Un investissement locatif peut représenter des sommes conséquentes, il convient de bien réfléchir à la banque qui accompagnera le projet.
Différentes manières d’investir
Un investissement locatif peut se faire sur différents produits d’investissement, du studio à la colocation en passant par les immeubles de rapport. Les solutions bancaires attendues ne seront pas les mêmes dans tous les cas.
Les locations saisonnières se différencient financièrement par un risque de vacance accru, ainsi que le fait de passer habituellement par une plateforme de location intermédiaire type Airbnb.
Les locations à long terme, à l’inverse, sont propices à une plus grande stabilité de loyers, ce qui plus rassurant pour un banquier.
Les investissements locatifs peuvent être réalisés par une personne physique ou morale. Le compte bancaire qui y sera associé variera, n’offrant pas nécessairement les mêmes solutions dans chaque cas.
L’acquisition du bien locatif peut se faire comptant ou par un emprunt bancaire. Si l’investissement est comptant, le compte bancaire servira principalement pour la gestion de l’activité. Avec un emprunt, l’établissement bancaire est souvent l’organisme prêteur, les conditions d’octroi de prêt et les taux pratiqués sont donc primordiaux.
Une banque pour le financement de l’investissement
Si l’investissement est en partie financé par un prêt bancaire, on demandera plusieurs simulations dans des établissements bancaires différents, afin de comparer les conditions proposées :
- Le taux d’intérêt est-il cohérent par rapport au marché ?
- Est-il possible de différer le remboursement de quelques mois, le temps de procéder à l’acquisition, aux rénovations et à la mise en location ?
- Y a-t-il des frais de dossier importants ?
- La banque demande-t-elle des garanties, hypothèque d’un autre logement, garant… ?
- Est-il obligatoire de souscrire certains produits avec l’établissement bancaire ?
La négociation de l’assurance emprunteur est importante également. Cette dernière permet d’assurer le remboursement de la dette en cas d’invalidité, et que la dette contractée n’incombe pas aux héritiers en cas de décès.
Les établissements bancaires n’ont pas le droit de modifier les conditions de l’offre de prêt selon si l’assurance emprunteur est souscrite chez eux ou non. L’emprunteur est libre de choisir son assurance. Cependant, l’établissement prêteur peut soumettre l’octroi du prêt à une couverture minimale, qui devra donc être respectée dans le contrat choisi par l’emprunteur.
Comme tout accord, les conditions de l’octroi d’un prêt peuvent être négociées. Le fait de passer par un courtier est généralement bénéfique, grâce à la relation de confiance qu’ils entretiennent avec les établissements et à l’expérience et la connaissance du marché qui leur permet de négocier efficacement.
Une banque au quotidien
A noté que depuis quelques mois, le calcul différentiel n’est plus pris en compte, ce qui peut changer la donne pour de nombreux investisseurs.
Les banques exigent souvent que le compte principal de l’emprunteur soit domicilié chez elles. On comparera alors les conventions de compte proposées par les différents établissements bancaires à qui on a demandé une simulation de prêt.
Les frais de tenue de compte sont importants, car ils sont appliqués en permanence, quelle que soit l’utilisation du compte. Une carte bancaire n’est pas beaucoup utilisée dans le cadre de la gestion locative mais peut être utile pour acheter des équipements pour le logement. Cependant, étant donné l’utilisation rare de la carte, on s’assurera qu’elle n’ait pas un coût disproportionné.
Le fait d’avoir un conseiller physique peut être important pour certains clients, tandis que d’autres préfèrent la souplesse de l’auto-gestion en ligne. Pour ces derniers, on pourra alors se permettre de se tourner vers des banques en ligne, qui appliquent généralement des frais moindres.
Les investisseurs non résidents fiscaux en France peuvent par ailleurs être limités. On choisira un établissement parmi les banques qui acceptent les non-résidents, afin que les documents étrangers soit reconnus, qu’un conseiller anglophone soit disponible et que la gestion à distance soit prévue.
