Une SCI (société civile immobilière) à l’IS (impôt sur les sociétés) présente des avantages pour chaque investisseur immobilier. En effet, ce mode d’imposition permet de réaliser un investissement locatif dans des conditions optimales. Cette option permet par exemple d’obtenir un taux d’imposition de 15 à 25 % selon la situation.
Toutefois, il faut faire attention à ce qu’une SCI à l’IS présente quelques limites. De ce fait, il vous est conseillé de bien vous informer sur ce choix de régime fiscal avant de vous lancer. Vous pourrez alors profiter de la rentabilité de votre investissement locatif pendant des années.
Quelques conseils sont à prendre en compte pour améliorer ce point au fil du temps. En outre, il faut insister sur le mode d’imposition de votre projet locatif pour éviter de mauvaises surprises.
Les avantages d’investir avec une SCI à l’IS
Investir avec une SCI à l’impôt sur les sociétés présente différents avantages dont vous allez profiter chaque année d’exercice. Ainsi, vous pourrez tirer pleinement profit des revenus de votre projet immobilier.
Une fiscalité intéressante pour chaque associé
Comme vous pouvez vous y attendre, le choix d’une SCI à l’IS offre une meilleure fiscalité pendant la durée de l’investissement. Cela se traduit par l’imposition sur les bénéfices sous forme de dividendes au lieu de la quote part. Dans tous les cas, une société civile immobilière est plus efficace sur le plan fiscal grâce à l’IS.
Un amortissement assuré pour les propriétés immobilières
Vous n’aurez aucun souci à vous faire concernant l’amortissement de votre SCI en misant sur l’IS. Le montant attribué à ce facteur peut être réduit de la base de la société civile pendant la durée de l’investissement. Ainsi, il faut prendre note des amortissements sur les prix d’achat de biens immobiliers ainsi que les travaux réalisés. Le calcul de l’impôt nécessite aussi une soustraction des charges liés à l’acquisition de chaque immeuble.
Une déduction des charges pour le fonctionnement de la SCI
Voici un autre avantage à ne pas ignorer avant d’investir avec une SCI à l’IS. Ces dépenses concernent principalement l’acquisition de chaque bien immobilier ainsi que les actions pour conserver le patrimoine. Par ailleurs, il faut insister sur le fait que les charges déduites sont nécessaires pour le fonctionnement de votre société civile immobilière. Ainsi, les travaux pour améliorer le confort des associés ne seront pas pris en considération.
Un report des déficits de votre SCI à l’IS
Ce report fait partie des avantages offerts par une SCI avec un impôt sur les sociétés. Cela est dû au fait que la société doit régler l’impôt sur les revenus mais aussi les pertes liées à l’investissement. Ces dernières peuvent être reportées sur les bénéfices des années à suivre pour assurer le bon fonctionnement de la SCI. Ainsi, un résultat négatif de l’activité ne devrait pas vous causer beaucoup de soucis pendant la réalisation du projet.
Un investissement sur une SCI à l’IS comprend aussi des limites
Il n’y a pas que des avantages avec une SCI à l’IS. En effet, vous devez prendre note de quelques limites avant de commencer le projet.
Une plus-value en cas de vente d’un immeuble
Ce type de placement est moins avantageux pendant la revente d’un bien immobilier. L’opération implique le calcul d’une plus-value qui est la différence entre le coût de cession et la valeur nette comptable. Notez que cette dernière est nulle sur un bien totalement amorti. C’est-à-dire que la plus-value de votre SCI sera orientée sur le montant global du coût de cession de la propriété.
Une double imposition pour le projet
Il ne faut pas ignorer la double imposition appliquée sur ce choix de projet. Les associés doivent en premier lieu régler un impôt sur le revenu tous les ans. En outre, une seconde imposition s’applique si les investisseurs sur le projet décident de se verser des dividendes. Ainsi, la seconde opération peut être considérée à titre d’impôt sur les revenus (IR).
Une comptabilité détaillée pour la société
Le choix d’une SCI à l’IS exige le respect de certaines règles de comptabilité comme le cas des sociétés commerciales. Il faut alors fournir un bilan et un compte de résultat de l’activité et une annexe chaque année. Toutes ces opérations impliquent des frais supplémentaires qui doivent être réglés au bon moment.
Notez la rentabilité d'une SCI avec un régime IS
La rentabilité est un point déterminant pour une SCI soumis à un régime IS. Pour cela, vous pouvez prendre note de quelques points pour mieux vous comprendre chaque situation.
La rentabilité minimale liée à votre SCI
La rentabilité minimale indique le niveau de revenus que doit avoir une SCI pour assurer le remboursement du capital engagé. La société civile ne doit pas afficher un déficit sur ce point pour fonctionner correctement. Notez que ce facteur permet de déterminer si le bien immobilier appartenant à la SCI est rentable ou pas. N’oubliez pas que le rendement peut dépendre du coût des charges et du taux d’intérêt d’un crédit immobilier.
A cela s’ajoutent les loyers obtenus pendant la période de location. Ce type de société civile peut afficher une rentabilité minimale de 10 %. Pour le calcul, il faut prendre note du rendement brut et du net avant et après impôt. Il ne faut pas non plus ignorer le taux de rentabilité interne du projet dans l’opération.
L’impôt sur les sociétés impact sur le rendement du projet
Notez bien que l’impôt sur les sociétés peut grandement impacter sur le rendement d’une SCI chaque année. Effectivement, cette option d’investissement offre une fiscalité avantageuse pour chaque associé. Cela se traduit par la possibilité de déduction des charges de la société civile et les frais d’acquisition des biens immobiliers. Cela est aussi valable pour l’amortissement de chaque immeuble tenu par la SCI à l’IS. Il ne faut pas oublier la possibilité de report du déficit foncier pendant une durée illimitée.
Conseils pour améliorer la rentabilité de votre société civile immobilière à l’IS
Quelques recommandations sont à prendre en compte pour mieux profiter de votre SCI à l’IS. Vous pouvez commencer par maximiser le loyer qui est la principale source de revenus de l’activité. Celui-ci doit être adéquat au marché locatif pour éviter les vacances locatives à l’avenir.
Il est aussi possible de maîtriser les dépenses liées au projet comme le choix de matériaux pendant l’entretien d’un immeuble. Vous devrez aussi prendre le temps de vous informer sur les dépenses pouvant être liées à votre activité. En tout cas, un plan de gestion avec des objectifs financiers clairs doit être mis en place. Pour cela, il ne faut pas hésiter à utiliser un logiciel de comptable pour faciliter le travail. Cela permet par exemple de déterminer précisément l’abattement sur chaque bien immobilier.
Que retenir de l’imposition d’une SCI à l’IS ?
Il est important de vous informer sur le mode d’imposition pour profiter des privilèges du projet au fil du temps. Pour cela, vous devrez prendre des points précis pour faciliter votre orientation et assurer le bon fonctionnement de la société.
Le taux d’impôts appliqué sur la SCI
Le taux d’imposition de votre SCI dépend de la situation chaque année. Vous pouvez vous attendre à un taux de 15 % pour un bénéfice inférieur ou égal à 38 120 euros. En outre, un impôt normal d’un taux de 25 % s’applique pour un bénéfice supérieur. Notez qu’une baisse de 15 % nécessite aussi un chiffre d’affaires annuel de moins de 7 630 000 euros HT.
Le calcul de l’impôt sur le projet
Notez bien que chaque associé a sa propre imposition pour ce choix de SCI. De ce fait, le règlement de l’impôt annuel revient à la société en se basant sur le résultat imposable de l’année. D’un autre côté, les exploitants rémunérés par la société doivent payer des impôts sur le revenu pendant la durée de l’activité. Par ailleurs, il est possible qu’une personne de la SCI soit à la fois associé et dirigeant. Dans ce cas, sa rémunération et le dividende qu’il perçoit doivent être intégrés à son foyer fiscal.
Comment se déroule la déclaration de votre société civile ?
Les activités financières de votre SCI à l’IS doivent être déclarées dans une déposition chaque année. Cela se fait rapidement en ligne auprès des Services d’Impôts des Entreprises.
Les différents critères pour déclarer la SCI
Deux modes de transmission peuvent être proposés pour déclarer les activités de votre SCI sous un régime IS. Cela peut se faire par EFI au nom de la société si votre chiffre d’affaires est inférieur à 236 000 euros. Au-delà de ce montant, la déclaration doit se faire par EDI en passant par un prestataire de service. Dans tous les cas, votre SCI ne peut pas se faire imposer à travers les investisseurs peu importe les parts de chacun.
La déposition de votre déclaration des activités
Cette opération se fait le deuxième jour ouvré après le 1er mai de l’année N au plus tard. Cela est valable pour le loyer obtenu en N-1 pour une exercice comptable de l’année civile. Par contre, il est possible d’attendre dans les 90 jours qui suivent la clôture de l’exercice comptable de l’activité. Peu importe la situation, la déclaration doit se faire auprès des Services Impôts des Entreprises compétent sur le dossier. Ajouter à cela, il faut passer par le compte fiscal des professionnels de la SCI pour réaliser l’opération.
Les formulaires qui doivent être rempli selon la situation
La souscription à une SCI à l’IS vous oblige à remplir l’un des formulaires suivants pendant chaque déclaration d’impôt :
Le 2072-S : celui-ci s’applique pour une SCI qui ne possède aucun immeuble spécial comme, un monument historique. Cela est aussi le cas si la société ne détient aucun bien immobilier loué en nue-propriété. Il ne faut pas ignorer le cas des associés de la SCI qui sont des particuliers.
Le 2072-C : ce formulaire est prévu pour déclarer un immeuble spécial ou un bien en nue-propriété. A cela s’ajoute le cas d’un bien immobilier avec une déduction à titre Périssol pour son amortissement.
Les facteurs à vérifier pour la création d'une SCI à l'IS
La création d’une SCI sous un régime d’imposition IS ne devrait pas vous poser des soucis. Toutefois, il est important de prêter une attention particulière sur différents points avant de vous lancer.
Bien séparer le patrimoine des associés avec celui de la société
Vous devez savoir différencier le patrimoine de la SCI à celui des investisseurs. Il faut aussi insister sur la distribution des dividendes pour pouvoir toucher aux bénéfices de votre petite entreprise. Celles-ci sont généralement validées après la décision de l’assemblée générale. Tout dépend uniquement des parts de chacun sur le capital social de la SCI.
Ne pas imputer les déficits de la société sur les revenus des investisseurs
Vous devez savoir qu’aucun déficit ne peut pas être imputé sur les bénéfices ultérieurs de la SCI. C’est-à-dire qu’aucun épargnant n’a pas la possibilité de reporter une partie du déficit à travers le revenu global pouvant être imposé. Une possibilité dont vous pouvez profiter en optant pour une SCI soumise à un régime IR avec un plafond annuel de 10 700 euros.
Les caractères qui différencient une SCI à l’IS de l’IR
Certains points permettent de différencier clairement une SCI soumise à l’IS d’une option avec l’IR. Cela concerne en premier lieu l’imposition avec un taux normal de 25 % pour l’IS. Sur ce point, L’IR offre la possibilité de choisir entre un régime réel ou micro-foncier sans négliger le barème progressif pour chaque épargnant. Concernant la déduction du déficit foncier, cela se fait sur les revenus personnels des associés pour une SCI à l’IR.
En outre, un report est tout à fait possible si vous optez pour l’IS. Sinon, il ne faut pas négliger les déduction des charges proposées sur ces deux options. Celles-ci sont plus nombreuses pour l’impôt sur les sociétés comme l’ajout des l’amortissement de chaque bien immobilier appartement à la société. A cela s’ajoutent les frais d’acquisition mais aussi la rémunération du gérant associé.
Par ailleurs, il ne faut pas ignorer la taxation de la plus-value immobilière sur le projet locatif. Un abattement fiscal peut s’appliquer dans certaines conditions si vous choisissez l’IR contrairement à l’IS. De plus, un régime particulier s’applique pour la première et professionnelle pour la seconde. Notez aussi qu’aucune obligation comptable n’est prévue pour une SCI à l’IR contrairement à l’autre option.
Investissez sereinement avec une SCI à l'IS
Au final, il faut savoir qu’une SCI à l’IS est une forme d’investissement qui permet de mettre en location des biens immobiliers. Vous pourrez alors tirer profit des revenus locatifs pendant une longue période. Toutefois, il faut au moins deux associés pour se lancer dans ce type de projet. Il faudrait aussi vous informer sur les règles de gestion de cette société civile immobilière sans oublier la répartition du capital.
Notez qu’une SCI avec un régime IS est plus avantageux dans le cadre d’un projet locatif ambitieux. Pour cela, il est conseillé de réinvestir le surplus entraîné par l’imposition à travers la SCI elle-même. Par ailleurs, la détention d’un bien immobilier vous expose à différentes obligations tout au long de l’activité de location. Cela vous évitera des soucis pendant l’imposition fiscale de votre projet auprès des services des impôts.
