Le statut de loueur en meublé professionnel s’applique sur les logements meublés c’est à dire pourvus d’un mobilier et d’équipement qui permet au locataire de s’installer dans le logement et d’y vivre de façon confortable. Le LMP se distingue du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à travers des conditions pouvant garantir le caractère professionnel ou non des locations. En effet, un LMP doit être inscrit au registre des commerce et des sociétés, le montant total des recettes locatives doit être supérieur à 23 000 € et les loyers doivent dépasser les autres revenus du foyer fiscal. Les revenus provenant des locations meublées relèvent de la catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le montant total des recettes de cette activité ne dépasse pas 32 600 € ceci s’applique à la fois aux LMP et aux LMNP. Puis les revenus relèveront du régime réel. Mais le loueur professionnel bénéficie pour de la défiscalisation d’avantages fiscaux spécifiques dont seuls les LMP peuvent avoir droit. Il faut donc regarder plus attentivement les précieux avantages fiscaux que délivre le statut de LMP notamment concernant les plus-values et l’impôt de solidarité sur la fortune. Ces avantages sont bien sûrs réservés exclusivement aux professionnels de la location meublée.
Les avantages fiscaux destinés aux LMP
L’imputation des frais d’acquisition
Louer meublé à titre professionnel présente donc plusieurs avantages. Le bailleur ayant le statut LMP a la possibilité de déduire les frais qui ont été engagés avant le commencement de la location dans le cas où sa location est à titre professionnel dès la première année de location. Cela permet donc de déduire la perte engendrée à cause de l’absence de loyers encaissés. La déduction se fait sur le revenu global des trois premières années de location. Ces frais d’acquisition sont notamment constitués des honoraires de notaire, des droits d’enregistrement, des commissions payées aux intermédiaires intervenus lors de la vente ou encore les intérêts et les frais d’emprunt que l’achat du bien avait engendré par exemple.
Le régime des plus-values
En tant que loueur professionnel, le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Cela le distingue donc de la fiscalité des LMNP qui lui est soumis au régime des plus-values des particuliers. Les plus values du loueur en meublé professionnel seront exonérées d’impôt si deux conditions sont remplies : l’activité locative doit être exercée depuis plus de cinq ans et les recettes concernant la location des deux dernières années ne doivent pas excéder 90 000€ hors taxes. Si les recettes dépassent cette somme, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle des plus-values à condition que les recettes soient tout de même inférieures à 126 000€. En cas de plus-value partielle il faut diviser les recettes supérieures à 90 000€ par 36 000€.
L’impôt de la solidarité sur la fortune
Les loueurs en meublé professionnels relevant de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) peuvent bénéficier d’une exonération des biens loués car ils sont considérés comme professionnels. Il existe 3 conditions permettant cette exonération qui ne sont pas exactement identiques à celles permettant d’obtenir le statut de loueur professionnel. Tout d’abord : être inscrit au registre de commerce et des sociétés, réaliser des recettes de plus de 23000€ en retenant le montant réel des loyers perçus dans l’année augmenté des charges, des taxes et des remboursements de frais. Et enfin : percevoir un montant des recettes des loyers en meublés supérieurs aux montants des autres revenus professionnels et non aux revenus d’activité au sens large. Ces montants doivent être relevés en net et non en brut.
L’imputation des déficits
Un loueur professionnel appartenant au régime réel d’imposition et ayant un déficit fiscal, c’est-à-dire avoir des charges déductibles supérieures aux loyers imposables, peut déduire son déficit de son revenu global imposable sans limitation de montant pendant 6 ans. Ainsi, le loueur professionnel peut diminuer de façon significative son impôt sur le revenu. Cela est possible uniquement si le loueur opte pour un régime réel, il n’est donc pas possible d’imputer les déficits des loueurs relevant du régime de la micro-entreprise.
