La fiscalité en LMNP (Location meublée non professionnelle) constitue un élément essentiel à retenir si vous envisagez de réaliser un investissement en location meublée non professionnelle. Et pour cause, le choix du régime d’imposition adaptée à votre activité joue un rôle capital sur la rentabilité. Cela vous permet aussi d’appréhender le montant de vos impôts et de vos revenus nets, et d’améliorer la gestion de votre projet. Dans cet article, vous trouverez les informations complètes sur le mode d’imposition d’un investissement locatif en LMNP.
Comprendre le statut LMNP
Avant d’entrer dans les détails concernant la fiscalité en LMNP, il convient d’aborder un petit rappel sur la définition de ce statut et ses conditions d’éligibilité.
LMNP : ce quoi un loueur en meublé non professionnel ?
Par définition, le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) désigne un statut attribué aux investisseurs non professionnels louant des logements meublés en France. Mis en œuvre par le gouvernement depuis les années 1949, il permet aux bailleurs de bénéficier des revenus locatifs et des avantages fiscaux impressionnants.
Comme son nom l’indique, LMNP s’oppose au statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Par conséquent, le contribuable concerné ne peut, en aucun cas, faire de la location meublée non professionnelle son activité principale. Cela doit rester en tant que source de revenus complémentaires de l’investisseur. De plus, ce dispositif fiscal vise un objectif à long terme, idéal pour les entrepreneurs qui souhaitent préparer leur retraite.
Les conditions d’éligibilité à la loi LMNP
La loi LMNP impose certaines conditions bien précises concernant le contribuable et le logement loué.
Les conditions relatives aux revenus du bailleur
Pour être qualifié en tant que loueur en meublé non professionnel, un investisseur doit répondre aux conditions d’éligibilité concernant ses revenus. En effet, le contribuable est contraint de respecter un certain plafond de gains issus de la mise en location de ses biens immobiliers. Précisément, il ne peut pas encaisser un montant de loyers annuels supérieur à 23 000 euros et/ou plus de 50 % des revenus globaux de son foyer fiscal (salaires et pensions, par exemple).
Par ailleurs, un loueur en meublé non professionnel n’a pas le droit de s’inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés). À défaut du respect de ces différentes conditions, l’activité est considérée comme étant exercée à titre professionnel et le contribuable requalifié en LMP.
Les conditions liées à la résidence
Louer en meublé veut dire proposer un bien immédiatement habitable au locataire. En effet, un logement éligible à la loi LMNP doit tout d’abord comporter des équipements et meubles suffisants aux besoins quotidiens des occupants. En outre, neuf ou ancien, l’actif approprié pour investir en LMNP peut être un immeuble privé ou l’une des résidences de services suivantes :
- Résidence étudiante,
- Résidence de sénior,
- Résidence d’affaires,
- Résidence de tourisme,
- EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Le bien éligible à la loi LMNP doit également obéir à une superficie minimale de 9 m2, une hauteur sous plafond de 2,20 m et un volume habitable de 20 m3. Ce dispositif de défiscalisation exige aussi le respect des normes énergétiques en vigueur en France.
Les démarches administratives pour obtenir le statut LMNP
Une fois les conditions d’éligibilité respectées, vous pouvez procéder aux démarches administratives vous permettant d’obtenir le statut LMNP. Vous devez, à cet effet, suivre les étapes suivantes :
- Faire une inscription auprès d’un CFE (Centre de formalité des entreprises) en vous adressant au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement ;
- Remplir le formulaire de déclaration de votre activité, Cerfa n°11921*05, puis l’envoyer au greffe du tribunal de commerce qui vous attribuera votre immatriculation et votre numéro SIRET (Système d’identification du répertoire des établissements) ;
- Remplir le formulaire n°1 447, inhérent à la cotisation foncière des entreprises, dès que votre contact sera transmis par la suite au SIE (Service des impôts des entreprises).
Attention, vous avez deux semaines à compter du jour de signature du bail de location pour effectuer la déclaration de votre statut LMNP.
Les deux régimes fiscaux en LMNP : leurs différences et leurs avantages
Le statut LMNP se démarque par ses avantages fiscaux intéressants en déclarant vos revenus au titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez deux choix de régimes d’imposition, selon le montant de vos recettes locatives.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’adresse aux loueurs en meublé percevant des loyers moins conséquents.
Les spécificités du régime micro-BIC
Micro-Bic désigne le régime fiscal par défaut en LMNP, qui s’applique sur les revenus générés des locations meublées. C’est un régime forfaitaire n’autorisant pas la déduction des charges supportées par l’investisseur pour l’exploitation de ses biens.
Pour profiter du mode de fiscalité du micro-BIC, le contribuable doit respecter les seuils de revenus imposés, en fonction de son projet. Dans le cadre d’une location meublée classique, les recettes locatives annuelles maximales éligibles ne peuvent pas dépasser 77 700 euros (72 600 euros auparavant). Le plafond de loyers considéré s’élève à 188 700 euros (176 200 euros auparavant) si le bien loué concerne une résidence de tourisme.
Les avantages fiscaux du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permet un taux d’abattement forfaitaire impressionnant qui va compenser vos dépenses et charges non déduites lors du calcul de votre impôt. Le pourcentage de réduction fiscale autorisée dépend de votre activité :
- 50 % pour la location meublée classique,
- 71 % pour la location meublée de tourisme et des chambres d’hôtes.
Ces taux de défiscalisation s’appliquent automatiquement dès que vos recettes locatives n’excèdent pas les seuils cités plus haut. De surcroît, le résultat obtenu après abattement détermine votre montant imposable pour l’année civile en cours. Il va venir s’ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal afin d’être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Par ailleurs, la fiscalité d’une location meublée non professionnelle sous le régime micro-BIC offre des formalités administratives plus simples. Vous en êtes en effet dispensé de l’obligation de tenue d’une comptabilité. Les démarches déclaratives s’avèrent également plus faciles dans cette option qu’en régime réel.
Déclaration d’impôt sous le régime micro-Bic
Les loueurs meublés non professionnels soumis au régime micro-BIC bénéficient d’une déclaration fiscale simplifiée. Pour ce faire, ils ont tenu uniquement de remplir le formulaire n° 2042 C PRO, annexe à la déclaration de revenus. Vous pouvez également effectuer les formalités déclaratives en ligne, sur le site Impots.gouv.fr. À cette fin, vous êtes invité à cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » affichée à la page de sélection des rubriques.
Le régime réel simplifié
En matière de fiscalité LMNP, le régime réel simplifié se distingue du micro-BIC sur différents points.
Les principes du régime réel simplifié
Le régime réel simplifié en LMNP s’oppose au système fiscal de micro-BIC. Il s’adresse aux loueurs en meublés non professionnels qui souhaitent bénéficier de la déduction des charges et de l’amortissement comptable.
Par ailleurs, il s’applique d’une manière automatique dès que les loyers encaissés pendant une année d’imposition dépassent :
- 77 700 euros dans la location meublée classique,
- 188 700 euros dans la location meublée de tourisme.
Un investisseur percevant des bénéfices locatifs inférieurs à ces seuils peut opter pour le régime réel s’il en fait la demande auprès de l’administration fiscale.
Les avantages du régime réel simplifié en LMNP
Le régime réel peut être plus avantageux que le micro-BIC en location meublée non professionnelle.
L’amortissement comptable du bien immobilier
Le premier avantage du régime réel simplifié en location meublée non professionnelle concerne l’amortissement comptable de l’actif immobilier. Ce mécanisme consiste à constater la dépréciation (usure ou obsolescence) de la valeur du logement au fur et à mesure de sa durée d’utilisation. Cela vous permet de déduire de vos revenus locatifs une partie du prix d’achat ou de construction de votre résidence chaque année.
L’amortissement comptable de votre bien immobilier contribue à réduire significativement votre base imposable. Par conséquent, votre impôt est minimisé, ce qui garantit un revenu net nécessairement élevé. Ce mécanisme offre également d’avantages fiscaux impressionnants en cas de revente de votre logement. En effet, ce système vous permet de baisser votre plus-value et ainsi de diminuer votre fiscalité.
Outre le bien immobilier lui-même, sachez que vous pouvez effectuer des amortissements distincts de vos meubles et équipements afin d’apprécier leur dépréciation.
La déduction des charges et création du déficit foncier
L’autre point majeur distinguant le régime réel du micro-BIC réside sur la possibilité de déduire les charges liées à votre activité, telles que :
- Les impôts fonciers et la taxe d’habitation,
- L’assurance propriétaire non-occupant et celle des loyers impayés,
- Les intérêts du crédit immobilier,
- L’assurance de l’emprunt bancaire,
- Les frais d’achat du bien immobilier (honoraires d’agence, frais de notaire…),
- Les dépenses d’entretien et de réparation,
- Les frais de gestion, de publicité et de comptabilité,
- Les charges de copropriété.
En retranchant ces différentes charges sur vos recettes locatives, votre résultat fiscal sera réduit et votre impôt sur le revenu plus bas.
Si le montant des charges dépasse les loyers encaissés, vous pouvez générer un déficit foncier. Ce dernier est imputable à hauteur de 10 700 euros par an sur votre revenu global, pendant les 10 années suivantes.
Vous êtes toutefois contraint de tenir une comptabilité précise et de conserver les justificatifs des dépenses engagées afin de bénéficier de la déduction des charges et de l’imputation du déficit foncier.
Déclaration d’impôt sous le régime réel simplifié
Contrairement au régime micro-BIC, celui réel simplifié présente quelques complexités en matière de déclaration d’impôt. À ce titre, vous devez remplir plusieurs formulaires, à commencer par le Cerfa n° 2042 C-PRO qui comporte les bénéfices ou le déficit constatés.
Le régime réel vous soumet également à l’obligation d’effectuer une déclaration spéciale au moyen du Cerfa n° 2031 et ses annexes :
- Annexe n° 2033-A : bilan simplifié indiquant les créances et dettes à la clôture de l’exercice ;
- Annexe n° 2033-B : compte de résultat simplifié de l’exercice ;
- Annexe n° 2033-C : tableaux des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins-values ;
- Annexe n° 2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
- Annexe n°2033-E : effectifs et valeur ajoutée au cours de l’exercice.
Une fois remplie, la déclaration fiscale est ensuite à envoyer auprès du SIE (Service des impôts et des entreprises).
Fiscalité de la plus-value en LMNP
La plus-value immobilière en LMNP correspond à la différence entre le prix de cession et le montant d’achat de la résidence. Son imposition se fait par l’application du taux forfaitaire de 19 % après abattement de :
- 6 % par an au-delà de la cinquième jusqu’à la vingt-et-unième année de détention de la résidence ;
- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention du logement.
Au-delà de la vingt-deuxième année de détention, l’abattement devient 100 %, c’est-à-dire que votre plus-value en LMNP est totalement exonérée de l’impôt.
Par ailleurs, ce bénéfice est également soumis aux prélèvements sociaux aux taux de 17,2 %, après application d’abattement de :
- 1,65 % par an depuis la cinquième à la vingt-et-unième année de détention,
- 1,60 % au terme de la vingt-deuxième année de détention,
- 9 % par an au-delà de la vingt-deuxième année de détention.
À noter que le statut du loueur en meublé non professionnel vous permet de bénéficier de l’exonération de la plus-value, dans certaines situations :
- La vente de votre résidence principale,
- La vente du logement en France pour lors de votre expropriation à l’étranger,
- La cession en pleine propriété d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à 15 000 euros.
Votre plus-value est également exonérée de l’impôt et des prélèvements sociaux si vous êtes retraité ou vivez dans une maison de retraite.
Conclusion
En conclusion, l’investissement en location meublée non professionnelle vous offre des régimes fiscaux avantageux. Le micro-BIC constitue un choix idéal si vos recettes locatives sont moins élevées et que vous souhaitiez profiter d’un abattement forfaitaire intéressant. Il peut toutefois être moins judicieux si vos charges s’avèrent plus lourdes. Dès lors, le régime réel devient la meilleure option vous donnant accès aux bénéfices de l’amortissement comptable, de déductions des charges et de l’imputation du déficit foncier. En matière de revente immobilière, le dispositif LMNP présente également une fiscalité attractive, avec des taux d’abattement impressionnants et des possibilités d’exonération.
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