Pour certains, l’investissement locatif immobilier est un moyen de préparer l’avenir pour constituer un patrimoine immobilier à transmettre, ou générer des revenus pour la retraite. Pour d’autres, il correspond plus à un plan d’enrichissement personnel en spéculant sur les tendances du marché et en montant des opérations à moyen ou court terme. Dans tous les cas de figure, la rentabilité de l’investissement locatif est toujours la boussole des investisseurs. Gros plan sur cette notion centrale pour réussir un placement immobilier.
Rentabilité d’un investissement immobilier et chiffres
Avant d’acheter un bien immobilier sur le marché, quelques calculs s’imposent et peuvent effrayer parfois le jeune investisseur. Et pour cause, il est courant qu’il se retrouve noyé par les calculs d’ambitieux commerciaux immobiliers, pressés de lui vendre un produit, notamment en défiscalisation type loi Pinel. Or, avant de se projeter dans un projet d’investissement, il est important de maîtriser quelques notions de rentabilité en investissement locatif.
La rentabilité brute
Ce ratio permet de calculer la rentabilité d’un bien sur des bases simples. On divise les recettes des loyers attendues par le prix de revient, que l’on multiplie par 100. C’est le premier calcul que les agents immobiliers présentent au client, mais il ne constitue qu’une première approche.
La rentabilité nette
C’est elle qui va déterminer la réelle performance de l’investissement. Elle reprend le calcul du rendement brut précédent en y ajoutant d’autres variables. Elle soustrait du montant des loyers perçus annuellement les charges, la taxe foncière et les impôts. Le prix d’achat lui va être pondéré des frais de notaire et des frais de gestion et de crédit. En location meublée classique, le rendement brut se rapproche du rendement net.
Les autres variables
Les investisseurs aguerris s’intéressent à un rendement locatif dès qu’il commence à atteindre 2 chiffres. Certains anticipent le scénario complet d’un cycle locatif jusqu’à la revente, en s’intéressant au calcul du TRI (ou taux de rentabilité interne d’un investissement). Ce calcul est basé sur les cash flow, ou flux de trésorerie entrants et sortants. Il donne une idée encore plus précise de la performance d’un investissement locatif en permettant de calculer l’effet levier de l’emprunt. Investir dans l’immobilier est, en effet, toujours plus rentable en utilisant le crédit qu’en investissant son cash.
Où trouver l’immobilier qui « rapporte » ?
Après avoir compris l’importance de la notion de rentabilité pour un investissement locatif, beaucoup d’investisseurs vont souhaiter tabler sur un bien « à potentiel ». On distingue actuellement 3 grandes tendances du marché locatif susceptibles de rapporter de
beaux rendements : la colocation, l’immeuble de rapport et la location saisonnière.
La colocation
Elle se répand comme une trainée de poudre dans les grandes villes, car la tension immobilière tend à en développer la pratique. Très répandue chez les étudiants, elle s’est peu à peu généralisée à d’autres populations soucieuses de se loger à petit prix : jeunes actifs célibataires, retraités, familles monoparentales… Outre, une demande locative en progression, la colocation offre un gros avantage : le logement va être loué comme un lot, en générant plusieurs loyers pour une seule et même surface. D’où l’intérêt de ce type de bien en matière de rentabilité et d’investissement locatif. Les villes étudiantes sont très courues et garantissent un taux de vacance locative nul pour les logements bien équipés. C’est la location meublée qui est la plus choisie par les propriétaires. Compte tenu des avantages fiscaux qui accompagnent le statut de loueur meublé, soit le statut LMNP, l’engouement des investisseurs pour la colocation devrait se poursuivre.
L’immeuble de rapport
Ce placement immobilier passe pour un placement de connaisseur, car il implique certaines connaissances techniques. Pourtant, un bon investissement de ce type peut devenir une vraie machine à cashflow. Son intérêt principal réside dans l’achat du mètre carré, acquis au prix de gros, qui fait tout de suite baisser le prix d’acquisition. Moyennant quelques travaux de rénovation et la création d’un déficit foncier, un immeuble de rapport permet d’investir dans l’immobilier ancien sans être imposable. Sous le régime fiscal du réel, toutes les charges sont déductibles et se cumulent aux amortissements.
La location saisonnière
Ce marché locatif fait vite miroiter des rentabilités à 2 chiffres, tant le niveau des loyers encaissés à la nuitée booste le rendement locatif. C’est une véritable manne que les plateformes collaboratives telles qu’Airbnb ou Booking ont fait pleuvoir sur le marché locatif. Les investisseurs y affluent donc, à la recherche de biens adaptés à ce type de location.
Il convient néanmoins d’être prudent avant d’acheter pour louer à des voyageurs de passage. Le taux de rentabilité nette étant pondéré par les frais de fonctionnement, de gestion et les contraintes locatives propres à la courte durée. Professionnaliser son accueil en misant sur les services de professionnels adossés aux plateformes permet d’optimiser les rotations de voyageurs. Une bonne stratégie de gestion s’impose donc, pour multiplier les passages et limiter la vacance locative. Un préalable indispensable pour atteindre de vertigineux taux de rentabilité de l’investissement locatif saisonnier.
Le profil du bien
Le choix du bien est un aspect important dans tout nouvel investissement immobilier locatif. Tous les biens peuvent être rentables, pour peu qu’ils soient en cohérence avec une stratégie locative.
La surface
Les petites surfaces type studio et chambres d’étudiant sont louées plus cher et garantissent de bons rendements locatifs. La demande sur le marché immobilier est presque toujours supérieure à l’offre, ce qui assure de limiter la vacance. Malgré tout, le profil des locataires comme les étudiants, présente un turnover important, un bail étudiant n’étant que de 9 mois. Entre chaque passage, le coût de la remise en état du logement viendra grever le taux de rentabilité.
Les plus grandes surfaces réduisent les risques de vacance locative, car elles sont louées sur de plus longues périodes, en général à des familles. Ce type de locataire a tendance à bien entretenir le logement et présente un moindre risque d’impayés.
L’emplacement
Où investir ? On le présente toujours comme le critère central du choix car il a une importance stratégique. Plus facile de fait, de louer un logement bien situé, qu’un bien retiré au fin fond de la campagne ! La proximité des transports, des commerces et des écoles, quand on loue à des familles, valorise indéniablement un bien, et facilite ultérieurement sa revente. Mais il faut se méfier des apparences car une ville peu cotée peut présenter une demande locative forte. Cet autre critère détermine aussi l’intérêt d’un emplacement.
