L’OPCI définition est un point à connaître avant de vous lancer dans ce type d’investissement immobilier. Disponible sur le marché depuis 2005, cette structure permet à des investisseurs de réaliser un placement diversifié. Cela repose principalement sur la possibilité d’investir sur plusieurs actifs immobiliers qui offrent plus de flexibilité dans le projet. Il faut faire attention à ne pas confondre l’OPCI avec la SCPI dont les caractéristiques sont complètement différentes.
L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) permet alors de faire fructifier une épargne sans perdre les solutions de repli. En plus de la facilité d’accès, cette structure de diversification offre aussi une liquidité renforcée. Toutefois, il est important de bien vous informer sur le fonctionnement de l’investissement et les avantages dont vous pouvez profiter. Vous pouvez profiter de la stabilité de la structure tout en assurant la bonne gestion des actifs.
L’OPCI définition, fonctionnement et réglementation
Certains points doivent être pris en compte avant de vous lancer dans un placement en OPCI. Ceux-ci seront bénéfiques pour votre orientation tout au long de votre investissement immobilier.
Notez en premier lieu l’OPCI définition
L’OPCI est avant tout un placement immobilier conseillé à la place des fonds euro dans une contrat d’assurance vie. Souvent comparé à la SCPI, ce type d’investissement se fait sous la forme d’un support en unités de compte.
L’organisme est généralement placé sous la gestion d’une société de portefeuille agréée par l’AMF. Par ailleurs, les investisseurs engagés dans ce type de placement peuvent profiter des caractéristiques attrayantes dans le domaine de l’immobilier.
Avec l’OPCI, vous pouvez acheter des parts dans le domaine tertiaire non coté ou dans des placements financiers. Certaines conditions doivent être respectées pour profiter de la performance de l’investissement. L’organisme doit par exemple disposer d’un capital assez conséquent tout en insistant sur la réglementation sectorielle.
Principe de fonctionnement de l’OPCI
Notez qu’un OPCI peut vous offrir un meilleur rendement qui dépend de la performance des activités immobilières appartenant au portefeuille. Vous pouvez par exemple obtenir un taux de 2.5 à 4.5 % selon l’évolution de votre placement. Ainsi, une augmentation ou une baisse des revenus de l’organisme impactera sur le bon fonctionnement du projet.
Certes, vous allez investir dans un support pierre papier en misant sur l’OPCI. Toutefois, le projet repose sur la diversification des actifs de type financier qui fait que le projet n’est pas un véhicule 100 % immobilier. Il faut respecter le plafond de la poche immobilière pour investir correctement. De plus, une partie des fonds financiers confiés aux investisseurs doivent être placés dans des supports monétaires pour assurer la performance du projet.
La réglementation liée à un investissement immobilier en OPCI
Un OPCI est généralement placé sous le contrôle de l’AMF qui surveille la société de gestion qui s’occupe de votre organisme. Ajouter à cela, le placement est régie par les articles L.244-33 du code monétaire et financier. La gestion que vous choisirez doit être une organisation solide avec les bons moyens humains et matériels. Vous devrez aussi insister sur les fonds propres et le capital social minimum de la société gestionnaire.
De plus, l’autorité des marchés financiers peuvent prendre des décisions sur la gestion de l’OPCI. Cela est valable pour la constitution de l’organisme mais aussi sa transformation et sa fusion. Il ne faut pas négliger la scission ainsi que la liquidation pour les années à venir. Elle peut même retirer l’agrément de la société de gestion et imposer des ratios de dispersion de risque du placement.
De bonnes raisons d’investir en OPCI
Investir dans un OPCI présente des avantages considérables dont vous pouvez profiter pleinement si le projet est bien préparé.
Un OPCI permet de dynamiser la performance d’une assurance-vie
Investir en OPCI est un bon moyen de booster la performance de votre assurance-vie avec un placement sous la forme d’unités de compte. Cela se combine efficacement avec la diversification des investissements à travers l’organisme.
En plus d’un meilleur rendement, vous pouvez profiter d’une prise de risque limitée avec le placement immobilier. Par ailleurs, vous aurez droit à un régime fiscal sur l’assurance-vie en faisant un choix pareil. Notez qu’aucune imposition sur les plus-values ne vous sera imposée. Il suffit d’éviter un rachat sur votre contrat pour bénéficier d’un tel privilège.
L’investissement garanti la conservation d’une épargne liquide
L’OPCI permet d’accéder à tout moment à une épargne liquide pour faire face à différentes éventualités. En effet, la composition financière de la structure offre la possibilité de retirer des fonds sans rencontrer le moindre souci. Cela peut même se faire dans un délai moyen de 2 mois. Notez que les frais de souscription et de gestion ne vous coûteront pas une fortune.
Le placement est efficace pour créer un solide capital
Vous n’êtes pas obligé de débourser un important montant pour investir dans l’immobilier avec un OPCI. Une centaine d’euros peut suffire pour espérer acheter des actifs à l’avenir. Il est même possible d’accéder à des marchés assez restreints contrairement aux idées reçues. N’oubliez pas que la société de gestion que vous choisirez va s’occuper de la sélection des biens jusqu’à la distribution des revenus.
Retenir les limites de l’OPCI
Un investissement avec un OPCI ne présente pas que des avantages. Il faut prendre note des différents points qui peuvent vous limiter en choisissant cette option.
Corrélation aux marchés financiers et limitée pour l’immobilier
N’oubliez pas qu’un OPCI n’est pas complètement investi dans l’immobilier physique. Ce type de projet se fait même de manière partielle avec ce l’organisme. Ce qui fait que le rendement sur les actifs immobiliers risque d’être assez faible.
Par ailleurs, l’investissement se fait aussi de manière partielle en actions tout comme en obligations. Ainsi, une mauvaise décorrélation aux marchés financiers est à prévoir avant de vous lancer. Par conséquent, une mauvaise année boursière impactera sur le rendement annuel offert par la structure.
Des risques liés au rendement et à la perte de capital
Il est possible qu’un OPCI offre un faible rendement annuel sur les actifs immobiliers. En effet, vous devez prévoir le fait que le taux d’occupation des biens baisse à un certain moment. Par conséquent, vous risquez de voir vos revenus locatifs baisser.
Sinon, il faut faire attention au risque de perte de capital avec l’OPCI. Cela est dû au fait que les prix des parts peuvent varier à la hausse mais aussi à la baisse. Le fonctionnement de votre projet repose alors sur l’état de la conjoncture immobilière. A cela s’ajoutent les classes d’actifs qui appartiennent à l’organisme comme des actions ou des produits de taux.
Quel type d'OPCI choisir pour votre investissement immobilier ?
Comme vous le savez déjà, un OPCI combine des biens immobiliers avec des actifs liquides. Dans tous les cas, il est important de bien choisir le type de structure sur lequel vous allez investir pour mieux appréhender les choses.
Le FPI (fonds de placement immobilier)
Ce type d’OPCI vise en principe à investir dans le secteur immobilier. Effectivement, vous aurez droit à un portefeuille composé de 60 % d’actifs immobiliers et 5 % d’actifs liquides au minimum. Pour le reste, vous pouvez vous retrouver avec des valeurs immobilières telles que des actions ou des obligations allant jusqu’à des OPCVM. Par ailleurs, ce choix d’investissement se distingue par sa capacité à émettre des parts malgré l’absence de personnalité morale.
Le SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable)
Ce type d’OPCI se distingue par la présence d’une personnalité morale. Ici, les actions sont émises de manière proportionnelle aux demandes de souscription sur l’organisme. Le fait de détenir des actions fait de vous un actionnaire avec cette forme de projet. Cela vous donne la liberté de donner vos idées pendant chaque assemblée générale de l’OPCI.
Vous avez aussi l’opportunité de participer activement à la gestion de chaque investissement réalisé au fil du temps. Dans tous les cas, la liquidité du SPPICAV est plus intéressante que le cas du FPI. Cela est due au fait que cette option nécessite 51 % d’immeubles physiques dès le début.
Que retenir de la fiscalité d’un OPCI ?
Un OPCI ne repose pas uniquement sur la liquidité et sur l’évolution du marché dans lequel vous investissez. Chaque investisseur qui souhaite se lancer de ce type de projet doit prendre note de la fiscalité pour mieux profiter de son patrimoine immobilier.
L’imposition d’une SPPICAV
Les revenus obtenus par un SPPICAV sont généralement imposés à titre de dividendes. Ce qui fait que l’imposition se fait avec une flat tax de 30 % ou sur un barème progressif progressif de l’impôt sur le revenu. Ainsi, le choix de fiscalité dépend de chaque investisseur engagé sur le projet.
La fiscalité imposée à un FPI
Les loyers sont imposés comme étant des revenus fonciers avec un OPCI de type FPI. Cela est dû au fait que chaque les investisseurs porteurs de parts sont considérés comme étant des propriétaires classiques. Par conséquent, chacun reçoit des revenus de chaque bien immobilier mis en location.
Ainsi, il est plus facile de limiter les risques dès que vous commencez à accéder au marché. Par contre, vous ne pouvez pas influencer les investissements tout comme la mise en place du portefeuille d’actifs liés au projet.
Quelle fiscalité pour une revente d’un OPCI ?
La revente de parts en OPCI présente des plus-values dont l’imposition dépend du type d’investissement. Effectivement, cela se fait au PFU de 30 % si vous êtes sur le SPPICAV. Par contre, vous pouvez vous attendre à une soumission au régime des plus-values immobilières avec la vente de parts en FPI. Ainsi, un taux forfaitaire de 19 % se combine avec des prélèvements sociaux de 17.2 %. Un abattement peut aussi s’appliquer pour une détention supérieure à 6 ans.
L’OPCI peut être lié à l’impôt sur la fortune immobilière
Un OPCI peut parfaitement faire partie de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Toutefois, cela dépend de la hauteur des actifs immobiliers sur lesquels vous allez investir. Cela implique une obligation de déclaration de la valeur des parts ou d’actions détenus par l’OPCI.
Il ne faut pas non plus ignorer la quote-part réellement investie dans le secteur de l’immobilier tout au long du projet. Notez que la société de gestion doit être capable de vous fournir les informations dont vous avez besoin surtout pendant la déclaration.
Comment investir et sortir d'un OPCI ?
Certaines conditions doivent être respectées pour investir et pour sortir correctement d’un OPCI. Il faut alors en prendre note pour éviter de mauvaises surprises tout en vous adaptant à chaque situation.
La souscription à un OPCI
Chaque investisseur doit mettre une partie de son épargne dans un support à prépondérance immobilière pour commencer dans un OPCI. Il faut aussi prévoir un placement à moyen ou sur long terme pour ce type d’investissement.
Vous devrez même disposer d’une liquidité facile à accéder avant de vous lancer dans un placement collectif immobilier. Notez que vous allez pouvoir profiter pleinement du cadre fiscal de votre assurance-vie avec ce type de projet. Sinon, il ne faut pas ignorer la commission de souscription auprès de la société de gestion pour couvrir les frais d’acquisition de parts ou de cession d’actifs.
Les conditions pour sortir d’un OPCI
En tant qu’investisseur, vous êtes libre de demander un rachat d’une partie ou de la totalité de vos parts ou vos actions via la société de gestion. Cela peut même se faire à tout moment à court inconnu tout en prenant en compte la valeur liquidative établie. Vous pouvez alors sortir d’un OPCI selon vos besoins mais surtout l’atteinte de votre objectif d’investissement. Il est possible que la société de gestion décide de suspendre une procédure de rachat des parts et des actions.
Points de différence entre l’OPCI et la SCPI
Vous devrez prendre note des points qui différencie l’OPCI et la SCPI avant de vous lancer sur le marché. Cela vous évitera des incompréhensions pendant la réalisation de votre projet immobilier.
La composition de ces placements
L’actif d’une SCPI se compose généralement d’immobilier locatif à 100 %. Le versement des loyers se fait de manière proportionnelle auprès des investisseurs. Par contre, l’immobilier locatif peut être limité à 60 % dans un OPCI. Le reste se répartit sur les actifs financiers mais aussi les liquidités.
La liquidité de chaque option
Le risque de liquidité est plus faible avec un OPCI vu que l’organisme ne possède qu’une poche et une valeur mobilière. Ainsi, il est possible pour les investisseurs de récupérer leur capital à tout moment. Une opération qui ne peut pas être faite sur les parts en SCPI. De plus, une vente de celles-ci peut prendre beaucoup de temps selon les tendances sur le marché de l’immobilier.
Les performances des investissements
Les OPCI ont généralement des rendements plus volatiles que les SCPI. De plus, il est plus difficile de déterminer les performances d’un organisme de placement collectif sur le long terme. Concernant la SCPI, vous pouvez obtenir un rendement avec un taux supérieur à 8 % pour un investissement de 15 ans. Dans tous les cas, les évolutions du marché peuvent impacter sur les performances de ces placements.
La fiscalité appliquée pour chaque option
Notez que les loyers obtenus à travers les parts sont soumis aux revenus fonciers dans une SCPI. Une imposition sous le régime des plus-values immobilières s’applique pour chaque revente de parts. En outre, la fiscalité des capitaux mobiliers s’applique sur un OPCI en SPPICAV. Pour une FPI, l’imposition se fait de la même manière que pour les parts de SCPI.
L'OPCI est un choix d'investissement assez intéressant
Au final, il faut reconnaître que l’OPCI est un choix d’investissement immobilier avec des avantages considérables. Notez que vous n’êtes pas obligé de vous contenter de votre assurance-vie pour investir. Cela peut aussi se faire à l’aide d’un PER ou d’un compte-titre selon vos besoins et votre possibilité. Prenez alors le temps de bien choisir l’OPCI qui vous convient pour profiter d’un meilleur rendement.
Il faut en effet tenir compte de certains facteurs y compris le performance de l’OPCI qui vous intéresse. L’analyse du patrimoine est aussi importante avant de souscrire à un OPCI pour un placement immobilier. Dans tous les cas, il faut insister sur les compétences et la fiabilité de la société de gestion à qui vous comptez confier votre projet.
