Habiter à plusieurs, dans un même espace de vie, en mutualisant les frais, cela existe déjà, et s’appelle la colocation. Mais le coliving va plus loin, en tendant à développer l’esprit de vie communautaire, et en mutualisant non seulement des frais, mais aussi des services. Les spécialistes de l’urbaniste y voient une tendance durable dans la façon de se loger et pas seulement un effet de mode. L’investissement en coliving serait-il le projet d’investissement de l’avenir ?
L’investissement en coliving : qu’est-ce que c’est ?
On comprend vraiment ce qu’est le coliving, dès que l’on se fait une idée plus claire de la vie dans un espace de colivers. Elle consiste à occuper un espace privatif (studio, 2 pièces) qui jouxte un vaste espace collectif : salle à manger, cuisine équipée, véranda ou autres jardins. À la base d’un investissement immobilier en coliving, on trouve donc des biens immobiliers de grande taille comme un immeuble ou une grosse maison de ville, meublée en vue d’une vie communautaire. Le phénomène étant relativement récent, on constate qu’il concerne des investissements dans le neuf, avec des programmes immobiliers qui misent sur le standing.
Une prestation de coliving, en opposition à la colocation, ne se limite pas à la fourniture d’un logement, mais comprend aussi la fourniture de services périphériques tels que le ménage, le linge de maison et des abondements divers. Dans certains ensembles, le développement du concept va jusqu’à proposer des services comme des épiceries, des mini bars ou des animations pour rendre la vie communautaire plus vivante. Un investissement en coliving sort donc du cadre de l’investissement immobilier locatif classique, en incluant une dimension servicielle.
Actuellement, le marché immobilier du coliving en France se développe sous l’impulsion d’une trentaine de grands acteurs. Plusieurs start-ups sont en train de se faire un nom dans le domaine en se spécialisant dans la conception et l’exploitation d’espaces en coliving. Ce type d’investissement est indiscutablement attractif pour les investisseurs à la recherche de la tranquillité, le coliving transformant leur rapport aux locataires. Car les start-ups auprès desquelles ils investissent vont se charger de toute la gestion locative qui leur était auparavant dévolue : recherche et sélection des locataires, état des lieux et surtout, entretien et maintenance.
Une rentabilité prometteuse
Plusieurs aspects sont à considérer lorsque que l’on évoque la question de la rentabilité d’un investissement en coliving.
Le premier, qui pour l’instant représente le frein majeur, est le prix du bien immobilier en lui-même. Cet investissement semble, de prime abord, miser sur l’effet de volume, un peu à la façon d’un immeuble de rapport. Le montant de l’investissement peut donc effrayer les acquéreurs. Pourtant, un bien locatif comme l’appartement est touchable, via les start-ups du secteur. Un investissement en coliving pourra aussi dans l’avenir, se faire en pierre-papier, avec des SCPi de rendement qui s’intéressent au secteur.
Le second aspect relatif la rentabilité d’un investissement en coliving concerne un élément important qui va rentrer dans le calcul de rentabilité proprement dit. Il s’agit du montant des loyers que l’on peut en attendre, nettement au-dessus de ceux pratiqués sur le marché locatif. Dans les grandes villes de France, où les projets immobiliers de coliving promettent d’éclore dans les 5 prochaines années, on peut compter autour de 900 € de loyer mensuel pour un studio. Des revenus locatifs qui promettent d’amortir le prix du foncier et qui sont à mettre directement en rapport avec toute la palette de services proposée avec l’offre locative.
Le troisième aspect important, et certainement non l’un des moindres en matière d’investissement en coliving est la demande locative. Car la demande actuelle en location de ces logements neufs hyper équipés, et qui promettent une nouvelle expérience de l’habitat, est exponentielle. On recense en moyenne une place vacante en coliving pour 100 demandes. Un chiffre qui fait oublier les risques de vacance locative, car les taux d’occupation sont excellents. Le risque d’impayés, bête noire des propriétaires, s’éloigne aussi car il est à noter que le propriétaire d’un ensemble répartira mieux ses risques, avec autant de baux d’habitation qu’il y a de colivers.
Un dernier aspect doit être évoqué, par rapport à la rentabilité nette de l’investissement en coliving : la fiscalité de l’opération. Comme pour tout investissement en location meublée, l’investisseur est imposé dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux, sous le régime LMNP. En calculant bien son coup, grâce à l’amortissement déductible chaque année, il est possible de ne pas être imposé sur cet investissement immobilier.
Les raisons du succès
Le succès du coliving emboîte directement le pas à celui du coworking, car si ce dernier a inauguré une nouvelle manière de travailler, le coliving inaugure une nouvelle manière de se loger. Il existe diverses approches de ce succès, la première étant de le considérer sous l’angle pratique.
La difficulté à se loger, notamment pour les jeunes actifs et les étudiants dans les grandes métropoles est à l’origine de la forte demande. Tant que la pression immobilière restera forte sur les grandes villes étudiantes, l’investissement en coliving y restera une affaire avantageuse. D’autant plus que le coliving n’attire pas que les étudiants, en s’adressant, dans sa globalité, à toute personne en situation transitoire au niveau du logement. Les jeunes divorcés, familles monoparentale ou les personnels en détachement sont aussi des clients potentiels du coliving. Quant aux seniors, le concept des résidences services correspond déjà à celui du coliving pour leur âge.
De quoi en faire réfléchir plus d’un, avant de réduire l’investissement en coliving à un effet de mode.
Les besoins de logement suivent, en effet, les évolutions sociales, dont notamment celles du monde du travail. Les contrats courts se généralisent et la mobilité est de plus en plus forte. Les prestations immobilières doivent intégrer de la flexibilité pour adhérer aux besoins des actifs d’aujourd’hui : ce que propose justement le coliving.
Le développement du coliving est très lié enfin à celui du coworkig, car il correspond aux aspirations des générations millenials, qui ont grandi avec l’essor du web et de l’économie collaborative. Les grands projets intègrent d’ailleurs souvent, des espaces de coworking, car ces populations décloisonnent fréquemment leur sphère privée de leur sphère intime.
