Le rendement locatif, dénommé aussi rentabilité locative ou rapport locatif est le nerf de la guerre de tout investissement locatif. Pourquoi ? Parce qu’il détermine la performance de cet investissement et assure aussi un volant de sécurité propre à protéger l’investisseur. Comment se calcule ce rendement, comment le favoriser et quels sont les risques qui le guettent : suivez le guide et faites vos comptes !
Le rendement locatif à proprement parler
La rentabilité locative d’un bien se traduit par une valeur que tous les investisseurs aimeraient voir de concrétiser par 2 chiffres. Les rentabilités moyennes ne sont pas aussi élevées, mais il existe des types de location comme la location saisonnière, l’immeuble de rapport ou la colocation, où elle peut franchir allègrement le cap des 10, voire des 15 %. Alors comment la calcule-t-on ?
Pour commencer, on s’occupe d’un bref calcul, qui sera la rentabilité brute, soit du ratio qui comprend le total des loyers engrangés sur un an divisé par les frais d’acquisition du bien, le tout multiplié par 100. Ce bref calcul de rentabilité locative ne sert que d’indicateur au départ, car c’est le calcul de la rentabilité brute qui sert à réellement à déterminer l’intérêt de l’investissement.
On reprend pour ce calcul le même ratio, mais en comprenant l’ensemble des frais liés à l’acquisition, venant se soustraire de la recette des loyers escomptés. Ils comprennent notamment :
- Les charges non-récupérables sur la location, soit : l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), l’assurance prêt immobilier, les frais d’agence, de gestion locative, de charges de copropriété (frais de syndic, électricité des parties communes, eau….) ;
- Le montant des impôts fonciers annuels (qui dépend de la municipalité et des particularités du logement) ;
- L’imposition à prévoir, en fonction du régime fiscal choisi (micro bic, lmp, régime réel…). Certains dispositifs, comme le déficit foncier, permettent de ne pas fiscalement compromettre une rentabilité locative. Les prélèvements sociaux sur les recettes locatives, de 17, 2 % depuis janvier 2018, sont aussi à anticiper à cette étape.
- Les frais de notaire.
Le calcul de la rentabilité nette annuelle est ensuite affiné par d’autres calculs comme celui du cash-flow, le TRI ou le VAN.
- Le cash flow désigne l’ensemble des flux de trésorerie entrants et sortants sur le compte d’un investisseur, considérés pour un bien.
- Le TRI ou taux de rentabilité interne correspond au calcul du rendement d’un bien sur plusieurs années, considéré à partir des cash-flow accumulés. Son avantage est de permettre de comparer l’intérêt de plusieurs placements financiers simultanés, afin de choisir le meilleur dans la durée.
Les notions de cash flow et de TRI sont importantes pour prendre en compte l’effet levier du crédit. Le simple calcul de la rentabilité locative ne prend pas en compte l’origine des fonds. Par contre, le calcul de TRI annuel permet de savoir à hauteur de combien le placement rapporte chaque année, grâce à l’emprunt immobilier. D’où la possibilité de tabler sur un achat revente et une plus-value à réinvestir pour les investisseurs expérimentés, grâce à l’argent du crédit, avec un investissement en général, sans apport.
Un calcul indispensable
De nombreux investisseurs immobiliers rêvent de devenir rentier avec l’immobilier, mais il ne faut pas oublier que se lancer dans l’aventure comporte des risques. Pour cette raison, la rentabilité locative attendue à minima est souvent l’autofinancement, soit de réaliser un achat dont les recettes locatives vont couvrir l‘emprunt, les intérêts, l’impôt et les différentes charges.
En cas d’imprévu comme un départ de locataires subit ou une situation d’impayés, dégager un cash flow positif est le meilleur moyen de faire face aux coups durs. À ce propos, les banquiers prendront toujours en compte dans leur simulation, ce genre de pénalité, afin de mieux sonder la capacité d’investissement de leurs clients.
Par exemple, dans les bénéfices locatifs d’un immeuble de rapport, c’est volontairement qu’ils excluront les revenus locatifs d’un loyer par mois, dans leur calcul de rentabilité locative.
Il faut, en effet, privilégier les investissements raisonnables et ne jamais sacrifier toute son épargne ni aller au maximum de sa capacité d’endettement.
Un rendement locatif doit correspondre aussi à des objectifs d’investissement, définis sur le long terme. Il peut servir à constituer un patrimoine pour ses enfants, profiter de revenus complémentaires, préparer sa retraite ou défiscaliser ses revenus.
Localiser son investissement
Les performances locatives d’un bien sont très liées à son emplacement. Il existe cependant des risque-tout de l’immobilier, qui tirent parti de zones peu habitées pour réaliser de juteux placements, amis cela reste malgré tout affaire de spécialistes.
Ce sont des grandes métropoles que les investisseurs semblent souvent espérer une bonne rentabilité locative, même si le prix au mètre carré, trop souvent élevé, ne la favorise pas. Mais, d’autres aspects, autour de la localisation, stricto sensu, vont conditionner la réussite de leur projet d’investissement. Ces aspects restent relativement guidés par le bon sens.
Le premier consiste à examiner les besoins de la population de l’endroit pour mieux sonder la demande en matière locative. La proportion d’étudiants, de retraités ou de jeunes actifs va déterminer des besoins locatifs précis en termes de logement. Le marché locatif local, ensuite, n’est pas à négliger puisque la demande de logement dépendante de l’offre, conditionne le prix des loyers, et donc, la rentabilité locative d’un bien.
Se renseigner sur l’avenir du secteur est souvent judicieux, pour savoir si un bien est susceptible de prendre de la valeur. Y a-t’ il d’autres constructions prévues dans l’avenir ? Des équipements ou des infrastructures appelés à s’y développer ?
Plusieurs sources d’information aident à y voir plus clair. La première reste les annonces immobilières locales qui permettent de se rendre compte du niveau des locations. Certains investisseurs ont coutume aussi de tester le marché en diffusant sur un site immobilier une annonce fictive, pour effectuer une sorte de sondage de la demande. Cette pratique permet aussi de mieux cerner le profil des locataires et de se faire une idée plus concrète du niveau de prix auquel il est possible de louer.
La taille du bien
Les investisseurs recherchent ensuite une bonne rentabilité locative à partir du type de bien qu’ils s’apprêtent à acheter. Selon leur capacité financière et leur taux d’endettement, ils sont à la recherche du bon compromis entre le coût, l’emplacement et la surface. Car la taille du bien va permettre ensuite de cibler une clientèle, soit de développer une stratégie locative.
- Avec un studio : on axera sa rentabilité locative sur le prix du loyer, car les petites surfaces se louent plus cher tout en permettant d’acheter un bien plus accessible au départ. Le studio fait miroiter un bon rendement pour les petits budgets et il trouve facilement preneur dans les villes étudiantes ou habitées par les jeunes actifs. Le turn over y est en revanche élevé, car ces populations, plus mobiles et instables, n’occupent leur logement que 2 ans en moyenne. Il faudra donc s’attendre à une baisse du rendement immobilier lors des vacances locatives. Il faudra aussi prévoir d’engager des travaux d’entretien entre chaque passage, ce qui aura bien sûr un coût.
- Avec une plus grande surface : La rentabilité locative est plus basse que pour les petites surfaces, mais ces surfaces présentent moins d’inconvénients sur la longueur. Ce sont en général des familles qui les occupent et qui s’y fixent durablement. Elles sont souvent pourvues de revenus plus stables et auront tendance à être plus respectueuses du bien loué. Moins de vacance locative et de frais de remise en état donc en perspective : un point important pour la rentabilité des investissements.
- Le 2 pièces : il faut figure de compromis entre les 2 cas précédents.
Pour adapter le logement à leur stratégie locative, de nombreux propriétaires n’hésitent pas à engager des travaux de transformation, en cassant des cloisons et en redistribuant l’espace. Ils s’allient dans ce cas le concours de professionnels comme des artisans et architectes d’intérieur. Outre que ces améliorations leur permettent de cibler certaines clientèles, elles accroissent la rentabilité locative du bien grâce à une augmentation de loyer.
La rénovation a d’autres avantages : elle permet de valoriser le bien dans l’optique d’une revente, notamment en respectant les nouvelles normes énergétiques, auxquelles tout logement acquis en Pinel, par ailleurs, doit répondre. Elle permet aussi de déclencher plus vite des coups de cœur, lors de la mise en location, ce qui va réduire les vacances locatives. Les investisseurs expérimentés n’hésitent donc pas à envisager des travaux, en s’axant sur les équipements qui retiennent le plus l’attention des locataires, soit la cuisine et la salle de bains. La rentabilité locative y gagne, car ces travaux permettent au final de payer moins d’impôts, grâce au système des charges et des amortissements.
La visite du bien
C’est lors de la visite d’un bien qu’un futur acquéreur va devoir évaluer la rentabilité future de l’investissement. Selon le bien qu’il cible, les points à examiner vont différer. Les ascenseurs à entretenir sont souvent des plaies financières (un détail à voir avec la copropriété) et il en va de même des grosses chaudières collectives. Côté rentabilité locative, les immeubles des années 70, très énergivores et mal isolés, ont aussi mauvaise réputation. Il n‘est donc pas inutile de visiter un bien à vendre accompagné d’artisans spécialisés pour repérer les points critiques, comme :
- L’état de la façade et des toitures : il s’agit des postes les plus lourds en matière de dépense. Pour un immeuble ou une maison, l’état de la toiture est un détail que les agents immobiliers oublient souvent de mentionner. Il ne faut donc pas hésiter à s’accompagner d’un couvreur pour savoir évaluer les travaux et chiffrer leur impact au final, dans la rentabilité locative. Il en va de même pour la façade et les terrassements pour lesquels il faudra consulter les derniers états de travaux.
- Le chauffage : le changement de ces équipements coût cher, lui aussi. C’est pourquoi lors d’un achat, la chaufferie doit être visitée pour vérifier l’état des chaudières et la présence de chauffe-eau séparés. Hormis le coût d’un chauffe-eau à changer, un équipement individuel occasionnera aussi de plus grosses consommations. Pour une chaudière à gaz, il convient de demander les carnets d’entretien.
- Les fenêtres : elles peuvent être à changer, notamment pour des questions d’isolation et de performance énergétique. Pour favoriser la rentabilité locative du logement, on préfère les doubles vitrages, que les locataires affectionnent.
- L’installation électrique et les canalisations : ils doivent être aux normes, car ils engagent la responsabilité pénale du propriétaire en cas d’accident.
- Les sanitaires : en mauvais état, ils seront obligatoirement à changer. Liés à l’hygiène et à la santé des futurs locataires, ils feront office de repoussoir lors des visites s’ils sont sales ou vétustes.
Pour les logements en copropriété, les 3 derniers procès-verbaux vont permettre de repérer les événements susceptibles de nuire à la rentabilité locative. Il est bon de s’assurer qu’il n’existe pas de projet d’investissement pharaonique à l’horizon. Si le syndic parle de refaire les parties communes en marbre, cela peut alourdir notoirement le budget travaux à l‘avenir! Il convient aussi de s’assurer qu’il n’existe pas d’impayés au niveau des charges ou que le règlement de copropriété n’interdit pas certains travaux comme les vérandas ou les terrasses. Enfin, il est bon de s’intéresser à l’ambiance au sein de la copropriété, car certaines réunions de syndic houleuses sont à dissuader de devenir propriétaire !
Les risques locatifs
Il existe très peu de placements financiers qui ne présentent aucun risque et l’immobilier n’échappe pas à la règle. La vie des locataires n’est pas un long fleuve tranquille et beaucoup d’événements peuvent venir compromettre les ressources mensuelles des loyers qu’ils apportent. D’autres imprévus comme une hausse des impôts ou des charges ou encore des équipements à changer peuvent venir compromettre la rentabilité locative calculée au départ.
Les loyers impayés
C’est là le fléau de tout investisseur, car ils sont susceptibles de littéralement réduire en fumée les beaux projets de départ. Les procédures d’expulsion des locataires mauvais payeurs sont longues et coûteuses et surtout, le manque à gagner plombe littéralement la rentabilité locative du bien.
Un loyer impayé, pour le propriétaire, représente souvent une mensualité de crédit à rembourser, des frais d’assurance PNO, des impôts, des charges et la taxe d’habitation. On comprend mieux pourquoi les banques n’accordent pas leurs prêts sans être regardantes sur la solidité de l’emprunteur.
Autant dire que l‘investissement immobilier locatif est un secteur qui demande de détenir des liquidités. Car les ennuis n’arrivent pas toujours au bon moment ! Les propriétaires sont parfois contraints de faire face à des soucis de trésorerie. Ils peuvent, s’ils ont eu le soin au départ de souscrire un contrat qui le permet, moduler leurs mensualités de remboursement de prêt. Étudier la possibilité d’un rachat de prêt, si les taux de crédit ont baissé est aussi une possibilité pour conserver une même durée de remboursement en réduisant leurs mensualités. D’autres solutions permettent encore de récupérer des liquidités comme changer d’assurance de prêt pour une moins chère, à la date anniversaire du contrat.
Toutes les occasions sont bonnes à prendre pour réduire les coûts liés à un investissement dont la rentabilité locative est compromise. Les situations s’impayés s’accompagnent dans près de 50 % des cas d’une dégradation du logement et il faudra parfois engager des sommes pour un recours devant les tribunaux.
La dégradation du bien
Les locataires peu scrupuleux existent et peuvent rendre un logement en piteux état. Les causes peuvent être diverses : locataires dont la situation personnelle est critique ou contentieux avec le propriétaire. Dans la majorité des cas, le montant du dépôt de garantie ne suffira pas à couvrir l’intégralité des frais afférant à la remise en état.
Pour chiffrer le montant des dégâts et tenter de faire payer le locataire indélicat, il est recommandé de faire faire un état des lieux de sortie par huissier. Mais, là encore, la partie n’est pas gagnée. Les problèmes de dégradation, comme les problèmes d’impayés demandent de disposer d’un volant de trésorerie pour faire face à la chute de rentabilité locative du logement.
La vacance locative
Moins grave que les soucis d’impayés ou de gros travaux à refaire, la vacance locative représente au demeurant une bête noire, quant à la rentabilité locative d’un logement. Un logement non occupé est un logement qui ne rapporte plus, mais qui coûte ! Chaque jour d’inoccupation représente donc une perte pour le propriétaire. En fonction du préavis, les locataires ont de 1 à 3 mois pour quitter le logement. Un délai durant lequel le propriétaire doit s’activer pour relouer au plus vite. À défaut d’avoir trouvé les bons locataires dans les temps, un propriétaire peut se voir contraint de baisser son loyer, ce qui va, là encore, porter préjudice à la rentabilité locative de son bien.
Se protéger des risques locatifs
Différents moyens permettant de parer aux situations d’impayés sont à la portée des propriétaires, soucieux de préserver la rentabilité locative de leurs biens.
Pour se préserver des impayés, la première mesure à entreprendre est de bien choisir son locataire. Il doit être pourvu de revenus suffisants, mais également avoir un cautionnaire solvable. D’expérience, les bailleurs savent que les cautions qui émanent de la famille sont les plus sérieuses. Les amis ou collègues, sont des liens plus relâchés et un bon collègue peut avoir perdu sa situation au moment d’un sinistre.
La seconde mesure est de souscrire une assurance loyers impayés, dénommée aussi GLI. Cette démarche n’est pas obligatoire, mais peut s’avérer très importante si le remboursement du prêt pose problème, en cas d’impayé. Elle possède quelques inconvénients, car le remboursement des primes n’intervient souvent que dans les 3 mois suivants le sinistre. La souscription du contrat est aussi parfois compliquée, le propriétaire devant présenter des garanties de la solvabilité de son locataire. Les contrats diffèrent en effet, en fonction des revenus et de la situation personnelle de ce dernier.
Bon à savoir : un propriétaire obtient des tarifs plus intéressants en confiant la gestion de son bien à un professionnel qui bénéficiera lui, d’un contrat groupe.
Pour se prémunir contre les autres ennemis menaçant la rentabilité locative d’un bien, une GLI peut proposer différents niveaux de couverture, avec des garanties qui vont couvrir aussi les risques de dégradation du bien ou de vacance locative.
Pour éviter la dégradation du bien, il est bien sûr plus prudent de sélectionner soigneusement ses locataires. Dans certaines situations, il n’est pas toujours possible cependant d’éviter les locataires « à risques ». Par exemple, quand c’est la municipalité qui sollicite le propriétaire pour louer. Dans ce cas, il existe des protections, comme demander qu’une association s’occupant de personnes en difficultés puisse sous-louer le logement, de manière à pouvoir prévoir une garantie de remise en état au contrat.
Pour prévenir la vacance d’un bien, il existe quelques précautions qui permettent de limiter cette nuisance pour la rentabilité locative.
Louer des logements en bon état, d’abord. Outre que cela permet de bénéficier d’allégements fiscaux, en faisant des travaux, cela permet aussi de retenir ses locataires plus longtemps. Un immeuble mal entretenu fera fuir des locataires solvables et risque d’en attirer de plus douteux. Vous pourrez alors dire adieu à toute rentabilité locative et espoir de plus-value à la revente.
Louer aussi un peu moins cher à la base pour conserver ses locataires plus longtemps semble être une bonne option. Il est préférable d’éviter au maximum les turn over pour conserver un bon niveau de rendement, surtout si chaque départ s’accompagne de semaines de vacances.
À noter : la garantie « vacance locative » des GLI peut indemniser un propriétaire, dans les cas où le locataire décède ou s’en est allé à la cloche de bois. Cette garantie parfois utile, est, au demeurant, relativement chère.
La performance locative d’un bien est donc loin de se résumer à un simple calcul de départ. Elle doit anticiper tous les accidents de parcours qui vont intervenir dans la vie du bailleur, notamment les réparations, les décisions de la copropriété ou les fléaux que sont les loyers impayés ou la vacance locative. Une mise en garde pour les futurs investisseurs qui ne doivent pas s’engager dans l’investissement locatif sans étudier soigneusement leur projet à l’avance.
