Pendant la vente d’un bien immobilier, l’acheteur et le vendeur s’entendent sur un prix. Ce coût dépend normalement des réalités du marché et nécessite une évaluation. Si le vendeur conclut le contrat de vente alors que le prix est nettement inférieur au tarif en vigueur, il peut se sentir léser.
Dans ce cas, il peut engager une action en rescision pour dénoncer le surplus. En droit français, une action en rescision ne passe que si le prix de vente est inférieur à 5/12e du tarif estimé. Toutefois, le vendeur ne peut entreprendre cette action que pendant un délai donné. Lisez ce guide complet pour vous informer davantage sur cette action en justice.
Comment définir la rescision en droit français ?
La rescision est un recours judiciaire qui intervient après une vente immobilière. Pour que le tribunal prononce cette résolution, il faut que le signataire d’un contrat soit frappé d’incapacité. Grâce à ce recours, le vendeur du bien immobilier peut revenir sur un contrat de vente antérieur pour assigner l’acquéreur en justice.
Selon l’article 1674 du Civ (Code Civil français), le vendeur a parfaitement le droit de demander la rescision d’une affaire immobilière. Cependant, il doit respecter certaines conditions avant de recourir à cette solution. Ces exigences concernent surtout le prix de vente de l’immeuble et sa valeur réelle au moment de la cession.
Raisons valables pour entreprendre une action en rescision
Une action en rescision se justifie principalement par deux mobiles : la lésion et le dol.
La lésion
En droit des contrats, la lésion désigne un préjudice qui résulte d’un défaut d’équivalence ou d’une inégalité de valeur. Concrètement, un vendeur convient d’un prix de vente avec un acquéreur. Plus tard, il s’aperçoit que le prix de vente du bien immobilier est largement inférieur à sa valeur réelle sur le marché.
À la suite de ce constat, le Code Civil lui permet d’intenter une action en rescision contre l’acquéreur. Seul bémol, il doit prouver la lésion avec des preuves à l’appui. La valeur de l’immeuble en question doit également faire l’objet d’une estimation immobilière de la part d’un expert. Dès que la lésion est prouvée, le vendeur obtient l’accord du tribunal.
Le dol et la rescision
Le dol représente aussi une raison valable pour intenter une rescision du contrat de vente. Un acte est qualifié de dol lorsque le vendeur agit volontairement pour cacher des défauts afin de tromper la vigilance de l’acquéreur. Le dol doit affecter le jugement de l’acheteur de telle sorte qu’il n’aurait pas acheté le bien immobilier s’il était au courant de ces failles.
Le dol concerne aussi l’omission volontaire du vendeur sur un aspect important de l’immeuble. Par exemple, le vendeur qui omit volontairement d’informer l’acquéreur sur la construction prochaine d’un immeuble devant le bien commet un acte dolosif. Avant que le juge ne sanctionne le dol, l’acheteur doit réussir à prouver trois éléments du dol.
- La manœuvre dolosive (mensonge, silence volontaire, etc.) ;
- L’erreur du cocontractant (l’acheteur doit prouver comment le dol l’a induit en erreur) ;
- L’intention du contractant de tromper.
Dès qu’il réussit à prouver ces trois éléments, le juge sanctionne le dol et révoque le contrat de vente.
Conditions pour intenter une action en rescision pour lésion
Comme susmentionné, le juge n’approuve une action en rescision que sous certaines conditions. Selon l’article 1675 du Code Civil, la partie lésée doit « estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. ». S’il y a lésion de plus sept douzième, alors le juge accepte l’action en rescision de la personne lésée.
L’article 1678 du Code Civil impose une nouvelle condition qui complète la première. Il stipule que trois experts devront dresser un seul procès-verbal avec un avis commun avant que la rescision pour lésion ne soit prouvée juridiquement. S’ils décident ensemble qu’il y lésion de plus sept douzième, alors la rescision aura lieu.
Cependant, même si la personne lésée a raison, il ne peut plus intenter une action de rescision deux ans après la vente. En réalité, la lésion bénéficie d’un délai de prescription de 2 ans à compter de la signature du contrat de vente devant le notaire. La partie lésée a donc deux ans devant elle pour constater la lésion et entreprendre une action en rescision. S’il se rend compte que son immeuble a été vendu à un prix trop bas dans la troisième année, il n’aura plus droit à aucun recours.
Procédure judiciaire pour demander la rescision pour lésion
Pour intenter une action de rescision, la partie lésée doit déposer une requête auprès du tribunal. Dans cette demande, elle doit exposer les motifs et fournir tous les documents susceptibles de prouver les faits avancés.
Après réception de la requête, le juge organise une audition des parties. Pendant cette audience, il écoute attentivement chaque partie et analyse les arguments de chacun. Ensuite, il demande un examen du rapport d’expertise. À ce stade, le bien immobilier vendu fait l’objet d’une estimation pour déterminer son prix réel au moment de la vente.
En fonction des résultats obtenus, le juge rend sa décision. S’il estime qu’il n’y a pas eu de lésion, alors le vendeur n’aura pas atteint son objectif. Dans le cas contraire, soit l’acquéreur restitue le bien, soit il ajoute les compléments du prix de vente normal.
Rescision : date d’évaluation de la lésion
Suite à un cas pratique en France, la Cour de cassation a déjà répondu à cette question. Le 23 mars 1994, des vendeurs ont signé une promesse de vente par acte sous seing privé. Le contrat a rapport à une parcelle de terre non constructible d’une valeur de 31.962,70 euros. En 2006, le terrain est devenu constructible à la suite d’une révision du Plan d’Occupation des Sols.
Dès lors, la parcelle a pris de la valeur et s’estime désormais à un prix de 3.913.560 euros. Face à ce constat, les vendeurs s’estimaient lésés, puisque le bien immobilier avait pris de la valeur. Ils ont alors décidé d’entreprendre une action de rescision. La Cour d’appel de Rennes saisie de la question a retenu le compromis de 1994 comme date d’évaluation de la lésion.
Ensuite, la Cour de cassation a confirmé cette décision par un arrêt rendu public le 30 mars 2011. Elle s’était basée sur l’article 1675 du Code Civil qui précise qu’il faut « estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. ». Le 7 juillet 2010, la Cour de cassation avait déjà rendu public un autre arrêt sur le cas d’une rescision de la lésion pour un contrat de bail de construction. Dans sa décision, la Cour de cassation reste toujours fidèle aux articles 1674 et 1675 du Code Civil.
L’importance d’un avocat en rescision
Une personne lésée qui souhaite intenter une rescision doit faire appel à un avocat pour de nombreuses raisons.
Une évaluation immobilière approfondie
Pour prouver la lésion sur le prix du bien immobilier, le vendeur doit réaliser une évaluation de l’immeuble. Toutefois, il s’agit d’un travail très complexe qui nécessite un certain professionnalisme. S’il fait appel à un avocat expert en immobilier, il pourra bénéficier d’une évaluation de l’immeuble à sa juste valeur.
Pour évaluer le bien, l’expert examine divers aspects du bien. Tout d’abord, il analyse le type d’immeuble en question. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un studio, d’un loft, etc. En fonction du type de logement, il réalise son évaluation selon le prix actuel du marché de l’immobilier.
Ensuite, l’avocat en droit de l’immobilier considère la localisation géographique de l’immeuble, Plus il est bien situé, plus sa cote sera élevée. Un autre aspect important qu’il étudie est la qualité et l’état général de l’immeuble. À ce stade, il analyse la qualité des matériaux, de la finition, etc. Il examine également l’état du logement, comme sa performance énergétique.
Établissement d’un rapport détaillé
Dès qu’il finit l’évaluation de l’immeuble, l’avocat en droit de l’immobilier réalise un rapport détaillé et complet. Il l’établit conformément aux lois en vigueur du Code Civil. Cela sous-entend alors clarté, objectivité et respect du principe d’impartialité dans le rapport.
Son intervention lors de l’évaluation de l’immeuble avantage aussi les juges. Ceux-ci disposent, en effet, de tous les éléments nécessaires pour trancher le contentieux.
Protéger la personne lésée contre les abus
Un avocat en droit de l’immobilier a une parfaite connaissance du Code Civil. Il pourra alors fournir des conseils en investissement à la partie lésée pour l’informer sur les mises en œuvre des procédures.
Après une estimation de l’immeuble, l’avocat en droit immobilier peut par ailleurs donner son avis sur l’aboutissement de l’action. De plus, il assiste la personne lésée durant toutes les étapes et la représente devant les juges.
Conséquences de l’action en rescision pour lésion ou dol
Les conséquences qui découlent d’une action en rescision dépendent du type de préjudice.
Effets d’une rescision pour lésion
Souvent méconnue du grand public, la rescision pour lésion ne remet pas en cause le droit de propriété de l’acheteur. Selon l’article 1681 du Code Civil, ce dernier dispose de deux options :
- Restitution de l’immeuble : si la partie lésée finit par prouver la lésion au juge, l’acheteur peut restituer l’immeuble au vendeur. Dans ce cas, il récupère le prix qu’il avait payé initialement lors de la signature du contrat de vente. Ensuite, les juges remettent les parties dans leur état initial comme si aucune vente n’avait eu lieu.
- Conserver l’immeuble : la seconde option qui s’offre à l’acheteur est la conservation de l’immeuble. S’il prend cette décision, il lui revient alors de payer le supplément du juste prix. Toutefois, il bénéficie d’une déduction de 1/10ᵉ de la valeur actuelle du logement.
Conséquences d’une rescision pour dol
Lorsque le juge approuve le dol, le particulier qui jouit du droit de propriété de l’immeuble peut demander la nullité du contrat de vente. Sinon, il peut réclamer une indemnité au vendeur pour préjudice subi. Bien entendu, le prix de l’indemnité dépend de la gravité du vice.
L’acquéreur a aussi le choix de demander l’octroi de dommages et intérêts à titre d’indemnisation s’il a subi un préjudice. Évidemment, il va falloir qu’il prouve le préjudice avant de prétendre à ces frais. Pour rappel, il dispose d’une durée de prescription de 5 ans pour intenter une rescision pour dol.
Action en rescision vs nullité d’un contrat
L’action en rescision et la nullité de contrats sont deux notions qui se confondent très souvent. Pourtant, elles se différencient sur plusieurs points.
| Différences | Action en rescision | Nullité |
| Objectifs | Évoquer la modification d’un contrat de vente | Demander l’annulation d’un contrat. |
| Causes | Application d’un prix de vente très inférieur à la valeur réelle de l’immeuble sur le marché. | La nullité d’un contrat a lieu lors de la violation ou du non-respect d’une loi au moment de sa formation. |
| Conséquences | Restitution du bien immobilier ou conservation du bien avec paiement du complément | La nullité entraîne la suppression pure et simple du contrat. Application de sanctions pénales ou administratives, selon les cas. |
Cas d’exception d’une rescision pour lésion
Une rescision ne s’applique pas à toutes les ventes immobilières. Elle intervient uniquement lors d’une vente immobilière entre particuliers. Cependant, un vendeur ne peut invoquer la rescision lors de la vente de parts de SCI.
Ce recours ne s’applique pas non plus à une vente en viager, même si l’écart entre le prix de vente et la valeur du bien immobilier est très important. Pendant la vente par adjudication, la rescision est également impossible.
En réalité, il existe déjà un écart considérable entre le prix du bien immobilier et sa valeur réelle durant ces ventes. De ce fait, la rescision ne pourrait pas intervenir, sous peine d’enregistrer des cas d’abus vis-à-vis des acquéreurs.
L’essentiel pour intenter une action de rescision avec succès
Pendant les ventes entre particuliers, l’une des deux parties peut intenter une action de rescision. Deux raisons motivent une telle décision : la lésion et le dol. Dans l’un ou l’autre des cas, la personne lésée doit respecter certaines conditions et suivre une procédure donnée avant que le juge n’accepte le recours.
Cependant, la date d’évaluation de la lésion pose souvent un problème entre les parties. La Cour de cassation a alors rendu publics des arrêts pour se prononcer. C’est précisément le cas de l’arrêt du 7 juillet 2010 relatif à la date d’évaluation de la lésion pour un bail à construction. La Cour de cassation a aussi rendu un arrêt public le 30 mars 2011 pour intervenir sur la cession d’un terrain non constructible avec promesse de vente.
Compte tenu de tous ces détails, il est conseillé de faire appel à un avocat en droit de l’immobilier. Ce professionnel pourra vous assister durant toutes les étapes pour vous aider à devenir un investisseur immobilier plus compétent. Toutefois, précisons que la rescision pour lésion n’intervient pas sur tous les types de vente.
