L’investissement immobilier ou investissement locatif, est une solution de placement financier présentant de nombreux avantages : se constituer un patrimoine rémunérateur, préparer sa retraite, devenir indépendant financièrement, obtenir à la fois du capital et conserver un logement pour un de ses enfants… Pour pouvoir apprécier l’évolution d’un tel placement, il est important de comprendre les tenants et aboutissants de son mécanisme de profitabilité ou effet de levier, en bref estimer sa rentabilité. Tout projet d’investissement constitue une prise de risque, dont la rémunération est la liquidité du placement dans le temps, autrement dit la trésorerie qu’il génère et la plus-value ou récupération financière. C’est le rendement ou la rentabilité d’un investissement, que nous appellerons dans le choix d’un investissement locatif, le rendement locatif.
Les critères de calcul du rendement locatif
Pour être en mesure de saisir l’attractivité d’un projet immobilier, il existe plusieurs modes de calcul.
Chaque méthode doit prendre en compte les critères intrinsèques du bien et donc du loyer mensuel qu’il est possible de fixer pour un futur locataire. Ceci afin d’évaluer les flux entrants (les loyers à proprement parler) et les flux sortants, c’est-à-dire les charges liées au bien (mensualités du crédit immobilier, charges de copropriété, charges d’exploitation, réparations), les charges fiscales (prélèvements sociaux, impôt sur les rentes foncières) et administratives (frais de dossiers du prêt immobilier, frais d’agence éventuels, frais de gestion, procédures pour impayés, etc).
On peut aussi tenir compte de certaines déductions fiscales selon le régime choisi (régime réel dans ce cas) liées au taux d’intérêt du crédit et autres charges déductibles par exemple, ou faire confiance à l’abattement fiscal dans le cas d’une micro-entreprise.
Quels objectifs d’investissement pour un rendement optimal ?
Avant d’utiliser les outils qui permettent d’identifier la meilleur performance en termes de rentabilité locative, il est important de se fixer des objectifs durables: Combien faut-il investir pour obtenir à terme échu un résultat positif permettant un réinvestissement, ou comment récupérer la somme investie le plus rapidement possible ? Ainsi, plusieurs questions à se poser :
- Dois-je investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
- Est-ce un bien loué vide ou meublé ? Quel choix de structure juridique dois-je appliquer pour la fiscalité des loyers?
- Ai-je une connaissance suffisante du prix du mètre carré ?
- L’hypothèse du délai de détention du bien (10 ans, 15 ans, 20 ans…)
- Localisation et charges de copropriété…
- Etudier la demande locative dans votre secteur géographique
- Dois-je opter pour une location saisonnière ou annuelle ?
- Connaître les taux directeurs du marché immobilier (avec une moyenne nationale du taux de crédit immobilier à 0,65% sur 20 ans en février 2022 sans apport)
Calcul du rendement locatif brut
Maintenant entrons dans le vif du sujet ! Faisons un calcul simple, celui du rendement locatif brut ou rentabilité locative brute : on additionne sur une année tous les loyers perçus, que l’on divise par le prix du bien, le tout multiplié par 100, afin d’obtenir le taux de rendement.
Exemple : J’achète un studio pour une valeur de 150 000 euros et celui-ci est mis en location pour une valeur de 650 euros mensuel, donnant une rentabilité brute annuelle de 5,2 %.
7 800 (loyer mensuel de 650 euros x 12 mois) / 150 000 (prix d’achat du bien) x 100 = 5,2%
Cela revient donc à placer une somme de 150 000 euros avec un taux d’intérêt supérieur à 5% par an. A titre indicatif, la moyenne nationale du rendement locatif en France en 2022 est de 6%.
Notre simulateur en ligne peut également vous aider à avoir une idée sur la rentabilité de votre projet.
Calcul du rendement locatif net
En affinant cette méthode de calcul, nous allons intégrer cette fois plusieurs charges comme si nous établissions une comptabilité intégrale liée au bien immobilier sur une courte durée ou une échéance plus longue (entre 3 ou 5 ans par exemple). Toutes les recettes locatives (loyers) auxquelles on retranche les charges (récupérables, déductibles ou non), sont à additionner pour déterminer les cash flows ou flux de trésorerie.
En première année, nous prendrons en compte une valeur négative qui est notre investissement ou prix d’acquisition du bien. L’année suivante, nous aurons une valeur de trésorerie (cash flow) (loyers – frais de gestion, etc…) que nous diviserons par un taux d’intérêt (le plus souvent exigé par l’investisseur, c’est-à-dire nous) qui permettra d’actualiser notre flux de trésorerie, qui plus est une valeur future de notre investissement.
Un indicateur incontournable : le Taux de Rendement Interne ou TRI, c’est-à-dire le taux pour lequel la valeur actuelle nette (VAN) de votre placement est nulle. En d’autres termes, il permet de définir l’équilibre entre le montant de cash flows actualisés et l’investissement. Plus ce TRI est élevé, plus la performance financière du projet est intéressante. Cet outil de calcul (TRI) est utilisé dans l’univers financier et permet également de comparer simultanément plusieurs investissements.
Il est possible d’intégrer cet indicateur dans un tableur, comme sur Excel par exemple. Voici une vidéo explicative permettant d’intégrer le calcul du TRI sur Excel.
Certains risques à prendre en compte
Un bon choix d’investissement c’est se prémunir d’éventuels risques relatifs à la gestion de son projet immobilier et cela dès l’accès à la propriété, par une mauvaise connaissance de la localisation du bien par exemple, ou des charges inhérentes à la copropriété et l’état des lieux, mais aussi et surtout être « exposé » en tant que bailleur. En effet, aucun investisseur n’est à l’abri d’impayés requérant des procédures, ou autres injonctions affectant votre propre sécurité financière. Une bonne trésorerie ou un fond suppléant à la gestion du bien sera de rigueur pendant une période difficile. Il est aussi primordial face à son banquier de discuter des modalités de réduction des mensualités en cas d’imprévu.
Le départ d’un locataire par ailleurs est un évènement contributif au risque de vacance du bien, et il faut ainsi être en mesure d’engager une disponibilité accrue pour remettre rapidement en location le bien et renforcer la gestion future des dossiers de vos locataires.
