Faire un investissement dans l’immobilier locatif en France peut paraître complexe pour un néophyte. Pourtant, en suivant les bons conseils, ce type de placement peut être une excellente source de revenu. Se constituer un patrimoine immobilier dans un projet d’investissement locatif ne s’improvise pas. De nombreux paramètres doivent être pris en compte. Aussi, pour votre premier investissement locatif, les questions de la rentabilité, des impôts, de la gestion locative et d’autres points importants sont à aborder. Alors, quelles sont les démarches à suivre pour assurer le bon déroulement de votre premier investissement immobilier locatif ? Les réponses dans cet article.
Définir une stratégie d’investissement
Comme dans tout projet de placement, définir une stratégie est important pour un premier investissement dans l’immobilier locatif. Pour ce faire, vous devez tenir compte de certains paramètres.
L’estimation de la surface
Pour avoir une idée de votre rendement locatif, le choix de la surface est crucial. Opter pour un appartement ou une maison de petite surface vous permettra de profiter de meilleurs revenus. Toutefois, ce type de logement peut être exposé à des vacances locatives. Étant plus adaptées aux étudiants et aux jeunes actifs, les petites surfaces ne permettent pas de garder le même locataire sur le long terme.
Cependant, mettre un logement de grande surface en location est moins rentable, mais les vacances locatives sont moins fréquentes. Les locataires sont stables, puisque dans la majorité des cas, ce sont des familles ou des jeunes ménages. Aussi, ils seront amenés à rester plus longtemps en raison de l’emploi ou de l’enseignement.
La zone d'implantation
L’emplacement est un facteur important pour votre premier investissement dans l’immobilier locatif. En choisissant la bonne ville ou le bon quartier pour votre placement, vous aurez un meilleur rendement. Aussi, selon votre locataire cible, vous pourrez opter pour les zones en devenir, les villes étudiantes, les bassins d’emploi ou les zones dans la périphérie. À noter que les localités bien desservies par les transports en commun sont très rentables dans le cadre d’un investissement locatif.
Pour assurer la réussite de votre investissement dans l’immobilier locatif en France vous devez prioriser les villes à fort potentiel. Évitez les grandes villes de la France comme Paris. La ville lumière est la localité la plus chère de la France en termes d’investissement immobilier. Par conséquent, pour un investisseur qui débute dans le secteur immobilier, le choix des périphéries ou des villes étudiantes est plus judicieux.
Neuf ou ancien
Choisir entre un logement neuf ou ancien est nécessaire pour votre placement. De cela dépendent vos revenus puisque le coût présente un écart de quelques euros. Le prix du mètre carré pour les biens anciens est généralement plus faible comparé à un neuf. De plus, le parc immobilier pour un appartement ancien est plus diversifié. Vous aurez juste à préparer un budget pour la rénovation de votre nouveau patrimoine afin d’accueillir vos premiers locataires.
À l’inverse, le prix d’un logement neuf est plus élevé à l’achat. Vous n’aurez pas énormément de choix concernant l’emplacement. Toutefois, le risque de mauvaise surprise est nul puisqu’aucune rénovation n’est à prévoir. Vous pourrez directement mettre le bien en location une fois les clés en main. Il ne vous restera qu’à fixer un loyer et trouver des locataires.
Aussi, si vous souhaitez obtenir de bons revenus locatifs, l’investissement dans l’ancien est le plus adapté. Toutefois, si vous voulez éviter de rénover en déboursant quelques euros en plus, vous pouvez opter pour le neuf.
Le nombre de pièces
Afin de trouver un locataire pour votre appartement ou votre résidence, le nombre de pièces doit faire partie de votre stratégie. Vous pouvez le définir en fonction de votre cible. Si vous investissez dans un bien à proximité d’un campus par exemple, vous devrez répondre aux attentes de la communauté étudiante. Pour cette dernière, les studios constituent l’option qui offre le plus de rentabilité. Pour les bassins d’emplois, une maison de plusieurs pièces ou un appartement T4 fera l’affaire. Les salariés viennent généralement en famille et font de votre logement leur résidence principale. Vous devrez adapter votre stratégie en fonction du marché immobilier locatif. Ce dernier est en constante évolution, par conséquent, vous devrez rester à l’affût pour profiter des avantages de votre investissement locatif.
Assurer la rentabilité
Pour assurer le bon déroulement de votre projet d’investissement, vous devez calculer la rentabilité brute de votre nouveau patrimoine. Cette étape est primordiale puisqu’elle permet de faire une première sélection sur chaque patrimoine immobilier sur le marché.
Pour faire le calcul, vous devez tenir compte du prix d’achat additionné avec les coûts des travaux et votre estimation du loyer. Pour savoir si votre placement est rentable, vous devez utiliser la formule suivante :
- Rentabilité brute = (loyers annuels / prix d’achat du bien) x 100.
Cette opération vous permettra d’éliminer les biens ayant une valeur trop faible.
Pour une rentabilité nette, vous devez soustraire les différents frais et charges avant de faire le calcul. Vous aurez ainsi une valeur plus précise du bien. Concernant la rentabilité nette, elle permet de prendre en compte les avantages fiscaux. Vous pourrez ainsi avoir une estimation globale de vos bénéfices en fonction de l’effet de levier.
Outre ce calcul, vous devez également tenir compte du cash-flow pour savoir si votre investissement génère un revenu complémentaire.
Définir le mode de financement
Après avoir établi une stratégie d’investissement pour votre projet immobilier locatif, vous devez définir le mode de financement qui vous convient. Ce choix doit être fait en fonction de votre apport, du type de résidence que vous souhaitez acquérir et des conseils du courtier.
Acheter avec votre épargne
Vous pouvez procéder à l’achat du bien immobilier avec votre épargne si vous disposez d’un budget conséquent. Toutefois, il n’est pas judicieux de débourser la totalité de votre argent dans un investissement locatif. Aussi, avec un apport personnel, vous pouvez bénéficier des taux d’emprunt qui sont actuellement avantageux. De plus, avoir une épargne est important en cas de frais imprévus. Par conséquent, gardez une partie de votre argent pour constituer votre capital.
Un crédit immobilier
Le prêt immobilier est le meilleur mode de financement pour un premier achat. Les organismes de crédit proposent des solutions de financement adaptées aux investisseurs immobiliers. Avoir un apport personnel vous permettra de faciliter la démarche. En règle générale, les banques exigent un apport en main propre de 10 % pour les différents frais et assurance. Vous devez étudier au préalable les avantages proposés par l’organisme de prêt puisque c’est un engagement sur plusieurs années.
Toutefois, le plus important lors d’un emprunt est la constitution de votre dossier. Par ailleurs, portez une attention particulière à votre taux d’endettement. Ce dernier constitue l’un des critères essentiels considérés par la banque pour évaluer votre profil. L’établissement bancaire tient également compte de votre crédit en cours et de votre assurance. Il explore votre compte pour analyser vos habitudes financières avant l’octroi de votre emprunt.
Réduire le taux d'imposition
Le choix de la défiscalisation est primordial dans le cadre d’un investissement immobilier pour réduire vos impôts. C’est une étape importante pour votre premier placement dans l’immobilier locatif puisqu’il permet un meilleur rendement.
La défiscalisation en fonction du logement
Si vous choisissez d’allouer le budget du prêt à un investissement dans un logement ancien, vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie. Seulement, le bien doit être situé dans une zone éligible et les travaux à réaliser évalués, au minimum, à 25 % du prix total de l’opération. La limite requise dans ce dispositif est de 300 000 euros. Autrement, vous pouvez opter pour le dispositif Malraux. Ce dernier offre une réduction d’imposition de 30 % pour les immeubles anciens situés dans un site patrimonial. Le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros pour ce type de dispositif.
La loi Pinel quant à elle est uniquement applicable pour une résidence neuve. Elle permet de réduire les impôts sur vos revenus sur 6, 9 ou 12 ans. Les loyers pour les biens favorables à la loi Pinel sont plafonnés, ce qui peut avoir une mauvaise répercussion sur votre rendement locatif.
Parmi les dispositifs de défiscalisation, ceux dans l’ancien offrent plus d’avantages. Cela en raison du prix de l’immobilier ancien sur le marché qui affecte directement vos revenus locatifs. Même si la loi Pinel offre des abattements intéressants, le prix du neuf en fait l’une des dispositifs les moins rentables.
Location vide ou meublée
Pour les investisseurs dans l’immobilier locatif, la location meublée est la plus avantageuse. Les loyers sont plus élevés et vous pouvez profiter du régime LMNP (Loueur meublé non professionnel). À la différence de la défiscalisation, ce dernier n’agit pas en fonction de la ville ou la zone d’implantation de votre logement. Le régime LMNP est applicable à tout logement, quel qu’en soit le nombre de pièces. Il permet de récupérer la TVA à 20 %, et de déduire les charges relatives à la gestion locative et les intérêts du crédit immobilier.
Trouver le locataire
La dernière étape avant de pouvoir profiter de votre investissement immobilier est la recherche de locataire. Aussi, vos revenus locatifs dépendent de cette étape puisque le risque de vacances est toujours présent.
La gestion locative
Vous pouvez vous charger de la gestion locative du bien en cherchant votre locataire et en vous assurant de faire le bail. Toutefois, c’est une tâche qui peut être longue si vous n’avez aucune notion du marché. Aussi, pour faciliter la mise en marche de votre projet, vous pouvez confier la gestion du bien à un professionnel. Il pourra vous donner les conseils nécessaires à votre investissement, ce qui peut être une assurance en plus dans le cadre de votre projet.
Fixer le loyer
En règle générale, les loyers dépendent de votre estimation. Toutefois, en raison de la pénurie de logements, 28 agglomérations de métropole sont soumises à des contraintes. En effet, si vous investissez dans ces zones, vous serez libre de fixer le loyer pour le premier locataire. Par contre, en cas de changement de résident, l’augmentation des loyers ne sera plus possible.
En revanche, dans une zone non tendue, vous êtes libre de changer le coût du loyer à votre guise. Néanmoins, vous devez le faire en vous basant sur les loyers pratiqués dans la zone pour les mêmes types de logement.
