En location meublée non professionnelle, le loueur dispose de nombreux avantages fiscaux relatifs à la déclaration des revenus locatifs. Deux régimes lui permettent de réaliser cette déclaration : le régime réel simplifié et le régime micro-Bic. Encore appelée régime micro-entreprise, ce dernier type d’imposition, le micro bic, est appliqué par défaut à une LMNP.
Il fonctionne suivant un principe très simple et facilite la gestion administrative des loueurs en meublé non professionnel. Selon le type de logement meublé en location, ce régime d’imposition applique un certain taux pendant la déclaration des revenus LMNP. Lisez ce dossier pour tout savoir sur le régime d’imposition avec le statut LMNP.
Régime micro-Bic en LMNP : définition et fonctionnement
Le régime micro-Bic est un régime fiscal qui s’applique aux revenus locatifs d’un investisseur immobilier avec un statut LMNP. Un loueur en meublé non professionnel soumis à ce régime est taxé sur son chiffre d’affaires. Cependant, il existe un certain plafond de revenus locatifs que le régime micro-Bic respecte.
Définis par l’administration fiscale, ces seuils permettent au loueur en location meublée non professionnelle de maintenir le régime micro-Bic. Par ailleurs, ce régime fiscal du statut LMNP fonctionne suivant le principe de l’abattement forfaitaire de charges. Les services fiscaux s’occupent d’appliquer cet abattement forfaitaire avant le calcul de l’impôt. Par ailleurs, le régime micro-Bic n’admet aucune autre déduction en dehors de l’abattement forfaitaire.
Quels sont les avantages du régime micro-Bic ?
Avec le statut LMNP, le régime micro-Bic simplifie les déclarations et les formalités administratives. Sur le plan comptable, ce régime fiscal se montre également très avantageux avec une comptabilité simplifiée.
Pendant la déclaration des revenus locatifs en LMNP, le régime micro-Bic applique un abattement significatif sur le montant des recettes locatives. Il est de 50 % pour un logement en location meublée classique. Encore mieux, l’abattement est de 71 % pour les locaux meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Grâce à cet abattement, le régime micro bic compense la non-déduction des charges locatives du loueur en meublé non professionnel. Le résultat obtenu après déduction de l’abattement représente le montant des revenus locatifs taxables pour l’année civile en cours. Pendant la déclaration fiscale, c’est ce montant et les autres revenus locatifs du foyer fiscal de l’investisseur en statut LMNP qui seront soumis au barème progressif de l’impôt.
Les inconvénients du régime micro bic
Avec le statut LMNP, le régime micro-Bic ne permet pas d’amortir le logement en location meublée, contrairement au régime réel. Il n’autorise pas non plus la déduction de charges locatives comme :
- La taxe foncière ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- L’achat d’équipement, etc.
Le loueur avec un statut LMNP n’a pas non plus la possibilité de déclarer de déficit au titre d’une location meublée. Seulement les investisseurs soumis au régime réel peuvent profiter de ce privilège.
Régime micro-Bic et régime réel : lequel choisir ?
Le régime micro-Bic et le régime réel sont les deux types de régimes fiscaux applicables en LMNP. Avec le régime micro-Bic, l’abattement forfaitaire est l’avantage majeur dont profite un loueur en meublé non professionnel. Toutefois, sous le régime réel, l’investisseur ayant le statut LMNP peut déduire la totalité des charges locatives. Découvrez dans ce tableau les points comparatifs essentiels aux deux régimes.
| Régime fiscal | Régime micro-Bic | Régime réel |
| Déduction de charges | Abattement forfaitaire appliqué selon le type de logement en location meublée. Aucun autre abattement n’est plus autorisé. | Possible de déduire toutes les charges locatives des revenus LMNP. |
| Application d’un amortissement | Pas d’amortissement en régime micro-Bic | Un loueur LMNP soumis au régime réel peut bénéficier de l’application d’un amortissement sur le logement en location meublée. |
| Comptabilité | Démarches administratives et comptabilité simplifiées. | Comptabilité plus importante et obligations déclaratives plus complexes. |
Conditions d’appartenance au régime micro-Bic en LMNP
Pour fonctionner sous le régime micro-Bic en LMNP, les revenus locatifs générés durant une année doivent respecter certains plafonds.
2025 : seuils et plafonds en location meublée longue durée
Le projet de loi de finances 2024 a apporté des modifications majeures sur les seuils et plafonds du régime micro-Bic en LMNP. Heureusement, la location meublée classique (longue durée) reste toujours aussi avantageuse, car les seuils ne changent pas. Ainsi, pour un loueur qui exerce cette activité avec le statut LMNP, il faut que ces revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €.
De même, l’abattement forfaitaire dont il bénéficie est actuellement 50 %, mais pourrait passer à 40 % en 2025. Il s’applique sur les revenus locatifs perçus en une année et permet d’alléger la fiscalité de l’investisseur en LMNP. Aucun autre abattement n’est déduit en dehors de ce dernier.
Abattement et seuil en baisse pour la location meublée de tourisme
Contrairement à la fiscalité de location meublée classique, celle de la location meublée de tourisme est devenue moins avantageuse au régime micro-Bic en 2025. Ainsi, pour le meublé de tourisme non classé, l’abattement forfaitaire est désormais de 30 % au lieu de 50 %.
De plus, la limite des revenus locatifs annuels n’est plus de 77 700 €. La loi de finances de 2025 l’a fixé dorénavant à 15 000 €. Pour maintenir le régime micro-Bic en location de meublé de tourisme non classé, il faut donc que les revenus ne dépassent pas ce nouveau plafond.
Concernant les meublés de tourisme classés, l’abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 %. Quant aux revenus LMNP issus des loyers, la loi exige qu’ils ne dépassent pas la limite de 188 700 €. Toutefois, lorsque le meublé de tourisme est situé en zone non tendue, le taux d’abattement forfaire peut-être majoré de 21%. Voici un tableau qui résume les différents seuils et plafonds en vigueur dans la location meublée classique et la location meublée de tourisme.
| Type de Location | Seuils/Plafond de Revenu 2024 (€) | Seuils/Plafond de Revenu 2025 (€) | Abattement Forfaitaire 2024 | Abattement Forfaitaire 2025 | Observations Importantes |
| Location Meublée Classique (longue durée) | 77 700 | 77 700 | 50 % | 40 % | Aucun changement de seuil, mais abattement réduit. |
| Location Meublée de Tourisme (non classé) | 77 700 | 15 000 | 50 % | 30 % | Plafond drastiquement réduit et abattement considérablement abaissé. |
| Location Meublée de Tourisme (classé) | 188 700 | 188 700 | 71 % | 50 % (majorable à 71 % en zone non tendue) | Abattement réduit, mais possibilité de majoration en zone non tendue. |
Comment choisir le régime micro-Bic en LMNP ?
Le choix du régime micro-Bic se fait lors de votre immatriculation en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). En réalité, l’enregistrement doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de l’activité de location meublée. Il se fait en ligne, plus précisément sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI).
Pendant cette immatriculation, le loueur en meublé non professionnel doit fournir ses informations personnelles et choisir son régime de TVA. C’est aussi durant cette étape qu’il est invité à cocher l’option de régime fiscal pour déclarer ses revenus locatifs meublés. Dans le cas présent, il choisira le régime micro-Bic, sinon il a aussi la possibilité d’opter pour le régime réel. L’immatriculation en LMNP s’achève lorsque l’investisseur en location meublée reçoit son numéro SIRET.
Déclaration des revenus locatifs sous le régime micro bic en LMNP
Sous le régime micro-Bic, la déclaration des revenus locatifs en LMNP se fait via le formulaire 2042-C-PRO. Concrètement, le loueur en meublé non professionnel doit remplir ce document. Ainsi, il lui revient de compléter la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles » avec le montant de ses recettes locatives.
Le montant de ses revenus locatifs générés dans l’année est à insérer dans les cases 5ND à 5PD :
- Loyers ;
- Charges facturées au locataire ;
- Provision sur charge.
Dès que c’est fait, l’administration fiscale se charge d’appliquer automatiquement l’abattement forfaitaire sur le revenu locatif brut du loueur avec un statut LMNP.
Quelles sont les obligations comptables du régime LMNP micro-Bic ?
Avec le régime micro-Bic en LMNP, un loueur en location meublée bénéficie d’une comptabilité allégée, contrairement au régime réel. En réalité, l’administration fiscale dispense la tenue d’une comptabilité LMNP détaillée à un investisseur en location meublée soumis au régime micro-Bic. Toutefois, la loi l’oblige à respecter deux obligations comptables.
- La tenue d’un livre de recettes : dans ce document, le loueur en meublé non professionnel doit lister l’ensemble de ses revenus. Il faut qu’ils y soient reportés par ordre chronologique en fonction de la date d’encaissement. Il convient également de présenter le détail des revenus professionnels dans le livre de recettes. N’oubliez pas de faire accompagner ces revenus par des factures justificatives.
- La tenue d’un livre d’achat : le livre d’achat regroupe toutes les dépenses professionnelles liées à l’activité LMNP durant une année. L’idéal est de les mentionner par ordre chronologique et de les appuyer par des factures justificatives.
Pourrait-on passer du régime micro-Bic au régime réel avec le statut LMNP ?
Un loueur LMNP peut de passer du régime micro-Bic au régime réel. En réalité, le régime micro-Bic s’avère souvent avantageux quand l’investisseur en location meublée ne supporte pas plusieurs charges. Dans ce cas, il profite de l’abattement forfaitaire pendant la déclaration d’impôt.
Cependant, lorsqu’il supporte assez de charges liées au logement en location meublée, il peut passer au régime réel. Nul besoin de dépasser la limite fixée à cet effet pour appartenir à ce régime. Tout ce qu’il faut, c’est d’adresser une demande de changement de régime avec accusé de réception à l’administration fiscale.
LMNP micro-Bic : un régime fiscal très pratique
Le régime micro-Bic est le régime imposable en LMNP le plus facile en matière de gestion administrative et comptable. L’abattement forfaitaire qu’il applique automatiquement aux recettes locatives facilite énormément les déclarations annuelles. Cependant, la loi de finances de 2025 a apporté quelques modifications sur les seuils et plafonds de ce régime, surtout pour les meublés de tourisme.
Ces changements, ajoutés aux inconvénients du régime micro-Bic, ne sont tout de même pas assez conséquents pour les loueurs avec un budget réduit. Les autres investisseurs en location meublée pourraient toutefois être tentés de choisir le régime réel. En effet, le passage à ce régime est possible, même si le loueur ne dépasse pas les plafonds en vigueur prévus pour le régime micro-Bic.
