Depuis la Loi Finances pour 2009, il existe un nouveau modèle offert aux LMNP : Il s’agit des loueurs en meublé non professionnels qui réalisent un investissement locatif au bénéfice du dispositif Censi Bouvard. Cela leur permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, ce délai a ensuite été prolongé par le gouvernement jusqu’au 31 décembre 2016. Ce dispositif s’applique aux appartements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans des résidences meublées avec services qui présentent une utilité économique ou sociale.
Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit tout d’abord être un loueur meublé non professionnel, en effet cela ne s’applique pas aux LMP.
Le propriétaire doit louer l‘appartement pendant une durée minimale de 9 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Le logement doit faire parti d’une résidence service comme :
- Les résidences étudiantes : au moins 70% des locataires sont des étudiants, elles offrent des services tels que le petit déjeuner, l’existence de locaux communs, la fourniture de linge de maison…
- Les résidences sociales ou médico-sociales de personnes âgées ou handicapées : apportent des prestations de soins relevant d’acte médicaux ou paramédicaux.
- Les résidences d’accueil et de soins agréées : ces établissements dispensent des soins de longues durées à des personnes dont l’état nécessite une aide et un traitement médical régulier.
- Les résidences de tourisme classées : établissement commercial d’hébergement classé, ces résidences s’adressent à des touristes, le logement n’est donc pas occupé à titre de résidence principale.
De plus, le logement doit entrer dans une des catégories suivantes :
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- Les logements neufs
- Les logements acquis en l’état futur d’achèvement
- Les logements achevés depuis moins de 15 ans qui font l’objet, préalablement à leur acquisition, d’une réhabilitation
- Les logements achevés depuis plus de 15 ans qui font, postérieurement à leur acquisition, l’objet de travaux de réhabilitation.
Le propriétaire doit mettre son bien a louer dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement.
Les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard
La fiscalité LMNP offerte par cette catégorie apporte de nombreux avantages comme une réduction d’impôt et la récupération de la TVA. Les recettes locatives seront imposées dans la catégorie BIC.
La réduction d’impôt
L’investisseur peut acquérir plusieurs logements par an s’il le souhaite. Cependant, il existe une limitation d’investissement annuel s’élevant à 300 000 €, cela correspond au prix d’acquisition du logement. Un investisseur location meublée ne peut donc pas investir dans des appartements qui reviendraient à plus de 300 000 € HT par an.
Selon la date d’acquisition du logement le taux de la réduction d’impôt varie. Concernant les acquisitions réalisées en 2011, le taux de réduction d’impôt s’élève à 18% et de 11% pour les acquisitions faites entre 2012 et 2016. Cette réduction d’impôt sera répartie sur 9 ans à partir de l’année d’acquisition du logement ou de l’achèvement de l’appartement. La réduction d’impôt peut atteindre 33 000 €.
Le montant de l’investissement pris en compte pour calculer la réduction d’impôt ne peut donner lieu à la comptabilisation d’amortissements déductibles.
La récupération de la TVA
Le dispositif Censi Bouvard permet également de récupérer la TVA sur l’acquisition. En effet, il est possible de récupérer 20% sur le prix du bien immobilier. Pour cela, il faut que 3 services soient offerts par la résidence, les loyers doivent être soumis à la TVA et que les loyers soient imposés en BIC.
Ce dispositif offre ainsi des avantages pouvant favoriser un bon rendement, d’autant plus que les logements situés dans ce type de résidence présente un fort potentiel locatif. Cela assure donc une bonne rentabilité à l’investisseur.
