Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI) sont très appréciés dans l’investissement immobilier. Chacun offre des avantages spécifiques. Le statut LMNP séduit par sa fiscalité avantageuse et sa flexibilité dans la gestion locative. Par ailleurs, la SCI permet de structurer un patrimoine immobilier et de faciliter sa transmission. Mais que se passe-t-il lorsque vous combinez ces deux statuts ?
Si la perspective de cumuler LMNP et SCI peut sembler séduisante pour optimiser la rentabilité et la gestion d’un bien, cela peut être complexe. Les implications fiscales, juridiques et administratives de cette combinaison nécessitent une réflexion approfondie. Le cumul de ces statuts soulève des questions importantes : est-il compatible de louer en meublé au sein d’une SCI ? Quels sont les avantages réels et les éventuelles contraintes de cette démarche ?
L’objectif de cet article est d’expliquer en détail les bénéfices, limites et points importants à connaître avant de combiner LMNP et SCI. Etes-vous un investisseur débutant ou aguerri ? Cette analyse vous aidera à évaluer la pertinence de cette stratégie et à prendre les décisions pour optimiser votre projet immobilier.
LMNP en SCI : définition et compatibilité
Avant de cumuler les statuts LMNP et de SCI, il est essentiel de bien comprendre les particularités de chacun. Ces deux dispositifs sont souvent envisagés pour optimiser un investissement immobilier, mais leur association nécessite une réflexion approfondie.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’acheter et de gérer ensemble un bien immobilier. Il s’agit souvent des membres d’une même famille ou des associés. En regroupant les investisseurs dans une entité commune, la SCI simplifie la gestion collective. En outre, ils bénéficient d’une grande flexibilité dans la répartition des parts sociales. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport et les profits. Par ailleurs, les pertes sont réparties selon cette répartition.
La SCI est particulièrement avantageuse pour organiser et transmettre un patrimoine, car elle offre une structure adaptée à la gestion collective. Par ailleurs, en cas de succession, les parts sociales peuvent être transmises progressivement. Cela permet de réduire les frais fiscaux.
Côté fiscalité, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela permet aux associés de déclarer les revenus locatifs directement dans leur propre régime d’impôt. En revanche, elle peut également être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Celle-ci est une option souvent choisie en fonction des objectifs fiscaux ou patrimoniaux des associés. Ce choix dépend principalement de la nature de l’activité exercée et des préférences des propriétaires en matière de gestion fiscale.
Le régime LMNP : c’est quoi ?
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers souhaitant louer un bien immobilier meublé. Ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants tout en générant des revenus locatifs.
Pour être éligible au régime LMNP, deux conditions principales doivent être respectées. Les recettes locatives issues de la location meublée ne doivent pas excéder 23.000 € par an (pour l’ensemble du foyer fiscal).
Ces recettes doivent représenter une part inférieure aux autres revenus d’activité du foyer fiscal :
- Salaires
- Profits industriels et commerciaux
- Bénéfices non commerciaux
- Etc.
Le statut LMNP permet une imposition à l’impôt sur le revenu (IR), avec deux régimes possibles.
Le régime micro-BIC s’applique si les recettes locatives sont inférieures à 70.000 € par an. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Cela signifie que seulement 50 % de vos recettes sont imposables.
Le régime réel est une option intéressante, si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.) sont importantes. Il permet de déduire les charges réelles des recettes locatives, mais également d’amortir le bien immobilier.
LMNP en SCI, sont-ils compatibles ?
La question de la compatibilité entre le LMNP et la SCI est souvent posée par les investisseurs immobiliers. Ces deux statuts sont bien attrayants pour des raisons spécifiques. Mais, ils sont en théorie opposés en raison de leur nature juridique et fiscale. Cependant, il est possible de les combiner sous certaines conditions.
Opposition entre LMNP et SCI : une incompatibilité apparente
À première vue, combiner LMNP et SCI semble impossible. La SCI, en tant que société civile, est destinée à des activités à caractère non commercial. Cela inclut l’acquisition et la gestion de biens immobiliers à plusieurs associés. En outre, elle permet de percevoir des revenus fonciers, issus généralement de la location vide.
Le LMNP, à l’inverse, est un statut dédié à la location meublée. C’est une activité considérée comme commerciale au regard de l’administration fiscale. Les profits issus du LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Par ailleurs, les revenus perçus par une SCI sont imposés au titre des revenus fonciers. Cette différence de nature juridique et fiscale rend en principe le cumul des deux statuts incompatible.
Les ajustements possibles : une compatibilité conditionnée
Malgré cette opposition théorique, la loi prévoit des ajustements qui permettent de combiner LMNP et SCI sous certaines conditions. Pour cela, la SCI doit opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option permet à la SCI d’exercer une activité de location meublée sans enfreindre les règles imposées aux sociétés civiles. Sous le régime de l’IS, les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des profits de la société. Cela rend l’activité commerciale possible au sein de la SCI.
Les statuts de la SCI doivent autoriser l’activité de location meublée. Il est indispensable d’inclure une clause spécifique dans les statuts de la SCI précisant que l’activité principale inclut la location meublée.
Ces ajustements permettent ainsi aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP. En outre, ces derniers peuvent profiter de la structure juridique d’une SCI pour gérer ou transmettre un patrimoine.
Les conditions à respecter pour une LMNP en SCI
Combiner les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Société Civile Immobilière (SCI) est possible, mais uniquement sous certaines conditions précises fixées par la loi. Cette combinaison, bien que complexe, peut offrir des avantages fiscaux et patrimoniaux si les critères sont strictement respectés.
Revenus LMNP inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI
La principale condition pour cumuler LMNP et SCI est que les revenus provenant de la location meublée doivent rester limités. En effet, ces revenus ne doivent pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes de la SCI. En d’autres termes, l’activité de location meublée doit rester marginale par rapport à l’activité principale de la SCI.
Un dépassement occasionnel de ce seuil peut être toléré, mais uniquement si certaines conditions sont remplies. En effet, la moyenne des recettes sur l’année en cours doit être calculée en tenant compte des trois années précédentes. Ainsi, tant que cette moyenne reste inférieure au seuil de 10 %, la tolérance est accordée. Si ce seuil est régulièrement dépassé, la SCI sera contrainte de basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). En conséquence, elle perdra les avantages liés à l’imposition sur le revenu.
La location meublée doit être exercée à titre occasionnel
La location meublée ne peut pas constituer l’activité principale de la SCI. Elle doit être exercée de manière occasionnelle, par exemple pour des locations de courte durée pendant les vacances ou les week-ends. En outre, cette activité ne doit pas faire l’objet d’un renouvellement systématique sur plusieurs années.
Si cette activité de location meublée devient habituelle, la SCI ne pourra plus être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle sera ainsi contrainte de passer à l’IS. En restant sous le régime de l’IR, les associés déclarent leurs parts de revenus locatifs meublés à titre personnel. Par ailleurs, ils vont conserver les avantages fiscaux du LMNP.
Les impacts du cumul du statut LMNP en SCI
Combiner les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel et de Société Civile Immobilière peut avoir des conséquences significatives. Ces impacts concernent notamment la fiscalité, l’organisation et les obligations comptables de la société. Ces impacts varient ainsi selon que les revenus issus de la location meublée respectent ou dépassent les seuils fixés par la loi.
En cas de respect des seuils de revenus du LMNP
Si les revenus issus de la location meublée représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI, celle-ci conserve son rattachement au régime de l’IR. Ainsi, elle continue de bénéficier des avantages fiscaux liés à ce régime. Cela offre plusieurs avantages :
- Avantages fiscaux sur les plus-values : En cas de revente d’un bien immobilier, la SCI bénéficie du régime des plus-values des particuliers. Cela s’accompagne d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention.
- Amortissements : Les travaux réalisés sur le bien ainsi que l’achat d’équipements peuvent être amortis, ce qui permet de réduire la base imposable.
- Simplification de l’organisation comptable : Sous le régime de l’IR, la SCI n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité rigoureuse, ce qui réduit les coûts administratifs.
Cette situation est idéale pour les petites structures et lorsque l’activité de location meublée reste marginale.
En cas de dépassement des seuils de revenus du LMNP
Si les revenus locatifs de la SCI dépassent 10 % de son chiffre d’affaires annuel, l’activité de location meublée est requalifiée en location meublée professionnelle (LMP). Dans ce cas, plusieurs changements s’opèrent.
La SCI est imposée à un taux fixe de 25 %, avec une possibilité de bénéficier d’un taux réduit de 15 % sur les bénéfices inférieurs à 42 500 €. Il est nécessaire de se soumettre à certaines conditions :
- Chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros
- Capital libéré et détenu à 75 % par des personnes physiques
La SCI bascule vers le régime des plus-values professionnelles. C’est moins avantageux que celui des plus-values immobilières des particuliers, car il n’offre pas d’abattement progressif.
Avec la double régime d’impôt, les profits de la SCI sont imposés au niveau de la société. Puis les dividendes versés aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu.
La SCI doit tenir une comptabilité rigoureuse, établir des comptes annuels et souvent recourir à un expert-comptable. Cela augmente les coûts de gestion.
Avantages liés au passage à l’IS
Malgré les contraintes, le régime de l’IS présente certains avantages pour les SCI exerçant une activité de location meublée. Les amortissements du bien immobilier, les frais de notaire, et les droits d’enregistrement peuvent être déduits de la base imposable. Cela réduit ainsi l’impôt dû.
Les déficits générés par la SCI peuvent être reportés sur les exercices suivants, offrant une certaine flexibilité fiscale. Par ailleurs, la rémunération du gérant de la SCI et d’autres charges peuvent également être déduites.
Les étapes pour combiner LMNP et SCI
Cumuler les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Société Civile Immobilière (SCI) nécessite une préparation rigoureuse. Découvrez les étapes essentielles pour structurer une SCI adaptée à la location meublée tout en respectant les obligations légales et fiscales.
Créer une SCI adaptée à la location meublée
La création d’une SCI commence par la constitution de la société. Cela inclut la rédaction des statuts, la détermination du capital social et la désignation d’un gérant. Une fois ces éléments définis, il est nécessaire d’immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal compétent.
En parallèle, il est impératif d’adapter les statuts pour y inclure une clause spécifique autorisant l’activité de location meublée. Cette mention est essentielle pour respecter l’objet civil de la SCI, qui doit être conforme aux règles juridiques en vigueur. Par ailleurs, la SCI combine la location nue et la location meublée. Cette particularité doit également être explicitement mentionnée dans les statuts afin d’éviter tout risque de requalification.
Choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS
Le choix du régime fiscal est une étape déterminante, car il influence la rentabilité et l’organisation à long terme de la SCI. Si les revenus issus de la location meublée restent inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires annuel, la SCI peut rester soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime permet aux associés de déclarer les revenus locatifs dans leur imposition personnelle tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers en cas de revente.
En revanche, si les recettes dépassent ce seuil, la SCI devra basculer vers l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime implique une taxation fixée à 25 %. Mais, il offre des avantages tels que la possibilité d’amortir le bien immobilier ou de déduire des charges comme les frais de gestion et les droits d’enregistrement. Ce choix doit donc être guidé par une analyse fiscale approfondie. En outre, tenez compte des objectifs des associés et des prévisions de rentabilité.
En conclusion, combiner les statuts LMNP et SCI peut s’avérer être une stratégie intéressante pour optimiser un projet immobilier, à condition de bien comprendre leurs spécificités et les implications de cette démarche. Si la SCI offre une structure flexible et adaptée à la gestion et à la transmission de patrimoine, le LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
Cependant, cette combinaison nécessite une planification rigoureuse, notamment en termes de fiscalité et de gestion administrative, pour éviter les écueils juridiques et fiscaux. Une analyse approfondie des objectifs patrimoniaux et financiers des associés est essentielle pour déterminer si cette stratégie correspond à leurs besoins et ambitions à long terme.
