examen de votre dossier, les banquiers calculent votre taux d’endettement pour évaluer votre capacité à rembourser. Aussi, ils tiendront compte de votre salaire, des charges et du loyer sur lequel sera déduit le montant mensuel du prêt. Toutefois, seulement 70 % du loyer est pris en compte par le banquier lors du calcul. Cette démarche a pour but d’évaluer si l’emprunteur est en mesure de payer la différence. D’ailleurs, pour éviter les mauvaises surprises, il est important d’avoir l’estimation la plus proche du marché pour avoir une idée de l’effort d’épargne à effectuer.
Faciliter le travail des prêteurs
Les banques sont des préteurs très vigilants. Elles enquêtent sur les charges ainsi que les différentes entrées d’argent de l’emprunteur. Cette démarche leur permet d’établir un profil pour évaluer la capacité d’endettement et de remboursement.
Mettre la banque en confiance
Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez rassurer les banquiers de votre qualité d’emprunteur. Aussi, il est nécessaire de préparer au mieux votre profil avant d’envoyer votre dossier auprès d’un organisme de financement. Par ailleurs, une bonne gestion de votre argent est indispensable. Les banques octroient plus facilement un crédit à un investisseur disposant d’un revenu stable et régulier. Être en CDI permet généralement d’obtenir un prêt puisque les métiers faisant l’objet de ce contrat ne présentent pas de risques pour l’établissement. Outre une bonne situation, un bon apport personnel permet également de mettre ces derniers en confiance.
Anticiper les baisses éventuelles des loyers
Pour une meilleure gestion de votre fonds, vous devez anticiper les éventuelles baisses des loyers durant certaines saisons. Cela se produit à raison de 20 % du montant initial de la location dans le cas d’une offre locative très importante. Dès lors, vous devez être capable de compenser le manque pour le règlement des intérêts mensuels.
Contracter des assurances moins coûteuses
En général, les banques demandent à l’emprunteur de souscrire à une assurance Interruption temporaire de travail (ITT) pour l’achat d’une résidence principale. Toutefois, dans le cadre d’un crédit immobilier pour un investissement locatif, les banques ne demandent pas à l’investisseur d’avoir cette assurance. Le locataire paye déjà une partie de la mensualité. Aussi, le coût des assurances est nettement moins élevé.
Par contre, l’investisseur immobilier doit souscrire à une assurance décès, et de Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Le choix de la caution pour assurer la banque
Avant de vous prêter la somme nécessaire à votre placement, la banque exige une garantie en cas de défaillance. Elle accepte aussi bien l’hypothèque d’une résidence que la caution. Cependant, cette dernière est la plus utilisée par les investisseurs puisque c’est la solution la moins coûteuse. Aussi, l’emprunteur peut récupérer une partie de sa caution contrairement à une hypothèque qui ne représente aucune liquidité. Vous aurez ainsi de quoi effectuer votre investissement et récupérer le montant de votre caution une fois le crédit remboursé.
Les crédits pour financer un investissement immobilier locatif
En tant que propriétaire bailleur, vous devez privilégier la rentabilité du placement. Par conséquent, le choix du crédit est crucial puisqu’il définit la modalité de restitution de l’emprunt.
Le crédit amortissable
Dans le cadre d’un investissement locatif, la majorité des investisseurs optent pour le crédit amortissable. La restitution des mensualités intègre une partie de l’intérêt du prêt et une partie du capital. Le montant des versements ne varie pas en apparence. Toutefois, la part de l’intérêt du prêt diminue au fil des remboursements, tandis que la part du capital augmente progressivement. Aussi, vous pourrez déduire davantage les intérêts sur vos loyers pour réduire l’impôt.
Le prêt in fine
Emprunter avec un crédit in fine n’est pas adapté à toute personne souhaitant investir dans le locatif. Ce type de prêt est dédié aux emprunteurs disposant de revenus importants. La modalité de remboursement constitue sa complexité. Lors de la restitution, la mensualité ne porte que sur l’intérêt du prêt et l’assurance. Vous réduisez ainsi l’effort d’épargne et pouvez déduire davantage d’intérêt sur vos loyers. Concernant le capital, vous devez le restituer en une seule fois au terme de l’opération. Cette dernière condition exige du propriétaire d’avoir une liquidité conséquente à l’échéance du prêt.
Les avantages fiscaux octroyés par les crédits
À la différence de l’acquisition d’une résidence principale, un investissement locatif offre une fiscalité très attractive. En effet, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt avec un dispositif de défiscalisation.
Les dispositifs de défiscalisation
Lorsqu’il est question de logement neuf, le dispositif le plus adapté est celui de la loi Pinel. Cette dernière permet une diminution de l’imposition pour faciliter la vie du propriétaire. Pour profiter des avantages de la loi Pinel, ce dernier doit s’engager à mettre en location un logement neuf durant 6, 9 ou 12 ans. La réduction de l’impôt est alors proportionnelle à la durée de l’engagement. Le seul inconvénient de la loi Pinel concerne la rentabilité. En effet, le rendement est moindre dans la location d’un logement neuf, ce qui n’est pas conseillé lors des prêts.
En alternative à cette loi, le dispositif Denormandie permet d’investir dans l’ancien. Cette loi incite les contribuables à investir dans les résidences anciennes pour participer à la lutte contre les logements insalubres. Elle offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, mais applicable aux logements anciens.
Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) offre un cadre fiscal souple et avantageux aux propriétaires. Il consiste à faciliter la vie du locataire en mettant à sa disposition un local meublé directement habitable. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés par l’investissement locatif.
Une indemnité de remboursement à négocier
Afin d’optimiser votre opération, vous pouvez négocier l’indemnité de remboursement anticipé. Ce dernier représente légalement un semestre d’intérêts plafonné à 3 % du capital dû. Cette indemnité est généralement exigée par l’établissement prêteur à l’issue de la période de défiscalisation du bien. La pénalité relative à la restitution peut être réduite à 2 % du capital restant dû.
