Une SCPI fiscale est un choix d’investissement à ne pas prendre à la légère dans le secteur de l’immobilier. Comme son nom l’indique, cette option offre une réduction d’impôt qui dure sur de nombreuses années. Certes, la rentabilité peut être plus faible que pour une SCPI de rendement. Toutefois, vous pouvez en tirer profit en investissement le plus longtemps possible.
Vous pouvez parfaitement investir sur une SCPI fiscale pendant 9 à 12 ans pour en profiter de ce choix multihabitation. Par ailleurs, il est important de bien choisir le type d’investissement qui vous convient. Il est aussi plus judicieux de vous informer sur le fonctionnement de ce type de société civile de placement immobilier. Ainsi, il vous sera plus facile de vous orienter une fois que vous serez sur le marché.
Fonctionnement et avantages d’une SCPI fiscale
Investir dans une SCPI fiscale demande une bonne préparation pour éviter de mauvaises surprises pendant l’investissement. Ainsi, il est important de vous informer sur le fonctionnement et les avantages de ce type de projet immobilier.
Principe de fonctionnement d’une SCPI fiscale
Une société civile de placement immobilier se distingue par son agrément auprès de l’AMF (autorité des marchés financiers). Toutefois, vous aurez droit à un patrimoine constitué de biens immobiliers résidentiels avec ce type d’investissement. Il faut savoir que chaque associé dans la société peut profiter des avantages fiscaux offerts par l’investissement. Notez aussi que vous avez la possibilité de choisir le dispositif avec lequel investir et assurer l’achat de parts.
Dans tous les cas, un investissement en SCPI favorise l’acquisition d’un bien immobilier sans passer par un achat direct. De plus, la gestion de la société et du patrimoine est confiée à un gérant. Chaque épargnant peut alors vaquer à d’autres occupations sans rencontrer des soucis avec le projet immobilier. Il est possible de percevoir des revenus fonciers au prorata sur les parts pour les reventes de biens à l’avenir. Sinon, un investisseur peut opter pour la récupération des capitaux si c’est qui lui convient le mieux.
Les principaux avantages offerts par une SCPI fiscale
Comme vous pouvez vous y attendre, investir sur une SCPI fiscale présente les principaux avantages suivants pour chaque épargnant :
Obtenir une réduction d’impôt : le fait d’acquérir des parts de SCPI ouvre la porte à des avantages fiscaux. Vous allez pouvoir réduire votre impôt peu importe le type de société civile choisie.
Investir sur l’immobilier de manière indirecte : cela ne concerne pas uniquement les achats de biens immobiliers mais aussi la gestion du patrimoine. Cela est valable même pour les travaux à prévoir sur chaque bien pendant l’investissement.
Bénéficier d’un faible risque locatif : il est possible qu’un bien immobilier attire moins l’attention des locataires. Les manques sur celui-ci devraient être couverts par les loyers obtenus par les autres.
Profiter d’un placement accessible : accéder à une SCPI fiscale ne demande pas un important montant contrairement à ce que vous pouvez l’imaginer.
Sur quel type de SCPI fiscale investir ?
Certes, la fin de la loi Pinel en décembre 2024 empêche de commencer un nouvel investissement immobilier avec ce dispositif. Toutefois, le marché vous offre toujours la possibilité de choisir entre les dispositifs possibles pour investir avec une SCPI fiscale.
Une SCPI Malraux
Investir avec une SCPI Malraux garantit un important levier de défiscalisation sur le patrimoine immobilier. Ainsi, chaque épargnant peut profiter des réductions d’impôts tout au long de l’investissement. Le fonctionnement du dispositif repose sur l’acquisition de bien immobiliers dans des zones spécifiques comme un quartier dégradé. Des travaux de rénovation doivent être réalisés avant de placer les locaux en location à titre résidence principale. Chaque habitation est louée pendant une durée de 9 ans.
Il est possible d’obtenir une réduction d’impôt si la restructuration fiscale est considérée comme étant d’utilité publique. Il se peut que le montant de la réduction fiscale excède l’imposition sur le revenu exigée par la SCPI Malraux. Un rapport sur les trois années suivantes peut s’appliquer dans ce genre de situation. En tout cas, un manque de liquidités des parts peut se produire à un certain moment avec ce type d’investissement.
Une SCPI déficit foncier
Ce type de SCPI fiscale ne repose pas sur la déduction de charges des revenus fonciers au lieu d’un dispositif de défiscalisation. Cela implique généralement la génération d’un déficit foncier tout au long de l’investissement.
Par ailleurs, ce choix de placement implique l’achat d’un patrimoine immobilier dégradé qui nécessite des travaux de rénovation. Le montant dépensé pour ces opérations peut être déduit des vos revenus fonciers. Cela est tout à fait possible pour chaque investisseur soumis à un régime d’imposition réel.
Avant de commencer, il faut faire la différence entre les charges financières et celles qui sont liées aux travaux. Ces facteurs peuvent impacter sur votre déduction d’impôt et un éventuel report du déficit foncier. Notez que le déficit lié aux travaux sera imputable sur les revenus globaux de votre investissement. Par contre, l’imputation peut se faire sur les revenus fonciers pour les charges financières.
Une SCPI Denormandie
Une SCPI Denormandie offre une fiscalité intéressante à condition que votre investissement immobilier se fasse dans un quartier ancien dégradé. Il est possible d’obtenir une défiscalisation dont le taux varie de la durée de location. Cette baisse d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % pour un projet locatif de 12 ans. Le taux peut descendre à 12 ou 18 % pour un projet de 6 ou 9 ans.
Notez que les cotisations sont déposées sur des investissements à capital garanti pour les deux premières années. Par ailleurs, les biens immobiliers acquis par la SCPI peuvent être mis en vente après la période de location obligatoire. Les investisseurs peuvent alors recevoir chacun un versement du produit de la vente avec de procéder à la dissolution de la société civile de placement immobilier.
Quelle différence entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement ?
La différence entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement peut se résumer en quelques points. Toutefois, il ne faut rien négliger pour profiter au maximum de votre investissement locatif.
Le cas d’une SCPI fiscale
Avant de commencer le projet, vous devez savoir qu’une SCPI fiscale est conçue pour investir dans l’habitation. Le principal objectif de l’investissement ne consiste pas à acheter le maximum de parts et obtenir d’importants revenus. En effet, ce type de projet vise en grande partie à réduire l’impôt sur le revenu et d’améliorer le rendement.
Vous pouvez vous attendre à ce que la rentabilité de l’investissement varie en fonction des dispositifs fiscaux. Notez la possibilité d’obtenir une réduction directe que ce soit avec la loi Malraux ou avec le déficit foncier. N’oubliez pas non plus la faible liquidité des parts affichée par ce type de SCPI.
Le cas d’une SCPI de rendement
Un investissement sur une SCPI de rendement convient principalement aux immobiliers d’entreprise comme les bureaux et les commerces. Ici, l’objectif est de générer des revenus réguliers qui sont considérés comme étant des dividendes. En choisissant cette option, vous avez de grandes chances d’obtenir un rendement locatif de 4 à 5 %.
A souligner que vous ne pouvez pas profiter d’un avantage fiscal direct en misant sur une SCPI de rendement. Ajouter à cela, les parts sont relativement liquides dans cette catégorie. N’oubliez pas que la durée de vie du fonds est illimitée avec une SCPI de rendement.
Comment choisir et investir avec une SCPI fiscale ?
Prenez le temps de bien choisir la SCPI fiscale sur laquelle vous allez investir. Cela permet de profiter pleinement du rendement et des autres avantages de l’activité. Vous pouvez aussi prendre quelques conseils en compte pour investir correctement avec une SCPI.
Conseils pour choisir la SCPI qui vous convient le mieux
Le choix de la société civile de placement immobilier dépend principalement de vos objectifs de fiscalité. Vous avez généralement le choix entre une réduction d’impôt immédiate ou progressive. Cela est valable peu importe le type d’habitation sur lequel vous souhaitez investir. En plus de cela, le choix de SCPI peut aussi dépendre de la durée d’immobilisation que vous souhaitez pour le capital. Prenez aussi le temps de vous informer sur la performance et la stabilité de la SCPI française pour mieux vous orienter.
En tout cas, vous pouvez faire un choix en fonction de votre principal objectif dont les suivants :
Une SCPI Denormandie pour obtenir une réduction d’impôt sur le long terme. Cette décision convient aussi pour compléter votre revenu existant.
Une SCPI déficit foncier si vous avez l’impression que vous avez d’importants revenus fonciers.
Une SCPI Malraux si vous souhaitez obtenir une défiscalisation immédiate.
Comment investir correctement avec votre SCPI ?
Avant d’aller plus loin, il est conseillé de vous prendre note des options possibles pour acheter des parts de SCPI. Cela peut par exemple se faire auprès d’une société de gestion ou d’un conseiller en patrimoine. Il ne faut pas non plus hésiter à faire un tour sur une plateforme spécialisée en ligne si c’est ce qui vous convient le mieux.
Il faudrait aussi réunir les documents essentiels avant d’acheter des parts. La SCPI peut exiger une copie de votre pièce d’identité et un justificatif d’origine des fonds. Concernant l’achat de parts, cela dépend de l’engagement que vous souhaitez prendre. Notez que les avantages fiscaux et le rendement du projet dépendent de votre choix.
Le point sur les risques des SCPI fiscales
En plus de leur faible rendement, les SCPI fiscales peuvent aussi présenter d’autres limites que vous ne devrez pas ignorer.
Une possible perte en capital
L’acquisition de parts avec une SCPI fiscale ne garantit par une protection du capital social. En effet, les revenus dépendent de la valeur de chaque bien et des loyers encaissés chaque année. Notez aussi que la valeur des parts dépend aussi de celle de votre patrimoine immobilier. Une négligence de ce point peut entraîner une perte de capital pendant la revente de parts à l’avenir. Il faut savoir que la responsabilité d’un épargnant dépend de son niveau d’engagement.
Une limite lié à la liquidité
La liquidité est un risque à ne pas ignorer avant de vous lancer dans une SCPI. En effet, la réduction d’impôts peut être remise en question en cas de mauvaise gestion du projet. Cela est valable si vous décidez de vendre les parts à l’avance. De plus, il n’y a aucune certitude que la plus-value sera toujours assurée après un processus de vente. Ainsi, vous pouvez vous attendre à ce que la vente de parts soit assez difficile avec ce type de SCPI.
Un risque sur l’effet de levier
Il est possible que votre société civile de placement immobilière ait recours à un endettement pour financer les investissements. Certes, cela augmentera la capacité de votre SCPI. Par contre, il faut vous attendre à ce qu’un endettement entraîne des pertes tout au long de l’investissement.
Une fiscalité à vérifier
Sur le point fiscal, les bénéfices obtenus par votre SCPI sont considérés comme étant des revenus fonciers. Toutefois, il faut admettre que la fiscalité dépend de chaque investisseur auprès de la société. Cela dépend principalement du barème progressif de l’impôt sur les revenus. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux qui viennent s’appliquer au projet.
D'autres points à retenir sur la SCPI fiscale
Certaines conditions sont à prendre en compte avant d’acheter des parts en SCPI. Ainsi, il vous sera plus facile de mieux vous orienter pour bénéficier d’une meilleure fiscalité.
L’opportunité d’investir dans une habitation ancienne
Comme vous pouvez vous y attendre, ce type de SCPI est une évidence pour investir dans une habitation. Toutefois, il faut insister sur le caractère ancien de chaque logement sur lequel vous souhaitez investir. N’oubliez pas la caractéristique multihabitation dont vous pourrez profiter au fil du temps. En effet, une SCPI peut s’acquérir plusieurs propriétés immobilières et booster vos revenus.
L’économie fiscale dépend du dispositif choisi
La fiscalité est l’une des raisons qui vous pousseront à investir avec une SCPI. N’oubliez pas que les baisses d’impôts dépendent de la défiscalisation que vous choisirez. Cela dépend par exemple du montant que vous investissez sur le capital si vous optez pour une SCPI Denormandie. Toutefois, il est possible d’obtenir un taux de 21 % pour le privilège fiscal. En outre, le calcul dépend aussi de la quote-part sur les travaux si vous choisissez SCPI déficit foncier.
Le plafonnement des niches fiscales
Le plafonnement de la niche concerne obligatoirement la SCPI Denormandie. Par contre, vous ne serez pas limité sur ce point en optant pour une SCPI Malraux et le déficit foncier. En outre, des conditions spécifiques peuvent s’appliquer sur ces deux options si vous le souhaitez.
La liquidation d’une SCPI
La liquidation de votre SCPI se fait en principe au terme de la période de défiscalisation. Ainsi, les investisseurs doivent vendre les biens immobiliers investis au bon moment. Il est possible de perdre les privilèges fiscaux si la vente se fait au mauvais moment. Concernant la souscription, cela repose sur la période donnée par la société de gestion. Cela permet à celle-ci de collecter l’épargne qui sera utilisée pour acheter des parts de SCPI.
La possibilité d’acheter une SCPI à crédit
Il est tout à fait possible de souscrire à ce type de SCPI à travers un crédit immobilier. Toutefois, il faut insister sur l’accompagnement d’un conseiller compétent et fiable pour profiter des revenus à l’avenir. Par contre, une souscription en assurance-vie est déconseillée pour une SCPI fiscale. Évitez aussi d’opter pour le démembrement de propriété pour éviter de mauvaises surprises.
Une SCPI fiscale convient pour chaque investisseur dans l'immobilier
Comme vous pouvez vous attendre, ce type de SCPI permet à plusieurs investisseurs particuliers d’investir ensemble à l’aide de fonds spécifiques. Chaque épargnant peut profiter des privilèges fiscaux offerts par le projet. Cela est valable que ce soit pour une souscription avec le dispositif Malraux ou Denormandie mais aussi le déficit foncier.
D’un autre côté, vous allez pouvoir investir tranquillement dans l’immobilier locatif en faisant un choix pareil. De plus, il faut faire preuve de patience pour profiter du projet vu son faible rendement de 2 %. Dans tous les cas, pensez à rester informé de l’évolution du marché même si vous n’êtes pas responsable de la gestion du patrimoine.
