La succession d’un bien immobilier est un sujet de plus en plus récurrent en France. De nombreux ménages font face à cette situation, mais ne réussissent pas toujours à suivre les démarches. En réalité, la succession du bien immobilier se fait dans le respect de certaines règles.
Après le décès d’une personne, la déclaration de succession doit se faire dans un délai de 6 mois. Pendant le processus, les héritiers doivent forcément contacter un notaire. Ce dernier se charge d’établir l’acte de notoriété et de réaliser toutes les étapes nécessaires. Apprenez-en plus sur la succession d’un bien immobilier à travers ce guide détaillé.
Étapes du règlement de la succession d’un bien immobilier
La succession d’un bien immobilier s’opère en diverses étapes. Le délai assigné à leur réalisation n’est pas fixe, mais dépend des particularités de chaque dossier.
Établissement de l’acte de notoriété
L’acte de notoriété est un document qui regroupe le nom de toutes les personnes désignées pour bénéficier de la succession immobilière. Pour l’établir, les héritiers doivent faire appel à un notaire. Ensuite, ce dernier prend connaissance du testament que le défunt avait rédigé de son vivant. C’est sur cet acte que se trouve le nom de toutes les personnes auxquelles le défunt souhaite léguer un bien immobilier.
Le notaire prend aussi connaissance de tous les documents qui peuvent lui permettre d’identifier la famille. Livret de famille, jugement de divorce, contrat de mariage, etc. il juge nécessaire tous les documents pertinents.
Enfin, le notaire vérifie si le défunt avait pris des dispositions à propos de la succession immobilière comme la donation entre époux. Pour ce faire, il consulte le fichier central des dispositions de dernières volontés. Dès qu’il remplit toutes ces formalités, il établit alors l’acte de notoriété.
Bilan complet du patrimoine du défunt
Dès qu’il établit l’acte de notoriété, le notaire procède au bilan du patrimoine du défunt. Il identifie ainsi tous les biens du défunt tels que les immeubles, les mobiliers, les valeurs immobilières, etc. Ensuite, il effectue une estimation de la valeur de ces biens qui constituent l’actif du défunt. Il réalise le même exercice sur les dettes du défunt.
Pour réussir l’identification de l’actif et du passif du défunt, l’avocat aura besoin de certains documents :
- Titres de propriété ;
- Offres de prêt ;
- Factures ;
- Livrets d’épargne ;
- Relevés bancaires, etc.
La consultation de ces documents permet au notaire de prendre connaissance des différentes opérations que le défunt avait réalisées dans le passé. Au besoin, il consulte le fichier FICOBA pour s’informer sur les comptes bancaires ouverts au nom du défunt.
Formalités à remplir pour la succession d’un bien immobilier
Le notaire remplit certaines formalités hypothécaires et fiscales liées au décès. À cet effet, il établit une attestation immobilière pour les immeubles. Elle vise à transférer la propriété du patrimoine immobilier du défunt aux héritiers. Ensuite, le notaire procède à sa publication au Service de la publicité foncière. S’il réalise et publie un acte de partage dans les dix mois du décès, l’attestation ne lui sera plus d’aucune utilité.
Ensuite, le notaire rédige une déclaration de succession. Même en absence d’un droit à payer, il doit établir ce document. Toutefois, la souscription à une déclaration de succession ne concerne pas les héritiers dans certains cas. Sont ainsi concernés, le conjoint survivant, le partenaire pacsé survivant et les héritiers en ligne directe (les enfants ou autre parenté.).
Pour finir, le notaire dépose la déclaration et procède au paiement des droits de succession à la recette des impôts. Le paiement doit se faire dans les 6 mois du décès ou dans un délai d’un an pour un décès hors de France. Éventuellement, héritiers ou le notaire peuvent demander un paiement différé ou fractionné des droits.
Partage des biens de succession
C’est à cette étape que chaque héritier reçoit son héritage. Cependant, il arrive que les héritiers décident de ne pas partager le bien immobilier. Dans ce cas, ils restent en indivision. Cela signifie que les héritiers perçoivent tous l’héritage du défunt de manière collective, mais avec un respect de la quote-part de tous.
L’héritage du bien en indivision se comprend aisément avec un propriétaire décédé qui possède un/des enfants et un conjoint. En réalité, ce dernier choisit en général l’usufruit du bien immobilier en indivision. Ainsi, les enfants bénéficient de la nue-propriété du bien. La nue-propriété signifie que les enfants possèdent le bien immobilier sans en jouir.
Cependant, le partage du bien immobilier peut avoir lieu si l’indivision semble être trop contraignante. Si les héritiers ne s’entendent pas sur la succession immobilière, le notaire ne peut donc pas trancher le litige. Dans ce cas, les bénéficiaires doivent s’adresser au juge et respecter des délais et des supplémentaires.
Quels sont les droits de succession d’un bien immobilier ?
Par définition, les droits de succession représentent un impôt direct à la charge des héritiers. Ceux-ci sont appelés à payer les droits de succession à l’État lors de la transmission des biens. Cependant, le calcul de ce droit n’est pas automatique. L’héritier bénéficie d’abord d’un abattement sur sa part dans la succession immobilière.
Le fisc applique ensuite un barème progressif au montant restant. Néanmoins, l’abattement qui s’applique à la part d’un héritier dépend de son lien avec le défunt. L’abattement dont bénéficie un enfant du défunt n’est donc pas identique à celui d’un petit-enfant. Voici un tableau qui résume l’abattement appliqué en fonction du lien de l’héritier avec le défunt.
| Lien avec le défunt | Abattement (en euros) |
| Enfant et ascendant (parents, grands-parents, etc.) | 100 000 |
| Petit-enfant et arrière-petit-enfant | 1 594 |
| Neveu ou nièce | 7 967 |
| Personne handicapée | 159 325 |
Les frères ou sœurs du défunt bénéficient d’une exonération des droits de succession sous certaines conditions. Ainsi, l’héritier doit constamment avoir vécu avec le défunt pendant les 5 années qui précèdent sa mort. Il faut également qu’il soit veuf, divorcé, célibataire ou séparé de corps avec un âge supérieur à 50 ans. Après application de l’abattement, le fisc applique le barème progressif au montant restant pour déterminer les droits de succession.
Succession bien immobilier : frais à supporter
Pendant la succession des biens immobiliers, les héritiers doivent supporter les frais de notaire. En réalité, la succession immobilière ne peut être légale sans la présence de cet officier public. Il est le seul habilité à évaluer le prix total du patrimoine du défunt et se charge du bon déroulement de tout le processus.
Durant l’établissement de l’attestation immobilière, le notaire perçoit des pourcentages sur la valeur du bien. Ils sont ensuite soumis à une imposition de la TVA avant de déterminer le montant du notaire pour cette prestation. L’attestation immobilière génère aussi d’autres frais supplémentaires comme la taxe de publicité foncière. Les héritiers doivent aussi supporter l’état hypothécaire, le salaire du conservateur, etc.
L’acte de partage que le notaire établit exige aussi des frais à appliquer. Pour obtenir ce montant, il faudrait soumettre l’actif brut à un pourcentage dégressif. La somme obtenue est ensuite soumise à une imposition de la TVA. Pour gagner du temps, faites une simulation des frais de notaire pour avoir une idée précise.
Comment estimer un bien immobilier en succession ?
Le calcul des droits de succession se fait en fonction de la valeur du bien immobilier du défunt.
Estimation du bien immobilier en succession immobilière
Pour estimer le bien en succession immobilière, le notaire procure un avis de valeur aux héritiers. Ce document s’établit à partir d’outils en ligne, de la connaissance du marché de l’expert en investissement immobilier pour une estimation immobilière superficielle.
De leur côté, les héritiers peuvent aussi faire appel à un expert en immobilier pour une évaluation plus approfondie. Dans ce cas, les recherches nécessaires effectuées et le temps employé pour estimer le bien déterminent le prix du professionnel. Le notaire chargé de la succession du défunt peut aussi demander aux héritiers de contacter plusieurs agences immobilières.
Cela leur permet de croiser les résultats et de comparer les différentes évaluations obtenues. Grâce à cette étude, ils ont tous les indices nécessaires pour se rapprocher de la valeur réelle du bien immobilier.
Abattement sur le prix de vente de la résidence principale du défunt
Pendant l’estimation du patrimoine immobilier du défunt, sa résidence principale peut faire l’objet d’un abattement. Il s’agit d’une réduction de 20 % sur le prix de vente de la résidence principale. Cet abattement vient ainsi en diminution à l’assiette des droits de succession. Toutefois, avant que la maison d’une personne décédée bénéficie de cet avantage, elle doit d’abord respecter certaines conditions.
Ainsi, le bien constitue la résidence principale achetée par le défunt, bien avant son décès. De plus, l’immeuble doit continuer d’être occupé à titre de résidence principale. Peuvent y habiter le conjoint survivant, un ou plusieurs enfants du défunt ou encore le partenaire pacsé.
Comment se passe la succession dans une SCI familiale ?
La SCI familiale est reconnue comme un statut compatible à la gestion immobilière au sein d’une famille. En cas de décès de l’un des associés, la succession se fait suivant deux cas de figure. Tout d’abord, les héritiers héritent des parts sociales du défunt s’ils sont déjà associés de la SCI. Sinon, ils rejoignent l’entreprise dès qu’ils récupèrent les parts sociales du défunt.
Cependant, les clauses statutaires de la société d’investissement patrimonial prévoient parfois des restrictions à l’intégration de nouveaux associés. Dans ce cas, les héritiers doivent obtenir l’agrément des associés avant de faire entrer leurs parts sociales. L’acceptation ou le refus de l’héritier se fait lors d’une assemblée générale à la majorité requise par les statuts de la SCI.
Si l’héritier refuse les parts sociales, l’un des associés ou la SCI familiale en question peut les racheter. Toutefois, ce rachat doit se faire dans un délai de 3 mois, à compter du jour de refus de l’héritier.
Optimisation des droits de succession : astuces fiables
Pour réduire les droits de succession et les frais, créez une SCI dès que possible. Ce statut facilite le transfert de propriété d’un patrimoine. Ainsi, dès que les parents créent cette société, ils peuvent réaliser une donation de parts sociales à leurs héritiers.
Une telle astuce leur permet d’éviter les droits de mutation liés à la succession. De plus, ils bénéficient d’un abattement fiscal appliqué en cas de donation parent-enfant. Le respect de cette méthode réduit énormément les droits de succession immobilière.
Avec un peu de chance, ces droits sont parfois réduits à zéro. Même en absence de cette stratégie d’optimisation, sachez que la transmission de parts sociales est moins taxable que celle d’un bien immobilier.
Conflit de succession : comment le résoudre ?
Plusieurs conflits peuvent voir le jour lors de la succession d’un bien immobilier ou pendant le calcul des droits de succession.
Conflits liés à l’indivision de biens immobiliers
En cas d’indivision, des conflits peuvent survenir quand un des indivisaires décide de quitter l’indivision. Un héritier a parfaitement le droit de prendre cette décision, mais cela cause parfois des désaccords. Dans de telles situations, faites appel à un avocat. Ce dernier maîtrise tous vos droits en tant qu’indivisaires et saura comment vous conseiller en investissement pour éviter des conflits.
Il peut, par exemple, informer l’héritier sur les modes de rupture de l’indivision auxquels il a droit. Cette approche encourage le règlement à l’amiable et limite énormément les conflits de grande envergure. Cependant, si cette solution ne passe pas, l’héritier peut demander l’arbitrage des juges. Seul bémol, cette procédure peut durer jusqu’à deux ou trois mois avant d’aboutir.
Conflits sur le testament du propriétaire décédé
En succession, un conflit peut survenir quand un héritier estime que le propriétaire décédé n’était pas saint d’esprit lorsqu’il a testé. Si cette accusation est fondée, alors le juge risque d’annuler le testament.
Dans le cas contraire, les autres héritiers peuvent faire appel à un avocat pour les assister. Ce dernier pourra demander des preuves sur la santé mentale du défunt avant sa mort. Ce conflit peut prendre de graves tournures si l’un des héritiers venait à être accusé d’abus de faiblesse. Cela signifie qu’il a su abuser de l’état mental du défunt pour lui faire conclure un testament et devenir riche.
Succession d’un bien immobilier : l’essentiel pour réussir
Après le décès d’un propriétaire de biens immobiliers, les héritiers disposent d’un délai de 6 mois pour résoudre les questions de la succession. Ainsi, ils doivent contacter un notaire qui prendra en charge chaque étape de la succession immobilière.
Pendant le calcul des droits de succession, l’expert applique un abattement à la valeur du patrimoine du défunt. Le montant déduit dépend du lien de parenté de chaque héritier avec le propriétaire décédé.
Après application de l’abattement, le notaire applique un barème progressif au montant restant pour déterminer les droits de succession. Des frais s’ajoutent également à ces droits de succession, notamment les frais du notaire. Heureusement, il est facile d’optimiser cet impôt grâce à la création d’une SCI familiale.
