Dossier bancaire investissement locatif : comment le préparer, quels éléments insérer ?

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Un investissement locatif constitue un choix financièrement intéressant sur le long terme, à condition d’être bien mené. Pour ce type de placement immobilier, vous devez notamment porter une attention particulière aux spécificités du marché et à la question du financement. L’emprunt constitue alors une alternative à envisager pour optimiser la rentabilité de votre opération d’achat. Toutefois, qui dit emprunt implique forcément dossier de prêt immobilier. Ce dernier devra être monté de manière à optimiser vos chances de profiter d’un crédit à taux avantageux auprès des banques. Voici quelques conseils utiles pour préparer votre dossier bancaire en vue d’un investissement dans le locatif.

Soigner vos comptes plusieurs mois à l’avance

Les banques évaluent les demandes de crédit immobilier en se basant sur un large éventail de critères. Elles vont analyser votre niveau de revenus, mais également votre capacité à épargner. L’historique de vos comptes en banque leur servira alors de référence afin de déterminer avec précision votre niveau de vie et les dépenses que vous avez effectuées sur les derniers mois. Les établissements bancaires n’accordent généralement pas leurs confiances aux demandeurs qui :

Ainsi, dès lors que vous songez sérieusement à votre investissement locatif, vous devez commencer à optimiser la gestion de votre compte en banque. Une bonne tenue de compte est la première étape qui pourra rassurer votre banquier. Cela prouvera que vous êtes capable d’honorer les échéances de vos mensualités de crédit. Évidemment, son attention se portera aussi sur votre profil emprunteur, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

Optimiser votre profil, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement

Votre identité est l’une des choses que votre banque doit connaître avant de pouvoir valider votre dossier de prêt immobilier. Il ne s’agit pas de votre carte d’identité, mais de votre profil détaillé et complet. En effet, l’organisme financier a l’obligation d’analyser, puis de comprendre votre situation. Il lui sera ainsi plus facile d’estimer les risques que vous représentez. Votre banque analysera donc votre situation en détail :

Êtes-vous en CDD (Contrat à durée déterminée), en CDI (Contrat à durée indéterminée), sans emploi ou indépendant ?
Quel est votre âge ?
Êtes-vous capable de rembourser sur une longue période ?
Avez-vous une situation familiale ? Êtes-vous célibataire ou en situation maritale ? Avez-vous des enfants ou non ?

Votre établissement bancaire aura bien entendu une préférence pour certains critères lors de l’étude de votre profil emprunteur. Son but principal sera de vérifier à la fois votre solvabilité et votre fiabilité.

Il est à noter que certains profils intéressent particulièrement les banques. Par exemple, être marié et en CDI depuis longtemps peut prouver que vous avez une situation quotidienne stable et bénéficiez d’une bonne solvabilité. Vous pourrez donc plus facilement prétendre à l’acceptation de votre demande de crédit immobilier. Avoir moins de 40 ans peut également constituer un atout, car votre banque pourra vous accorder sa confiance par rapport à la durée de votre remboursement. Elle saura effectivement que vous disposez de plus de chance de rester solvable et en bonne santé si vous contractez un prêt pour les 20 ou 30 prochaines années.

Bien qu’il soit plus difficile d’emprunter avec les autres types de profils, cela reste envisageable. Vous pouvez éventuellement obtenir la validation de votre dossier bancaire en étant célibataire par exemple. Toutefois, il faudra que vous puissiez justifier que vos revenus sont stables, auquel cas la tâche pourrait se révéler plus compliquée.

La capacité à emprunter constitue une estimation du montant que vous êtes capable d’emprunter pour votre investissement locatif en fonction des critères de votre banque. Elle peut être calculée en tenant compte de vos revenus, de votre durée de remboursement et de votre taux d’endettement. Ce dernier possède donc une importance particulière lors de l’estimation de votre solvabilité financière en tant qu’investisseur.

Le taux d’endettement est le calcul qui donne à votre banque la possibilité d’évaluer votre aptitude à rembourser votre prêt immobilier. La méthode utilisée pour effectuer cette estimation sera la même pour un investissement locatif et pour un investissement dans un logement servant de résidence principale. Concrètement, votre organisme bancaire pourra additionner vos mensualités de remboursement et vos charges, puis diviser le tout par la somme de vos revenus. Puisqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif vous permettant de devenir propriétaire bailleur, il vous faudra ajouter au calcul vos futurs revenus locatifs (loyers mensuels).

Présenter les documents indispensables pour votre dossier d’emprunt

Un dossier de demande de crédit bancaire doit comporter plusieurs pièces justificatives lors de sa présentation. Certaines d’entre elles permettent de préciser votre profil et votre identité :

D’autres documents sont rattachés à votre activité professionnelle et s’avèrent utiles pour évaluer vos futurs revenus :

Des relevés de comptes,
Un avis d’imposition,
Des justificatifs des revenus provenant de votre patrimoine immobilier (dividendes, loyers ou autres),
Tout document pouvant prouver votre épargne, votre apport et les montants auxquels vous avez accès.

En tant que souscripteur et investisseur, vous avez l’obligation de signifier l’usage que vous allez faire du montant à emprunter. Il vous faudra alors un compromis de vente pour l’achat d’un bien immobilier ancien avec travaux. En revanche, pour l’acquisition d’un logement en cours de construction, vous devrez présenter un acte VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). À ce document s’ajoutent une garantie d’achèvement des travaux et une garantie de remboursement en cas de non-achèvement.

Toutefois, étant donné qu’il s’agit d’un projet d’investissement locatif, vous aurez aussi besoin de justifier vos futurs revenus locatifs. Cela peut se faire avec 2 attestations de revenu locatif octroyées par 2 agents immobiliers distincts. Le bail du locataire en place peut également servir pour compléter votre dossier bancaire durant votre présentation.

Établir votre plan de financement

Vous devez préparer un bon plan de financement pour garantir le bon déroulement de votre projet d’investissement locatif et sa rentabilité. Cette étape consiste à adapter vos ressources et les coûts rattachés à votre futur placement immobilier. Votre apport et le crédit obtenu de la banque constitueront les ressources dont vous disposez. Leur montant sera utilisé pour le paiement (notamment) :

du prix d’acquisition de votre bien,
de vos frais de notaires,
des intérêts dont vous devrez vous acquitter,
du prix de votre garantie,
de la mise en location,
des éventuelles dépenses en travaux.

Dès lors que l’ensemble de ces éléments est défini, il sera plus facile de connaître vos modalités de remboursement de prêt auprès de votre banquier. Cela comprend le montant de votre crédit, le taux d’intérêt, la durée de rétribution et les échéances.

Les revenus locatifs issus de votre projet d’investissement immobilier vous seront utiles pour rembourser en partie ou en totalité ces mensualités. Évidemment, il ne s’agit que de revenus prévisionnels. Vous pourrez en tirer profit pour prouver votre capacité de remboursement et ainsi mettre en confiance votre banquier. Cependant, les bénéfices issus de la location ne sont considérés qu’à hauteur de 70 % ou 80 % du montant total. Le reste du solde sera utilisé pour la couverture des charges et des risques liés à votre investissement. Il peut notamment s’agir de vacance locative entre 2 locations.

Vous devez aussi penser à bien maîtriser votre capacité d’endettement. L’idéal est de rester sous le seuil de 35 % de taux d’endettement, quel que soit le nombre de vos crédits en cours. Le mode de calcul de votre taux d’endettement différentiel peut varier en fonction des banques. Il est possible que vos futurs loyers soient intégrés au niveau de vos revenus lorsque votre taux sera calculé. Toutefois, ces revenus locatifs ne seront pas considérés à 100 %. Les conseils d’un courtier immobilier professionnel peuvent alors être utiles si vous souhaitez optimiser votre dossier de prêt immobilier.

Présenter un dossier complet à la banque

Votre conseiller bancaire peut recevoir un grand nombre de dossiers de prêt chaque jour. L’étude de votre projet ne pourra commencer sans que vous ayez produit un dossier complet. Il est donc préférable de veiller à ce que votre dossier soit propre et sans aucune pièce manquante lors de sa présentation. Vous pourrez ainsi mettre toutes les chances de votre côté en vue de l’obtention de votre crédit. Réaliser un investissement locatif constitue une opération de grande envergure, c’est pourquoi une assistance professionnelle est souhaitée pour tout investisseur.

En faisant appel aux services d’un courtier professionnel, vous évitez tout risque de pièces manquantes dans votre dossier de prêt bancaire. Un conseiller immobilier pourra notamment vous guider à chaque étape de votre projet. Il contrôlera également les documents et les justificatifs avant de les transmettre aux banques. Concrètement, votre courtier consultera votre dossier en amont avant de présenter ce dernier lui-même aux banquiers pour négocier votre crédit. Vous pourrez ainsi obtenir le taux et les conditions les plus avantageux du marché.