Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, la question suivante se pose : Comment investir ? La plupart des acquisitions se font en nom propres, c’est à dire fait par un acheteur seul. Pourtant, de nombreuses options se présentent pour les futurs propriétaires. L’une d’entre elles est donc l’achat via une société et plus particulièrement via une SCI (Société Civile Immobilière).
Une SCI est donc une société avec pour seule mission, l’achat dans l’immobilier. Elle implique au minimum 2 associés qui partage les bénéfices qui pourrait en découler. Par ailleurs, la gestion de la SCI peut être gérée par une ou plusieurs personnes. De plus, afin de créer une SCI, la loi n’exige pas de capital minimum laissant alors une plus grande liberté aux investisseurs.
Les différentes formes de SCI
Il existe quatre formes de SCI :
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Les SCI dites « classiques » qui ont pour but l’investissement locatif.
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- Les SCI d’attribution qui permet de construire des biens avec pour objectif de les attribuer aux associés de la SCI
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- Les SCI de construction-vente qui permettent également de réaliser des constructions mais avec pour but de les revendre immédiatement.
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- Les SCI de « jouissance à temps partagé », qui permettent l’acquisition de résidence secondaire avec des mises à disposition pour chacun des actionnaires en fonction de leurs parts dans la SCI
La SCI « classique » la plus courante, on parlera ici en grande partie de celle-ci.
Qu’apporte une SCI ?
Créer une SCI afin de se constituer un patrimoine apporte quelques avantages pouvant s’avérer cruciaux dans le choix d’un investisseur.
En effet, elle permet d’acheter le bien à plusieurs en coordonnant les fonds de chacun. De cette façon, chacun possède des parts dans le bien facilitant la gestion. Néanmoins, il faut se renseigner afin de connaître les opérations nécessaires en fonction de l’option choisie (Achat pour louer, habiter, revendre, transmettre).
Avec une SCI, on évite les principaux problèmes rencontrés avec une indivision (achat à plusieurs) comme la division des lots, l’estimation, ceux liés à la soulte etc.
Mais le principal avantage d’un achat par SCI est la facilité de transmission. C’est pourquoi, elle est beaucoup utilisée par les familles. En effet, chaque associé peut à tout moment céder ses parts jusqu’à une limite (100 000 euros) sans avoir à payer des droits. Par ailleurs, pour vendre ses parts chaque associé doit avoir l’accord des autres sauf indication contraire dans les statuts.
Les complications rencontrées avec une SCI
Tout d’abord dans la création de la SCI. En effet, la SCI étant une société, il est nécessaire de rédiger des statuts. Il est judicieux de les faire rédiger par un professionnel dans l’objectif de retranscrire au mieux les volontés d’organisation et de gestion en termes juridiques. Cette sollicitation ayant un coût, il faut compter entre 500 et 2500€.
Les impôts appliqués comme la plus value sur une SCI ne sont pas très avantageux car en effet sauf au sein d’une Holding immobilière, les SCI ne peuvent bénéficier des BIC du fait qu’elles ne peuvent pas utiliser une gestion commerciale.
Comme les SCI sont des sociétés, cela nécessite un minimum de gestion comme tenir à jour la comptabilité et organiser annuellement des assemblées générales.
Quel est l’intérêt de créer une SCI finalement ?
Acheter en SCI est donc une alternative pour acheter un bien à plusieurs différente que l’indivision. Avec une exploitation moins pénible et une gestion plus flexible, les SCI attirent.
Ensuite, cela peut s’avérer comme vu précédemment, plus aisé pour transmettre le bien, ce qui peut être très utile dans un achat familial.
Par ailleurs, emprunter à l’aide d’une SCI est plus facile car en effet les banques sont plus favorables à prêter à une seule personne (ici la SCI) car plusieurs indivisaires, de plus la banque prend en compte la puissance financière de chacun des individus composant la SCI.
Cependant, dans l’optique d’un investissement locatif, la location meublée via une SCI présente quelques précisions. Ainsi, avec une location meublée passe de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés. Au cas où le bien est vendu, il faudra payer la fiscalité sur les plus-values et payer l’impôt de distribution.
Les objectifs et les moyens à disposition dépendant de chacun , le choix d’investir en SCI, SARL ou en nom propre doit se faire individuellement.
