Depuis 2023, la taxe d’habitation (TH) s’applique uniquement aux résidences secondaires et aux logements vacants. Tous les biens immobiliers d’un propriétaire ou d’une SCI, utilisés comme résidence principale, ne sont plus soumis à la TH. Cette exonération n’implique pas pour autant la fin de cet impôt en France.
Les SCI y sont toujours soumis et doivent le payer dans un délai donné. Toutefois, son application dépend des situations dans laquelle se trouve la société civile immobilière. Son calcul n’est pas des plus faciles, puisqu’il faut considérer plusieurs facteurs essentiels. Comment déterminer la taxe d’habitation des SCI ? Quelles sont les stratégies pour l’optimiser ? Autant de questions auxquelles nous répondons dans ce guide.
La taxe d’habitation (TH) en quelques mots
La TH est une ancienne taxe en France que les propriétaires versaient aux collectivités locales. Au fil des années, elle a connu des modifications majeures. En 2017, E. Macron a annoncé la suppression de la taxe d’habitation pour tous les contribuables. Il a donc mis en place un calendrier qui applique la TH en fonction des revenus du foyer fiscal. Ainsi, depuis 2018, 80 % des ménages ont bénéficié d’une réduction de l’impôt.
En 2021, le dégrèvement atteint 100 % des ménages. Ce n’est qu’en 2023 que la taxe d’habitation a vraiment été supprimée. Cependant, cette disposition concerne uniquement les personnes physiques ou morales détentrices d’une résidence principale. Elle continue de s’appliquer aux résidences secondaires suivant certains plafonds de revenus.
Cette modification lui a d’ailleurs valu une nouvelle appellation : Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS). Toutefois, les résidences secondaires ne sont pas les seules concernées. Les immeubles vacants sont également soumis à la THVL (taxe d’habitation sur les logements vacants) ou à la TVL (taxe sur les logements vacants).
À quel moment la Taxe d’habitation SCI est-elle applicable ?
La taxe d’habitation reste de vigueur auprès d’une SCI familiale. L’objectif d’une telle société est la constitution d’un patrimoine et la gestion locative des biens immobiliers. Si les associés de la société utilisent l’un des biens meublés comme résidence secondaire, alors la TH est exigible. La taxe reste obligatoire, même si le logement appartient légalement à la SCI familiale.
La taxe habitation SCI s‘applique aussi aux dépendances non attenantes aux logements comme :
- les garages ;
- les locaux annexes ;
- les parkings ;
- les abris de jardin distants, etc.
Elles sont considérées comme des éléments distincts du logement, même si elles ne sont pas meublées. La taxe reste toujours applicable si elles sont rattachées à une résidence principale de la SCI. Ce cas d’imposition est valable pour une SCI familiale ou n’importe quel autre type de société civile immobilière.
SCI taxe habitation : les cas d’exonération
La taxe d’habitation SCI présente certaines exonérations qu’il faut étudier pour une bonne gestion locative et fiscale.
Suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales
La suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales concerne aussi les SCI. En réalité, un bien en résidence principale qui fait l’objet d’un usage personnel n’est pas soumis à la TH. De même, un associé âgé qui quitte sa résidence principale pour une maison de retraite ne paie pas la taxe d’habitation.
Pareil pour un membre de la société civile immobilière atteint d’invalidité ou d’une perte d’autonomie. Si ce dernier quitte son logement principal pour un établissement de soin de longue durée, il n’est pas soumis à la TH.
Dans l’un ou l’autre des cas, l’exonération reste applicable, même si le bien immobilier est meublé et toujours disponible pour son usage. Cependant, cette exonération n’est vraiment effective que si l’associé respecte un certain seuil de revenus à ne pas dépasser.
Cas des meublés de tourisme et des chambres d’hôtes en ZRR
Les SCI qui détiennent des logements meublés de tourisme et des chambres d’hôtes peuvent aussi bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation. Toutefois, il faut que les biens soient situés dans des ZRR (Zones de Revitalisation Rurale) avant que l’exonération ne soit applicable.
En réalité, la présence d’un bien immobilier en meublé de tourisme dans les ZRR favorise l’essor de l’activité économique en milieu rural. L’exonération de la TH vise donc à encourager les SCI à investir dans ces types de location meublée. De cette manière, l’activité touristique connaîtra une franche évolution dans ces zones avec la disponibilité de plusieurs meublés de tourisme et chambre d’hôtes en location.
Cependant, l’exonération de la taxe d’habitation n’est pas automatique. La SCI doit d’abord adresser une demande auprès du centre des finances publiques. Le dépôt se fait au plus tard le 31 décembre de l’année antérieure à celle de l’exonération.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Les SCI ont aussi la possibilité d’exercer leur activité en statut LMNP. Dans ce cas, un bien immobilier qu’elles ont loué meublé ne fait pas l’objet d’une taxe d’habitation SCI. En réalité, ce logement ne sera pas destiné à une résidence personnelle, mais plutôt à une activité économique.
À cet effet, la SCI est appelée à payer la Cotisation foncière des Entreprises (CFE) au lieu de la taxe d’habitation. Sous ce statut, les biens à usage commercial ou locatif ne sont donc pas soumis à la même fiscalité.
Processus de déclaration d’une résidence secondaire
Avant de payer la taxe habitation SCI, il faudrait réaliser la déclaration du logement auprès du service fiscal compétent. Elle se fait habituellement sur le site impots.gouv.fr. Une fois sur la plateforme, le responsable ou le gérant de la SCI doit se connecter à son compte.
Ensuite, il doit se rendre dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers ». Dès lors, la déclaration se fait en un rien de temps. Cependant, si le bien immobilier n’a jamais encore été déclaré, alors sa déclaration doit se faire avant le 1ᵉʳ juillet.
Le même délai est à respecter pour un logement ayant fait l’objet d’importants changements depuis la précédente déclaration. De plus, la SCI doit préciser si le bien immobilier est occupé par un tiers tout en indiquant la période d’occupation.
Comment calculer la taxe d’habitation SCI ?
La taxe d’habitation SCI se calcule selon le taux d’imposition local et la valeur locative cadastrale du bien immobilier.
Valeur locative cadastrale d’un logement
Quand un bien immobilier est mis en location meublée ou loué nu, il génère des loyers à la fin de chaque mois. La valeur locative cadastrale désigne le loyer théorique de ce logement. Elle se détermine en fonction de la superficie du bien immobilier, de la qualité de ses installations, etc. L’estimation de cette valeur est aussi fonction de la situation géographique du logement.
En réalité, la valeur locative cadastrale reflète les évolutions du marché de l’investissement locatif. C’est d’ailleurs pourquoi les services fiscaux l’actualisent régulièrement. Cependant, ils sous-estiment parfois cette révision, ce qui entraîne des disparités entre les communes.
La valeur locative cadastrale est également d’une grande importance pour les SCI. Elle leur sert de base pour calculer la taxe due pour les biens détenus en résidence secondaire ou à titre privé. Toutefois, cette imposition peut varier selon l’usage que les associés font du bien immobilier.
Taux d’imposition local
En investissement immobilier locatif, le taux d’imposition local dépend de la commune dans laquelle se trouve le logement. En effet, chaque commune ou intercommunalité applique un taux d’imposition local chaque année. Sa valeur varie constamment en fonction des besoins budgétaires locaux. Parfois, la variation se fait même sentir entre quartiers.
Le plus évident avec ce taux est qu’il a tendance à être plus élevé dans les villes ou dans les zones à forte attractivité touristique. De cette manière, le conseil municipal peut profiter de cette hausse pour compenser les coûts liés aux infrastructures et services urbains.
Dès que le taux d’imposition local est connu, il faut ensuite le multiplier à la valeur locative cadastrale. Le résultat ainsi obtenu est la taxe d’habitation SCI. Prenons l’exemple d’un bien immobilier détenu par une SCI dans une commune avec pour valeur locative cadastrale 10.000 euros et un taux d’imposition local de 15 %. La TH de la SCI est de : 10.000 * 15 % = 1.500 euros.
Majorations applicables à la taxe d’habitation des SCI
Pendant le calcul de la taxe d’habitation SCI, une majoration peut être appliquée selon la localisation de la résidence secondaire. En réalité, les zones tendues sont les agglomérations qui présentent une forte tension en investissement immobilier. Sont surtout concernés les coins à forte attractivité économique et les grandes villes.
Dans ces zones, la majoration s’applique dans le but de libérer les biens immobiliers pour une mise en location. Ainsi, une SCI qui détient en zone tendue une résidence secondaire utilisée à titre privé par l’un des associés doit payer une majoration sur la TH.
Le conseil municipal de chaque commune fixe sa majoration, mais elle oscille généralement entre 5 et 60 %. Par exemple, une SCI qui investit à Paris peut payer une majoration allant jusqu’à 60 % si elle ne met pas ses résidences secondaires non utilisées en location.
Qui paie la taxe d’habitation en SCI ?
Lorsqu’une SCI est soumise à la taxe d’habitation, l’avis d’imposition est souvent adressé au gérant. Sinon, c’est l’associé qui jouit du bien immobilier qui accuse réception de cet avis. Cependant, ce n’est pas uniquement lui qui se charge du paiement.
Après l’envoi de l’avis, les associés répartissent le montant de la taxe d’habitation entre eux. La part de chacun est proportionnelle à son apport lors de la constitution du capital. De plus, le paiement de la TH doit se faire suivant un délai précis, à défaut de subir des pénalités de retard.
Stratégies pour optimiser la taxe d’habitation des SCI
Il existe plusieurs stratégies que les SCI peuvent appliquer pour réduire leurs impôts, notamment la taxe d’habitation.
Transmission et démembrement de propriété
L’un des principaux avantages des SCI est la possibilité de faire la donation de parts sous forme de transmission. Ainsi, les associés ne transmettent plus directement un logement. Ils préfèrent une transmission progressive des parts aux héritiers.
Lorsque cette opération se répète un nombre de fois et suivant des échéances données, elle réduit les impôts de la SCI. En effet, cette transmission répartit les obligations fiscales entre plusieurs personnes. Elle optimise également les droits de donation et sécurise la transmission du patrimoine familial. Pour finir, elle représente une excellente stratégie pour optimiser la taxe d’habitation.
Par ailleurs, les associés de la SCI peuvent anticiper la transmission et opter pour un démembrement de propriété. Dans ce cas, ils choisissent de démembrer les parties de la SCI en usufruit ou nue-propriété. Avec une telle approche, ils réussissent aussi à réduire la charge de la taxe d’habitation.
Profiter des exonérations en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)
Les exonérations en ZRR représentent aussi une excellente stratégie pour optimiser la taxe d’habitation SCI. En réalité, la société civile immobilière peut investir dans l’immobilier locatif en faisant attention à la location des biens détenus.
Pour profiter de cette approche, elle doit posséder des logements meublés de tourisme dans une Zone de Revitalisation Rurale. De cette manière, elle peut générer ses plus-values immobilières tout en bénéficiant d’exonérations en ZRR pour la taxe d’habitation.
SCI taxe habitation : quelle leçon en tirer ?
Dès son entrée en vigueur, la taxe d’habitation SCI était applicable à tous les propriétaires. Les SCI détentrices d’un logement utilisé à titre de résidence principale étaient aussi considérées. Cependant, à partir de 2023, l’impôt a été restreint aux résidences secondaires et aux logements vacants.
Par ailleurs, la taxe d’habitation ne s’applique pas automatiquement aux SCI. Il existe des cas spécifiques qui impliquent son application aux associés d’une SCI. De plus, elle se calcule suivant une formule très simple qui ne nécessite aucune expertise.
Toutefois, le montant trouvé peut être majoré en fonction de la situation géographique du logement. Évidemment, quelques cas d’exonérations permettent aux sociétés civiles immobilières d’alléger cette taxe. Il existe également des stratégies comme le démembrement de propriété que les SCI peuvent mettre en place pour optimiser cet impôt.
