Une location meublée SCI est en principe interdite vu que le statut ne permet pas de réaliser une activité commerciale. Toutefois, il est possible de contourner cela en prenant le temps de bien préparer votre investissement immobilier. Différentes options peuvent être proposées pour cela comme le choix d’une imposition IS avec la SCI. Notez qu’un loueur meublé en SCI peut parfaitement bénéficier de divers avantages fiscaux.
Il est aussi possible d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers obtenus pendant la période de location. Il est plus judicieux de vous informer sur certains points avant de commencer votre investissement avec une société civile immobilière. Cela permet par exemple de savoir si vous pouvez adapter une SCI avec un régime LMNP tout en profitant d’une meilleure fiscalité. D’un autre côté, il faut prendre note des informations concernant la TVA liée au projet. Comme tous les investisseurs dans l’immobilier, vous souhaitez bâtir un solide patrimoine grâce à la location meublée avec une SCI.
Louer meublé avec une SCI présente divers avantages
Investir en location meublée avec une SCI est un bon moyen de constituer un solide patrimoine immobilier. Toutefois, vous pouvez vous attendre à bénéficier d’autres privilèges tout au long de l’investissement.
Le projet permet d’amortir le bien immobilier
Chaque meuble et travaux réalisés sur le bien immobilier peuvent bénéficier d’un amortissement pendant une location meublée en SCI. Cela revient à déterminer leur possible perte de valeur au fil des années. L’amortissement est généralement déduit des bénéfices imposables sur le projet. Ainsi, les calculs permettront de faire baisser le coût de votre impôt pendant la réalisation du projet.
Obtenir une déduction fiscale sur certaines charges
Il est possible de déduire certaines charges du coût des recettes de la SCI surtout si vous optez pour un régime fiscal IS. Cela permet de réduire le revenu net imposable pour chaque année civile. Les déductions concernent principalement les frais de notaires mais aussi les droits d’enregistrement pendant l’achat d’un nouveau bien immobilier.
Retenez les possibles limites d’une location meublée SCI
Certes, une location meublée avec une société civile immobilière présente divers avantages. Toutefois, il faut vous attendre à ce que l’activité présente quelques limites.
Des conséquences sur les obligations comptables
Une société civile immobilière doit avoir une comptabilité commerciale complète après la soumission à l’IS. Cela implique une déposition de comptes chaque année pour clarifier les comptes. Il faudrait aussi vous attendre à respecter certaines obligations déclaratives pendant votre investissement immobilier.
Une double imposition pour les revenus de l’investissement
Cette imposition se met généralement en place une fois que l’investissement est soumis à l’IS. Ainsi, les associés se font imposer automatiquement sur les dividendes perçus pendant une année civile. Toutefois, rien ne vous empêche de miser sur les avantages sur le coût total à payer pour l’impôt.
L’assujettissement de votre impôt sur le plus-value
Cet inconvénient concerne principalement l’imposition de la location meublée en SCI avec une IS. Il faut alors régler un impôt sur la plus-value en cas de revente d’un bien immobilier sur le projet. Pour cela, il faut prendre en compte les amortissements réalisés sur votre investissement par le passé. Notez que vous pouvez prévenir facilement les impacts négatifs de projet de location en faisant bien les choses.
Quelle fiscalité choisir pour une location meublée en SCI ?
Le choix du régime fiscal d’une location meublée SCI ne se fait pas au hasard pour bénéficier des différents privilèges. Notez que vous avez le choix entre deux options pour l’imposition de votre activité.
L’IR (impôt sur le revenu) en location meublée SCI
Ici, l’imposition se fait entre les mains des associés engagés sur le projet immobilier. Cela dépend principalement de la participation de chaque investisseur à la société. En effet, les associés sont directement imposés pour cette option vu qu’ils sont considérés comme étant les propriétaires du bien immobilier.
Cette imposition est plus efficace pour réaliser une SCI familiale tout en évitant de lourdes obligations comptables. Toutefois, il faut vous attendre à ce que la gestion de l’investissement soit assez complexe. Vous risquerez aussi de vous retrouver avec une limitation sur les revenus locatifs.
L’IS (impôt sur les sociétés) en location meublée SCI
Cette fiscalité implique une imposition du résultat au nom de la société civile immobilière. Le barème appliqué à cela dépend principalement des revenus que vous ferez avec l’investissement. Cela peut par exemple atteindre 28 % pour un revenu total de 38 120 à 500 000 € par an.
Il faut aussi insister sur la déductibilité des charges pour faire baisser le bénéfice imposable sur l’investissement. De plus, l’amortissement des biens immobiliers peut se faire avec facilité tout au long du projet. Par ailleurs, vous devrez vous attendre à respecter une double imposition et des obligations comptables assez strictes.
La location meublée SCI avec un régime LMNP
Il est tout à fait possible de choisir un statut de LMNP avec une SCI. Cela consiste à mettre en commun plusieurs biens immobiliers tout au long de l’investissement.
Les conséquences d’une location meublée SCI en LMNP
Choisir le statut LMNP pour investir avec une SCI offre différents privilèges fiscaux surtout les suivants :
Déduire efficacement les charges concernant l’exploitation de votre activité locative.
Obtenir un abattement de 50 % pour les loyers que vous recevrez chaque année.
Récupérer la TVA des dépenses que vous ferez suite à l’achat ou la rénovation de chaque bien immobilier.
Partager les risques entre les associés dans la société civile immobilière.
Quelques astuces pour profiter pleinement des avantages de l’investissement
Vous devrez respecter certaines conditions pour profiter sereinement de votre SCI. L’investissement doit par exemple afficher un marge d’occupation supérieur à 90 %. Il faudrait aussi faire attention à ne pas dépasser un plafond sur les revenus du projet. Il ne faut pas hésiter à demander l’accompagnement d’un spécialiste dès la création de votre SCI. Il saura en même temps vous orienter pour assurer la gestion du projet et assurer les revenus annuels de l’activité.
Une location meublée en SCI est-elle soumise à une TVA ?
Il est important de vous informer sur la TVA pouvant être appliquée à la location meublée en SCI. Cela dépend principalement de la nature de l’activité de votre société civile immobilière.
Une location meublée SCI en LMNP
Pour un statut LMNP, une location meublée SCI garantit une réduction de TVA à 10 %. Pour cela, l’investissement doit afficher un chiffre d’affaires de 7 764 ou 33 200 euros selon le bien mis en location. Un taux normal de 20 % s’applique si le chiffre d’affaires dépasse les plafonds. Par ailleurs, le calcul se fait principalement sur le logement au lieu de la SCI.
Une location meublée SCI en LMP
L’imposition à la TVA est de 20 % pour une location meublée SCI en LMP. Notez que l’activité doit être immatriculée pour profiter pleinement de votre investissement locatif. Il faut alors faire attention à bien vous informer sur les conditions à respecter pour investir en LMNP ou un LMP.
Dans toutes les situations, il est possible d’obtenir une exonération de la TVA pour une location meublée pour un usage d’habitation. En outre, l’imposition se fait de plein droit si vous louez le bien immobilier pour un usage professionnel.
Que retenir de l'amortissement de votre investissement locatif ?
Différentes options peuvent se présenter sur l’amortissement du loueur meublé en SCI. Cela dépend principalement de la nature de l’investissement que vous souhaitez réaliser.
Un amortissement linéaire pour une location meublée en SCI
Ce système d’amortissement se fait sur une période déterminée. Cela permet de déduire les coûts d’acquisition du bien immobilier pendant l’investissement locatif. Cela est aussi valable si vous comptez réaliser des travaux de construction avant de réaliser le projet. Une partie de la valeur du bien peut être déduite chaque année pendant la réalisation de la SCI en location meublée. Cette déduction se fait généralement pendant la déclaration d’impôt du projet.
Le régime du micro-foncier pour une location meublée en SCI
Ce régime fiscal offre une déduction forfaitaire des revenus locatifs des biens immobiliers de votre société civile immobilière. Ici, l’imposition ne tient pas compte des charges réelles liées à l’activité. Pour cela, il faut faire attention à ne pas dépasser des plafonds sur les revenus locatifs du projet.
Conseils pour l’optimisation fiscale et la gestion d’une location meublée en SCI
Il est possible d’améliorer la fiscalité et la gestion d’une location meublée en SCI en prenant note de quelques points.
Booster les avantages de votre amortissement en IS
Un meilleur amortissement du patrimoine est primordial pour améliorer la gestion et la fiscalité de votre location meublée SCI. Cela concerne les biens mais aussi chaque meuble qui se trouve à l’intérieur. Le principal objectif est de déduire une partie du prix d’achat des biens chaque année. Cela est aussi valable pour le mobilier en faisant baisser la base imposable. Ainsi, vous aurez l’opportunité de diminuer votre impôt tout au long de l’investissement.
Déduire les charges concernant l’exploitation de la SCI
Cette déduction concerne toujours la location meublée SCI avec une fiscalité IS. Cela concerne différents points comme les frais d’entretien et les frais de gestion de la société. A cela s’ajoutent les travaux de rénovation sur les bâtiments tout comme les taxes foncières. Vous pouvez par exemple déduire les intérêts d’emprunt si vous obtenez un prêt pour acheter un bien immobilier. Cela permet en principe d’obtenir une base imposable plus intéressante pour votre investissement en SCI.
Limiter les revenus locatifs pour votre location meublée SCI
Cette optimisation concerne principalement la location meublée avec un régime fiscal IR. Ainsi, les revenus ne doivent pas dépasser le seuil de 10 % des recettes totales du projet. En faisant cela, vous aurez droit à une meilleure gestion de l’investissement tout en évitant une lourde obligation comptable. Cela implique une gestion pointillée du projet pour éviter le moindre souci au fil des années.
Assurer la répartition des parts sociales sur la société
La répartition des parts entre les associés est un bon moyen d’optimiser la fiscalité de votre location meublée en SCI. Cela repose principalement sur la situation fiscale de chaque épargnant au sein de la société civile. Le principal objectif est de réduire l’impact fiscal global lié au projet et ainsi améliorer le rendement au fil des années. Les associés peu imposés peuvent recevoir une importante part sur les profits. De cette manière, il sera possible d’obtenir une imposition avec un taux réduit sur les revenus locatifs.
Choisir le statut LMNP pour votre location meublée
Il est plus judicieux de choisir un statut LMNP pour faciliter la gestion de votre location en SCI. Cela garantit plus d’avantages fiscaux surtout pour l’amortissement des biens immobiliers. Vous pourrez aussi profiter d’un régime micro-BIC si les revenus annuels ne dépassent pas 70 000 euros. Avec cette option, il est possible d’obtenir un abattement forfaitaire allant jusqu’à 50 % pour les recettes locatives.
Revoir la gestion des plus-values immobilières
Notez que la fiscalité des plus-values d’une SCI à l’IS est différente de celle avec l’IR. Il faut savoir que celles-ci sont taxées à 25 % au taux des sociétés en cas de cession d’un bien immobilier. Raison pour laquelle, une bonne planification doit être mise en place pour la gestion de l’opération. Notez qu’un bien amorti pendant des années vous sera plus avantageux dans le cadre d’une vente. Toutefois, il est plus judicieux de solliciter l’intervention d’un expert fiscal pour éviter les mauvaises surprises.
Ce qu'il faut retenir en dernier lieu sur la location meublée SCI
N’oubliez pas que la location meublée avec une société civile présente une opportunité d’investissement intéressante. Cela est par exemple le cas des privilèges fiscaux sur différents points comme la déduction des charges. A cela s’ajoute l’abattement forfaitaire sur les loyers perçus d’un barème de 50 % surtout si vous optez pour un régime IR.
Par ailleurs, il faut insister sur le respect de certaines conditions pour profiter des privilèges possibles. Cela concerne par exemple le respect d’un taux d’occupation annuel de 90 % au minimum. Il ne faut pas non plus ignorer la possibilité de combiner la SCI avec le statut de loueur en meublé non professionnel. Cela offre une meilleure structure juridique sans oublier la possibilité de déduction des charges.
