Pour investir dans la location meublée, le statut de loueur en meublé non professionnel est le plus conseillé. Il est très avantageux sur le plan fiscal et favorise les économies d’impôt sur les revenus locatifs. Avec des atouts aisément remarquables, la location meublée représente 20 % du marché immobilier.
Cependant, pour obtenir ce statut, la personne en location meublée doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il ne doit pas non plus être un investisseur immobilier, mais plutôt un particulier. L’obtention du statut LMNP nécessite le respect de plusieurs autres conditions liées aux revenus locatifs, au propriétaire et au bien. Découvrez-les !
Aperçu du statut de LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal particulier qui permet d’acheter un bien et de le louer en meublé. L’immeuble peut être un appartement ou une maison. En tant qu’investisseur en location meublée, le propriétaire du bien peut choisir une formule de courte durée en location saisonnière.
Dans ce cas, il est généralement question de meublés de tourisme de type Airbnb. Sinon, il peut aussi opter une location sur des durées plus longues. Très souvent, le statut LMNP est confondu avec le LMP. Pourtant, ce sont deux dispositifs d’investissement qui diffèrent sur plusieurs points.
| Statut d’investissement | LMNP | LMP |
| Personne concernée | Le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert à tout particulier qui n’est pas un investisseur immobilier. | Le statut de loueur en meublé professionnel concerne les personnes morales ou physiques qui exercent la location comme activité principale. |
| Forme d’imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). |
| Déficit | Le loueur en meublé non professionnel impute le déficit généré sur les revenus pendant 10 ans. | Le loueur en meublé professionnel peut déduire le déficit généré sur son revenu global. Cependant, aucune limitation de montant ne lui est fixée. |
| TVA | Les deux statuts ne sont pas assujettis à la TVA. Ils peuvent quand même l’être s’ils concluent un bail commercial avec un exploitant hôtelier. | |
Les conditions relatives au propriétaire pour devenir LMNP
Avant d’être éligible au statut de loueur en meublé non professionnel, l’investisseur en location meublée doit respecter certaines conditions. Il doit notamment n’avoir qu’un simple statut de particulier, n’exerçant pas d’activité de location meublée à titre professionnel. Son nom doit également figurer sur le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
En matière d’imposition, un investissement en LMNP est soumis au régime micro-BIC si ses revenus locatifs n’atteignent pas 77 700 €. Une fois ce plafond dépassé, il est automatiquement assujetti au régime réel. Cependant, un LMNP initialement soumis au régime micro-BIC peut opter pour le régime réel, même si ses revenus locatifs ne dépassent pas les 77 700 €.
LMNP conditions : cas des revenus locatifs
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. De ce fait, les recettes issues de la location de logements ne peuvent être inscrites comme revenus fonciers. Elles entrent plutôt dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ainsi, pour acquérir le statut de loueur en meublé non professionnel, le propriétaire doit s’assurer que ses revenus locatifs ne dépassent pas un plafond de 23 000 € par an. Au cas où les revenus locatifs dépassent ce seuil, l’investisseur en location meublée est automatiquement soumis au régime LMP. De plus, les revenus locatifs issus du bien en location meublée doivent être inférieurs aux revenus du foyer fiscal.
Conditions de LMNP liées aux biens
Les conditions d’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel concernent surtout l’équipement lié aux biens. Ces derniers doivent convenablement être équipés avec des accessoires et mobiliers indispensables comme :
- Une table et des chaises ;
- Des meubles de rangement ;
- De la literie (matelas, oreillers, couette) ;
- Du matériel d’entretien adapté à l’usage courant du logement en location meublée ;
- Des rideaux et des luminaires ;
- Un four ou un micro-ondes, etc.
L’investisseur en location meublée doit aussi installer d’autres équipements tels que les plaques de cuisson, la vaisselle (en fonction de l’occupation maximale du logement en location meublé) et un réfrigérateur. L’objectif est d’équiper correctement la résidence. Vous pouvez distinguer le logement en location en prévoyant du matériel et du mobilier supplémentaire.
Si cette condition n’est pas remplie, l’appartement risque d’être requalifié en location vide. Dans ce cas, l’investisseur en location meublé ne bénéficiera plus du statut de loueur en meublé non professionnel et perdra ses avantages fiscaux.
Démarche à suivre pour obtenir le statut de LMNP
Pour devenir loueur en meublé non professionnel, l’investisseur en location meublée doit suivre un processus bien précis.
Acheter un bien immobilier et l’équiper
L’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel commence par l’achat d’un bien immobilier neuf. Toutefois, le statut LMNP autorise aussi l’acquisition des logements anciens s’ils possèdent une superficie de plus de 9 m². Ensuite, l’investisseur en location meublée doit s’assurer que le logement est parfaitement équipé pour être considéré comme meublé aux yeux de la loi.
Cependant, le LMNP ne prend pas en compte tous les biens immobiliers. Seulement quelques-uns d’entre eux permettent de bénéficier du statut :
- Les résidences de tourisme ;
- Les EHPAD ;
- Les résidences d’affaires ;
- Les résidences pour senior ;
- Les résidences hôtelières ;
- Les résidences étudiantes.
La loi permet même à l’investisseur en location meublée de confier la gestion locative de son bien meublé à un professionnel. Dans ce cas, il doit signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec ce dernier.
S’immatriculer en ligne
Après achat du bien immobilier, l’investisseur en location meublée doit s’immatriculer en ligne sur le site de l’INP. Cette plateforme l’aide à :
- Déterminer son régime de TVA ;
- Déclarer son début d’activité en location meublée ;
- Spécifier son choix de régime fiscal.
Dans les normes, l’investisseur en location meublée dispose d’un délai de 15 jours pour s’immatriculer. Le processus s’achève par l’obtention d’un numéro SIRET très important pour la déclaration des revenus aux impôts. C’est aussi grâce à ce numéro qu’il pourra adhérer à un Organisme de Gestion Agrée (OGA) et créer son espace professionnel sur le site des impôts.
Avantages fiscaux du statut de LMNP
L’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel octroie à l’investisseur en location meublé plusieurs avantages. En effet, ce dernier a accès à deux régimes pour optimiser fiscalement son investissement immobilier : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Régime micro-BIC pour un loueur en meublé non professionnel
L’article 50 du Code général des impôts a prévu certains plafonds de recettes fiscales qui sont actuellement de :
- 77 700 € pour la location de longue durée ;
- 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ;
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Si les revenus du foyer fiscal issus de la location meublée sont inférieurs à ces plafonds, alors l’investisseur peut appartenir au régime micro-BIC. Dès lors, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus annuels de l’activité de location meublée de longue durée. En dehors de ce privilège, le régime micro-BIC n’accorde aucune déduction supplémentaire de charges ou d’amortissements.
Le régime réel simplifié pour LMNP
Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel simplifié permet de déduire certaines charges des revenus du foyer fiscal. Il s’agit entre autres :
- Des frais d’entretien et de réparation du logement ;
- Des frais d’assurance et de gestion ;
- Des frais de comptabilité ;
- Des intérêts d’emprunt ;
- Des taxes foncières, etc.
Ce régime prévoit également la déduction de l’amortissement du matériel, des locaux et des travaux s’ils sont inscrits à l’actif. Même s’il est plus complexe sur le plan comptable, ce régime permet à l’investisseur en location meublée de faire d’importantes économies sur l’impôt.
Déclaration des revenus LMNP : comment procéder ?
La déclaration des revenus en loueur en meublé non professionnel dépend du régime fiscal choisi. Ainsi, avec le régime micro-BIC, l’investisseur en location meublée doit envoyer le formulaire 2042 C-PRO. Il doit remplir ce document au même moment que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
Dans le cas du régime réel simplifié, la déclaration des revenus locatifs peut paraître plus complexe. L’investisseur en location meublée doit remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP. Elle comprend plusieurs documents, notamment les formulaires CERFA 2031, 2033, et annexes. Cependant, il doit effectuer la déclaration au plus tard au moi de mai pour échapper à d’éventuelles sanctions.
Conseils pour garder le statut de loueur en meublé non professionnel
Après obtention du statut LMNP, l’investisseur en location meublée doit tout mettre en œuvre pour ne pas le perdre. Dans un premier temps, il ne doit pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs. Autrement, son statut peut rapidement basculer en loueur en meublé professionnel.
Par ailleurs, le statut de loueur en meublé non professionnel ne se cumule pas avec la loi Pinel qui oblige l’achat d’un logement neuf. De ce fait, un investisseur en location meublée peut acquérir un bien immobilier neuf ou ancien. Dans le cas d’un logement ancien, l’investisseur en location meublée doit réaliser des travaux de rénovation et bien équiper l’appartement.
Cependant, n’équipez pas le bien immobilier en location meublée une seule fois pour ensuite l’abandonner. Meublez-le régulièrement en faisant le point des équipements à changer et de ceux à compléter. Sinon, le logement en location peut très vite être considéré comme un bien nu à l’avenir.
LMNP conditions : le bilan
Pour devenir un investisseur immobilier soumis au statut de loueur en meublé non professionnel, le propriétaire en location meublée doit respecter certaines conditions. Celles-ci concernent l’investisseur en location meublée lui-même, son bien et les revenus locatifs. Dès qu’il se conforme à ces règles, il peut ensuite suivre la démarche nécessaire pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel.
Cependant, les avantages que lui procure le LMNP dépendent du régime fiscal que l’investisseur en location meublée choisit. Quoi qu’il en soit, chacun des régimes, réel simplifié ou micro-BIC est bénéfique selon votre budget.
Par ailleurs, l’investisseur en location meublée ne doit pas baisser les bras après obtention du statut de loueur en meublé non professionnel. Il lui revient de suivre certains conseils et astuces pour maintenir son statut de LMNP et profiter de ses nombreux avantages fiscaux.
