La SCPI Malraux fait partie des SCPI fiscales répondant au dispositif de défiscalisation du même nom. Ce type d’investissement immobilier repose sur l’acquisition d’un bien à caractère historique ou esthétique prévu à être rénové complètement. Les travaux réalisés permettent d’obtenir une réduction d’impôt tout au long de votre investissement. Pour cela, vous pouvez prétendre à un taux de 22 à 30 % selon la situation.
Par ailleurs, un SCPI Malraux permet aussi de réaliser un investissement locatif sans vous obliger à gérer le patrimoine. Vous pourrez alors profiter de revenus locatifs à la hauteur des parts que vous détenez sur la société civile. Notez que ce type de projet se fait sur le long terme pour profiter de son rendement. Dans tous les cas, vous allez investir sur des actifs globalement peu risqués en misant sur cette forme de SCPI. De plus, vous aurez droit à une défiscalisation sur mesure pendant la réalisation du projet.
Les avantages d’une souscription à une SCPI Malraux
Comme vous pouvez vous attendre, la souscription à une SCPI Malraux comporte des avantages considérables. Vous pouvez parfaitement en prendre note avant d’acheter des parts et profiter pleinement de votre placement.
Profitez d’une défiscalisation one-shot
Le fait de bénéficier d’une réduction d’impôt est le principal avantage d’un investissement immobilier avec une SCPI Malraux. Cela peut même se faire une seule fois pendant la souscription à des parts avec un taux de 18 à 20 %. Notez que la réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 30 % si vous investissez dans une zone PVAP. En tout cas, le calcul se fait en fonction du montant que vous attribuez aux travaux de rénovation de l’immeuble.
Pour aller plus loin, vous pouvez prendre note de l’article 199 du Code Général des impôts pour mieux vous orienter. Notez par exemple que le plafonnement des niches fiscales ne s’applique pas au dispositif Malraux. Il est possible de profiter d’un cumul sur fiscal du moment que vous remplissez certaines conditions. Ajouter à cela, il faut vous attendre à une mise en location nue pendant 9 ans au minimum pour mieux profiter de l’avantage fiscal.
Misez sur un investissement sans contrainte de gestion
Mis à part les avantages fiscaux, la souscription à une SCPI Malraux présente aussi d’autres privilèges. En effet, cet investissement locatif se fait sans contraintes de gestion. Sur ce point, vous pouvez compter sur les compétences de la société de gestion immobilière en charge de votre placement. Celle-ci s’occupe de tout en allant de la collecte de capital de départ jusqu’à la distribution des dividendes sur les loyers chaque année.
Ainsi, vous n’aurez aucun souci à vous faire sur la gestion du parc immobilier ainsi que l’acquisition de bons actifs. Vous éviterez alors de prendre de mauvaises décisions grâce à un investissement avec le dispositif Malraux. La société de gestion peut même réaliser des travaux de rénovation de l’immeuble pour les années à venir.
D’autres avantages à considérer avant de faire le placement
Vous allez pouvoir profiter des autres avantages suivants avec un placement en SCPI Malraux :
La possibilité d’investir sur plusieurs biens immobiliers permet de répartir les risques et de profiter de plusieurs revenus.
Prendre part à la restauration et à la préservation d’un bien immobilier ancien dans une ville historique.
Investir sur un placement souple facilement accessible avec quelques euros.
Adapter le prix de votre investissement à votre besoin de défiscalisation.
Souscrire à une SCPI non soumise à une régime IS pour l’imposition.
Comprendre le fonctionnement de la SCPI Malraux
Il est plus judicieux de prendre note du fonctionnement de ce type de SCPI avant de vous lancer définitivement. Cela vous sera bénéfique pour vous orienter et profiter des avantages offerts par l’investissement.
Le principe de ce dispositif fiscal
Souscrire à ce type de SCPI est un bon moyen de développer un solide patrimoine immobilier pendant des années. Ici, une société de gestion collecte les fonds auprès de chaque investisseur souscrits sur le projet. Le montant récupéré est utilisé pour financer l’acquisition et la rénovation des immeubles anciens.
Les investisseurs profitent ensuite d’une réduction d’impôts sur le taux des dépenses de travaux de restauration. Notez que la quote-part allouée à ces interventions représente souvent 65 % du prix global de la souscription au projet. Notez que ce taux peut changer au fil du temps en fonction de l’évolution du marché et de la gestion de votre investissement locatif.
Une souscription à une SCPI entraîne différents frais
Certains frais doivent être réglés pour intégrer une SCPI Malraux. Cela commence par ceux de la souscription qui sont directement prélevés par la société de gestion. Ceux-ci représentent en principe 10 % du montant que vous allez investir.
Il y a aussi les frais de gestion annuels de la SCPI qui peuvent varier de 8 à 12 % de la valeur des parts. Notez que ce montant peut dépendre de la société qui gère votre projet mais aussi du montant investi. Sinon, il faut prévoir les frais de cession si vous souhaitez vendre vos parts à l’avenir.
L’acquisition de parts avec la société civile immobilière de placement
L’acquisition de parts avec la SCPI entraîne des obligations que vous devrez respecter à la lettre pour bénéficier des avantages. Cela ne concerne pas uniquement la conservation des parts mais aussi l’interdiction de démembrement de la propriété. Notez que vous pouvez obtenir une réduction d’impôt si vous ne respectez pas ces conditions d’investissement.
Les critères à remplir pour être éligible ce dispositif d’investissement
Certaines conditions doivent être remplies pour bénéficier d’une défiscalisation avec une SCPI Malraux. C’est-à-dire que vous ne devrez pas céder facilement à la précipitation pour lancer les travaux de rénovation et votre investissement locatif.
Les biens éligibles à la SCPI loi Malraux
N’oubliez pas qu’une SCPI Malraux prend uniquement en compte les biens immobiliers anciens qui se trouvent dans des zones spécifiques. Ainsi, le bâtiment doit se trouver dans un site patrimonial remarquable. La zone peut avoir un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur. La loi Malraux prend aussi en compte les immeubles dans un quartier ancien dégradé qui doivent être rénovés.
Les travaux et les dépenses pouvant être défiscaliser
L’obtention d’une défiscalisation avec la loi Malraux dépend des dépenses de réparations et d’amélioration apportées sur les immeubles. Il faudrait aussi insister sur les primes d’assurance concernant chaque bâtiment mis en location.
Par ailleurs, d’autres dépenses sont à prévoir comme les impôts que vous percevez auprès des collectivités locales. A cela s’ajoutent les frais de gestion concernant chaque logement en location. D’un autre côté, le dispositif prend aussi en compte vos frais d’adhésion dans une association foncière urbaine de restauration. Il ne faut pas non plus ignorer les frais de travaux autorisés par l’autorité publique pour réaliser la restauration.
D’autres conditions à remplir pour obtenir une réduction d’impôt
Il ne faut pas négliger les autres conditions suivantes pour profiter de la défiscalisation avec une SCPI Malraux :
L’immeuble doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation. Pour cela, il faut respecter une période de 9 ans au minimum avec une location nue d’une résidence principale.
Vous devrez prévoir une restauration complète de chaque bien immobilier que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur. Toutefois, il faut faire attention à ne pas modifier le volume habitable des logements de la SCPI après la réalisation des travaux.
Il faut obtenir l’autorisation spéciale de la Préfecture pour commencer votre investissement sur une SCPI Malraux.
La rénovation ne doit pas durer trop longtemps surtout que vous serez accompagné par un architecte des bâtiments de France.
Le point sur les déclarations fiscales Malraux
La déclaration d’impôt sur une SCPI Malraux repose sur différents formulaires pour éviter les mauvaises surprises. Ces documents vous seront utiles pour connaître la baisse fiscale dont vous pouvez bénéficier.
Le formulaire BOI-LETTRE-000201
Aussi reconnu par l’appellation de formulaire d’engagement locatif, ce document affiche les spécificités du bien mise en location. Vous devrez par exemple y préciser la nature et le l’emplacement du logement sans négliger la durée de l’investissement. Notez que les responsables des services d’impôt peuvent demander un formulaire annexe avec des informations précises. D’autres documents sont aussi à prévoir comme une déclaration d’utilité publique et une autorisation d’urbanisme.
Le formulaire 2044 SPE
Ce document est lié à la déclaration des revenus fonciers liés à votre SCPI Malraux. A cela s’ajoutent les recettes et les charges de l’année écoulée qui sont aussi importants pour réaliser un bilan foncier. Notez que ce document suffit pour déclarer votre activité locative. Assurez-vous seulement de bien fournir les informations demandées comme les biens immobiliers proposés sur le marché. Cela est valable même ceux qui sont sans dispositifs particuliers mais proposés en location.
Le formulaire 2042
Ce formulaire concerne généralement l’avis d’impôt général liés à vos revenus chaque année. Il est incontournable pour défiscaliser votre projet locatif avec la loi Malraux. Toutefois, le bilan foncier positif indiqué dans le formulaire 2044 SPE doit être reporté dans cette déclaration.
Le formulaire 2042 C
Cette dernière déclaration concerne le montant de la réduction de vos impôts sans rien laisser au hasard sur les cases. Cela concerne particulièrement les 7NX à 7KZ qui sont indispensables pour obtenir les gains fiscaux. Ce document affiche en principe une rubrique « Réductions et crédits d’impôts ».
Retenez les risques d’une SCPI Malraux
Il est possible qu’une SCPI Malraux présente certains risques auxquels vous ne devrez pas prendre note. Cela vous évitera de prendre des décisions inappropriées tout au long de l’investissement.
Une mauvaise évaluation pendant l’achat d’un bien immobilier
L’achat d’un bien immobilier ne doit pas se faire dans la précipitation avec ce type de SCPI. Pour cela, il est recommandé de réaliser une évaluation pour connaître sa valeur. Ainsi, vous saurez si le prix d’achat de la propriété. Pour cela, vous devrez inclure les travaux à réaliser après l’acquisition de l’immeuble. Ainsi, il vous sera plus facile de calculer le rendement du projet chaque année.
Négliger la valeur d’un bien immobilier pendant l’investissement
La mise en location d’un bâtiment de qualité implique généralement un loyer plus intéressant. En effet, il faut faire attention à ne pas sous-évaluer celui-ci pour profiter au maximum de votre projet. A souligner toutefois que cela peut dépendre de la valeur locative du bien ainsi que sa localisation géographique. N’oubliez pas que les impôts à payer vont dépendre des revenus que vous ferez.
D’autres risques auxquels vous pouvez vous exposer
Avant d’aller plus loin, il faut souligner qu’une SCPI Malraux n’offre aucune garantie en capital ni en rendement. De plus, vous allez vous retrouver avec une faible liquidité des parts pendant une revente de celles-ci. Sachez aussi que la valeur vénale des parts sera soumise à l’IFI pendant la durée de votre investissement.
Conseils pour réussir votre investissement locatif avec une SCPI Malraux ?
Investir dans une SCPI avec le dispositif Malraux nécessite un choix délicat de la localisation de chaque bien à acheter. En effet, vous devrez aussi faire preuve de patience et de réactivité pour réussir le projet. D’autres points sont aussi à prendre en compte pour profiter de la réduction d’impôt pendant la réalisation du projet.
Informez-vous sur les conditions d’éligibilité au dispositif
Prenez le temps de vous informer sur les conditions d’éligibilité avant de lancer votre investissement. Cela ne repose pas uniquement sur la zone dans laquelle se trouve chaque bien immobilier que vous comptez acheter. En effet, vous devrez être prêt à investir sur une SCPI d’une durée minimale de 9 ans avec le dispositif.
Ne négligez pas le processus de souscription
Ici, vous n’aurez qu’à choisir une SCPI qui maîtrise la loi Malraux pour éviter de mauvaises surprises. Il faudrait ensuite contacter la société de gestion qui étudiera votre dossier. Vous pouvez commencer à acheter des parts une fois que celle-ci donne une réponse positive.
Insistez sur les obligations de conservation
Il est important de respecter les obligations de conservation de chaque bien immobilier proposé en location. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas réaliser la moindre vente de parts avant la date prévue par le dispositif. Ainsi, vous pourrez profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par une SCPI Malraux.
La SCPI Malraux en quelques mots
Au final, il faut admettre que la souscription à une SCPI Malraux garantit des revenus complémentaires. De plus, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts au fil des années. Toutefois, il est important de bien vous informer sur les critères d’éligibilité au dispositif pour profiter des avantages possibles. Il faut par exemple insister sur l’emplacement géographique du logement en question.
N’oubliez pas que la baisse d’impôt peut varier de 22 à 30 % selon certaines conditions comme l’ampleur des travaux réalisés. Toutefois, il ne faut pas ignorer les risques auxquels vous pouvez vous exposer avec ce type de SCPI fiscale. Cela concerne par exemple l’impossibilité de vendre des parts pendant une période précise. Prenez aussi note de son faible rendement qui nécessite beaucoup de patience de votre part.
