Le prêt immobilier pour SCI est une solution d’investissement très pratique. Il permet à la société d’acquérir ou de construire un bien, sans nécessairement disposer des ressources nécessaires. Toutefois, l’obtention de ce crédit exige une certaine maîtrise.
En réalité, la souscription d’un prêt immobilier pour SCI peut se faire individuellement ou au nom de la société. Chaque cas implique des responsabilités qu’il faudra prendre en compte. De plus, tout un processus est suivi avant d’obtenir cet emprunt auprès d’une banque. Apprenez-en plus sur le prêt SCI à travers ce guide complet.
Faire un prêt immobilier pour SCI : est-ce possible ?
Une SCI (société civile immobilière) peut souscrire un prêt immobilier après sa création. Avec cet emprunt, elle peut acheter ou construire un bien immobilier afin de le mettre en location ou de le revendre.
Pendant la demande de prêt immobilier, la SCI ne peut pas bénéficier des aides de l’État. Elle n’a donc pas accès aux PTZ (Prêts à taux zéro), même si elle souhaite améliorer les performances énergétiques d’un immeuble. Dans ce cas, l’idéal serait d’abandonner le crédit afin de profiter de nombreuses aides de l’État comme maprimerénov’, les CEE, etc.
Néanmoins, la souscription d’un prêt immobilier pour SCI confère plusieurs avantages aux associés. Grâce à cet investissement immobilier, ils obtiennent facilement des prêts bancaires. En effet, avant qu’une SCI ne prête de l’argent, elle requiert d’abord l’accord de tous les associés. De cette manière, ils mettent en commun leurs capacités d’emprunt et répartissent les risques entre eux.
Emprunt personnel ou emprunt au nom de la SCI : lequel choisir ?
Les associés d’une SCI disposent de deux options pour demander un prêt immobilier : souscrire un prêt personnel ou contracter un crédit au nom de l’entreprise.
Demander un prêt personnel pour investir en SCI
Avec cette option, chaque associé souscrit un emprunt de son côté. Ensuite, ils reversent le montant prêté à la SCI, soit en apport numéraire, soit sur le CCA (compte courant d’associé). Ce sera donc au tour de l’entreprise de procéder à l’acquisition du bien grâce à l’ensemble des prêts regroupés.
Dans ce contexte, les associés perçoivent des plus-values immobilières proportionnelles à leurs parts. En réalité, chaque membre ne contribue pas à la SCI de la même manière. Ceux qui bénéficient d’une forte capacité d’emprunt peuvent prêter une somme plus importante que ceux avec une faible capacité d’emprunt.
Par ailleurs, le prêt personnel d’investissement en SCI met l’entreprise à l’abri de certains risques. Ainsi, la restitution du crédit ne concerne pas la société, mais plutôt chaque associé. En cas d’imprévu, la santé financière de l’entreprise et son activité ne subissent donc pas d’impacts.
Emprunter de l’argent au nom de la SCI
Souscrire un prêt immobilier au nom de la SCI augmente vos chances d’obtenir un emprunt. Dans ce cas, chacun des associés verse un apport afin d’améliorer le profil emprunteur de la société. Conséquence, celle-ci obtient un crédit d’une somme conséquente pour investir dans l’immobilier locatif.
Avec cette option de prêt, tous les associés doivent participer à la restitution de la dette. Si la société n’honore pas ses échéances de crédit, ce sont tous les associés qui sont pris pour responsables. Évidemment, le remboursement se fait proportionnellement aux parts sociales de chaque associé.
Découvrez la comparaison de ces deux options à travers ce tableau.
| Option de prêt immobilier | Emprunt personnel des associés de la SCI | Prêt immobilier au nom de la SCI |
| Procédure d’emprunt | Chaque associé contracte un prêt et le verse à la SCI. | Les membres de la SCI constituent un apport en regroupant leurs ressources. |
| Qui rembourse la dette ? | Chaque associé est responsable du paiement de la dette et des intérêts. | La SCI est responsable du remboursement du crédit. |
| Distribution plus-value immobilière | Plus-value proportionnelle à l’emprunt de chaque associé. | Dividende distribué selon l’apport de chaque membre. |
| Responsabilité | La responsabilité de chaque associé est engagée en cas de défaut de paiement. | La responsabilité de la société entre en jeu en cas de défaut de paiement. |
Prérequis d’un prêt immobilier pour SCI
La souscription d’un prêt immobilier au nom d’une SCI nécessite l’analyse des ressources disponibles dans un premier temps. Concrètement, c’est l’un des principaux critères que les établissements examinent. Pour ce faire, elles analysent la solvabilité de chaque associé en tenant compte de leurs ressources.
Pendant la vérification, les organismes de prêts exigent des bilans financiers et des justificatifs de revenus. Ils recueillent également les informations détaillées sur la situation financière de la SCI et de ses associés.
Le taux du prêt immobilier pour SCI représente aussi un détail à prendre en compte avant la souscription de l’emprunt. À ce stade, les associés doivent se décider sur l’obtention d’un prêt avec intérêt composé ou avec intérêt simple.
Démarches à suivre pour obtenir un prêt immobilier pour SCI
L’obtention d’un prêt immobilier pour SCI se fait suivant plusieurs étapes.
Vérification de la capacité d’emprunt des associés
La vérification de la capacité d’emprunt dépend de l’option de prêt choisie. Si les associés préfèrent contracter un prêt personnel, alors leur capacité d’emprunt dépend de leurs ressources personnelles. Plus un associé dispose d’un capital important, plus il a la chance de négocier un bon crédit immobilier.
Avec la souscription de prêt au nom de la SCI, la capacité d’emprunt de l’entreprise se compose de l’apport de chaque associé. Cette combinaison permet à la SCI de présenter un profil convaincant auprès de la banque. Toutefois, cela n’empêche pas cette dernière d’analyser les ressources personnelles de chaque associé.
Ensuite, elle examine le taux d’endettement de chacun d’eux avant de prendre sa décision. L’organisme de prêt prend également en compte les crédits en cours de la SCI. Ces différentes études lui permettent de mesurer le pouvoir de solvabilité de la société civile immobilière.
Choix d’une assurance emprunteur
En matière de prêt immobilier, les institutions financières exigent généralement la souscription d’une assurance emprunteur. Elle protège le particulier et sa famille contre tout imprévu survenu pendant le remboursement du crédit. Pour les organismes, cette assurance représente une garantie très fiable.
Par définition, la SCI est une structure juridique. Concrètement, elle ne peut pas se retrouver en incapacité de travail ou en invalidité. Néanmoins, les banques lui exigent également la souscription d’une assurance emprunteur.
Si la SCI souhaite contracter un prêt en son nom, alors elle devrait souscrire une assurance emprunteur en son nom. Les associés se partagent ensuite les frais issus du prêt. Par contre, quand la SCI priorise les emprunts personnels, les associés devront choisir une assurance emprunteur individuelle.
Trouver des propositions de financement en SCI
Sur le marché de l’investissement locatif, les propositions de financement en SCI émanent de plusieurs organismes. Il revient alors à la SCI d’analyser chaque proposition pour un tri. Pendant cet examen, elle doit étudier certains facteurs clés comme :
- le TAEG (Taux annuel effectif global) ;
- le montant a emprunté ;
- l’exigence ou non d’un apport ;
- la réputation de l’organisme ;
- l’Absence ou non d’une garantie, etc.
Il s’agit donc d’une tâche ardue qui peut très vite devenir chronophage. Pour cela, faites appel à un courtier spécialisé dans le domaine. Ce dernier se chargera de trouver une proposition de financement qui correspond vraiment au projet de la SCI. Avec son expertise, il peut même obtenir à la société un TAEG très concurrentiel.
Les associés de la SCI peuvent aussi se servir d’un simulateur pour trouver des propositions de financement. Généralement disponibles en ligne, ces outils sont très pratiques pour estimer un projet de prêt immobilier dans les plus brefs délais. Pour l’utiliser, fournir juste certaines informations relatives à l’emprunt afin d’obtenir une simulation détaillée et actualisée.
Prêt immobilier pour SCI avec ou sans apport
En toute logique, la souscription d’un prêt immobilier se fait avec apport. Cela augmente la crédibilité de l’emprunteur vis-à-vis des organismes et améliore le taux d’intérêt. En absence de cet apport, il devient très difficile d’obtenir un investissement pour réaliser ses projets immobiliers.
Cependant, la société civile immobilière constitue une exception à cette règle. Même si elle ne monte pas un apport, les banques peuvent lui accorder un prêt immobilier. Dans ce cas, l’organisme de prêt analyse la capacité financière de chaque associé. Il examine également le patrimoine de la SCI ainsi que les revenus générés par les biens en location meublée ou en location nue.
C’est en fonction de ces éléments que les banques évaluent la capacité de remboursement de la SCI. Si elle estime le patrimoine de la société et les ressources des associés suffisantes, elle peut alors octroyer le prêt, sans aucun apport. Toutefois, il va falloir constituer un dossier solide et convaincant pour obtenir cet emprunt.
Durée d’un prêt immobilier pour SCI
La durée d’un emprunt immobilier pour SCI est identique à celle d’un crédit classique. La société peut donc emprunter auprès d’une banque entre 5 ans et 25 ans en général. Cependant, plus la durée du prêt est importante, plus le taux d’intérêt est élevé.
Par ailleurs, la SCI dispose d’un délai de rétraction de dix jours suite à la signature du contrat de prêt immobilier. Cependant, elle ne peut en profiter que si elle est considérée comme un acquéreur non professionnel.
Pour vérifier cette information, référez-vous à l’objet social de la société. Si ce dernier vise l’acquisition d’une résidence secondaire, alors la SCI sera considérée comme acquéreur non professionnel. En revanche, elle sera vue comme acquéreur professionnel si l’objet social indique la gestion locative de biens immobiliers.
À quel taux souscrire un prêt immobilier pour SCI ?
La souscription d’un prêt immobilier se fait toujours suivant un taux d’intérêt. Selon l’organisme prêteur, ce taux peut être élevé ou bas. Le même principe s’applique également à une SCI. C’est justement pour cette raison qu’elle doit monter un dossier vraiment solide.
Pour trouver un emprunt au meilleur taux, la société peut faire jouer la concurrence. Cela consiste à réaliser une étude comparative des meilleurs taux du marché. Ensuite, choisir celui qui s’avère le plus avantageux pour l’entreprise.
Une simulation détaillée peut également servir de support pour trouver un taux avantageux sur le marché. Il existe également des courtiers spécialisés dans l’investissement immobilier locatif. Ils peuvent permettre à la SCI de dénicher un emprunt au meilleur taux.
Garanties éligibles pour un emprunt en SCI
Généralement, les banques exigent aux emprunteurs de garantir leur responsabilité financière. Une SCI dans le même cas a deux options envisageables.
Prendre une garantie hypothécaire
La garantie hypothécaire est une solution accessible à tout type d’emprunteur. Une SCI qui contracte du crédit peut aussi s’en servir pour garantir sa responsabilité financière. Pour ce faire, elle doit mettre en hypothèque le bien qui fait l’objet d’achat. En cas de défaut de paiement, il permettra à la banque de restituer la dette.
Avec cette garantie, la SCI a plus de chances d’obtenir un taux plus bas pendant ses négociations. En réalité, la garantie hypothécaire réduit le risque de la banque. Parallèlement, elle implique que le logement acheté sera saisi en cas de non-remboursement du crédit.
Constituer une caution solidaire
La caution solidaire paraît plus avantageuse que la garantie hypothécaire. Pour l’obtenir, les associés de la SCI doivent faire appel à une société de cautionnement. Celle-ci prend l’engagement de se porter garant du remboursement de la dette comme tiers.
Ce type de garantie préserve la flexibilité du patrimoine immobilier de la SCI. Elle n’implique pas le bien acquis pendant tout le prêt. Il ne risque donc pas d’être saisi, ce qui préserve la flexibilité du patrimoine immobilier de la SCI.
Résumé des points essentiels d’un emprunt immobilier pour SCI
À l’instar d’un particulier, une SCI peut aussi contracter un crédit immobilier. Elle peut le faire grâce aux emprunts personnels de ses associés. Évidemment, cela implique la responsabilité de chaque membre lors du remboursement de la dette. La somme empruntée représente les parts de chaque associé.
La SCI peut également financer l’achat de l’immobilier neuf par un crédit en son nom. Ici, les associés donnent leur accord et aident la société à former un apport signifiant. Dans l’un ou l’autre des cas, l’entreprise n’obtiendra le prêt que si elle monte un dossier solide et convaincant.
Par ailleurs, elle doit faire attention lors du choix de l’organisme prêteur. Le taux d’intérêt, l’exigence ou non d’un apport, etc. sont autant de critères qui peuvent l’aider à affiner son choix. Pour gagner du temps, les associés de la SCI peuvent faire appel à un courtier ou réaliser une simulation gratuite en ligne.
