L’immobilier locatif est un secteur très rentable et en pleine expansion dans la plupart des métropoles de France. Ainsi, pour espérer un rendement conséquent sur une acquisition immobilière, le choix de la localisation est un critère important. Entre le coût d’achat trop élevé, les risques d’impayés et les vacances locatives, faire un mauvais choix d’emplacement peut vous coûter cher. Vous pouvez toutefois minimiser les risques sur votre placement immobilier. Pour cela, voici une liste des 10 villes les plus rentables de France. Cet article fait le point sur les avantages de chacune de ces métropoles en termes de rentabilité d’investissement locatif.
Rennes, la ville la plus rentable de Bretagne
Classée première au palmarès des métropoles de France où il fait bon vivre en 2018, Rennes est la localité la plus attractive de Bretagne. En termes d’investissement immobilier, la capitale bretonne est également la plus rentable de la région grâce à son dynamisme. Le taux de chômage y est l’un des plus bas par rapport aux autres métropoles françaises. Il est de 6,4 % alors que la moyenne nationale est estimée à 8,6 %. Cela s’explique par la présence de plus de 275 000 emplois dans l’agglomération. Rennes est aussi la 3e ville de France en termes de PIB, avec un revenu moyen de 2 218 € bruts par mois.
Étant la 3e cité étudiante du pays, Rennes dispose d’un taux de vacance locative moindre en raison de la recherche élevée. Elle est fréquentée par près de 70 000 étudiants, ce qui représente un quart de sa population. Son pôle universitaire est l’un des plus importants de France. Généralement, ce sont les studios et les appartements en colocation qui intéressent le plus ces étudiants. Il est à noter que les petits logements constituent 15,8 % du parc immobilier rennais, tandis que les logements avec quatre pièces et plus représentent 38,7 %. En investissant dans ces types de logements, vous pourrez obtenir une rentabilité très intéressante, considérant la recherche constante de ces biens dans la localité.
En ce qui concerne la fiscalité, tout investisseur peut choisir un dispositif de défiscalisation en fonction de son acquisition immobilière. En investissant en loi Pinel ou Malraux, vous aurez la possibilité de réduire vos impôts sur vos revenus. Il est toutefois important de noter qu’avec la loi Pinel, les logements neufs sont favorisés. Cela peut influer sur le calcul de vos bénéfices étant donné le coût important de ces derniers. Parmi toutes vos possibilités, adopter le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) est l’un des plus intéressants. Avec ce régime, vous pouvez, en tant que propriétaire, bénéficier d’un abattement de 50 % sur votre imposition. Cet avantage vous est accordé si vos recettes ne dépassent pas 32 900 € par an.
Paris, la ville la plus créatrice d’emploi
Paris est la localité qui a généré le plus d’emplois entre 2014 et 2018. Durant cette période, elle a créé pas moins de 80 100 emplois dans le secteur privé. Étant un grand bassin d’emploi, l’agglomération constitue une grande source d’opportunité pour un investisseur en quête de bénéfice et de sécurité financière. Mettre en marche un projet immobilier dans cette métropole est une valeur sûre grâce à la demande locative extrêmement forte. La rentabilité moyenne dans la capitale est à hauteur de 5,2 %. La ville se place dans la moyenne et, avec le risque de vacance immobilière quasi nul, fait partie des zones les plus rentables sur le long terme.
Avec une population majoritairement active, le risque d’impayé à Paris est de l’ordre de 1 %. Il reste très bas même avec les loyers assez hauts en raison du standing de la capitale. Pour les profils étudiants, le loyer moyen mensuel pour un studio parisien s’élève à 1 093 €. Pour un appartement en colocation, il faut compter 800 € en moyenne.
En considérant les prix élevés de l’immobilier dans la capitale, l’investissement locatif dans cette zone est rentable seulement sur le long terme. Avec un coût de 11 083 € par m2 en moyenne pour les appartements, c’est un placement d’avenir. Dans le 18e, le 19e et le 20e arrondissement, le montant à l’achat d’un patrimoine immobilier est moins élevé. De ce fait, investir dans cette zone peut générer à coup sûr des revenus intéressants.
Concernant les impôts et la fiscalité, choisir un dispositif comme la loi Pinel n’est pas intéressant. Cette dernière favorise uniquement l’investissement dans les travaux immobiliers neufs. En guise d’alternative, vous pouvez profiter des avantages du régime LMNP dans la capitale française.
Limoges pour un placement sûr
Limoges est particulièrement intéressante pour faire un placement dans l’immobilier. En plus d’un coût à l’achat relativement bas, rénover un logement à Limoges peut vous assurer un bon rendement à la location. Estimé à 1 500 € en moyenne, le prix du m2 à Limoges varie de 900 € à 2 100 € en fonction du quartier. La localité fait partie des villes les plus intéressantes pour investir, mais également des plus accessibles, même pour un investisseur disposant de petits budgets. Considérée comme étant une métropole économique, Limoges attire de nombreux locataires souhaitant vivre avec moins de dépenses. Ce fait réduit considérablement la vacance locative en plus de la présence d’une université et explique la recherche constante de logement étudiant.
En ce qui concerne la gestion des patrimoines, cette localisation facilite la démarche pour le propriétaire. Estimé à 1 700 € net par mois, le salaire moyen des résidents de Limoges permet de constater qu’il y a peu de risque d’impayé. Le loyer moyen étant à 9,37 € par m2, les revenus pour une location meublée offrent une rentabilité de 5,1 %, déduction faite de l’entretien du bien.
Pour de meilleurs bénéfices dans la capitale de la porcelaine, vous pouvez investir avec un dispositif comme le LMNP. De plus, l’investissement dans l’ancien dans cette zone est conseillé en raison du montant raisonnable des travaux.
Nantes et son avantage culturel et architectural
Nantes dispose d’un riche patrimoine architectural. À part cela, elle a également été présentée comme la meilleure métropole où travailler en France en 2018. Avec ses 320 000 habitants, la localité est particulièrement attractive du point de vue des investisseurs. Elle se situe à la première place dans le secteur de l’agroalimentaire en France. À ce titre, Nantes fait partie des localités avec une activité industrielle conséquente.
Concernant le marché du travail, le taux de chômage à Nantes est de 6,3 %, ce qui est relativement bas. La métropole du Grand Ouest concentre 429 000 emplois avec ses 61 000 entreprises. Faisant l’objet d’une augmentation de plus de 13 % de la création d’emploi, Nantes observe la plus forte croissance dans l’Hexagone. Ces données sont importantes pour faire le calcul des bénéfices immobiliers dans une zone. Avec des locataires majoritairement salariés, le risque d’impayé à Nantes est en dessous de la moyenne nationale. Aussi, en effectuant un investissement immobilier dans cette localité, un investisseur pourra prétendre à une rentabilité brute de 6,1 %.
Constituée à 61,2 % de locataires et avec un loyer moyen de 529 € charges comprises, Nantes est la zone la plus rentable de sa catégorie. Pour un rendement plus intéressant, l’acquisition d’une résidence meublée dans le centre est ce qui rapporte le plus. Ce dernier est fréquenté par de nombreux étudiants et jeunes actifs pour son important catalogue d’activités. Nantes est une localité où il fait bon vivre grâce à ses restaurants, ses bars et ses activités culturelles.
La fiscalité à Nantes n’est pas différente de celle de la capitale, mais avec un investissement plus intéressant tant au niveau du coût à l’achat qu’au niveau de la location. Même en faisant un prêt à crédit, la rentabilité est une valeur sûre dans la capitale des Pays de la Loire. Il est toutefois important de préciser qu’investir dans le neuf dans cette zone n’est pas conseillé en raison de son coût élevé.
Lille, une localité prisée par les étudiants
D’après les étudiants des universités de Lille, l’ambiance lilloise est idéale pour y faire ses études. Cette affirmation est déjà un bon point puisque Lille accueille chaque année des centaines de nouveaux étudiants de la France et de l’étranger. Ces derniers étant des candidats à la location pour les logements de type studio et maison en colocation, connaître leurs avis est crucial.
Outre ses avantages pour les étudiants, Lille profite d’une localisation exceptionnelle. En effet, cette localité se situe entre Paris, Londres et Bruxelles qui sont des métropoles et des centres d’affaires. À ce titre, Lille se définit comme un pôle économique majeur en plus de son potentiel pour la création dans le secteur tertiaire. Elle se place juste derrière la capitale en termes d’accueil des sièges sociaux internationaux. Avec plus de 80 sièges comprenant chacun pas moins de 500 salariés, la candidature à la location ne fait qu’augmenter.
Avec l’encadrement des loyers en vigueur effectué en 2020 et la hausse du coût de l’immobilier depuis la crise, la rentabilité de Lille est en hausse avec un taux de 6,2 %. Le risque d’impayé quant à lui, est inférieur à la moyenne dans l’hexagone qui est de 1,3 %. Il est toutefois important de noter que depuis la pandémie mondiale du Covid-19 l’offre de logement manque. Cela peut constituer une opportunité pour un investisseur.
Du fait de la qualité du réseau de transport, tous les quartiers de Lille possèdent un fort potentiel pour un investissement immobilier. Le quartier Bois-Blanc par exemple qui est particulièrement générateur pour un investissement locatif avec sa population relativement jeune. La moyenne d’âge des habitants de ce quartier est de 35 ans. La zone est constituée majoritairement de locataires, à raison de 62 % des résidents du parc immobilier. Le coût du m2 y est de 2 800 € en moyenne. Les quartiers dans la périphérie du centre comme Vauban, Esquermes ou Wazemmes sont tout aussi intéressants avec un coût moyen au m2 de 3 800 €.
Pour plus de rentabilité, la mise en location d’une résidence meublée est plus intéressante avec le statut LMNP. Avec ce régime vous aurez des avantages considérables sur la réduction de l’imposition sur votre logement.
Tours et son dynamisme économique
Tours est la métropole de la région Centre-Val de Loire. La rentabilité d’un investissement locatif dans cette métropole est bonne grâce à son dynamisme dans le secteur économique et dans le domaine culturel. Chaque année, des Parisiens viennent pour y vivre en raison de sa proximité. Outre son emplacement, Tours constitue également un lieu touristique grâce à la beauté de ses monuments. Vous y trouverez notamment les châteaux de la Loire qui accueillent de nombreux visiteurs tous les ans. C’est une cité ancrée dans l’histoire, d’où son inscription dans la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization).
Avec une population approximative de 137 000 habitants, Tours est composée majoritairement de jeunes actifs, avec plus de 30 000 étudiants. Étant une cité universitaire, cette localité possède un potentiel immobilier considérable puisque les vacances locatives y sont très faibles en raison de la démographie.
En plus d’être une cité historique avec une richesse architecturale hors du commun, Tours est une localité où il fait bon vivre. Elle attire de plus en plus d’entreprises grâce aux divers projets d’innovation initiés influant sur son économie. Vous pouvez notamment distinguer l’augmentation des trajets de la ligne de tramway pour rejoindre une deuxième qui sera active d’ici 2025. Ces améliorations apportées à la métropole ont fait augmenter le coût de l’immobilier dans la métropole de 23 % en seulement 10 ans.
Malgré la hausse de l’immobilier à Tours, l’investissement locatif constitue un très bon rendement avec un prix moyen de 2 896 €/m² pour un appartement. Ce coût peut varier entre 1 940 et 3 850 € en fonction des quartiers. Dans le centre par exemple, il est plus avantageux d’investir dans un logement à petite surface. La vacance locative pour ce type de bien est quasi nulle puisqu’il correspond aux besoins des étudiants et des jeunes actifs. Dans cette métropole, la rentabilité brute dépasse les 5 %, charges comprises.
Pour la fiscalité et les aides, le LMNP est le plus judicieux pour cette cité en raison de sa population composée essentiellement de jeunes. Même en investissant à crédit, vous pourrez faire un retour sur investissement très rapidement dans cette localité.
Lyon, une place stratégique
Lyon est classée deuxième dans le classement des meilleures cités étudiantes de 2021. Avec plus de 127 500 étudiants dans les campus, le secteur immobilier à Lyon est pérenne. L’augmentation de ce chiffre est prévue puisque les universités se félicitent de leur excellent taux de réussite pour le passage en L2. Grâce à sa renommée, ses universités attirent chaque année près de 12 % d’étudiants internationaux. En guise de preuve, le rendement de l’immobilier locatif brut y est de 6 %. Cet avantage est dû non seulement à sa qualité de cité étudiante, mais aussi à son secteur économique qui est très dynamique. Cela s’explique notamment grâce à la hausse du nombre d’emplois qui a eu une grande influence positive sur le taux de chômage.
Surnommée capitale de la gastronomie, Lyon est également la 2e région exportatrice de France, ce qui justifie son dynamisme économique. Elle doit aussi sa rentabilité immobilière à sa position stratégique. Située à près de 2 heures de la capitale, et à proximité immédiate de Genève et des Alpes, Lyon profite d’une situation géographique exceptionnelle. Du côté de l’emploi, elle est le siège de plus de 90 entreprises de plus de 1 000 salariés chacune.
Investir à Lyon est non seulement une valeur sûre au niveau de la rentabilité, mais c’est aussi un placement pour l’avenir. D’ici 2025, une rénovation complète du quartier d’affaire de la Part-Dieu est prévue. Cette amélioration constitue une véritable opportunité pour un investisseur souhaitant se lancer dans la location. Le coût de l’immobilier à Lyon varie en fonction du standing et du quartier, et se situe entre 4 500 et 6 000 €. Il est important de préciser que presque tous les quartiers sont correctement desservis par les transports en commun, ce qui constitue un réel avantage.
Angers et sa diversité de formation
Angers fait partie des métropoles de taille intermédiaire les plus attractives de France. Elle est également classée dans le patrimoine mondial de l’UNESCO, et labellisée ville verte de France et French Tech. Autant de raisons qui affirment sa place parmi les localités les plus prospères pour des investissements locatifs. Avec 154 508 habitants, le nombre d’étudiants à Angers est approximativement de 42 000. Ses universités proposent plus de 650 formations et attirent toujours plus d’étudiants avec une augmentation de plus de 5 % sur l’année universitaire 2019-2020. Avec ses commerces, ses restaurants et ses activités nocturnes, elle a de quoi faire venir les jeunes actifs des autres régions.
La capitale de l’Anjou possède un tissu économique très diversifié. Ses principales activités se concentrent notamment sur la biotechnologie, le tourisme, la santé ainsi que la culture. Cette localité fait la promotion des secteurs d’avenir, elle est tournée vers l’innovation technologique. Ainsi, avec une économie stable, la localité attire les actifs et constitue de nouvelles recherches de logement. Le taux de chômage étant relativement bas, le risque d’impayé l’est également. C’est une bonne occasion pour investir, d’autant plus que la métropole fait l’objet de nouvelles rénovations.
Dans le but d’accroître l’attractivité de la capitale de l’Anjou, l’agglomération est en train de mettre en place une nouvelle ligne de tramway prévue pour 2022. Cette dernière reliera le quartier de Montplaisir à celui des facultés pour faciliter la mobilité des étudiants. Le Centre des Congrès fait aussi l’objet d’une rénovation pour pouvoir accueillir plus de 25 000 congressistes tous les ans. Le dernier projet d’amélioration en lice est la création du nouveau quartier d’affaires à la gare Saint-Laud. Ce dernier se composera de 70 000 m² de bureaux, sera disponible d’ici 2025 et créera plus de 5 000 emplois dans le secteur tertiaire.
Toulouse, une métropole industrielle
Capitale mondiale de l’aéronautique, de la santé et du cosmétique, Toulouse est la métropole industrielle par excellence. C’est un bassin d’emplois riche qui attire de nombreux cadres supérieurs. Elle est également labellisée French Tech et offre de nombreux avantages aux jeunes créateurs d’entreprises.
Outre son dynamisme économique, Toulouse occupe la première place dans le classement des meilleures cités étudiantes de la France en 2021. Elle offre notamment un tarif spécial pour le transport des étudiants et dispose d’une large panoplie d’activités culturelles. Ses universités regroupent actuellement plus de 130 000 étudiants dont 15 000 sont étrangers, ce qui constitue un quart de la population.
Avec une centaine de nouveaux étudiants et environ 20 000 nouveaux habitants par an, la demande y est très forte. Avec une rentabilité brute de 6,4 %, le coût de l’immobilier y est raisonnable. Le prix du mètre carré varie entre 2 240 et 4 709 €, en fonction du quartier et du nombre de pièces. Les coûts se verront augmenter avec la mise en place d’une 3e ligne de métro automatique qui desservira toute l’agglomération toulousaine. Elle sera fréquentée par plus de 200 000 voyageurs au quotidien.
Bordeaux et son dynamisme démographique
Bordeaux, aussi appelée la belle endormie, est en tête de liste depuis 2013 parmi les villes où les Français veulent vivre et travailler. C’est également l’une des plus chères pour effectuer des investissements locatifs. Cependant, les loyers élevés dans la localité permettent de passer outre les prix et ainsi d’obtenir une rentabilité de 6,6 % en moyenne. Bordeaux est à seulement 2 heures de la capitale, ce qui est un avantage considérable pour les investisseurs.
Avec une population de plus de 249 000 habitants, Bordeaux possède un dynamisme démographique exceptionnel. Dans cette population, près de 57 000 sont des étudiants. Elle est très attractive pour ces derniers et constitue un bassin d’emploi important pour les jeunes actifs. Ces derniers sont des candidats idéals pour les petits studios et la vacance locative y est presque inexistante. Le prix de l’immobilier au m2 y est de 4 556 € pour un appartement. Investir dans cette localité vous permettra de faire un retour sur investissement très rapidement à condition d’y mettre le prix.
Bordeaux fait actuellement l’objet d’un des aménagements les plus importants de l’Hexagone. D’ici 2030, le quartier Euratlantique verra arriver près de 25 000 nouveaux habitants. En conséquence, avec de nouveaux bureaux, il y aura également de nouveaux emplois à pourvoir. Ainsi, pour espérer plus de bénéfice, le quartier où investir se situe sur la rive droite. Avec les aménagements des quais, vous pouvez prospecter à Bastide Niel et dans son quartier écoresponsable.
