Pourquoi et comment investir ? La notion de rendement locatif répond à cette question, tant il est vrai qu’un investissement dans la pierre répond toujours à des visées précises de l’investisseur. Il a besoin de savoir avant tout combien il peut espérer retirer de son investissement tous les mois, mais aussi comment accroître ce rendement et quels sont les facteurs qui lui nuisent. Approfondissons un peu cette notion.
Le rendement locatif, ses chiffres et ce qu’ils veulent dire
Tout nouveau montage de projet s’accompagne de chiffres qui doivent être significatifs de l’intérêt d’investir dans un bien immobilier en particulier. Le calcul du rendement locatif rentre dans cet objectif, mais avant, faut-il encore que l’on sache précisément de quoi l’on parle.
Connaître le montant de la rentabilité d’un bien, soit le rendement ou bien encore, le rapport locatif, correspond à connaître le chiffre qui mesure le rapport entre la somme des recettes locatives chaque mois et le prix d’achat du bien. Pour avoir ce chiffre, on multiplie ce rapport par 100, pour aboutir à un ratio, soit un pourcentage significatif. Un bon taux de rentabilité est estimé en moyenne à 5 %, mais attention, beaucoup de facteurs l’influencent, dont certains jouent les trompes l’œil.
Le calcul de rentabilité brute
Il est de coutume, en effet, que certains programmes immobiliers soient commercialisés par des commerciaux pressés de vendre, et qui se basent pour cela, sur le taux de rentabilité brute d’un bien. Or, le taux de rentabilité brute n’est qu’une première ébauche dans les chiffres qui servent à mesurer le rendement locatif d’un bien. Il s’agit d’un calcul simplifié, qui ne prend en compte que les données de base de l’investissement, soit : le prix d’achat du bien et le prix des loyers que l’on est susceptible d’en tirer. Ce calcul est intéressant pour se faire une première idée du marché et pour effectuer un premier tri lorsque l’on est encore en phase de repérage. Il peut être utile aussi pour comparer plusieurs projets d’investissement entre eux. Néanmoins, le taux de rentabilité brute est insuffisant pour calculer la performance réelle de l’investissement, d’où le danger de ne jamais se baser sur lui avant de signer une promesse de vente !
Le calcul de rentabilité nette
Pour commencer à avoir une idée juste de la performance d’un investissement locatif, il faut rentrer dans le détail, soit plus profondément dans les chiffres avec un autre calcul de taux : le taux de rentabilité nette. Ce calcul reprend les chiffres du taux de rentabilité brute, mais en les complétant par certaines données. Le prix des loyers perçus va être amputé de toutes les charges de gestion, soit les charges qui ne sont pas récupérables à la location. Rappelons-les, il s’agit :
- des charges de copropriété ;
- de la taxe foncière ;
- des assurances (assurance de prêt, assurance PNO, assurance GLI) ;
- des travaux de rénovation.
À noter : les charges de copropriété et la taxe foncière sont des chiffres qu’il est facile d’obtenir du propriétaire avant l’achat, mais pour les travaux de rénovation, on donne souvent une moyenne indicative de 500 € à prévoir.
Pour être complet, le calcul d’un taux de rentabilité nette s’effectue ensuite en déduisant du prix des loyers le montant du remboursement du prêt mensuel à la banque et en majorant le prix d’achat des frais d’acquisition, soit des frais de notaire. À ce stade, le rendement locatif est matérialisé par un taux qui s’est réduit comme peau de chagrin par rapport à notre taux de rentabilité brute de départ.
Le calcul de rentabilité nette-nette
Mais ce n‘est pas tout, car il reste encore à l’investisseur un dernier impact à connaître : celui des loyers qu’il va percevoir sur son imposition. Ce calcul donne lieu à un nouveau et dernier taux : le calcul de rentabilité nette-nette. Il dépend de 2 variables importantes : de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et du régime fiscal qu’il va choisir. Selon celui-ci, les écarts entre les déductions possibles peuvent être importants. Un même investissement peut passer du statut de rentable à celui de déficitaire selon les choix pour lesquels on opte. Il s’agit d’un point délicat à examiner à la lumière de sérieuses notions, lorsque l’on se penche sur le calcul de rentabilité nette-nette, soit sur le calcul final qui rend compte du réel rendement locatif d’un bien. Il arrive qu’à ce stade, le ratio calculé soit nul, ce qui indique que l’investissement s’autofinance, ce qui peut être suffisant pour certains, mais pas pour ceux ayant des stratégies locatives ambitieuses. Ces derniers vont avoir l’œil sur d’autres indicateurs de rentabilité.
Cashflow et TRI
La notion de cashflow revêt une importance particulière pour ceux qui font de l’investissement locatif un enjeu sérieux : elle est même primordiale dès lors qu’ils commencent à cumuler plusieurs investissements.
Le cashflow, littéralement en anglais flux de trésorerie, permet de calculer les montants qui restent dans la poche de l’investisseur à la fin de chaque mois, ou chaque année (les 2 modes de calcul sont possibles).
Concrètement, un cashflow indique clairement à l’investisseur si son investissement lui fait perdre de l’argent ou au contraire, l’enrichit… Il reprend les mêmes variables que celles d’un taux de rendement locatif : prix d’achat, montant de l’emprunt bancaire et des intérêts, montant des charges et de l’imposition… Il s’attache cependant à rendre compte des bénéfices ou des pertes sur un laps de temps défini et rend compte de l’effet levier du crédit.
De fait, en générant des loyers avec un argent qui n’est pas le sien, l’investisseur s’enrichit bien plus dans le temps, que s’il avait financé son achat par un apport personnel. Autrement dit, lorsqu’il termine de rembourser son crédit, un investisseur qui a misé sur l’effet levier du crédit est devenu propriétaire sans bourse déliée, voire parfois en ayant engrangé de juteux profits. Celui qui aura financé de ses deniers son acquisition aura, comparativement, gagner bien peu… C’est ce que mesure le fameux calcul du TRI, ou taux de rendement interne, qui se base sur les cashflows, pour rendre compte de la performance financière du crédit.
Sans s’attarder sur la formule mathématique complexe de cet indicateur, on comprend qu’il fait partie des indicateurs évolués, qui vont permettre d’aller plus loin dans l’analyse d’un projet. Pour le connaître, rendez-vous sur un simulateur sur internet ou prenez conseil au niveau d’un professionnel de l’immobilier. Chez Invest Market, tous les calculs de rentabilité et de Tri sont effectués en amont d’un projet, pour des investissements sûrs et pérennes.
Comment accroître son rendement ?
Maintenant que l’on a une idée plus précise de ce qu’est le rendement locatif, examinons de plus près comment faire en sorte que celui-ci soit le plus haut possible. Dans le calcul des ratios, nous l’avons vu que 2 chiffres prennent une importance toute particulière : celui du montant des recettes, et celui du montant des dépenses, soit celui des mensualités de remboursement du prêt immobilier, qui dépendent directement du prix du bien. Les méthodes consistant à accroître un taux de rendement consisteront donc logiquement à agir en premier lieu sur ces 2 variables, soit à favoriser l’augmentation des recettes et des loyers, soit à faire baisser les dépenses, dont le prix d’achat du bien.
Augmenter ses recettes
Il y a 2 règles de base à connaître pour accroître le rendement locatif d’un bien en augmentant les recettes, soit le niveau des loyers. Il faudra d’abord veiller à ce que le bien immobilier soit bien situé, et surtout, loué en bon état, si possible rénové lorsqu’il n’est pas neuf.
L’emplacement du bien représente l’une des règles fondamentales de l’immobilier à laquelle tout investisseur aguerri ou non faillit rarement. Un logement bien situé, soit proche de toutes les commodités (commerces, transports écoles, équipements culturels) à plus de chances de se louer à un prix légèrement au-dessus des prix du marché. Sans surprise, ce sont les biens localisés dans les grandes villes qui tirent le niveau des loyers à la hausse.
L’emplacement du bien conditionne aussi la population de locataire à cibler : étudiants, famille et CSP, qui va influer sur le prix des loyers. On sait que les studios et petites surfaces se louent plus cher à des étudiants ou de jeunes couples, et occasionnent souvent de coquets rendements locatifs, notamment pour un premier investissement. Les grandes surfaces ou les petites maisons se louent à des prix plus bas, mais sont exposées à un turn-over plus bas, soit à de moindres dépenses de rénovation en raison des plus rares changements de locataires.
Louer à un prix au-dessus du marché n’est possible aussi qu’en proposant un logement de bonne qualité, soit un logement susceptible de susciter le coup de foudre lors de la visite des premiers locataires. Les investisseurs expérimentés savent quels aménagements privilégier dans l’équipement du logement et connaissent les dernières nouveautés qui suscitent l’engouement sur le marché locatif : cuisines équipées, mini bar, salles de bains design…
Réduire les dépenses
Faire augmenter le rendement locatif de son investissement peut passer aussi par réduire ses dépenses, soit réduire le prix d’achat et les frais de crédit.
Pour cela, citons encore une règle d’or à respecter sur le marché immobilier : les bonnes affaires se font à l’achat. Usuellement, on sait d’ailleurs qu’un prix de vente fixé, par exemple, par une annonce, peut se négocier âprement, pour obtenir des rabais allant de 3 à 8 %. L’avantage de cette méthode est qu’elle a le mérite de contrer dès le départ les inconvénients d’un prix d’achat trop haut. Ce dernier, en effet, fait baisser les taux de rendement locatif et expose l’investisseur à de multiples déboires qui peuvent signer pour lui une série noire… De faibles rendements locatifs ponctionnés par des mensualités de remboursement trop hautes occasionnent parfois des cashflows négatifs, pour peu que certains impondérables s’en mêlent. Les retards ou impayés de loyers peuvent s’additionner à des réparations, des travaux du syndic ou encore des périodes de vacance locative… Des problèmes auxquels on ne pense pas toujours lorsque l’on est pressé d’acheter ou que l’on ne sait pas négocier son prix d’achat.
À savoir : pour tirer les prix d’achat à la baisse, les fins limiers de l’immobilier ont leurs trucs. Savoir repérer les acheteurs pressés de vendre, ceux dont les biens sont depuis trop longtemps sur le marché, et surtout, ceux nécessitant d’importantes rénovations. C’est souvent en retapant des biens au départ dont personne ne veut, que les investisseurs arrivent in fine, à mettre en location des biens rénovés très rentables.
Si l’on souhaite encore accroître son rendement locatif en faisant baisser les coûts, il ne faut surtout pas négliger la phase de négociation de son prêt immobilier. Ne pas se contenter du premier établissement qui accepte le prêt, mais mettre en concurrence plusieurs organismes est encore une règle à connaître pour sortir gagnant. Même si tout le monde ne fait pas le compte au départ, 0.1 ou 0.2 points de crédit se traduisent en milliers d’euros sur 25 ans.
De plus, si pour des raisons de dossier ou de conjoncture, un investisseur ne parvient pas à trouver le crédit immobilier dont il rêve, il lui est encore possible de jouer sur d’autres tableaux. Les assurances, notamment la garantie invalidité-décès qu’exigent les banques, pèsent lourd au final dans les dépenses, puisque les intérêts compris par les contrats groupes des banques peuvent aller jusqu’à 0.65 % du prix d’achat. On comprend mieux que pour réduire chaque mois leurs dépenses, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à chercher à faire baisser le coût de cette assurance. La loi les y autorise aujourd’hui grâce à 2 dispositifs légaux qui permettent de la résilier pour souscrire auprès d’une compagnie d’assurance plus concurrentielle. La loi Hamon, permet de résilier toute garantie invalidité-décès contractée au niveau de la banque, dans l’année qui suit sa souscription. Pour les contrats plus anciens, l’amendement Bourquin à la loi Sapin II permet depuis 2017, de passer par la délégation d’assurance, soit de souscrire un contrat après d’une autre compagnie, pour peu de résilier celui de la banque à sa date anniversaire.
Mise en garde
Les banques sont encore nombreuses à ne pas encore clairement indiquer la fameuse date anniversaire du contrat, de manière à traîner les pieds en cas de résiliation. Une sage précaution consiste à résilier son contrat quelques mois avant cette date, pour prendre de l’avance sur les formalités qui peuvent être longues.
Penser stratégie locative
Le meilleur rendement locatif s’obtient toujours en obtenant un compromis entre les moyens dont l’on dispose au départ et la surface que l’on peut louer. Pour optimiser l’opération, il faut définir une stratégie locative, soit choisir de cibler le type de locataire correspondant au bien que l’on loue.
Ainsi les petites surfaces, studios et T1, occasionnent de plus beaux loyers, mais nécessitent aussi plus d’entretien et de rénovation. Les étudiants et les jeunes qui les louent ont un mode de vie souvent plus instable et prennent moins soin, en général, des biens qu’ils louent. À l’opposé, les grandes surfaces louées par des familles sont moins rentables au niveau des recettes, mais ce type de locataire est plus respectueux du bien et restera en place plus longtemps.
Tout n’est donc pas qu’affaire de chiffres en matière de rendement locatif, mais aussi de moyens en termes de temps et de ressources. Certains investisseurs s’y entendent très bien, en effet, pour entretenir et rénover eux-mêmes leur bien, mais ils acceptent souvent en revanche d’y sacrifier une part de leur temps libre, leurs vacances ou leurs week-ends.
À savoir
Tout bailleur peut se décharger de la gestion locative d’un bien immobilier en signant auprès d’un professionnel un mandat de gestion. Ainsi, une agence immobilière, un syndic de copropriété, un administrateur de biens ou un notaire peuvent se charger de l’entretien courant du bien, de l’établissement des quittances ou de la recherche de nouveaux locataires. Coût de l’opération : entre 5 et 10 % du loyer, mais les honoraires sont libres. S’ils sont prévus au départ, ces frais doivent bien sûr être comptabilisés dans les charges à déduire des recettes des loyers, dans le calcul du rendement locatif net.
Les stratégies les plus rentables
Certains investissements locatifs sont aujourd’hui les champions du cash flow positif et des taux de rentabilité qui décollent. Ils portent sur des biens qui s’assortissent d’une mise en location spécifique, qui correspond à la demande actuelle du marché. Citons parmi ces investissements : la colocation, la location saisonnière et les immeubles de rapport.
La colocation
En mettant en location un ensemble de plusieurs espaces homogènes privatifs, compris dans un même bien, les bailleurs multiplient les loyers, donc augmentent significativement leurs rentabilités.
La colocation est plébiscitée dans les grandes villes, notamment dans les villes étudiantes où la demande peut être jusqu’à 20 fois supérieure à l’offre. Autant dire qu’un tel investissement est peu risqué au niveau de la vacance locative. Pour une grande ville comme Paris, la colocation laisse espérer un bon rendement locatif, autour de 7 à 9 %.
La colocation se pratique meublée, notamment lorsqu’elle concerne des étudiants, et bénéficie du régime fiscal avantageux du LMNP. Comptez un ticket d’entrée minimal de 280 000 euros.
La location saisonnière
Louer à des voyageurs de passage durant de courtes périodes, voilà le secret de la location saisonnière, qui permet de booster la rentabilité grâce à des loyers pratiqués à la nuitée, comme à l’hôtel. Et les avantages ne s’arrêtent pas là, car avec ce type de location, pas de risque de loyers impayés, les voyageurs réglant par avance leurs séjours sur les plateformes en ligne où ils sont proposées.
La rentabilité brute de ce type de location est toujours excellente, mais les charges locatives sont importantes et impactent beaucoup la rentabilité nette. Néanmoins, il n’est pas rare qu’elle avoisine ou dépasse allègrement les 10 %. Les dessous du succès : trouver un bien situé à proximité d’un lieu recherché par les touristes de passage : belle plage, une station de ski, un monument renommé…
Seuls inconvénients de la location saisonnière : elle est devenue prohibée à Paris pour les investisseurs non fortunés, en raison des nouvelles réglementations, et sa rentabilité nette est fortement impactée par les frais de gestion locative. Le bon rendement locatif de la location saisonnière n’est en effet possible qu’à condition de louer un bien impeccable à chaque passage de voyageurs, ce qui implique de fortes contraintes au niveau de l’entretien et de l’accueil.
Tout comme la colocation, la location saisonnière bénéficie aussi du régime fiscal attractif de la location meublée, les revenus étant imposés dans la catégorie BIC des bénéfices industriels et commerciaux.
Les immeubles de rapport
Acquérir un immeuble de rapport permet de regrouper le nombre de mètres carrés pour l’acquérir à bas coût, ce qui permet d’obtenir un bon ratio, dans les calculs de rendement locatif.
De nombreuses dépenses bénéficient d’économies d’échelle, comme les frais de notaire, les frais d’agence ou les frais d’entretien. Les frais de copropriété peuvent aussi disparaître, car les copropriétés sont plutôt rares pour ce type de bien.
L’immeuble de rapport est un bien locatif qui peut se louer en nu ou en meublé. Il bénéfice aussi de beaux avantages fiscaux, notamment lorsque son acquisition occasionne des rénovations qui se transforment en déficit foncier pour les impôts. Néanmoins, le type de location pratiquée dépendra du régime fiscal choisi, lui-même soumis aux objectifs patrimoniaux de l’investisseur. L’immeuble de rapport séduit particulièrement ceux qui investissent en société en montant une SCPI, pour transmettre un patrimoine, mais aussi ceux qui souhaitent multiplier les investissements avec de gros cashflows.
Les ennemis du rendement locatif
Les chiffres sont importants, mais ne font pas tout en matière de rendement locatif. Le meilleur placement immobilier au niveau des ratios ne sera pas rentable s’il ne bénéficie pas d’une bonne demande locative dans son secteur. Certains facteurs qui impactent la rentabilité locative sont donc à connaître, avant de se projeter dans tout projet immobilier.
La vacance locative
Elle fait partie des ennemis certains d’un bon rendement locatif, même si elle n’est pas le pire. Une vacance locative est toujours pour le moins gênante, car elle contraint l’investisseur à supporter les frais de son crédit immobilier, assorti des intérêts, des assurances et des impôts, sans aucune rentrée d’argent sur la période. Elle signifie donc une perte nette au niveau de la rentabilité pour la période concernée.
Que faire ?
Pour limiter la vacance locative, il faut veiller dès le départ à proposer des logements en bon état. Des logements qui se dégradent et deviennent vétustes provoquent souvent la vacance locative, quand des logements propres et bien équipés fidélisent les locataires stables et solvables. Éviter la vacance dès le montage d’un projet immobilier passe aussi par bien vérifier la demande locative de la zone et se renseigner sur les aménagements futurs. Certains changements peuvent faire perdre de la valeur à un quartier quand d’autres peuvent, au contraire, augmenter sa côte.
Les impayés de loyers
Les impayés exposent le propriétaire bailleur aux mêmes inconvénients que la vacance, mais en bien pire. Non seulement l’autofinancement du bien est bloqué faute de loyer, mais une procédure d’expulsion peut littéralement « couler » le rendement locatif du bien. Elle prendra en effet de longs mois et ne permettra pas, durant ce temps, de relouer le bien.
Que faire ?
Pour éviter ce cauchemar de tout investisseur immobilier, plusieurs précautions sont possibles, dès le départ. La première consiste à bien choisir ses locataires et à ne pas hésiter à louer à un prix légèrement sous les prix du marché, de manière à les fidéliser. De bons locataires doivent être munis de ressources stables et d’une caution émanant de préférence de la famille.
La seconde précaution à prendre est certainement d’anticiper les conséquences d’impayés sur la situation financière de l’investisseur. S’il ne dispose pas d’un volant de trésorerie important pour faire face, ou si la rentrée de ce loyer représente une source de revenus complémentaires indispensable pour lui, alors il aura tout intérêt à se protéger. La souscription d’une GLI, soit d’une garantie loyers impayés est une alternative possible mais souvent chère. Un fonds de solidarité logement (ou FSL) est gratuit et peut s’avérer plus judicieux.
Les détériorations ou déprédations du bien
Près de la moitié des situations d’impayés s’accompagnent de la détérioration du bien. Les frais de remise en état du logement seront à la charge du propriétaire, car les procédures dans ce genre de cas, aboutissent difficilement.
Que faire ?
Lorsque l’on redoute ce genre de problèmes au niveau de ses locataires, les garanties loyers impayés ou les fonds de solidarité logement possèdent des clauses de garanties concernant les détériorations immobilières. Il faudra aussi de préférence faire établir un constat d’état des lieux de sortie par huissier, de manière à éviter tout litige pour faire valoir ses préjudices.
Le rendement locatif en France, en 2022
Quelles sont les villes françaises offrant les meilleurs débouchés en matière de rendement locatif pour 2022 ? Selon LPI-SeLoger, les investisseurs devront se diriger vers les villes où les prix de l’immobilier baissent, mais où le prix des loyers croît. Les destinations concernées par cette tendance sont : Limoges, Bordeaux, Nîmes, Orléans et Toulon, auxquelles il faut ajouter Lille.
Limoges
Les prix de l’immobilier accuseraient la plus forte baisse dans cette ville (moins 3,3 %) quand le prix des loyers lui augmente de 2,4 %. Pour une surface moyenne de 50 m2, Limoges affiche donc le plus beau taux de rendement locatif de l’année : 7,2 %. Ce dynamisme profite beaucoup au logement étudiant, même si les agences immobilières de la région notent que l’embellie touche tous les types de logements.
À noter : à Limoges les appartements semblent se louer aussi bien que les maisons, qui font de beaux investissements locatifs. Les quartiers les plus prisés sont le centre-ouest de la ville et les communes limitrophes où les maisons modernes et éco responsables sont très recherchées.
Bordeaux
Le prix des logements accuse un léger recul (moins 0.2 %, quand le prix des loyers, lui, croît de 3,7 %). La rentabilité brute que l’on donne pour Bordeaux n’est pas si élevée, mais elle est compensée par l’une des vacances locatives parmi les plus basses qui soit. À Bordeaux, un logement de 50 m2 se loue en seulement 16 jours. Réussir à mettre la main sur un bien locatif à destination des étudiants est une vraie mine d’or à Bordeaux, tant la demande est exponentielle. Le prolongement du Plan Pinel profite aussi à Bordeaux, puisque la ville fait partie de la zone B, même si le dispositif ne concerne que les logements neufs, plus chers que l’ancien.
Nîmes
La ville offre de belles rentabilités locatives entre 6 et 7 %, mais les biens à louer sont rares dans le neuf, bien qu’elle soit située en Zone B1, donc concernée également par le dispositif Pinel. Pour un investissement très rentable, on conseille de miser sur le studio ou les petites surfaces de 18 à 20 m2. Nîmes est une ville qui se prête bien aussi à la location saisonnière, avec des loyers à la semaine en haute saison, qui équivalent à ceux d’un mois en basse saison. La demande est aussi très forte pour les locations de petites maisons de cheminots rénovées, dans le quartier de Beausoleil.
Orléans
On y observe un recul des prix de l’immobilier de 1.5 % pour une hausse du niveau des loyers de 0.8 %. La meilleure rentabilité locative concerne les studios et peut attendre les 8 %. La ville compte une population de 18 000 étudiants, et plébiscite la location meublée (34 % du marché locatif). La colocation y a aussi le vent en poupe.
Toulon
Les prix de l’immobilier y reculent de 3.9 % quand le niveau des loyers augmente légèrement (+ 0,8 %). La rentabilité moyenne tourne autour de 6,6 % à Toulon. L’intérêt d’y investir ? Le dynamisme du marché immobilier y semble en constant progrès, ce qui est intéressant pour investir dans l’optique d’une plus-value. La ville abrite aussi un important pôle étudiant.
Lille
Encore une ville estudiantine, tournée vers les petites surfaces et la location meublée. Lille promet de belles rentabilités dans le neuf et dans l’ancien. La population de la ville est extrêmement jeune et dynamique et la demande locative orientée vers la location en meublé.
