Depuis quelque temps, on entend parler de la suppression du régime fiscal LMNP en 2025. Pourtant, ce n’est pas le statut en soi qui est en danger, mais certains avantages fiscaux qu’il octroie. En effet, le projet de loi de finances (PLF) de 2025 désire revoir la fiscalité des loueurs en meublé non professionnel.
Pour ce faire, il a proposé dans son article 24 la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Ce changement vise à alourdir la base imposable des investisseurs. Évidemment, une telle réforme votée aura un impact sur l’investissement locatif.
Contexte de la réforme de la fiscalité LMNP
Ces dernières années, le marché de l’immobilier subit une grande pression en France. La remarque est surtout notable dans les grandes villes françaises et les zones touristiques. En réalité, ces emplacements se caractérisent de plus en plus par la présence de locations touristiques de courte durée. Conséquence, l’offre de biens immobiliers longue durée s’est considérablement réduite.
Face à cette situation, le ministère de l’Économie et des Finances a proposé le changement de la fiscalité des investisseurs du statut LMNP. Grâce à cette réforme, le ministère espère récupérer 200 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires. Cependant, cette mesure n’obtient pas l’accord de tous avec certains experts qui doutent de son efficacité.
L’un des arguments avancés est que cette réforme du projet de loi de finances touche uniquement la revente de logements en location meublée. Elle ne concerne pas le régime de location nue. Finalement, l’article 24 a été rejeté après l’adoption de deux amendements limitant la portée de la réforme. Néanmoins, elle reste en discussion et subira une nouvelle étude approfondie du Sénat.
Motifs de la réforme de 2025
Plusieurs raisons motivent le changement de la fiscalité du statut LMNP en France.
Location meublée et location nue désormais déséquilibrées
Les avantages de la fiscalité du régime réel en LMNP ont convaincu plusieurs investisseurs de se tourner vers la location meublée. Conséquence, on observe une décroissance des biens loués vides au profit des logements meublés.
Les locations à long terme se font de plus en plus rares, ce qui entraîne un net déséquilibre sur le marché immobilier. Face à cette situation, les gouvernements successifs ont cherché à remédier au problème. C’est justement dans cet objectif que le ministre actuel a créé la nouvelle réforme sur la fiscalité LMNP.
Grâce à cette mesure, il espère inciter davantage d’investisseurs à opter pour la location longue durée. Cette réforme devrait aussi lui permettre de freiner la spéculation immobilière sur le marché.
Spéculation immobilière grandissante
Le déséquilibre observé sur le marché immobilier a principalement entraîné une croissance des locations à court terme. Les locations de type Airbnb, surtout, sont en tête. Cette dominance de la location à court terme amplifie la spéculation immobilière sur le marché.
Progressivement, le prix de l’immobilier devient de plus en plus onéreux sur le marché. Dans les zones touristiques, le cours de l’immobilier a même dépassé des seuils inattendus. Tous ces changements ont entraîné et accéléré la crise du logement en France.
Simplifier le régime fiscal du statut LMNP
Les investisseurs se plaignent souvent de la complexité de la fiscalité du statut LMNP, notamment ceux soumis au régime réel. Nonobstant ses nombreux avantages, il requiert des exigences qui peuvent nécessiter l’intervention d’un expert.
Pour aider ces investisseurs et propriétaires, le gouvernement a alors décidé de revoir ce régime. Il vise ainsi à réduire certaines distorsions fiscales localisées au niveau du statut LMNP. S’il atteint son objectif, il devrait réussir à simplifier le code fiscal pour le rendre plus accessible et lisible.
Changements fiscaux de la LMNP en 2025
Si le gouvernement réussi a adopté cette nouvelle réforme de la loi de finances 2025, la fiscalité du statut LMNP connaîtra plusieurs modifications.
Changement du régime fiscal LMNP
En 2024, le statut LMNP était soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permettait aux loueurs en meublé non professionnels de jouir de deux régimes possibles. Le premier est le régime micro-bic qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs en location meublée classique. Le second est le régime réel simplifié qui déduit l’amortissement du bien immobilier et toutes les charges réelles.
Cependant, à partir de 2025, le dispositif LMNP appartiendra au régime des bénéfices fonciers. Il bénéficiera ainsi du même régime que la location nue. L’abattement fiscal du régime micro-bic ne sera plus de 50 %. Il est réduit à 40 % pour les biens immobiliers en location longue durée et à 30 % pour les locations touristiques.
Les investisseurs qui utilisent les plateformes de type Airbnb sont aussi concernés. En effet, leurs revenus locatifs seront désormais soumis à des abattements fiscaux très réduits.
Annihilation progressive de l’amortissement des biens
Les propriétaires en LMNP soumis au régime réel peuvent réduire l’amortissement du bien immobilier en location meublée de leurs revenus locatifs. Ainsi, ils peuvent déduire de leurs recettes fiscales une partie du prix d’achat du bien immobilier neuf chaque année. De plus, cette réduction inclut les coûts de travaux, d’équipement et autres frais annexes.
Toutefois, cet avantage sera dorénavant supprimé pour les propriétaires en régime réel à partir de 2025. Même soumis au régime réel, ils ne pourront plus amortir un bien immobilier dans sa totalité. Cela va ainsi alourdir la base imposable, et par conséquent, l’impôt sur le revenu à payer.
Cette modification concerne les investisseurs en location meublée touristique en particulier. Néanmoins, le gouvernement français réserve des abattements spécifiques aux investisseurs qui choisissent la location meublée pour une durée supérieure à 9 mois.
Seuils de passage en LMP revus à la hausse
Dans le rapport Le Meur, la députée Annaïg Le Meur propose une augmentation du seuil de passage au régime LMP. Pour rappel, tous les investisseurs qui réalisent une plus-value immobilière inférieure ou égale à 23 000 € peuvent bénéficier du statut LMNP. Les propriétaires qui disposent d’autres revenus d’activité supérieurs au montant des revenus locatifs annuels profitent aussi de ce statut.
Cependant, pour rendre l’accès au régime LMP plus difficile, le rapport Le Meur suggère d’augmenter ce seuil. Ainsi, le nouveau plafond à franchir pour automatiquement obtenir le statut LMP est de 30 000 €, contre 23 000 € actuellement.
Toutefois, cette modification n’impactera pas trop les LMNP qui sont parfois contraints de passer au statut LMP. De plus, ce changement est loin du débat politique aujourd’hui. En réalité, il n’a fait l’objet d’aucune proposition concrète pouvant conduire à une réforme. De même, il n’existe encore aucun texte de loi en préparation sur le sujet à ce jour. Voici un tableau récapitulatif des principales mesures fiscales pour 2025 en statut LMNP, si la réforme du projet de loi de finances (PLF) passe.
| Caractéristiques | LMNP avant la réforme | LMNP si la réforme passe en 2025 |
| Régime fiscal du statut LMNP | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices fonciers |
| Plafond des revenus | 77 700 € / an pour les meublés touristiques non classés 188 700 € pour les meublés de tourisme classés | Le plafond des revenus passe à 15 000 € pour les meublés touristiques non classés. Il est désormais de 77 700 € pour les meublés de tourisme classés. |
| Abattement micro-BIC | 50 % pour les locations meublées non classés 71 % pour les meublés de tourisme classés. | L’abattement est désormais de 30 % pour les meublés touristiques non classés. Il est de 40 % pour les biens immobiliers en location longue durée. Il passe enfin à 50 % pour les meublés de tourisme classés. |
| Amortissement des biens en location meublée | Amortissement des biens possible si l’investisseur est soumis au régime réel simplifié. | Amortissement des biens supprimé pour les meublés à usage touristique. Amortissements spécifiques réservés aux investisseurs qui mettent un bien immobilier en location meublée pour une durée supérieure à 9 ans. |
| Avantage fiscal sur les plus-values | Plus-values exonérées au bout de 30 ans. | L’amortissement désormais intégré dans le calcul de la plus-value. |
| Plafond de passage au statut LMP | 23 000 € | 30 000 €, mais reste encore une proposition bien loin du débat politique. |
| Rentabilité nette | Rentabilité élevée grâce aux abattements et aux amortissements | Rentabilité moins avantageuse avec la réduction des avantages fiscaux. |
Autres changements hors fiscal de la réforme LMNP
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, le statut LMNP subira aussi des changements sur les logements éligibles. En réalité, l’état a gelé, depuis deux ans, les loyers des biens immobiliers avec une note de DPE équivalente à « F » ou « G ». Ainsi, à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, il ne sera plus possible de mettre des logements classés « G » en location meublée. Ceux-ci devront d’abord réaliser des travaux de rénovation énergétique avant de revenir sur le marché.
Par la suite, ce sera au tour des logements classés « F » en 2028, puis des biens immobiliers classés « E » en 2034. Heureusement, ce décret n’entrera plus automatiquement en vigueur à la suite des annonces de Michel Barnier qui souhaite le report du calendrier d’application.
Par ailleurs, le récent vote de la PPL1176 offre une durée considérable de 10 ans aux loueurs de courte durée en France métropolitaine. Pendant ce délai, ceux-ci sont invités à se conformer au respect des critères de performance énergétique. Ainsi, à partir de l’année 2034, les meublés de tourisme doivent afficher une note de « D » ou plus.
Suppression LMNP 2025 : des avantages subsistent quand même
La nouvelle réforme de la fiscalité LMNP présente tout de même de nombreux avantages. Ils concernent surtout les biens immobiliers détenus sur le long terme. En réalité, le gouvernement français a mis en place un système d’amortissement spécifique pour les LMNP.
Ainsi, un investisseur qui détient son bien immobilier pendant plus de 22 ans bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu. Lorsqu’il conserve le bien immobilier pour une durée de plus de 30 ans, il profite en plus d’une exonération totale des prélèvements sociaux. Pour réduire les impacts de cette réforme, il faut alors conserver son bien immobilier durant au moins 22 ans.
Par ailleurs, le gouvernement français souhaite étendre le prêt à taux zéro. En réalité, ce prêt immobilier se limite actuellement aux logements neufs et aux zones tendues de la France. Cependant, le gouvernement envisage de le rendre plus accessible pour soutenir l’accession à la propriété en France. Toutefois, il n’a pas encore défini les nouveaux critères d’éligibilité et les autres modalités de cette extension.
Comment s’adapter à la nouvelle réforme LMNP ?
Avec cette nouvelle réforme du projet de loi de finances, il est évident que le statut LMNP ne propose plus les mêmes avantages. Heureusement, les bailleurs peuvent s’adapter en suivant certaines alternatives et stratégies.
Choisir de nouvelles solutions d’optimisation fiscale
Dans le nouveau cadre légal, la société civile immobilière (SCI) à l’IS reste une option très avantageuse. En réalité, ce statut autorise la gestion d’un bien immobilier à plusieurs. Il permet également de séparer le patrimoine professionnel de la société du patrimoine personnel des associés.
Pour optimiser sa fiscalité avec ce régime, il suffit de faire de la location meublée en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). En procédant ainsi, vous réduisez votre résultat imposable grâce à l’amortissement des biens immobiliers que la SCI détient.
Par ailleurs, l’investisseur peut passer au régime LMP. Bien que plus contraignant, ce régime lui permet de bénéficier d’un amortissement à condition qu’il soit affilié au régime social des travailleurs indépendants.
Diversifier ses investissements immobiliers
Les investisseurs peuvent aussi maintenir des rendements importants grâce à une diversification de leur portefeuille immobilier. À cet effet, ils peuvent choisir d’investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour un bon rendement.
Une autre possibilité intéressante est l’achat en nue-propriété. Cette option octroie à l’investisseur des conditions d’acquisition avantageuses. De plus, le propriétaire récupère l’intégralité du bien au terme de la période d’usufruit.
Ce qu’il faut retenir de la suppression LMNP 2025
L’idée de la suppression du statut LMNP du marché en 2025 n’est pas vérifiée. Ce régime est juste en proie à de nouvelles modifications qui risquent de bouleverser le secteur immobilier en France. Les modifications concernent notamment la fiscalité du statut LMNP avec une réduction drastique de certains avantages fiscaux.
Le gouvernement français a aussi prévu d’autres changements, mais ils n’entrent pas dans le cadre fiscal et ne sont pas encore en vigueur. Malgré ces différentes mesures, les investisseurs en LMNP peuvent quand même tirer profit en conservant leur bien immobilier pendant plus de 22 ans. Par ailleurs, ils disposent de plusieurs solutions pour optimiser leur fiscalité.
