La SARL familiale ou la SCI représentent des structures juridiques très bénéfiques pour investir dans l’immobilier. Seul bémol, les deux sociétés présentent des modalités de création et de gestion différentes.
Par exemple, la SARL de famille est soumise à l’IS par défaut. Quant à la SCI, elle est naturellement assujettie à l’impôt sur le revenu. Ce seul point de différence implique déjà de nombreux impacts à examiner avant de choisir entre une SARL familiale et une SCI. Lisez ce guide pour approfondir vos analyses.
SARL familiale : caractéristiques, avantages et inconvénients
La SARL familiale est une société juridique qui se distingue sur certains points. Son adoption confère de réels avantages aux associés, mais également des inconvénients à ne pas négliger.
Spécificités d’une SARL familiale
Une SARL de famille est avant tout une société à responsabilité limitée (SARL) classique. La différence réside en les associés, étant tous de la même famille. Avant que le statut juridique de la SARL de famille soit effectif, les associés doivent avoir un lien de famille directe. Une entreprise créée avec un cousin ne peut donc pas être considérée comme une SARL de famille.
Une fois constituée, la SARL de famille confère certains avantages fiscaux supplémentaires à ses associés. En réalité, la responsabilité de ceux-ci correspond à leurs apports au sein de la société. Durant son fonctionnement, la SARL de famille est libre d’exercer toutes les activités d’une SARL classique :
- Activité artisanale ;
- Activité industrielle ;
- Activité commerciale.
Toutefois, l’entreprise ne peut pas exercer une activité libérale ou civile pendant son existence. Par ailleurs, la création d’une SARL de famille est très accessible, puisqu’elle nécessite un capital social minimum de 1 €.
Pourquoi choisir une SARL de famille pour un investissement immobilier ?
Une SARL de famille est naturellement soumise au régime de l’impôt sur les sociétés. Cependant, ses associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur le revenu s’ils l’estiment bénéfique. Ce privilège permet à la SARL de famille d’être uniquement imposée à l’IR.
En réalité, dans une SARL classique, l’imposition se fait à double reprise sous le régime de l’IS : une première au niveau de la société au titre de l’impôt sur les sociétés. La seconde concerne les associés taxés par l’impôt sur le revenu. En cas de déficit de la SARL familiale, chaque associé peut déduire le montant de leur imposition personnelle. Cependant, cela se fait en fonction des parts sociales de chacun.
Une SARL de famille permet aussi à ses associés de profiter de tous les atouts de l’investissement LMNP avec des avantages fiscaux très intéressants. Ils bénéficient aussi du pacte Dureil qui exonère partiellement les droits de mutation pendant la transmission des parts sociales.
Inconvénients d’une SARL familiale
Le principal inconvénient d’une SARL familiale est la limitation de l’entrée de nouveaux associés dans la société. Puisque ceux-ci doivent obligatoirement être parents de ligne directe, cela réduit les chances de trouver d’autres associés. De plus, l’entreprise ne jouit pas d’une liberté totale pour exercer ses activités, puisque celles à caractère libéral lui sont interdites.
Pour finir, une SARL de famille est soumise à des obligations comptables très strictes. Ainsi, le gérant de la société doit :
- Tenir le livre journal ;
- Tenir le grand livre ;
- Établir des comptes annuels ;
- Envoyer la liasse fiscale au Centre des impôts ;
- Réaliser les documents fiscaux, annuels, etc.
Si la société est assujettie à la TVA, le gérant se doit également d’établir les déclarations de TVA annuelles.
Mieux comprendre une SCI pour investir dans l’immobilier
À l’instar d’une SARL familiale, la SCI est aussi une forme juridique favorable pour investir dans un bien immobilier. Elle présente toutefois des particularités, des avantages ainsi que des inconvénients qui la distinguent de la SARL de famille.
Caractéristiques d’une SCI
L’objectif d’une SCI est la mise en place et la gestion d’un patrimoine immobilier. En principe, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), puisqu’elle n’exerce pas une activité commerciale à titre principal. Néanmoins, ses associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Sur le marché immobilier, il existe plusieurs types de SCI qui répondent chacun à un objectif précis.
| Type de SCI | Objectif |
| SCI de gestion ou de location | Acquérir et gérer des biens immobiliers sur le long terme. |
| SCI construction-vente | Acheter un terrain afin d’y construire un immeuble et le revendre. |
| SCI d’attribution | Diviser la propriété d’un bien immobilier |
| SCI familiale | Assurer la gestion d’un bien ou d’un patrimoine en famille. |
Parmi ces différents types de SCI, la Société Civile Immobilière (SCI) de famille partage une grande similitude avec la SARL de famille. Les deux structures permettent en effet à des personnes d’une même famille d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Quel avantage offre la SCI pour investir dans l’immobilier
Avec une SCI, les frais de succession ne sont plus calculés sur la valeur marchande des biens immobiliers. Ils sont plutôt déterminés sur la valeur des parts de la SCI, ce qui réduit énormément les coûts de succession.
Par ailleurs, les associés d’une SCI peuvent faire une donation de leur patrimoine. Cela doit se faire tous les 15 ans dans la limite de 100 000 €. Grâce à cette approche, ces associés peuvent éviter les droits de succession et de donation. Il leur revient juste de transmettre leurs biens immobiliers en famille suivant ce principe.
Sur le plan familial, la SCI octroie de grands avantages aux associés. Grâce à sa gestion, ils peuvent organiser une indivision entre héritiers. Ils ont même la possibilité d’associer leurs enfants à un projet d’acquisition.
Investir avec une SCI : les inconvénients
Le choix d’une SCI limite les associés sur l’activité à exercer. Normalement, une SCI n’autorise pas l’exercice d’une activité commerciale. La seule exception faite est la location meublée. Le statut de SCI est donc compatible à la LMNP et présente même des avantages.
De plus, le régime de l’impôt sur le revenu appliqué par défaut à la SCI est soumis à quelques restrictions. Contrairement à une SARL de famille, une SCI ne peut bénéficier de l’IR que si elle exerce une activité civile. Dès qu’elle opte pour une activité commerciale à titre principal, elle est automatiquement assujettie à l’IS.
Les associés peuvent tout de même éviter cela en choisissant une activité commerciale qui ne représente pas plus de 10% du montant total des recettes. Pour finir, ce type de société ne protège pas totalement ses associés. En cas de recouvrement préalable infructueux auprès de la société, c’est leur patrimoine personnel qui sera engagé pour honorer les dettes.
SARL familiale ou SCI : comparatif pratique
| Formes juridiques | SARL familiale | SCI |
| Nombre d’associés | Au moins deux associés ayant des liens de parenté directs. | Au moins deux associés ayant des liens de parenté jusqu’au 4ᵉ degré ou d’alliance. |
| Responsabilité des associés | La responsabilité des associés d’une SARL de famille se limite à leurs apports en capital. | La responsabilité des associés d’une SCI est illimitée et proportionnelle à leur part sociale dans la société. |
| Objet social | Une SARL de famille peut exercer une activité commerciale et civile ainsi que d’autres activités plus variées. | Une SCI exerce seulement une activité civile, mais également une activité commerciale sous certaines conditions. |
| Obligations comptables | Une SARL de famille doit tenir une comptabilité contraignante. | Une SCI n’est pas toujours contrainte de tenir une comptabilité. Le tout dépend de la forme de SCI choisie. |
| Imposition | Par défaut, la SARL familiale est soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle peut toutefois être assujettie indéfiniment à l’impôt sur le revenu après décision des associés. | Une SCI jouit du régime de l’IR par défaut. La loi l’autorise néanmoins à opter pour l’IS. |
| Transmission du patrimoine | Au sein d’une SARL de famille, les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession et cessibles entre ascendants et des descendants, ainsi qu’entre conjoints. | La SCI simplifie la transmission d’un patrimoine. Grâce aux abattements fiscaux, les associés peuvent transmettre leurs parts sociales à leurs héritiers par petites tranches. |
Quelques critères pour choisir entre une SARL familiale et une SCI
Le choix entre une SARL de famille et une SCI ne se limite pas à de simples comparaisons. Il faudrait aller encore plus loin en considérant certains critères déterminants. Le premier est la flexibilité dont fait preuve la forme juridique. Il s’agit notamment de la liberté des associés à exercer plusieurs activités et à déterminer les modalités de fonctionnement et de gestion de la société.
La protection des associés est aussi un paramètre très important. Avec une SARL de famille, la responsabilité des collaborateurs est limitée et correspond à leur part dans la société. Néanmoins, dans une SCI, cette responsabilité est illimitée et s’étend au patrimoine personnel des associés.
Avant de choisir entre une SARL de famille et une SCI, tenez aussi compte du patrimoine immobilier. En réalité, la constitution d’une SCI convient plus à la gestion d’une résidence modeste qui appartient aux membres d’une famille. En revanche, elle n’est pas appropriée lorsqu’il s’agit de l’administration d’un patrimoine immobilier d’envergure.
SARL familiale ou SCI : quelle forme juridique l’emporte ?
La SARL familiale et la SCI sont deux sociétés très avantageuses pour se lancer dans l’immobilier. Cependant, pour pleinement tirer profit de ces deux formes juridiques, créez l’une ou l’autre des sociétés avec un objectif précis et pertinent.
Ainsi, pour la gestion de biens immobiliers d’envergure, la SARL de famille s’avère plus adaptée. Toutefois, optez pour la SCI si vous souhaitez gérer des propriétés modestes. Par ailleurs, une SCI peut convenir à la gestion de biens immobiliers d’envergure si la vente et l’achat d’immeubles sont occasionnels.
Pour choisir entre la SARL familiale et la SCI, analysez les critères de choix. Ils vous permettent de faire le tri en fonction des avantages, inconvénients et spécificités de chaque forme juridique.
