Une SCI familiale est une société dans laquelle des membres d’une famille apportent leur part dans l’achat d’un immeuble. Le lien de parenté dans cette pratique peut aller jusqu’au 4e degré. A noter que cette forme d’investissement est régi par les articles 1832 et 1845 du Code Civil.
Il faut préciser que les avantages d’une SCI familiale sont nombreux comme la possibilité d’éviter le titre de bailleur professionnel. Contrairement à la société civile immobilière classique, les actionnaires au projet doivent être de la même famille. En effet, il ne doit y avoir des associés considérés comme étant des sociétés partenaires.
Sinon, vous avez le choix entre un impôt sur le revenu ou un impôt sur les sociétés en termes de fiscalité. De plus, une SCI familiale n’est pas toujours soumise à la TVA contrairement aux idées reçues.
Il faudrait aussi souligner les droits de donation et les coûts de la succession associés à la gestion du patrimoine. Cela ouvre principalement droit à un abattement de 100 000 € pour les membres de la famille tous les 15 ans. Ainsi, un enfant peut obtenir une franchise d’impôt de 200 000 €. Une SCI familiale facilite aussi la transmission du patrimoine dans le cadre d’une succession.
La création d'une SCI familiale en général
Il est plus judicieux de prendre les informations de base avant de passer à la création d’une SCI familiale.
Les principales caractéristiques d’une société civile immobilière familiale
Déjà, il faut savoir que la création d’une société civile immobilière nécessite deux personnes au minimum. Ce type d’investissement permet aux associés de gérer un ou différents biens immobiliers en même temps. Chaque associé reçoit principalement des parts sociales proportionnelles à son apport à travers la structure. Il faut savoir qu’une SCI possède des statuts qui régissent son fonctionnement sur l’investissement immobilier. Il faut alors faire attention pendant la rédaction du document pour assurer la création de l’établissement.
D’un autre côté, il faut insister sur la SCI familiale dont les avantages sont nombreux. Ce type de projet immobilier rassemble des membres d’une famille par le lien de parenté ou d’alliance. Ici, le but de la gestion du patrimoine est d’adopter un objet social qui convient à chaque membre de la société. Comme dans une entreprise, les partisans gèrent des proportions différentes ou pas en fonction de leur apport.
Les avantages de la création d’une SCI familiale
Vous pouvez profiter de divers privilèges en misant sur la création d’une SCI familiale. Cela concerne principalement la gestion et la transmission du patrimoine immobilier dans le cadre d’une succession.
Ainsi, cette forme de société civile familiale permet de prévenir les écueils classiques de l’indivision à l’avenir. En effet, les statuts du projet peuvent indiquer qu’une majorité suffit pour valider les prises de décision. Cela rend la gestion de chaque bien immobilier plus facile au sein de l’entreprise.
La désignation d’un gérant est aussi un atout à ne pas prendre à la légère dans la gestion d’une SCI familiale. Les pouvoirs qui lui sont conférés sont généralement définis par le statut pour faciliter la gestion du patrimoine.
Un autre privilège à connaitre concerne la possibilité aux parents de transmettre leur parts sociales à leurs enfants. Toutefois, cela ne les empêche pas de contrôler la gestion de la situation. Par ailleurs, il est possible pour ces membres de céder uniquement la nue-propriété et de garder la main sur l’usufruit.
En termes de succession, la transmission du patrimoine en SCI familiale peut être constituée pendant une durée de 99 ans. Il ne faut pas non plus ignorer l’avantage fiscal offert par la cession des parts. Notez que ceux-ci peuvent être cédés auprès de tierces personnes avec l’agrément des autres participants.
Sinon, il faut insister sur les avantages des couples non mariés qui souhaitent investir dans une société civile immobilière familiale. Ces derniers peuvent profiter d’un démembrement croisé des parts sociales pour sécuriser leur patrimoine.
Que retenir du fonctionnement d'une SCI familiale ?
Différents points sont à retenir pour mieux comprendre le fonctionnement d’une SCI familiale.
La rédaction de statuts constitutifs
Des statuts constitutifs sont indispensables pour la création d’une SCI familiale. La rédaction de ces documents peut se faire par un acte sous seing privé ou devant un notaire. Le plus important est d’y afficher les informations essentielles sur le projet comme la désignation du gérant pour chaque bien immobilier. Les statuts indiquent aussi le pouvoir des membres de la famille tout comme les conditions de prise de décision. La création d’une SCI doit paraître dans un journal d’annonces légales avant de commencer les activités.
La répartition des parts sociales de chacun
La répartition des parts dépend de l’apport de chaque membre sur le capital de la société. Cela peut être une somme d’argent constituante ou un immeuble constituant. Les apports sont généralement transférés directement au nom de la société avant d’obtenir des parts sociales.
La responsabilité de chaque associé
Il faut savoir que la loi n’impose pas un nombre d’associés précis sur une société civile immobilière familiale. Ainsi, chaque membre est reconnu comme étant responsable des dettes de la société dès sa création. Cela est valable même pour ceux qui ont ajouté des apports mineurs.
L’objet social de la société civile immobilière
L’objet social indique en principe l’activité qui doit être menée par la société. Notez que la gestion se limite uniquement au patrimoine immobilier. Cela implique par exemple l’achat de terrain et la construction d’un bâtiment. Il est possible de revendre la construction à l’avenir en fonction de la situation. Toutefois, vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier déjà construit que vous allez revendre en l’état.
La durée et la fiscalité liée à une SCI familiale
La durée d’une SCI familiale est généralement indiquée dans les statuts. Toutefois, cela ne peut pas dépasser les 99 ans au cas où vous l’ignorez. Concernant l’imposition, cela dépend du choix de membres comme l’impôt sur le revenu (IR).
Les principales étapes de création d'une SCI familiale
Chaque étape doit être respectée pour créer une SCI familiale pour assurer la constitution du patrimoine de la société.
Faire appel à un notaire pour mieux vous orienter
Vous êtes libre d’engager un notaire pour vous accompagner pour créer une société civile immobilière pour les raisons suivantes.
La rédaction des statuts dans les meilleures conditions
Le spécialiste peut avant tout assurer la rédaction des statuts pour que chaque associé puisse profiter de ses droits et privilèges. Notez que le notaire est incontournable si le bien immobilier est apporté directement auprès de la société. Il est tout à fait possible d’utiliser des modèles en ligne pour obtenir des statuts clairs et parfaitement détaillés.
Constater les cessions de parts sociales dans la société
L’intervention d’un notaire est incontournable dans le cadre d’une cession de parts sociales d’un actionnaire. Cette décision ne doit pas se faire uniquement par acte sous seing privé mais nécessite l’intervention d’un notaire. Cela permet aussi à l’associé en question de jouir d’un bien pendant la cession de ses parts sociales.
Conseiller pour assurer la gestion du patrimoine immobilier de la société
La gestion du patrimoine dans une société civile familiale est plus efficace avec l’intervention d’un notaire. Ainsi, tous les membres peuvent profiter pleinement de leur droit après la création d’une SCI.
Respecter les formalités pour créer une SCI familiale
Il ne faut rien laisser au hasard sur les formalités liées à la création d’une société civile immobilière. Cela vous évitera le moindre souci pour l’immatriculation et l’inscription de votre SCI familiale auprès du RCS. Il faut alors commencer la réalisation des apports sur le capital social avant de rédiger les statuts du projet.
Le second point permet d’établir les règles de fonctionnement de la société pour assurer une meilleure vie sociale. Il ne faut pas ignorer la publication de l’avis de création de votre SCI familiale avant de constituer le dossier d’immatriculation.
Réunir les documents essentiels pour créer une SCI familiale
Aucun document ne doit être négligé pour réaliser l’immatriculation de votre SCI auprès du RCS. Par ailleurs, le dossier doit être déposé directement auprès du greffe du Tribunal de commerce. Vous devrez par exemple fournir des informations sur l’ancien formulaire M0 et un exemplaire des statuts datés et signés.
A cela s’ajoutent un exemplaire de l’acte de nomination du gérant et un justificatif de domiciliation de la société. Des copies des pièces d’identité des membres sont aussi importantes tout comme une attestation de parution des avis de création de la société. D’autres documents peuvent être demandés par les responsables étatiques comme une déclaration des bénéficiaires effectifs de l’établissement.
Anticiper les coûts pouvant être liés à la création
Il est important de prévoir les coûts pouvant être liés à la création de votre SCI familiale. Cela concerne par exemple les apports au capital social de 1 € au minimum. Il y a aussi les frais d’immatriculation et la rédaction des statuts. En tout cas, votre notaire peut vous fournir les informations dont vous avez besoin pour la création d’une SCI.
Plus de précisions sur la fiscalité d'une SCI familiale
Il faut insister sur la fiscalité liée à une SCI familiale pour mieux vous orienter pour la gestion de la société.
L’impôt sur le revenu dans la SCI familiale
L’impôt sur le revenu garantit une transparence fiscale au sein d’une SCI familiale. C’est-à-dire que l’imposition se fait directement à travers les associés au lieu de vous faire imposer directement. Ainsi, l’impôt peut être calculé selon la participation des membres sur le capital social. Vous pouvez alors vous attendre à une imposition sur le revenu foncier pour le bien de la société. En tout cas, vous pouvez profiter d’un taux de 30 % sur l’impôt lié à votre projet.
Une imposition sur les sociétés peut se faire sur une SCI familiale
Ce choix peut être adopté pendant la création ou durant la vie de votre SCI familiale avec une imposition directe. Ainsi, les associés au sein de l’entreprise ne règlent pas directement l’impôt. Il faut savoir que différents barèmes peuvent être adoptés pour assurer la gestion du patrimoine de votre SCI familiale. Toutefois, il faut faire attention à ne pas faire la moindre erreur pour protéger les participants de la société.
La plus-value immobilières sur la fiscalité d’une SCI familiale
Il est possible d’obtenir une meilleure plus-value pendant la vente d’un bien immobilier utilisé dans une SCI familiale. Notez que la taxe liée à cela dépend de la durée de détention du patrimoine. Il suffit de déduire le coût de vente du bâtiment avec le prix d’achat initial.
La TVA liée à la SCI familiale
Une société civile immobilière doit se soumettre au régime de TVA si elle réalise diverses dépenses. En outre, une exonération est obligatoire pour la mise en location du bien immobilier comme habitation.
Les erreurs à éviter pendant la création d'une SCI familiale
Certaines erreurs peuvent précipiter la liquidation de votre SCI familiale. Ainsi, il faudrait prendre note de ces dangers pour protéger votre entreprise.
Rédiger les statuts n’importe comment
La rédaction des statuts doit se faire à l’avance et dans le calme pour éviter les erreurs dans les documents. La précipitation peut vous pousser à vous tromper sur certains points comme l’objet social de la société. Vous pourrez aussi oublier des points importants et entraîner des soucis sur la vie de l’entreprise.
Créer une SCI familiale uniquement pour des raisons fiscales
Il faut faire attention à ne pas vous focaliser sur les avantages fiscaux pour créer une SCI familiale. Il faudrait aussi prendre d’autres points en compte comme la dimension humaine du projet. Cela permet au membre de la famille de s’impliquer sur le long terme dans la vie de la société.
Répartir le capital social au hasard
Un déséquilibre sur la répartition du capital social peut causer des problèmes pendant la gestion de la société. En effet, cela peut causer des blocages pendant la prise de décision pour les années à venir. Il faut alors prendre le temps de bien répartir les droits des associés sans négliger les apports.
Faire de mauvais choix pendant la gestion
Choisir un mauvais gérant peut vous causer des problèmes au sein de l’entreprise. Ce dernier peut par exemple abuser des pouvoirs qui lui sont confiés si ses attributions ne sont pas claires. Ainsi, il est conseillé d’instaurer des garde-fous pour protéger les intérêts des associés dans la SCI.
Créez votre SCI familiale en toute tranquillité
En somme, il faut admettre qu’une SCI familiale est une option délicate pour collaborer avec votre famille pour les années à venir. Cette forme d’entreprise offre différents privilèges pour chaque personne qui apporte des parts. Par ailleurs, il faut faire attention à faire correctement les choses pour la création de la société. Cela implique le respect de diverses étapes précises pour obtenir une société solide et performante.
Sinon, il faut insister sur la fiscalité pouvant être liée au projet que vous comptez lancer en famille. De cette manière, il n’y a aucun risque de vous retrouver avec de mauvaises surprises pour la gestion de la société. Notez aussi que la moindre erreur peut entraîner de gros soucis allant jusqu’à la dissolution de l’entreprise.
